[Funland] Giao dịch dựa trên phân tích kỹ thuật - Ghi chú cá nhân

[Mystery2024]

Giá chung cư nội đô Hà Nội từ năm 2010 đến nay trải qua 3 giai đoạn: 2010-2013 sốt nóng rồi lao dốc đóng băng; ổn định và tăng trưởng 2014-2018, chững lại và thời kỳ Covid 2019-2022, tăng bùng nổ 2023-2026. Bắt đầu giai đoạn chững và thanh khoản sụt giảm từ 2026.

Nguồn: AI tổng hợp dữ liệu từ CBRE, Savills và Bộ Xây dựng (2010 - 2026).


Nhìn chart giống quả đi nền rồi dựng đứng tạo cán cờ cao phết. Giờ nó đi cái lá cờ hay là dựng cây thông? Cá nhân mình chọn cái lá cờ, và nhìn vào mốc 2030 của Thành phố.

 

[Mystery2024]

Xu hướng biến động lãi suất tiền gửi VND bình quân (kỳ hạn 12 tháng) - Nguồn: AI tổng hợp từ Thống kê tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) và Báo cáo thị trường tài chính định kỳ năm 2026 của MBS.

 

[Mystery2024]

Biểu đồ mô phỏng Tỷ lệ phần trăm diện tích đất trống còn lại khả thi để phát triển dự án nhà ở mới tại khu vực nội đô Hà Nội qua hai phân khu lớn từ năm 2010 đến năm 2026, trực quan hóa quá trình cạn kiệt quỹ đất.

Nguồn: AI tổng hợp và mô phỏng dựa trên các báo cáo rà soát hiện trạng sử dụng đất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội và dữ liệu quy hoạch phân khu đô thị giai đoạn 2010 - 2026.

Đường Nội đô lịch sử (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng): Ngay từ năm 2010, quỹ đất trống tại đây vốn đã rất thấp (chỉ khoảng 15% chủ yếu là các nhà máy cũ chờ chuyển đổi). Giai đoạn 2020 - 2026, đường này dốc hẳn xuống và chạm đáy cận 0%, giải thích vì sao giá sơ cấp khu vực này luôn neo ở mức siêu sang.

Đường Nội đô mở rộng (Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, Hoàng Mai, Bắc/Nam Từ Liêm): Năm 2010, quỹ đất còn rất dồi dào, lên tới 80%. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa và làn sóng xây dựng chung cư liên tục trong 15 năm đã kéo đường đồ thị này lao dốc thẳng đứng, chỉ còn khoảng 3% vào năm 2026. Đất sạch quy mô lớn tại các quận này hiện nay gần như đã bị lấp đầy hoàn toàn.

 

[Mystery2024]

Và đây là AI trả lời câu hỏi: "Bạn dự báo cùng với quy hoạch đến 2030 và 100 năm Hà Nội, nếu lãi suất tiền gửi neo cao 10%, thì giá chung cư nội đô lịch sử và nội đô mở rộng sẽ diễn biến như thế nào?".

Giả định lãi suất tiền gửi VND tiết kiệm chạm và neo cao ở mức 10%/năm phối hợp cùng các mốc lịch sử từ Quy hoạch Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm và kế hoạch 2030 theo Quyết định 1569/QĐ-TTg sẽ tạo ra một cuộc "lọc máu dòng tiền" diện rộng.
Kịch bản biến động giá của hai phân khu nội đô lịch sử và nội đô mở rộng dưới áp lực của mức chi phí vốn 10% này sẽ diễn biến như sau:

1. Phân khu Nội đô mở rộng (Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm...): Giảm giá mạnh (Giảm từ 20% - 35%)
Nội đô mở rộng là nơi tập trung lượng dự án chung cư dày đặc nhất và có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính (vay vốn ngân hàng) cao nhất từ cả phía chủ đầu tư lẫn người mua nhỏ lẻ. Khi lãi suất tiền gửi đạt 10%, lãi suất vay mua nhà thả nổi sẽ vọt lên khoảng 13% - 15%/năm.

• Áp lực bán tháo cắt lỗ từ thị trường thứ cấp: Lớp nhà đầu tư dùng đòn bẩy để gom hàng giai đoạn 2024 - 2026 sẽ mất khả năng gồng gánh chi phí lãi vay tăng vọt. Họ bắt buộc phải hạ giá sâu (cắt lỗ từ 20% trở lên) nhằm thanh khoản tài sản gấp để thu tiền mặt về gửi tiết kiệm hưởng mức an toàn 10%.
• Sự chuyển dịch dòng vốn theo quy hoạch: Tầm nhìn quy hoạch 100 năm của Hà Nội định hướng phát triển đa cực hướng hẳn dòng vốn bất động sản ra ngoài trung tâm. Người mua nhà có sẵn tiền mặt thay vì mua căn hộ nội đô mở rộng giá cao sẽ chọn gửi bank 10% để chờ cơ hội đầu tư đất nền, nhà phố tại các vùng lõi vệ tinh mới (Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức).
• Kết quả: Giá chung cư thứ cấp khu vực này sẽ lao dốc rõ rệt. Giá sơ cấp từ chủ đầu tư mở bán mới cũng buộc phải giảm cấu trúc giá hoặc tung ra các gói chiết khấu cực khủng (lên tới 30% - 40% cho phương án thanh toán sớm) để kích cầu

2. Phân khu Nội đô lịch sử (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng): Đi ngang, giảm nhẹ (0% - 10%) rồi bật tăng
Khu vực lõi di sản sở hữu những đặc tính vĩ mô hoàn toàn khác biệt, giúp nó miễn nhiễm một phần với đòn bẩy tài chính và áp lực lãi suất.

• Nguồn cung đóng băng tuyệt đối: Đề án giãn dân nội đô của thành phố đặt mục tiêu kéo giảm từ 1,2 triệu xuống 820.000 dân vào năm 2030, đồng thời kiểm soát nghiêm ngặt chiều cao nhà ở. Quỹ đất dự án mới tại đây bằng 0. Do không có áp lực từ nguồn cung mới cạnh tranh, các chủ nhà cũ không có lý do để giảm giá sâu.
• Tài sản trú ẩn của giới siêu giàu: Người sở hữu chung cư cao cấp thuộc 4 quận nội đô lịch sử phần lớn là nhóm có tiềm lực tài chính rất mạnh, mua bằng tiền thịt làm tài sản tích sản tầm nhìn dài hạn, không chịu áp lực lãi suất vay. Do đó, hiện tượng bán tháo diện rộng sẽ không xảy ra ở lõi trung tâm.
• Tác động từ quy hoạch tái thiết: Kế hoạch đến 2030 hoàn thành việc cải tạo các khu chung cư cũ nát cấp độ D giúp nâng cấp bộ mặt đô thị. Giá trị chỗ ở tại nội đô lịch sử biến thành sản phẩm mang tính "độc bản" và "di sản".
• Kết quả: Khi lãi suất leo lên 10%, giá chung cư nội đô lịch sử có thể đứng yên hoặc chỉ nhích giảm nhẹ cục bộ khoảng 5% ở phân khúc nhà cũ lỗi thời do dòng tiền kinh doanh bị thắt chặt. Ngay khi mặt bằng lãi suất đạt đỉnh và có dấu hiệu đi xuống, giá khu vực này sẽ lập tức bật tăng mạnh mẽ nhất vì giá trị khan hiếm bền vững.

 

[Mystery2024]

AI thì nói thế, nhưng mình quan niệm Hà Nội mang tính "Biểu tượng" ở nội đô lịch sử, cộng vào đó là giá trị tài sản vô hình không chỉ tính bằng đất đai hay sắt thép. Một con đường đi qua còn thay đổi một khu làng. Nội đô lịch sử sẽ bừng sáng sau quy hoạch.

Viết ở đây để 2030 nhìn lại. Thời điểm này, mình đặt một quyết định đầu tư.