Bất động sản dòng tiền tầm này có phải giải pháp an toàn để đi vay đầu tư không? Nói cụ thể là tầm này mới đi mua cái chung cư HN cho thuê vay 3/7 thậm chí 5/5 an toàn không và nên không.
Câu trả lời của em là không.
Đầu tư bằng tiền thịt thì không cần phân tích rủi ro nữa, nhưng đa số toàn tiền vay. Nhìn vào thực tế vay nợ bds ở các ngân hàng hiện nay là các cụ thấy. Trước cơn sốt này, chỉ vài năm trước, các cụ mua chung cư cho thuê dễ dàng đạt mức 5% thậm chí hơn, cá biệt 7% cũng có. Vay mua cc cao lắm 3/7, có người còn chỉ vay 5/5 thì phần tiền trả thêm mỗi tháng rất nhỏ. Sau vài năm, giá thuê có tăng chừng 20%, tiền vay gốc giảm đi, chỉ cần đều khách là mỡ nó rán nó, hoàn toàn yên tâm.
Nhưng bây giờ nhà chung cư thậm chí nhà trên đất ở nhiều khu vực x2, x3 so với 2020 rồi. Giá thuê như em nói đấy, tăng tầm 20% thôi. Vậy giả định khi xưa mua 2.5 tỷ cho thuê 10-11tr, vay 3/7 gói dài hạn thì lãi gốc tháng chừng 20tr. Sau vài năm cho thuê 12-13tr, lãi gốc tụt còn khoảng 15tr thậm chí thấp hơn thì không lo gì nữa. Vay 5/5 thì gần như vô lo. Về sau khi số tiền vay càng nhỏ, thì lãi ngân hàng dao động tăng giảm càng ít tác động đến mình. Bây giờ mua mới thì 2.5 tỷ thành tầm 6 tỷ rồi, vay 4.2 tỷ cho thuê 12-13tr mỗi tháng gốc lãi trả tầm 48tr. Tiền vay gốc 4.2 tỷ thì lãi nhích 2% thôi là khó thở vô cùng. Mà để vay được từng ấy, vốn gốc cũng phải nạp vào nhiều hơn xưa rất nhiều. Một gia đình trung lưu dễ dàng trả thêm chừng 10tr/tháng nhưng thêm 50tr thì nhịn ăn chưa chắc đủ. Dòng tiền từ bds đó quá ít, không bõ gì so với áp lực trả nợ. Vay 5/5 cũng oải rồi, còn có 7 vay 3 thì tiền thuê vẫn chưa đủ bù lãi, chưa kể vốn gốc lớn, giá nhà không tăng kiểu gì nhà đầu tư cũng ngồi nhẩm trong đầu giá mình không mua nhà, gửi tiết kiệm có phải được từng này từng kia rồi không.
Khi lãi vay tăng thì giá tài sản rất khó tăng trừ phi có yếu tố gì cực kỳ đặc biệt ở khu vực đó đẩy giá, nhìn chung cả thị trường là lãi tăng giá nhà giảm. Lãi vay không tăng mà cung thừa quá + giá cao sẵn rồi, giá thuê và giá bán cũng không tăng được, thừa nhiều thì vẫn giảm vì sẽ có những nhà đầu tư chán nản thoát hàng. Nhà trống lâu không cho thuê được cũng sẽ giảm giá thuê.
Hiện trạng thị trường bây giờ đang là đơn giá quá cao + cung thừa. Em nói thẳng là đang thừa và còn ra hàng tiếp, năm sau thừa nhiều hơn năm nay. Lãi vay ra sao chưa biết, nhưng cung là cái nhìn trước được vì xây cái chung cư có phải 1 tháng là xong đâu. Từ lúc xây đến ra hàng 2-3 năm nên bây giờ cũng nhìn được năm sau mà. Dù các cdt không muốn bán rẻ, không thể bán rẻ thì em cũng không thấy cửa tăng giá năm sau. Giá không tăng 1 năm mất cỡ 10% chi phí vốn, cho thuê được 2% bõ bèn gì.
Em chỉ mới ví dụ chung cư là loại hàng có cầu thực ở và dễ cho thuê thôi chứ LK BT mấy chục tỷ thì còn khoai nữa. Vin đang có chiết khấu 5% về ở sớm thẳng vào tiền cho các căn to ở OCP2,3 đúng không ạ? Theo em hiểu đó là một cách giảm giá để đẩy hàng đi và bán đắt như tôm tươi thì họ không làm thế đâu.
nên còn suy nghĩ tới phương án bán nhà đi mua cc ở để lấy chục tỷ dư đầu tư dòng tiền.
Lượng người kd tự làm chủ ở VN là rất lớn và cũng là tầng lớp “sẵn tiền tích luỹ” nhiều nhất.
