Bài học cho những ai mua bất động sản Việt Nam ở thời điểm này với đòn bảy tài chính được doanh nghiệp bất động sản bảo lãnh cho vay lên tới 7-80% giá trị tài sản.
Bạn tôi bên Nhật gửi cho một đường link của diễn đàn pháp luật Nhật bản nói về những trường hợp mua nhà 2-30 năm trước đến giờ hai thế hệ vẫn phải trả nợ, còn căn nhà đã bán từ lâu.
Tóm tắt những câu chuyện này như sau :
Nhật Bản cuối thập niên 1980 từng được xem là hình mẫu của một nền kinh tế tăng trưởng thần kỳ. Giá đất tăng không ngừng, ngân hàng sẵn sàng cho vay với tỷ lệ rất cao, còn người dân tin rằng bất động sản sẽ không bao giờ giảm giá.
Trong bối cảnh đó, rất nhiều gia đình mua nhà bằng đòn bẩy tài chính lớn. Với tỷ lệ cho vay lên tới khoảng 80% giá trị tài sản, người mua chỉ cần bỏ ra một phần vốn tự có là đã sở hữu được căn nhà mơ ước.Nhưng mọi thứ thay đổi khi bong bóng vỡ vào đầu những năm 1990.
Một căn nhà được mua với giá 100 triệu yên, trong đó người mua chỉ có 20 triệu yên vốn tự có và vay ngân hàng 80 triệu yên. Sau khi thị trường sụp đổ, giá căn nhà chỉ còn khoảng 40 triệu yên, trong khi khoản nợ ngân hàng vẫn còn hơn 70 triệu yên.
Đây là tình trạng mà giới tài chính gọi là “âm vốn chủ sở hữu” tức giá trị tài sản thấp hơn số tiền còn nợ ngân hàng.
Điều đau đớn nhất là người sở hữu không thể bán nhà để thoát khỏi khoản vay. Bán xong căn nhà vẫn còn nợ ngân hàng hàng chục triệu yên. Vì vậy, phần lớn các gia đình chỉ còn một lựa chọn: tiếp tục đi làm và trả nợ theo đúng hợp đồng.
Không ít người mua nhà ở tuổi ngoài 30 và phải đến tuổi nghỉ hưu mới trả hết khoản vay. Họ dành gần như cả cuộc đời lao động để thanh toán một khoản nợ của một tài sản đã mất phần lớn giá trị.
Trong một số trường hợp, chủ sở hữu qua đời trước khi khoản vay kết thúc. Theo pháp luật Nhật Bản, người thừa kế có quyền từ chối toàn bộ di sản nếu không muốn nhận cả tài sản lẫn nghĩa vụ nợ. Tuy nhiên, nếu lựa chọn nhận căn nhà và tiếp nhận khoản vay, người thừa kế sẽ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng với ngân hàng. Cơ quan Thuế Quốc gia Nhật Bản cũng xác nhận rằng khoản vay được tiếp nhận qua thừa kế không còn được hưởng ưu đãi khấu trừ thuế dành cho người trực tiếp vay để mua nhà.
Đó là lý do truyền thông Nhật nhiều năm qua thường nhắc đến hình ảnh những gia đình vẫn đang trả các khoản vay phát sinh từ thời kỳ bong bóng bất động sản cuối thập niên 1980. Điều này không có nghĩa mọi khoản nợ đều kéo dài sang nhiều thế hệ, nhưng nó phản ánh thực tế rằng giá tài sản có thể sụp đổ rất nhanh, trong khi nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng vẫn tồn tại cho đến khi hợp đồng được hoàn thành hoặc được xử lý theo quy định pháp luật.
Lịch sử Nhật Bản cho thấy một bài học rất rõ ràng: đòn bẩy tài chính luôn khuếch đại cả lợi nhuận lẫn rủi ro. Khi thị trường tăng giá, khoản vay lớn giúp tài sản tăng nhanh hơn vốn tự có. Nhưng khi giá giảm sâu, chính đòn bẩy lại biến tài sản thành gánh nặng, khiến người vay phải dành hàng chục năm để trả cho một khoản nợ có giá trị lớn hơn chính căn nhà mình đang sở hữu.
Đó là bài học mà bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản sử dụng tỷ lệ vay cao cũng cần suy ngẫm. Đặc biệt là Việt Nam khi đòn bảy tài chính BĐS được đẩy cao và lượng tiền của ngân hàng giải ngân cho bất động sản tăng vọt năm 2025. Với tăng trưởng tín dụng bất động sản như biểu đồ chúng ta đang thấy. Hậu quả của nó phải hàng chục năm mới có thể khắc phục được, giá nhà ở Việt Nam được cho là cao nhất thế giới nếu so với thu nhập bình quân đầu người.  Ai sẽ là người chịu trách nhiệm cho việc tăng trưởng tín dụng bất động sản khủng khiếp năm 2025?  ai là người được hưởng lợi từ việc đẩy mạnh tín dụng bất động sản trong năm qua ?
Sẽ có nhiều trường hợp đời bố mua nhà, đời con chưa trả hết dù căn nhà đó đã bị bán, nhưng khoản nợ thì không có cách nào thoát khỏi ngân hàng.
Chi tiết nguồn tham khảo.
Bài học cho những ai mua bất động sản Việt Nam ở thời điểm này với đòn bảy tài chính được doanh nghiệp bất động sản bảo lãnh cho vay lên tới 7-80% giá...
www.facebook.com
.
Vừa tạo khan hiếm vừa tối đa lợi nhuận 
. Trc e cũng có nói r, rất nhiều ld cấp CN ở big đã lên nhóm 4,5 r đó thôi.
giờ lắm bạn ngày ngày chỉ mong về mặt đất không được. Nguyên nhân chủ yếu là chơi theo phong trào, không tính kỹ, không biết điểm dừng nên ban đầu lãi (thậm chí đậm) sau của thiên trả địa sạch.
