Cụ lưu ý, AI chỉ để tham khảo! Cụ hỏi ngay mấy cụ cao niên hô "sập, bung, toang" suốt 03 năm vừa qua xem thực tế ntn thì chính xác hơn xem AI nhiều ợ!Cháu hỏi AIcụ nào có quan điểm khác cho em xin yk:
Chào bạn, với tư cách là một người quan sát và lăn lộn trên thị trường bất động sản (BĐS) qua nhiều chu kỳ, tôi hiểu vì sao bạn lại có sự so sánh với giai đoạn "đau thương" 2012-2014. Tuy nhiên, dựa trên các dữ liệu thực tế (facts) và cấu trúc thị trường hiện tại, câu trả lời thẳng thắn của tôi là: Kịch bản chung cư nội đô lõi Hà Nội giảm 50% giá vào giai đoạn 2027-2028 là cực kỳ khó xảy ra.
Dưới đây là phân tích chuyên sâu để bạn có cái nhìn đa chiều:
1. Sự khác biệt về bản chất giữa 2012 và 2027 (Facts)
Giai đoạn 2012 - 2014: "Bóng bóng" vỡ do thừa cung và lãi suất thả nổi
Giai đoạn 2027 - 2028: "Cơn khát" nguồn cung nội đô
- Dư thừa nguồn cung giá rẻ: Thời điểm đó, các khu đô thị mới mọc lên san sát (Lê Văn Lương, Hà Đông...) với pháp lý lỏng lẻo.
- Đòn bẩy tài chính quá đà: Nhà đầu tư lúc đó chủ yếu là "tay không bắt giặc", sử dụng đòn bẩy 80-90% với lãi suất thả nổi có lúc lên tới 20-25%. Khi bong bóng nổ, làn sóng bán tháo diễn ra đồng loạt.
- Hàng tồn kho khổng lồ: Phân khúc cao cấp lúc đó bị "ngáo giá" so với thu nhập thực tế, dẫn đến mất thanh khoản hoàn toàn.
2. Vì sao giá chung cư nội đô sẽ khó giảm sâu (chứ đừng nói là chia đôi)?
- Quỹ đất sạch đã cạn: Nội đô lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy) gần như không còn dự án mới. Luật Đất đai mới (có hiệu lực từ 2024-2025) với quy định về bảng giá đất sát giá thị trường sẽ đẩy chi phí đầu vào (đền bù, thuế) của các dự án sau này lên rất cao.
- Tốc độ đô thị hóa: Mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 150.000 - 200.000 dân. Nhu cầu ở thực tại lõi nội đô là nhu cầu vĩnh cửu, trong khi nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 10 năm qua.
A. Chi phí thay thế (Replacement Cost)
Để xây một tòa nhà tương tự 17T1 hiện nay, chi phí không chỉ là gạch đá.
B. Cấu trúc sở hữu đã thay đổi
- Giá đất: Đã tăng gấp 5-10 lần so với 20 năm trước.
- Giá vật liệu & nhân công: Lạm phát toàn cầu (như bài phân tích về giá dầu và USD bạn đã đọc) khiến giá thép, xi măng không bao giờ quay lại mức cũ, chi phí xây dựng đội cao.
- Logic: Không chủ đầu tư nào bán dưới giá vốn. Giá nhà mới tăng sẽ "neo" giá nhà cũ ở mức cao.
Khác với giai đoạn trước, chủ sở hữu chung cư nội đô hiện nay (đặc biệt các khu như Trung Hòa - Nhân Chính) đa phần là:
- Người có thu nhập cao, đã trả hết nợ ngân hàng.
- Người mua để ở thực (nhu cầu tiêu dùng, không phải đầu tư).
- Người giữ tài sản để chống lạm phát.
C. Vai trò của lạm phát và tiền tệ
Như phân tích về việc Mỹ in tiền để lấp nợ, khủng hoảng địa chính trị, chiến tranh... => Khi tiền rẻ tràn ngập và giá hàng hóa tăng (vàng, dầu), BĐS nội đô đóng vai trò là "hầm trú ẩn cuối cùng". Lịch sử chưa bao giờ ghi nhận trong một chu kỳ lạm phát cao mà giá BĐS tại các thủ đô lớn trên thế giới lại giảm một nửa.
3. Kịch bản nào cho 2027 - 2028?
Mặc dù không giảm 50%, nhưng thị trường giai đoạn này có thể xảy ra hiện tượng "đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ" (10-15%)
Cụ có nhớ nhầm ko nhỉ.Cụ lưu ý, AI chỉ để tham khảo! Cụ hỏi ngay mấy cụ cao niên hô "sập, bung, toang" suốt 03 năm vừa qua xem thực tế ntn thì chính xác hơn xem AI nhiều ợ!
Cụ không để ý rồi! Có mấy cụ khả năng ôm tiền mặt từ đầu 2024 vẫn miệt mài...chờ đợi đấy cụ! AI nó có lý riêng của nó, giảm giá 10-15% theo tôi là hoàn toàn khả thi!Cụ có nhớ nhầm ko nhỉ.
Như em nhớ là có cụ nào trong này hô ròng rã 3 năm đâu nhỉ. Các cụ bung toang sập hô từ 2022 thì cuối 2023 đầu 2024 trở cờ bắt đáy rồi chứ?
Cụ nghĩ ai cũng trung thành như cụ à
Cụ nghĩ đơn giản thật
Em cũng mới sang phe sập banh xác được tầm 5-6 tháng. Bán chốt lời đúng đỉnh
Đợt này ls giảm như về bản chất thì khác 2011, 2022 nhỉ. Thời đó là nhà nước giảm lãi điều hành để làm nguồn lực cho NHTM giảm lãi.
Đợt này là hô hào miệng. Mấy ngân hàng nể lắm mới làm theo. Không rõ được mấy bữa
Ví dụ như tôi, lúc thị trường chững thanh khoản cuối 2024, cần bán tôi giảm mạnh 15% giá chào là bình thường mà! và vẫn bán đc giá cao nhất khu vực, tính đến thời điểm khớp lệnh
Các nước như Nhật thì sao cụ. Họ đi làm hàng ngày bằng tàu điện ngầm mất bao nhiêu thời gian, cách nhà bao xa. Độ 60km khả thi ko.
Vậy cụ bán đúng đáy rồi.Cụ không để ý rồi! Có mấy cụ khả năng ôm tiền mặt từ đầu 2024 vẫn miệt mài...chờ đợi đấy cụ! AI nó có lý riêng của nó, giảm giá 10-15% theo tôi là hoàn toàn khả thi!
P/s: Sau khi lãi giá vốn xx% ợ!
Cụ chưa bán đất bao giờ ợ!?Vậy cụ bán đúng đáy rồi.
Đàm phán là quá trình đấu trí của chủ - khách. Thời 2024 ai cũng nghĩ kinh tế đen như chị Dậu. Suy thoái, sập mặt nồi....bla bla. Thì khách cứng vô đạp giá sâu thì sẽ thương lượng được giá rất thấp.
Như cụ cứng như thế, đầu sỏi nhiều như thế còn phải giảm 15%, và thực tế là bán được cao nhất khu thì những chủ khác yếu bóng vía, nghợp lãi, túng quẫn thì sẽ bán mức giá ntn.
Bởi vậy thành hay bại là ở mình
Giảm 15%... giá chào! Người mua luôn thích mặc cả, nên khi bán cứ phải chào cao lên cụ! Xong thương lượng mờ, xuống dần... là vừa! Nhưng quan trọng là phải hợp lý nhất khu vực thời điểm đó!Cái này thống kê trên mạng có nhiều, em túm tắt hộ cụ:
vnexpress.net
tapchihangkhong.vn
Năm 2026 thì nghiêm trọng hơn vì:
Cụ muốn làm cái này phải giao đứt cho 1 bên quản lý hoặc việc gì cụ cũng phải biết 1 chút thì vận hành không có gì khó cả. Tiếc tiền không thuê vận hành hoặc cả đời không động tay chân vào mấy việc điện nước thì tốt nhất là gửi tiền vào tiết kiệm.
Chưa đủ tiền mua những khu tốt và tòa căn hộ tốt thôi cụ ạ.Vãi nồi thật sự, thế này em nghĩ đóng cửa phòng mạnh tay chút là tầng trên rung giường luôn, khéo tưởng động đất. Đội ơn các cụ, em phải từ bỏ mua cái CHDV này, khoai quá, ngại nhất khoản tệ nạn không quản lý nổi
Cái bảng này nhìn giống Lý thuyết trò chơi phết. Các ngân hàng vâng lệnh sếp, nhưng giảm dè dặt, vừa đi tè vừa ngó thằng xung quanh xem ntn. Rất nhiều kiểu hành xử khôn lỏi sẽ xuất hiện.Giảm lãi gì mà giảm lom dom thế nhỉ (hiện mới chỉ có 18/45 ngân hàng giảm lãi suất
Sao không hô giảm 3% lãi cho vay như Nam Á luôn cho oách (cố định 3 tháng sau đó nhảy thả nổi)
Em mà làm giám đốc ngân hàng thì em đưa lãi ưu đãi cố định 3 tháng xuống 4,75% bằng lãi huy động cho oách nhất thị trường luôn, hết 3 tháng nhảy thả nổi
Giảm 3 tháng xong nhảy thả nổi 15-16% thì còn cứa cổ hơn không giảm
Hôm trước em có còm rồi, giảm 0,1-0,2% cũng tính là giảm.Giảm lãi gì mà giảm lom dom thế nhỉ (hiện mới chỉ có 18/45 ngân hàng giảm lãi suất) mà lãi giảm cũng cho lấy lệ 0,1%
Sao không hô giảm 3% lãi cho vay như Nam Á luôn cho oách (cố định 3 tháng sau đó nhảy thả nổi)
Em mà làm giám đốc ngân hàng thì em đưa lãi ưu đãi cố định 3 tháng xuống 4,75% bằng lãi huy động cho oách nhất thị trường luôn, hết 3 tháng nhảy thả nổi
Giảm 3 tháng xong nhảy thả nổi 15-16% thì còn cứa cổ hơn không giảm
Mấy cụ phe tăng có vẻ thất vọng hơi nhiều
Nhật họ đi làm bằng tầu điện bình thường. Chứ hiếm ai đi làm bằng Shinkansen, giá vé cao. Trừ khi dc công ty trả.
Đợt này nó lại đớp rồi. Vừa giảm được lãi huy động, nhưng vẫn ăn ra chổ lãi cho vay, cộng với chổ thả nổi. Người đi vay bị cứa một nhát mang tính mất máu cấp. Còn người đi gửi lại cũng bị cứa nhát nhẹ.
