Bank không muốn tăng hay muốn tụt, nó chỉ muốn an toàn. Tăng cũng rủi ro chả kém gì giảm (vì ôm giá trị ảo) nên đối với bank vấn đề là quản trị rủi ro. Việc của bank chưa bao giờ là muốn hay tìm cách kéo nó lên, hạ nó xuống. Đó là việc của thị trường.
Từ 2024 nhiều bank đã chủ động quản trị rủi ro là định giá BĐS thấp hơn nhiều giá thị trường, có bank chỉ tính 50% giá thị trường giao dịch. Khi cho vay lại chỉ giải ngân 70% của cái 50% đó. Đây là lớp phòng thủ đầu tiên.
Tiếp theo, bank liên tục theo dõi sát sao biến động BĐS để định giá lại hoặc giảm tỷ lệ cho vay khi cần. Bank không chờ giá BĐS từ 10 tỷ về 5 tỷ mới hành động. Chỉ cần từ 10 về 9 là có thể đã gọi cho người vay bắt bổ sung tài sản thế chấp hoặc trả bớt tiền vay để duy trì tỷ lệ an toàn. Thậm chí thị trường chưa về 9 nhưng bank đánh giá có rủi ro là đã có biện pháp phòng vệ.
Tiếp đến, vào giai đoạn BĐS tăng nóng, ngân hàng phân loại BĐS rất mạnh. Chỉ những BĐS vừa có tính thanh khoản cao, vừa có thể tạo ra dòng tiền mới nhận đủ tỷ lệ giải ngân tối đa cho phép. Những BĐS thiếu 1 trong 2 cái trên sẽ nhận tỷ lệ cho vay thấp hơn và đương nhiên cái nào ko có cả 2 cái trên (kiểu đất nền vùng xa) sẽ nằm ở đáy ưu tiên lẫn định giá.
Lớp phòng thủ cuói cùng là hệ thống pháp lý vừa được bổ sung năm 2025. Trước đây khi người đi vay mất khả năng trả nợ, ngân hàng phải khởi kiện ra toà để nhận được quyền bán tài sản thế chấp. Kể cả khi toà xử xong thì vẫn phải chờ cưỡng chế nếu người đi vay chây ì. Bây giờ quy định mới cho phép ngân hàng bán luôn tài sản thế chấp khi người vay mất khả năng trả nợ không cần qua toà án, nhờ đó tránh bị rơi vào tình trạng tài sản giảm sâu mới xử lý được.
Ngoài ra, hệ thống ngân hàng ngày nay sử dụng nhiều công cụ mới như big data để theo dõi tình hình BĐS, sử dụng AI để giám sát dòng tiền và mục đích sử dụng tiền của khách hàng... nên tốc độ cập nhật diễn biến thị trường cực nhanh, nhờ đó hành động cực sớm.
.
sao lại có cả vụ này nhỉ
