Từ 2027 ngoài big 4 thì các ngân hàng được xếp hạng B1 của Moody trở lên sẽ áp dụng toàn phần hoặc phần lớn chuẩn Basel III. Khi đó việc sử dụng các thủ thuật xử lý nợ xấu từ BĐS ko còn thực hiện được nữa. Nếu ngân hàng mang một bảng cân đối kế toán "nhiễm độc" nợ xấu BĐS chưa xử lý từ năm 2026 bước sang năm 2027, họ sẽ không thể vượt qua các bài kiểm tra áp lực (Stress test) của Basel III. Tỷ lệ CAR của họ sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng, đồng nghĩa với việc không được xếp hạng cao và sẽ bị NHNN rút hạn mức tăng trưởng tín dụng. Do đó, xử lý nợ xấu năm 2026 là bước đệm để đón Basel III vào năm 2027.
Chỉ riêng lộ trình này đã tạo áp lực rất lớn phải đẩy nhanh xử lý nợ xấu ngay trong năm nay và có thêm ít tháng đầu năm 2027 để du di. Tuy nhiên với cú tuyên bố chung vừa rồi, việc NHNN phải công khai minh bạch điều hành tỷ giá kéo theo một số công cụ "linh hoạt" (rất tiếc em ko tiện nêu cho các cụ ở đây) khó có thể sử dụng đầu 2027. Thời gian cấp thiết, vậy giải quyết cục nợ xấu kia như thế nào?
Nếu như ko có những áp lực trên, nếu BĐS chưa tăng quá cao, nếu nợ nấu chưa quá lớn thì chúng ta còn nhiều cách xử lý. Tuy nhiên với thực tế hiện nay, chúng ta không còn nhiều thứ để xoay sở, nhất là thời gian:
Hiện nợ xấu toàn hệ thống vượt 1 triệu tỷ đồng; riêng nhóm ngân hàng niêm yết tăng hơn 15% lên trên 265 nghìn tỷ đồng, cho thấy áp lực xử lý còn rất lớn. Dù Nghị quyết 42 từng giúp xử lý tài sản nhanh hơn, nhưng đây cũng chỉ là “liều thuốc giảm đau” tình thế, đề xuất luật hóa quyền thu giữ tài...
thoibaotaichinhvietnam.vn
Trong thời gian ngắn như vậy, cách nhanh nhất để xử lý nợ xấu là chấp nhận bán nhanh tài sản để thu tiền về:
- Chủ đầu tư cần ra hàng nhanh, giảm giá mạnh để thu thút khách (Hiện đã làm từ đầu năm nhưng chậm do thiếu vốn và do nhiều chủ đầu tư chần chừ)
- Bán sỉ cả dự án cho nhà đầu tư khác có tiềm lực, bao gồm cả nhà đầu tư ngoại (một số tay to đang làm rồi) lấy tiền để làm dự án khác hoặc trả ngân hàng.
Sau những bước trên, nếu ko xong thì ngân hàng sẽ mạnh tay thu lại các dự án thế chấp để tìm chủ mới.
Vậy chính sách của NHNN vừa rồi có tác dụng gì khi tách 3 nhóm nhà ở xã hội, KCN và khu chế xuất không tính vào dư nợ BĐS?
Về phía cung:
1. Tăng tốc xây dựng nhà ở xã hội. Lâu nay NOXH phải cạnh tranh vốn với NOTM, lãi suất cao, khó tiếp cận.
2. Tăng tốc hoàn thiện nhà ở thương mại. Khi NOXH và KCN, KCX được tách ra khỏi room BĐS, nhóm nhà ở thương mại được hưởng trọn room BĐS, nhờ đó có thêm nguồn vốn để đẩy nhanh nhà ra thị trường.
Về phía cầu:
1. Cầu NOXH sẽ tăng mạnh vì người mua NOXH được tiếp cận vốn vay tốt hơn, ko phải giành giật với room BĐS.
2. Cầu NOTM sẽ giảm do 2 lý do:
- Một bộ phận cần mua NOTM giá thấp sẽ chuyển sang mua NOXH, cầu bị rút ở đáy.
- Việc dễ tiếp cận nguồn vốn ko giúp ích cho cầu NOTM vì đa số nhu cầu này đến từ đầu cơ và tich sản, cái họ sợ là lãi suất cao chứ không phải ko vay được. Lãi suất vay NOTM vẫn tiếp tục cao.
Như vậy, nhìn thoáng qua tưởng đang nới room cho BĐS, tin vui cho giá nhà nhưng thực ra là ngược lại. Chính sách này sẽ tăng nguồn cung NOXH lẫn NOTM nhưng lại làm giảm cầu NOTM. Vậy tại sao NHNN lại làm vậy, đóng gần hết các cửa chỉ để lại một cửa, và tại sao là lúc này?
Đó là một động thái, một thông điệp rõ ràng gửi đến các công ty BĐS: giảm giá là cách duy nhất để cứu các vị. Bối cảnh không còn phù hợp để giấu rác dưới thảm, thời gian chỉ tính bằng tháng. Thị trường không còn mô hình ôm đất đầu cơ. Chỉ còn 1 mô hình duy nhất:
xây nhà ở thực đáp ứng nhu cầu thực với giá người mua có thể chi trả. Nhà nước đã lo 2 phần việc là vốn và pháp lý, chỉ còn việc hạ giá cho phù hợp để tự cứu lấy mình thì các vị phải lo, đừng lôi nhà nước vào. Chúng ta vẫn đang vận hành theo kinh tế thị trường!
