[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[Duong tien sih]

cụ gà lắm cơ biến mất hẳn luôn rồi, hay cụ ấy tất tay vào ven quá nhiều, giờ đang nằm nghỉ dưỡng chỗ nào rồi

Mua Từ Sơn nhiều hoặc Sale Từ Sơn. Đang thở Oxy.

 

[Antoantrentungcayso]

Mua Từ Sơn nhiều hoặc Sale Từ Sơn. Đang thở Oxy.

nhà vợ em ở đó, thấy đợt này mua bán nhà đất ở đoạn đấy kém lắm.

 

[ThạchLựuMộc2024]

nhà vợ em ở đó, thấy đợt này mua bán nhà đất ở đoạn đấy kém lắm.

chỗ đấy thì tắt thanh khoản luôn chứ kém gì nữa cụ

 

[Antoantrentungcayso]

chỗ đấy thì tắt thanh khoản luôn chứ kém gì nữa cụ

Vâng cụ, nhà đăng bán tầm 1 năm sau bán được là may, chứ đâu có giao dịch, trừ mấy nhà phải cầm cố vỡ nợ thì họ bán giá sale sập sàn

 

[BigboyHN]

Mua Từ Sơn nhiều hoặc Sale Từ Sơn. Đang thở Oxy.

nhà vợ em ở đó, thấy đợt này mua bán nhà đất ở đoạn đấy kém lắm.

Thông tin thêm vs ae là rất nhiều Sales và ae bên Hoa Mai (nhà tài trợ chính) vẫn đang nằm ở đây. Ko thoát nổi. .

 

[FC Juventus]

Lãi mỏng còn hơn không có lãi, kinh nghiệm của em là kể cả 5% cũng vẫn có người nhảy vào làm chứ đừng nói 15%. Em mà có tiền em cũng nhận 1 toà cho con cháu lấy việc mà làm, mà học việc. Hoà vốn cũng chơi.

Có 1 đoạn ngay phía trên em trích luôn để cụ xem:
View attachment 9684063
Tức là nếu có phát sinh đội thêm thì cứ cộng vào, miễn là hợp lý. Sẽ có kiểm toán vào xem sổ sách cùng. Bản thân giá xây 16 em nêu ở trên cũng là cao ngất ngưởng rồi, nếu thích cụ lên hẳn gấp rưỡi đi, chẳng hạn 24tr/m2 vô địch HN luôn, thì cộng thêm 15% vẫn chưa đến 50 triệu được. Hay lên hẳn gấp đôi đi, thì cũng vẫn chỉ đầu 5, chưa lên đầu 6. Mà lên gấp đôi khéo đi tò, bịa ra lắm chi phí quá.

Bây giờ ls tiết kiệm nhỏ lẻ gửi NCB cho 3 tỷ cũng gần 10%, anh Vinh mua trái phiếu 12.5%++ thì cụ tính 15% cho cả dự án có hẻo quá không cụ.

 

[truongvoky1981]

Giá cc nội thành không ngáo mãi được. Người mua rồi sẽ nhận ra giá tiền có xứng đáng với giá trị sử dụng không. Ở cc 5 tỷ mà đi làm thuê zombie văn phòng phọt phẹt được 10-15 triệu 1 tháng thì người có tư duy mở, sẵn sàng thay đổi sẽ chọn 1 thành phố khác để lập nghiệp. Đại học chuyển đi hết rồi, bệnh viên lớn cũng dần như vậy.

Ở những nơi có núi có biển hùng vĩ đầu óc cũng minh mẫn thoáng đãng ra, sức khoẻ tốt lên rõ rệt. Các thanh niên trẻ ko thích cả đời chỉ loanh quanh gần bệnh viện để sẵn sàng... vào viện cho gần.

Lâu dài cc nội thành chỉ còn phù hợp cho các ông bà già về hưu sống an nhàn, sợ thay đổi, sáng tối quanh quẩn dưới sảnh và khuôn viên.

Ý tưởng hay quá. Nếu mà ai cũng thế thì HN vắng như chùa tốt biết mấy. Các cháu học xong lại về với núi rừng biển hùng vĩ

 

[BigboyHN]

Giá cc nội thành không ngáo mãi được. Người mua rồi sẽ nhận ra giá tiền có xứng đáng với giá trị sử dụng không. Ở cc 5 tỷ mà đi làm thuê zombie văn phòng phọt phẹt được 10-15 triệu 1 tháng thì người có tư duy mở, sẵn sàng thay đổi sẽ chọn 1 thành phố khác để lập nghiệp. Đại học chuyển đi hết rồi, bệnh viên lớn cũng dần như vậy.

Ở những nơi có núi có biển hùng vĩ đầu óc cũng minh mẫn thoáng đãng ra, sức khoẻ tốt lên rõ rệt. Các thanh niên trẻ ko thích cả đời chỉ loanh quanh gần bệnh viện để sẵn sàng... vào viện cho gần.

Lâu dài cc nội thành chỉ còn phù hợp cho các ông bà già về hưu sống an nhàn, sợ thay đổi, sáng tối quanh quẩn dưới sảnh và khuôn viên.

Tốt quá. Cụ nào có cc nội đô bán khẩn trương thôi. .
Cụ vào bv tuyến TW HN xem sao. Đủ các tỉnh thành, cả ĐN, Nha Trang và HCM..m bay ra chữa trị. E cũng ko hiểu sao phải ra tận HN chữa bệnh?

 

[truongvoky1981]

thì có ông nào thu nhập 40-50tr mà đi vay 3 tỉ đầu tư bđs đâu cụ

Kk chuẩn rồi. 5 chục giờ đủ ăn thôi nhà 2 đứa con học trg tư lơ mơ còn thiếu, tiền đâu mà trading bđs.

 

[5banhxe]

Bây giờ ls tiết kiệm nhỏ lẻ gửi NCB cho 3 tỷ cũng gần 10%, anh Vinh mua trái phiếu 12.5%++ thì cụ tính 15% cho cả dự án có hẻo quá không cụ.

Vốn vay được tính vào chi phí hợp lý hợp lệ cụ nhé. Bản thân giá 16 em nêu ban đầu cũng đã dư nhiều rồi, lại dự phòng 50% lên tận 24 là thoải mái phương án lũ lụt sụt lún, cộng với tiền đất 16 của Cao Xà Lá vẫn chỉ 40, thêm 15% lợi nhuận còn xa mức 50 lắm lắm.

Mà cụ nghĩ đất ở đây nhà nước có định thu theo giá Cao Xà Lá là 158 triệu x hệ số K kịch khung là 2 không?

 

[Antoantrentungcayso]

Ý tưởng hay quá. Nếu mà ai cũng thế thì HN vắng như chùa tốt biết mấy. Các cháu học xong lại về với núi rừng biển hùng vĩ

Ý tưởng hay, nhưng về quê liệu có việc để làm không, chưa nói đến vụ đảm bảo thu nhập như ở thổ đu

 

[tieunhupha]

Làm sản xuất đủ thứ khó khăn lãi 10% đã mừng rồi, đây lãi 15% cụ còn chê mỏng

Cụ so sánh thế ko hợp lý vì sản xuất vòng quay vốn chắc chắn ngắn hơn xây dựng nên lãi mỏng chưa chắc đã kém hơn lãi dày.

 

[FC Juventus]

Vốn vay được tính vào chi phí hợp lý hợp lệ cụ nhé. Bản thân giá 16 em nêu ban đầu cũng đã dư nhiều rồi, lại dự phòng 50% lên tận 24 là thoải mái phương án lũ lụt sụt lún, cộng với tiền đất 16 của Cao Xà Lá vẫn chỉ 40, thêm 15% lợi nhuận còn xa mức 50 lắm lắm.

Mà cụ nghĩ đất ở đây nhà nước có định thu theo giá Cao Xà Lá là 158 triệu x hệ số K kịch khung là 2 không?

Cụ có thể dẫn quy định v/v các chi phí hợp lý trong đó chủ đầu tư được tính chi phí vốn vậy vào giá cũng như quy mô vốn vay và quy chế mẫu V/V chủ đầu tư được hưởng những quyền lợi tài chính gì không ạ.

Em đọc NĐ 71 thấý quy định chung chung, so với nhu cầu vốn vay thì tầm nhìn hạn hẹp chưa biết được DN được vay cụ thể những nội dung gì trong bao lâu để tính vào chi phí hợp lý. Trường hợp vấn đề này được xác định rõ ràng: Xin ý kiến cụ về việc coi đây là 1 dự án ĐTC, nhà nước thuê DN, sau đó chuyển giao cho nhà với mức giá đã được duyệt thì tính khả thi đến đâu ạ. Cảm ơn cụ.

 

[5banhxe]

Cụ có thể dẫn quy định v/v các chi phí hợp lý trong đó chủ đầu tư được tính chi phí vốn vậy vào giá cũng như quy mô vốn vay và quy chế mẫu V/V chủ đầu tư được hưởng những quyền lợi tài chính gì không ạ.

Thật ra mấy cái này các cụ hỏi AI hoặc google là ra ngay. Thôi thì em làm giúp các cụ tìm căn cứ pháp lý:

- Về quy định liên quan chi phí vốn vay: khoản 2 điều 9 luật kinh doanh BĐS 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải có 20% vốn chủ sở hữu với dự án dưới 20ha và 15% với dự án từ 20ha trở lên. Phần còn lại là chi phí hợp lý hợp lệ của dự án.

- Về phương pháp tính giá: Với dự án có ưu đãi (cụ thể là khu đa mục tiêu gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có nhận ưu đãi) thì căn cứ theo nghị định 100/2024 về phương pháp xác định giá bán NOXH; nghị định 34/2023 và thông tư 11/2021 bộ xây dựng về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, theo đó cơ sở để tính giá thành gồm chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí bồi thường, GPMB, xây dựng, thiết bị, chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí tài chính (trong đó có chi phí lãi vay)

Gộp chung lại: 80-85% tổng vốn dự án sẽ được phép vay và chi phí vay được tính vào giá thành (để hạch toán) và giá bán.

Tóm lại bỏ ra số vốn bằng 15-20% giá trị dự án và thu về lợi nhuận 15% tổng giá trị dự án, tỷ suất lợi nhuận lên tới 75-100% - siêu lợi nhuận! Đó là em bàn chuyện làm ăn đàng hoàng sạch sẽ nhé, chứ vào tay em thì chả thiểu gì cách ăn thêm, nhưng rủi ro, chả bõ.

 

[FC Juventus]

Thật ra mấy cái này các cụ hỏi AI hoặc google là ra ngay. Thôi thì em làm giúp các cụ tìm căn cứ pháp lý:

- Về quy định liên quan chi phí vốn vay: khoản 2 điều 9 luật kinh doanh BĐS 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải có 20% vốn chủ sở hữu với dự án dưới 20ha và 15% với dự án từ 20ha trở lên. Phần còn lại là chi phí hợp lý hợp lệ của dự án.

- Về phương pháp tính giá: Với dự án có ưu đãi (cụ thể là khu đa mục tiêu gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có nhận ưu đãi) thì căn cứ theo nghị định 100/2024 về phương pháp xác định giá bán NOXH; nghị định 34/2023 và thông tư 11/2021 bộ xây dựng về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, theo đó cơ sở để tính giá thành gồm chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí bồi thường, GPMB, xây dựng, thiết bị, chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí tài chính (trong đó có chi phí lãi vay)

Gộp chung lại: 80-85% tổng vốn dự án sẽ được phép vay và chi phí vay được tính vào giá thành (để hạch toán) và giá bán.

Tóm lại bỏ ra số vốn bằng 15-20% giá trị dự án và thu về lợi nhuận 15% tổng giá trị dự án, tỷ suất lợi nhuận lên tới 75-100% - siêu lợi nhuận! Đó là em bàn chuyện làm ăn đàng hoàng sạch sẽ nhé, chứ vào tay em thì chả thiểu gì cách ăn thêm, nhưng rủi ro, chả bõ.

Vậy theo cụ có thể chuyển dự án về dưới dạng nhà nước ký hợp đồng với Doanh nghiệp theo dạng chìa khóa trao tay theo quy chuẩn kỹ thuật quy định trong hợp đồng được không ạ.

 

[5banhxe]

Vậy theo cụ có thể chuyển dự án về dưới dạng nhà nước ký hợp đồng với Doanh nghiệp theo dạng chìa khóa trao tay theo quy chuẩn kỹ thuật quy định trong hợp đồng được không ạ.

Cái này em không dám bàn sâu vì thực tế dự thảo chưa thông qua, tuy nhiên xét trên khía cạnh tinh thần của dự thảo thì không phù hợp dù về mặt luật là hoàn toàn khả thi. Không phù hợp vì nó biến nhà nước thành chủ đầu tư - chả khác gì nhà ở xã hội.

Tinh thần dự thảo ở đây là muốn một sản phẩm vẫn phải là nhà ở thương mại (vốn tư nhân, tiêu chuẩn đủ cao) nhưng lại có giá rẻ tiệm cận nhà ở xã hội. Đây là phân khúc bị thị trường bỏ trống mấy năm qua. Thay vì ép chủ đầu tư nhà ở thương mại hiện tại phải hạ giá một cách phi thị trường thì nhà nước thò tay điều chỉnh 2 thứ: tạo quỹ đất giá ưu đãi và mời chủ đầu tư vào làm với lợi nhuận 15%.

 

[FC Juventus]

Cái này em không dám bàn sâu vì thực tế dự thảo chưa thông qua, tuy nhiên xét trên khía cạnh tinh thần của dự thảo thì không phù hợp dù về mặt luật là hoàn toàn khả thi. Không phù hợp vì nó biến nhà nước thành chủ đầu tư - chả khác gì nhà ở xã hội.

Tinh thần dự thảo ở đây là muốn một sản phẩm vẫn phải là nhà ở thương mại (vốn tư nhân, tiêu chuẩn đủ cao) nhưng lại có giá rẻ tiệm cận nhà ở xã hội. Đây là phân khúc bị thị trường bỏ trống mấy năm qua. Thay vì ép chủ đầu tư nhà ở thương mại hiện tại phải hạ giá một cách phi thị trường thì nhà nước thò tay điều chỉnh 2 thứ: tạo quỹ đất giá ưu đãi và mời chủ đầu tư vào làm với lợi nhuận 15%.

Bên trên cụ có đưa cơ sở pháp lý rõ ràng. Vậy dự thảo ở đây là dự thảo gì ạ.

 

[5banhxe]

Bên trên cụ có đưa cơ sở pháp lý rõ ràng. Vậy dự thảo ở đây là dự thảo gì ạ.

Dự thảo cho nhà ở thương mại giá rẻ.

Trong khung pháp lý em nêu có 2 điểm áp dụng cho cho mọi loại nhà là phần về yêu cầu vốn chủ sở hữu và chi phí hợp lý hợp lệ cho vốn vay khi hạch toán giá thành.

Riêng giá bán thì chỉ có NOXH mới có quy định (NOTM chủ đầu tư tự quyết), em dựa theo dự thảo lấy khung pháp lý của NOXH hiện hành để áp dụng (dự thảo đang làm như vậy). Thực tế các "chuyên gia" đang tranh luận gay gắt vệ dự thảo nhưng phần liên quan đến chi phí lãi vay lại không có ý kiến gì, vì vậy có thể tự tin sử dụng luôn để tính toán.

Tranh luận nhiều nhất hiện nay liên quan đến các ràng buộc với người mua và mức độ ưu đãi với chủ đầu tư, trong đó có cả những ý kiến cho rằng lợi nhuận 15% là ít. Nói chung khi tranh luận không phải ai cũng hiểu đủ sâu, nhiều ý kiến đưa ra cho thấy người viết không nắm vững quy định hoặc không hiểu tinh thần của chủ trương. Thật ra em chả tin các chuyên gia kém đến thế, chẳng qua mỗi người đang cố tự bảo vệ lợi ích của mình trong trường hợp chủ trương đưa ra ảnh hưởng đến mình, do đó sẵn sàng nhìn 1 cách méo mó.

 

[FC Juventus]

Dự thảo cho nhà ở thương mại giá rẻ.

Trong khung pháp lý em nêu có 2 điểm áp dụng cho cho mọi loại nhà là phần về yêu cầu vốn chủ sở hữu và chi phí hợp lý hợp lệ cho vốn vay khi hạch toán giá thành.

Riêng giá bán thì chỉ có NOXH mới có quy định (NOTM chủ đầu tư tự quyết), em dựa theo dự thảo lấy khung pháp lý của NOXH hiện hành để áp dụng (dự thảo đang làm như vậy). Thực tế các "chuyên gia" đang tranh luận gay gắt vệ dự thảo nhưng phần liên quan đến chi phí lãi vay lại không có ý kiến gì, vì vậy có thể tự tin sử dụng luôn để tính toán.

Tranh luận nhiều nhất hiện nay liên quan đến các ràng buộc với người mua và mức độ ưu đãi với chủ đầu tư, trong đó có cả những ý kiến cho rằng lợi nhuận 15% là ít. Nói chung khi tranh luận không phải ai cũng hiểu đủ sâu, nhiều ý kiến đưa ra cho thấy người viết không nắm vững quy định hoặc không hiểu tinh thần của chủ trương. Thật ra em chả tin các chuyên gia kém đến thế, chẳng qua mỗi người đang cố tự bảo vệ lợi ích của mình trong trường hợp chủ trương đưa ra ảnh hưởng đến mình, do đó sẵn sàng nhìn 1 cách méo mó.

Bàn nhiều thành nát chuyện. Theo em cứ tham vấn DN. Làm được họ sẽ nói và làm ngay. Còn không làm được thì do...ai đấy không muốn làm thôi.

 

[banhmypate]

Za

Mai họp các cụ nhỉ