[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[Vạc Cát]

Cụ cứ đưa ra dữ liệu về chung cư lâu năm giảm giá so với lúc bán là chứng minh được luận điểm ngay ấy mà. Em đưa ra ví dụ về chung cư >30 tuổi mà cụ cứ nhấn mạnh chuyện ngắn hạn làm gì.

Cái này thì dễ quá mà cụ. Ví dụ ở Mỹ, đại đa số các toà chung cư cao tầng xây cách đây 50-80 năm mà vẫn còn tồn tại đều trong tình trạng giá trị hiện tại thấp hơn giá ban đầu cộng thêm chi phí đại tu bảo trì cộng dồn. Những trường hợp cao hơn là cực hiếm, may ra rơi vào những khu siêu sang đắt đỏ.

Cụ có thể vào đây xem chi phí bảo trì và đại tu các toà chung cư cũ ngày càng tăng ra sao, nhiều người phải rao bán lỗ liên tục vì không gánh nổi phí bảo trì hàng năm:

Florida Condo Market Crisis: Rising Costs and Falling Demand

Explore the declining Florida condo market: soaring costs, insurance rates, and the challenges facing owners in a shifting real estate landscape.

independentamericancommunities.com

Còn đây là bài phân tích sau vụ sập toà chung cư của Mỹ. Tình cảnh hàng nghìn chung cư cao tầng tại Mỹ ở không được, đập đi xây lại không xong đang diễn ra như thế nào:

The Condo Market Is Broken: How HOA Fees Killed Buyer Appetite

Condo prices dropped 1.9% over the last year, marking the worst market performance since 2012. More than 10% of condos nationwide.

movezen360.com

Bên Hàn và Thượng Hải mới bùng nổ xây nhà cao tầng chừng 30 năm nay thôi, chưa đến lúc thảm hại như Mỹ và châu Âu. Rồi cũng sớm đến ngày đó.

Nếu không thích đọc thì xem clip trong đó giải thích rõ càng ngày các toà chung cư cũ càng ngốn tiền ra sao, vượt quá sức chịu đựng của cư dân. Nhìn bên ngoài vẫn long lanh sáng sủa mà bên trong là cái hố hút tiền:

 

[L.C.D]

Kinh nghiệm của e là chỗ học, chỗ làm ở đâu thì mua hoặc thuê ở đấy. Đừng ham cái mác sang chảnh làm gì, được mấy cái ảnh oai với ai đâu, giờ chả ai quan tâm. Thời buổi này thời gian, sức khỏe là quý giá nhất. Ngày chỉ cần tiết kiệm được 1, 2 tiếng bò trên đường là mỗi tuần các cụ có thêm được 1 ngày làm việc fulltime rồi. Đấy là còn chưa tính thời gian đưa đón con đi học. Thời gian đó để học, để làm thêm tăng thu nhập mới là thượng sách. Không phải ngẫu nhiên ở các nước phát triển giới trẻ sẵn sàng bỏ tiền thuê nhà gần trung tâm hơn là mua nhà ở xa ở đâu. Có tiền rồi ở đâu chả được. E về già cũng xác định vào Đà Nẵng, Nha Trang ở cho sướng

Chuẩn luôn cụ êi. Cứ như cụ vietsub suy nghĩ của e về chỗ ở í. Vì e nghĩ y chang cụ.

 

[Vạc Cát]

Cụ phân tích đúng nhưng cụ bỏ qua yếu tố làm cho giá cc vẫn cao vì khi nó mục nát, đập đi xây lại vẫn được sở hữu căn hộ như thế lại mới cứng với giá thành xây dựng lúc đó + khoảng 10-15% lãi cho thầu xây dựng. Vẫn rẻ đấy chứ, như hiện tại khoảng 25 tr/ m2. Còn nhà đất cũng xuống cấp, cũng phải xây lại như thế thì không khác nhau nhiều. Điều đó giải thích tại sao nhà cc ở TQ, Singapore… có những chung cư chỉ còn hạn 20-30 năm nhưng giá vẫn cao.
Mình sử dụng phải có khấu hao, bất kể thứ gì, kể cả sức khỏe thể chất lẫn tinh thần

Như em vẫn nói 80-90% nằm ở phần xây dựng. Giá CC cũ vẫn cao ở nhiều nơi vì thực tế giá đất tăng mạnh quá che lấp sự mất giá của phần xây dựng. Khấu hao cái gì chả có, nhưng chung cư nó khấu hao đúng vào phần chiếm đa số giá trị. Giống như cái nhẫn vàng gắn kim cương ấy, giờ kim cương mất giá trong khi vàng tăng giá, tổng giá trị có thể vẫn tăng nhưng viên kim cương cỡ nhỏ vài chục triệu khi xưa giờ chỉ còn vài triệu.

Nếu so với nhà mặt đất cùng vị trí, nhẽ ra nó còn phải tăng gấp vài lần nữa.

 

[Vạc Cát]

Kinh nghiệm của e là chỗ học, chỗ làm ở đâu thì mua hoặc thuê ở đấy. Đừng ham cái mác sang chảnh làm gì, được mấy cái ảnh oai với ai đâu, giờ chả ai quan tâm. Thời buổi này thời gian, sức khỏe là quý giá nhất. Ngày chỉ cần tiết kiệm được 1, 2 tiếng bò trên đường là mỗi tuần các cụ có thêm được 1 ngày làm việc fulltime rồi. Đấy là còn chưa tính thời gian đưa đón con đi học. Thời gian đó để học, để làm thêm tăng thu nhập mới là thượng sách. Không phải ngẫu nhiên ở các nước phát triển giới trẻ sẵn sàng bỏ tiền thuê nhà gần trung tâm hơn là mua nhà ở xa ở đâu. Có tiền rồi ở đâu chả được. E về già cũng xác định vào Đà Nẵng, Nha Trang ở cho sướng

Em rút ra được cái này cách đây 10 năm. Bây giờ chỗ làm với chỗ ở là hai toà nhà cách nhau vài trăm mét. Trường cũng ngay gần đó, thoát cảnh đưa đón con, các cháu chỉ việc đi bộ đi học.

Hồi xưa mỗi lần đi làm mà quên gì là không muốn quay về nhà lấy nữa, xác định mất luôn cả buổi. Mang tiếng nhà mặt đất ô tô đỗ cửa nhưng ô tô không nhét vào nhà được, chở vợ con về lại lóc cóc đi cất xe ngoài bãi, những hôm mưa to gió lớn nghĩ mà oải. Nhiều hôm cách nhà 500m mà tắc, vợ con đành đi bộ về trước và nấu cơm, em cất xong cái xe về đến nhà các cháu đã ăn trước vì đói quá rồi.

 

[Vạc Cát]

Tiêu sản theo định nghĩa nguyên bản là thứ lấy tiền ra khỏi túi bạn. Cụ xem chung cư ở VN có đáp ứng được tiêu chí đấy ko? Nếu nói chung cư VN chưa đủ số năm để đánh giá thì ta thử nhìn sang Seoul, Thượng Hải,...

Em nhờ ChatGPT research, so sánh giá các tòa >30 tuổi, >20 tầng, bỏ qua lợi suất cho thuê, 100% trường hợp giá hiện tại cao hơn lúc mở bán sau khi trừ lạm phát. Nếu tính dòng tiền hoặc giá trị sử dụng nó tạo ra nữa thì còn rõ tính chất tài sản hơn.

View attachment 9694739

Ở đây em thấy mọi người rất hay dị ứng dùng AI, cứ ai trích dẫn hoặc copy từ AI là bị chê và phản bác bất cần đúng sai. Thậm chí ai đó nói như sách vở lại bị xem lá AI. Tuy nhiên vì cụ thích trích dẫn chatGPT nên em cũng thử lấy chatGPT ra hỏi 1 câu:

"Câu chuyện giá trị hiện tại của một tòa chung cư cao tầng (20-30 tầng trở lên) cũ trên 50 năm tuổi thấp hơn giá trị ban đầu cộng với lũy kế tuền bảo trì và đại tu trong ngần ấy năm có phổ biến ở các nước phát triển như Mỹ và châu Âu không? "

Check out this chat

Here's a chat someone thought you'd want to see.

chatgpt.com

Các cụ thử xem các AI khác có câu trả lời khác không.

 

[Walter White]

Tiêu sản theo định nghĩa nguyên bản là thứ lấy tiền ra khỏi túi bạn. Cụ xem chung cư ở VN có đáp ứng được tiêu chí đấy ko? Nếu nói chung cư VN chưa đủ số năm để đánh giá thì ta thử nhìn sang Seoul, Thượng Hải,...

Em nhờ ChatGPT research, so sánh giá các tòa >30 tuổi, >20 tầng, bỏ qua lợi suất cho thuê, 100% trường hợp giá hiện tại cao hơn lúc mở bán sau khi trừ lạm phát. Nếu tính dòng tiền hoặc giá trị sử dụng nó tạo ra nữa thì còn rõ tính chất tài sản hơn.

View attachment 9694739

Tiêu sản là tài sản có, có tính khấu hao cao. Thế thôi
Ở VN mình dùng nhiều từ tiêu sản này ko biết bên tây bên tàu có dùng từ đó không

 

[NamMoi2000]

Tiêu sản là tài sản có, có tính khấu hao cao. Thế thôi
Ở VN mình dùng nhiều từ tiêu sản này ko biết bên tây bên tàu có dùng từ đó không

Tây nó gọi là Depreciating Asset cụ ạ.

Tài sản mất giá theo thời gian

 

[ThạchLựuMộc2024]

Cụ cứ luyên thuyên, cụ cứ vào mấy chung cư mặt hồ, vị trí đắc địa, giờ có nóng bỏng tay không, em thấy giá chỉ down xuống có chút không đáng kể. Nên không thể quy hết thành tiêu sản được.

 

[fitzwilliam]

Ở đây em thấy mọi người rất hay dị ứng dùng AI, cứ ai trích dẫn hoặc copy từ AI là bị chê và phản bác bất cần đúng sai. Thậm chí ai đó nói như sách vở lại bị xem lá AI. Tuy nhiên vì cụ thích trích dẫn chatGPT nên em cũng thử lấy chatGPT ra hỏi 1 câu:

"Câu chuyện giá trị hiện tại của một tòa chung cư cao tầng (20-30 tầng trở lên) cũ trên 50 năm tuổi thấp hơn giá trị ban đầu cộng với lũy kế tuền bảo trì và đại tu trong ngần ấy năm có phổ biến ở các nước phát triển như Mỹ và châu Âu không? "

Check out this chat

Here's a chat someone thought you'd want to see.

chatgpt.com

Các cụ thử xem các AI khác có câu trả lời khác không.

Vài ý em thấy ko hợp lý trong so sánh của cụ: Hình thái đô thị và giao thông của Mỹ hoàn toàn khác VN, chung cư cao tầng không phổ biến ở Mỹ, thuế nắm giữ khác nhau. Cụ cũng không tính đến dòng tiền cho thuê vốn có thể vượt giá trị căn nhà trong vòng đời sử dụng.

AI là nghề em nên em có thể bàn sâu hơn. Khả năng mấy con AI mà cụ dùng như ChatGPT, Claude, Gemini,... cũng có vài đoạn code em viết chạy bên dưới. Vì em contribute kha khá cho mấy thư viện mã nguồn mở cộng đồng dev AI thế giới đang dùng. AI chỉ là công cụ hiện thực hóa tư duy của ta. Garbage in, garbage out. Cụ xem câu trả lời từ AI của cụ có bất kỳ dữ liệu thực tế nào không hay chỉ toàn suy đoán? Đó là do cụ không đưa cho nó tư duy và phương pháp luận.

 

[Vạc Cát]

Vài ý em thấy ko hợp lý trong so sánh của cụ: Hình thái đô thị và giao thông của Mỹ hoàn toàn khác VN, chung cư cao tầng không phổ biến ở Mỹ, thuế nắm giữ khác nhau. Cụ cũng không tính đến dòng tiền cho thuê vốn có thể vượt giá trị căn nhà trong vòng đời sử dụng.

AI là nghề em nên em có thể bàn sâu hơn. Khả năng mấy con AI mà cụ dùng như ChatGPT, Claude, Gemini,... cũng có vài đoạn code em viết chạy bên dưới. Vì em contribute kha khá cho mấy thư viện mã nguồn mở cộng đồng dev AI thế giới đang dùng. AI chỉ là công cụ hiện thực hóa tư duy của ta. Garbage in, garbage out. Cụ xem câu trả lời từ AI của cụ có bất kỳ dữ liệu thực tế nào không hay chỉ toàn suy đoán? Đó là do cụ không đưa cho nó tư duy và phương pháp luận.

- Chung cư cao tầng không phổ biến ở Mỹ? Cụ có nhầm không, tại các đô thị lõi ở Mỹ đa số dân sống ở chung cư, chỉ có vùng ven nhà riêng mới phổ biến. Mật độ chung cư của vùng lõi tại Mỹ còn cao hơn Việt Nam, ví dụ tại New York City 70% cư dân sống trong chung cư. Hà Nội hay TPHCM đã đạt đến con số này ở vùng lõi chưa?
- Thuế nắm giữ hay dòng tiền cho thuê là câu chuyện khác, không liên quan đến tiêu sản chúng ta đang nói. Một khi cụ đã định dùng dòng tiền cho thuê thì cụ cũng phải tính luôn cả chi phí vốn. Ví dụ hiện nay cho thuê 2-3% giá trị căn hộ trong khi tiền gửi 8-9%, cụ mà tính cái này vào thì còn âm nặng nữa.
- Chuyện AI suy đoán hay dựa số liệu thì cụ cứ việc đặt câu hỏi tiếp cho nó, bắt nó trình bày lấy số liệu ở đâu, đưa ví dụ cụ thể cho cụ, em nghĩ cụ viết code cho cả AI thì những việc đó phải tự làm trước khi đem lên đây tranh luận chứ? Như lúc trước cụ hỏi em lấy ví dụ toà nhà trên 30 năm nào giá trị thấp hơn ban đầu, thì em hướng dẫn cụ đặt câu hỏi rồi, cụ truy tiếp nêu những toà cụ thể đi, lấy số thực tế luôn toà nào trong khoảng 50-80 năm giá trị ròng nhỏ hơn 0.

 

[Vạc Cát]

Cụ cứ luyên thuyên, cụ cứ vào mấy chung cư mặt hồ, vị trí đắc địa, giờ có nóng bỏng tay không, em thấy giá chỉ down xuống có chút không đáng kể. Nên không thể quy hết thành tiêu sản được.

Tầm nhìn vài năm thì không đủ dài để đánh giá chung cư là tiêu sản hay không được. Mảnh đất ven đô chưa xây để từ năm ngoái đến năm nay giảm giá 40-50% không lẽ nó là tiêu sản? Nó vẫn là tài sản nhưng bị giảm giá thôi.

 

[toiyeucafe2]

Các anh không hiểu hay cố tình không hiểu. Tương lai, giá bds ở VN tương quan tới thu nhập. Giá bds có thể sánh ngang với Thượng Hải, hay Seoul, nếu thu nhập trung bình Hà Nội bằng với thu nhập ở đó. Điều đó có nghĩa là, một nhân viên bán hàng ở Circle K có thể kiếm được 60 triệu trước thuế/tháng như ở Seoul.
Còn sau này, đội sàn bds ko thao túng được giá đất như trước nữa đâu. Làm cái gì cũng có thời của nó thôi chỉ là các cụ không chịu chấp nhận thực tế, cứ đòi kiếm tiền dễ mãi

 

[ncs]

Chung cư có tuổi đời 15-20 năm ta thấy tăng giá vnđ do tốc độ lạm phát lớn hơn khấu hao. Khi cc ở tuổi 30 trở lên ta sẽ thấy tốc độ khấu hao bắt đầu cao hơn lạm phát và giá giảm dần . Tuy nhiên giá không thể giảm về 0 được vì nó còn giá trị đất và được quyền xây lại.Mình cày bừa nó 60-80 năm thì nó phải mòn đi và không dùng được nữa và đến lúc người dùng phải bỏ tiền ra sắm cái mới cũng tương tự nhà đất vậy

 

[songchamlai]

Mua cc thì các cụ cứ xác định nó như cái xe oto thôi. Xe đi 10 năm bán còn 1/5 giá trị. Nhà ở 70 năm còn 1/5 giá trị chẳng hạn ( nếu có sở hữu nhiều đất). Tính như vậy cũng là hợp lý để chúng ta không quá xót xa . Chung cư mà niên hạn 70 năm khéo đời con của chúng ta cũng ra đi rồi thì các cụ quan tâm làm gì cho mệt.

 

[Vạc Cát]

Các anh không hiểu hay cố tình không hiểu. Tương lai, giá bds ở VN tương quan tới thu nhập. Giá bds có thể sánh ngang với Thượng Hải, hay Seoul, nếu thu nhập trung bình Hà Nội bằng với thu nhập ở đó. Điều đó có nghĩa là, một nhân viên bán hàng ở Circle K có thể kiếm được 60 triệu trước thuế/tháng như ở Seoul.
Còn sau này, đội sàn bds ko thao túng được giá đất như trước nữa đâu. Làm cái gì cũng có thời của nó thôi chỉ là các cụ không chịu chấp nhận thực tế, cứ đòi kiếm tiền dễ mãi

Cái này thì đúng rồi, nếu thu nhập tăng thì nó phải tăng, quy luật kinh tế rồi.

Chung cư có tuổi đời 15-20 năm ta thấy tăng giá vnđ do tốc độ lạm phát lớn hơn khấu hao. Khi cc ở tuổi 30 trở lên ta sẽ thấy tốc độ khấu hao bắt đầu cao hơn lạm phát và giá giảm dần . Tuy nhiên giá không thể giảm về 0 được vì nó còn giá trị đất và được quyền xây lại.Mình cày bừa nó 60-80 năm thì nó phải mòn đi và không dùng được nữa và đến lúc người dùng phải bỏ tiền ra sắm cái mới cũng tương tự nhà đất vậy

Trong phần lớn trường hợp không thể về 0 nhưng trong một số ít, hiếm gặp vẫn về 0. Đó là khi chi phí tháo dỡ của chung cư cao tầng cũ xuống cấp nghiêm trọng vượt quá giá trị còn lại của miếng đất. Rất nhiều toà chung cư cũ tại những vùng công nghiệp "bị bỏ rơi" tại Mỹ giá chung cư cũ về 0 đồng. Nhật cũng có nhiều chung cư vùng ven rao bán với giá 0 Yên. Việt Nam rồi sẽ có ngày chuyện đó xảy ra nhưng vùng lõi thì chắc không xảy ra.

 

[Trongxanh2022]

Mua cc thì các cụ cứ xác định nó như cái xe oto thôi. Xe đi 10 năm bán còn 1/5 giá trị. Nhà ở 70 năm còn 1/5 giá trị chẳng hạn ( nếu có sở hữu nhiều đất). Tính như vậy cũng là hợp lý để chúng ta không quá xót xa . Chung cư mà niên hạn 70 năm khéo đời con của chúng ta cũng ra đi rồi thì các cụ quan tâm làm gì cho mệt.

Cái này nếu áp dụng sẽ thay đổi tâm lý của người mua thôi cụ.

 

[songchamlai]

Cái này nếu áp dụng sẽ thay đổi tâm lý của người mua thôi cụ.

Tùy cách tính của mỗi người thôi chứ với tôi không quan trọng lắm.

 

[Trongxanh2022]

Tùy cách tính của mỗi người thôi chứ với tôi không quan trọng lắm.

Mình đang nói tâm lý của thị trường nói chung. Còn tất nhiên vị thế của cụ tốt hơn số đông thì cụ sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Hoặc cụ cũng không quan tâm vấn đề này do quan điểm.

 

[toiyeucafe2]

Mua cc thì các cụ cứ xác định nó như cái xe oto thôi. Xe đi 10 năm bán còn 1/5 giá trị. Nhà ở 70 năm còn 1/5 giá trị chẳng hạn ( nếu có sở hữu nhiều đất). Tính như vậy cũng là hợp lý để chúng ta không quá xót xa . Chung cư mà niên hạn 70 năm khéo đời con của chúng ta cũng ra đi rồi thì các cụ quan tâm làm gì cho mệt.

Chắc gì 50 nữa cái chế độ này đã còn mà cứ lo xa thế

 

[Minh_Khang_135]

Ngày mai ăn gì còn chưa biết, lại đi bàn chuyện của 50-70 năm sau
Lại còn nói nhau thiếu hiểu biết các kiểu