[Funland] Nên hiểu giá nhà hn ở góc nhìn khác

[afavour00]

cụ nào chơi ck sẽ hiểu dòng tiền hay bơm thổi chỉ là yếu tố ngắn hạn thôi, dài hạn vẫn phải phụ thuộc vào cung cầu, chính sách vĩ mô, sức khỏe nền kinh tế...

 

[BigboyHN]

Hiện tại có 1 yếu tố rõ nét nhất trong đầu tư đang diễn ra: Tâm lý nhà đầu tư. .
Bds, vàng bạc, và gần nhất là kim cương....

 

[LiKaShing]

Ông nào thấy nhà sắp tới rẻ thì bán đi gửi bank, khi nào rẻ thì rút bank ra mua lại . Làm giàu không khó nhỉ .

Mọi tính toán đều ko phải là 100% mà cụ.
năm 2010 giá cao ngất. sau đó 2011 bắt đầu giảm mạnh rồi một loạt các năm 2012 2013 cụ ko thấy sao. Đầy người họ bán đi rồi mà. Nhưng cuộc chơi đâu chỉ giành cho số đông. Tại sao tỉ lệ giàu chỉ chiém 5% -10% trong xã hội. Để ra quyết định thì chỉ có 10-15% dám làm mà thôi.
nhiều người có thể ko dám nhưng một số họ vẫn làm đó.

 

[Nguoimoivao3]

cụ về quê tự làm thì chắc được giá ấy.
chứ Vin nó làm thì tiền xây cũng 3 tỉ rồi.
mật độ xd 30% thì tiền gpmb cũng 1 tỉ, xây dựng hạ tầng cũng vài trăm, tiền thuế đất 3-4 tỉ (ví dụ căn 100m2)
quản lý, tiếp thị, bán hàng 10%
tổng phải 7-8 tỉ mỗi căn

Còn lãi vay bank nữa cụ. Vin đầu tư dự adn bds toàn vay bank . Nợ bank của Vin cách đây hơn chục năm đã là 15 ngàn tỷ. Giờ nhiêu em không rõ

Ngoài ra còn chi phí bộ máy. Không chỉ là mỗi quản lý, bán hàng vv...

Căn mà Vin từng báo giá 32 tỷ. Giá gốc kể cả lãi vay bank này nọ + chi phí bộ máy quản lý suốt mấy năm từ khi triển khai dự án vv

 

[BDS68]

Ông nào thấy nhà sắp tới rẻ thì bán đi gửi bank, khi nào rẻ thì rút bank ra mua lại . Làm giàu không khó nhỉ .

Em nghĩ tất cả chỉ là nhận định thôi của mỗi cá nhân, chứ chả ai biết chắc được. 10 cụ đứng trước mảnh đất hay cái nhà sẽ định giá và chấp nhận những mức giá khác nhau, thậm trí 2 vợ chồng đầu gối tay ấp đi mua cái nhà mà mỗi người một đánh giá khác nhau về đắt hay rẻ ấy cụ

 

[QMintech]

Các Cụ tranh luận nhau nhiều nhưng nói chung chỉ giải quyết bài đúng bài toán Cung- Cầu thôi. Hiện tại cầu nhiều không và cung có đáp ứng được không.
Sắp tới nếu cái qui hoạch, dự án SH được approval thì có rất nhiều hộ phải di chuyển

 

[QMintech]

Em nghĩ tất cả chỉ là nhận định thôi của mỗi cá nhân, chứ chả ai biết chắc được. 10 cụ đứng trước mảnh đất hay cái nhà sẽ định giá và chấp nhận những mức giá khác nhau, thậm trí 2 vợ chồng đầu gối tay ấp đi mua cái nhà mà mỗi người một đánh giá khác nhau về đắt hay rẻ ấy cụ

Hihi, em có cái nhà trong ngõ" Không dính qui hoạch và sắp tới lại gần đường to" nên dạo này sale vừa dọa vừa gạ hơi nhiều. Nhiều khi bọn thổi giá nó dọa tay trái nhứng tay phải đi gom đấy cụ.

 

[LiKaShing]

Vodka cụ cả thùng, trước em vẫn tin sẽ giữ lãi suất thấp và tiền rẻ lâu lâu vài năm vì còn nhiều đại dự án chuẩn bị hay chưa ra hàng, cuối 2025 sốt kinh quá hừng hực cả HN và SG, giá điên loạn nhưng cú quay xe lãi suất ngay sau đó cũng gấp quá.

Dù có là ngân hàng thương mại lớn hay ngân hàng nn lớn thế nào thì nguồn lực cũng chỉ là hữu hạn và ko phải là vô tận cho vay mãi thì cũng sẽ đến điểm kiệt.
Không ai khống chế được cục diện mãi đâu. c
Cuộc khủng hoảng kinh tế mĩ cũng do cho vay quá nhiều vào nhà đất vào năm 2008. cho vay vô tội vạ và mất thanh khoản. một loạt ngân hàng to đùng còn lăn đùng ra.

 

[BDS68]

Cái từ thổi giá thì ko hoàn toàn là chính xác lắm. Đó là ngôn ngữ của dân gian, và có phần hiểu hơi sai lệch. nhưng tăng giảm giá thì do dòng tiền.
Cụ nói đúng nhận định tốt sẽ có quyết định đúng đắn. Tuy nhiên nhận định thế nào thì mỗi người lại có cách khác nhau. Có người dựa vào kinh tế vĩ mô, có người thì dựa vào kinh nghiệm thực tế những yếu tố nhỏ hơn.
Đối với e sự tăng giảm giá e coi nó là một pha sóng. Sóng này là một sóng lớn, trong sóng lớn gồm một bó sóng có chứa các sóng nhỏ. có những nguyên nhân gây sóng nhỏ.
ví dụ cò vạc gây sóng nhỏ,
quy hoạch gây sóng nhỏ
lãi suất gây sóng lớn.
và có một vài nguyên nhân gây sóng nữa.
....
Và sóng lớn hơn thì gây ra do dòng tiền. các sóng nhỏ nằm trong sóng lớn. Nhiều người có kinh nghiệm với sóng nhỏ thì ăn được nhưng nếu nằm ở pha xuống của sóng lớn vẫn chết.

Nó có nhiều nguyên nhân chứ không đơn thuần là mỗi cái dòng tiền cụ ah, nó còn là cung - cầu. Trước bao năm thời đốt lò các dự án chung cư hầu như không triển khai được dẫn đến cung ra thị trường hầu như không có dẫn đến giá cả chung cư (nhu cầu sử dụng thực) nó tăng phi mã hơn rất nhiều lần so với phân khúc nhà đất, đặc biệt là đất nền. Em nghĩ đây mới là nguyên nhân chính dẫn đến chung cư tăng cao trong 2-3 năm qua chứ không phải dòng tiền ạ!

 

[QMintech]

Mọi tính toán đều ko phải là 100% mà cụ.
năm 2010 giá cao ngất. sau đó 2011 bắt đầu giảm mạnh rồi một loạt các năm 2012 2013 cụ ko thấy sao. Đầy người họ bán đi rồi mà. Nhưng cuộc chơi đâu chỉ giành cho số đông. Tại sao tỉ lệ giàu chỉ chiém 5% -10% trong xã hội. Để ra quyết định thì chỉ có 10-15% dám làm mà thôi.
nhiều người có thể ko dám nhưng một số họ vẫn làm đó.

Thế nên nhà cửa thấy có nhu cầu phù hợp thì cứ mua thôi, như sau covid ai cũng bảo nhà cửa xuống thì nó lạo phi ầm ầm. Khi mà số đông hô hào thì có khi phải làm ngược lại

 

[Quê bầm]

Em nghĩ có những thời điểm rõ ràng nhờ truyền thông ca ngợi thái quá ( thuê viết bài) 1 số dự án để bán hàng nên tạo ra sự fomo trong toàn tt bđs. Năm 2022 em ngửi thấy mùi nên chạy sớm vì có những thứ rất vô lý chỉ khi mình đã trải qua mới biết. Tiếp theo tới thời kỳ bđs 2024 và đầu 2025 cũng vậy nên còn 1 mảnh em bán nốt.

Em thấy chung cư nội đô HN, SG nhu cầu thực quá lớn, số người đang đi thuê và mong muốn mua sở hữu quá nhiều, dòng người nhập cư hàng năm cả trăm ngàn người, công bộc lên SG, HN mua cho con ở hay cho thuê ngày càng mạnh sẽ khó giảm, Tàu Hàn Nhật, Việt Kiều mua các dự án mới nữa, giá nào họ cũng mua... thì khó mã nội đô vỡ được. Mấy tòa như Metropole, Empire, Eaton Park, Opus, hai năm trước nó mở bán cỡ trăm rưỡi chửi nó ngáo giờ nó lên gấp đôi hơn 300tr/m luôn, Prive cũng 130-140 mà trước chửi nó sấp mặt... ,

Đất ven hay đất tỉnh mà ko cho thuê hay kinh doanh được thì đứng hình, lúc cần bán rẻ cắt lỗ mới trôi, năm ngoái em bán mấy mảnh tỉnh khi rao thì cò địa phương nhảy vào quây, ép giá kinh lắm, cuối cùng em phải bán cho cò, mẩy mảnh đều mặt đường khá đẹp nên ko bị lỗ nhiều.

 

[songchamlai]

Em thấy chung cư nội đô HN, SG nhu cầu thực quá lớn, số người đang đi thuê và mong muốn mua sở hữu quá nhiều, dòng người nhập cư hàng năm cả trăm ngàn người, công bộc lên SG, HN mua cho con ở hay cho thuê ngày càng mạnh sẽ khó giảm, Tàu Hàn Nhật, Việt Kiều mua các dự án mới nữa, giá nào họ cũng mua... thì khó mã nội đô vỡ được. Mấy tòa như Metropole, Empire, Eaton Park, Opus, hai năm trước nó mở bán cỡ trăm rưỡi chửi nó ngáo giờ nó lên gấp đôi hơn 300tr/m luôn, Prive cũng 130-140 mà trước chửi nó sấp mặt... ,

Đất ven hay đất tỉnh mà ko cho thuê hay kinh doanh được thì đứng hình, lúc cần bán rẻ cắt lỗ mới trôi, năm ngoái em bán mấy mảnh tỉnh khi rao thì cò địa phương nhảy vào quây, ép giá kinh lắm, cuối cùng em phải bán cho cò, mẩy mảnh đều mặt đường khá đẹp nên ko bị lỗ nhiều.

Đợt này dân China về khu em ở bắt đầu đông. Chắc họ sang tìm cơ hội làm ăn. Năm trước chưa thấy quán ăn của người China mà năm nay đã thấy gần 10 quán mở ra. Đi ngoài đường thấy nhiều người nói tiếng Hoa.

 

[Quê bầm]

Nó có nhiều nguyên nhân chứ không đơn thuần là mỗi cái dòng tiền cụ ah, nó còn là cung - cầu. Trước bao năm thời đốt lò các dự án chung cư hầu như không triển khai được dẫn đến cung ra thị trường hầu như không có dẫn đến giá cả chung cư (nhu cầu sử dụng thực) nó tăng phi mã hơn rất nhiều lần so với phân khúc nhà đất, đặc biệt là đất nền. Em nghĩ đây mới là nguyên nhân chính dẫn đến chung cư tăng cao trong 2-3 năm qua chứ không phải dòng tiền ạ!

Sau Covid mọi người nhận ra ở chung cư nó tiện hơn nhà đất rất nhiều mà như cụ nói cung mới cc nội đô không có, banks lại chỉ cho vay chung cư dễ còn mua đất cực khó vay banks, giao thông thì vẫn ùn tắc nên đất ven có đẹp đến mấy đi vào nội đô học hay làm cũng oải nên căn cc dù có bé nhỏ mà gần nơi học nơi làm ở nó vẫn tiện, dễ cho thuê, dễ thanh khoản mặc dù nhiều khu nó vẫn còn nhiều vấn đề như thiếu slot xe, quản lý tranh chấp hay chất lượng thiết kế, xây dựng...

 

[Quê bầm]

Đợt này dân China về khu em ở bắt đầu đông. Chắc họ sang tìm cơ hội làm ăn. Năm trước chưa thấy quán ăn của người China mà năm nay đã thấy gần 10 quán mở ra. Đi ngoài đường thấy nhiều người nói tiếng Hoa.

Tàu thì hơi ồn ào phỏng cụ, nhưng họ mang đi nhiều tiền mua khắp nơi, đận covid em xem tòa Golden Park có mấy tầng bị đội ấy mua hết cả tầng.

 

[BDS68]

Sau Covid mọi người nhận ra ở chung cư nó tiện hơn nhà đất rất nhiều mà như cụ nói cung mới cc nội đô không có, banks lại chỉ cho vay chung cư dễ còn mua đất cực khó vay banks, giao thông thì vẫn ùn tắc nên đất ven có đẹp đến mấy đi vào nội đô học hay làm cũng oải nên căn cc dù có bé nhỏ mà gần nơi học nơi làm ở nó vẫn tiện, dễ cho thuê, dễ thanh khoản mặc dù nhiều khu nó vẫn còn nhiều vấn đề như thiếu slot xe, quản lý tranh chấp hay chất lượng thiết kế, xây dựng...

Thì đó chính là nhu Cầu của người tiêu dùng mà cụ, trong khi Cung giai đoạn này hầu như không có dự án nào được triển khai!

 

[ngo.duonganh]

Chung cư giá rẻ, hồi trước mười mấy triệu tương đương 2-3 chỉ vàng
Chung cư phổ thông, hồi trước tầm 25-30 triệu, tương đương 4-5 chỉ vàng
Chung cư chất lượng cao, hồi trước tầm tầm 35-40 triệu, tương đương với 6-7 chỉ vàng
Chung cư cao cấp, hồi trước tầm trên dưới 5 chục triệu, khoảng cây vàng
Nhà đất tầm 40m2, trong ngõ trên dưới 2m, trước tầm 4 tỷ, tương đương 80-90 cây vàng. Ngõ 3 m khoảng 6ty tương đương 110-12 cây vàng.

Giờ chung cư lên tầm 70-140 triệu mỗi mét vuông, tính ra cũng tầm ấy vàng. Nhà ở XH tầm trên dưới 20 triệu thì cũng hơn chỉ vàng mà thôi
Nôm na, tính ra vàng vẫn thế mà.

BĐS tăng giá, chung quy cũng chỉ là do giá vàng thế giới tăng mà thôi

Chuẩn cụ ạ, các bác nhà em bảo ở Hà Nội cái nhà gọi là tươm tất 1 tí thì cứ phải tầm 100 cây qua các thời kỳ

 

[QMintech]

Sau Covid mọi người nhận ra ở chung cư nó tiện hơn nhà đất rất nhiều mà như cụ nói cung mới cc nội đô không có, banks lại chỉ cho vay chung cư dễ còn mua đất cực khó vay banks, giao thông thì vẫn ùn tắc nên đất ven có đẹp đến mấy đi vào nội đô học hay làm cũng oải nên căn cc dù có bé nhỏ mà gần nơi học nơi làm ở nó vẫn tiện, dễ cho thuê, dễ thanh khoản mặc dù nhiều khu nó vẫn còn nhiều vấn đề như thiếu slot xe, quản lý tranh chấp hay chất lượng thiết kế, xây dựng...

Chính sách bây giờ họ ko ưu tiên xây cc trong nội đô như HCM chẳng hạn nên cung nó thiếu nên giá nó neo được cụ ah. chứ vùng ven cũng nhiều như dọc Oceanpark về HY cc xây nhiều mà đa số đầu cơ, ls cao thì dân đầu cơ ko chịu được.

 

[LiKaShing]

Nó có nhiều nguyên nhân chứ không đơn thuần là mỗi cái dòng tiền cụ ah, nó còn là cung - cầu. Trước bao năm thời đốt lò các dự án chung cư hầu như không triển khai được dẫn đến cung ra thị trường hầu như không có dẫn đến giá cả chung cư (nhu cầu sử dụng thực) nó tăng phi mã hơn rất nhiều lần so với phân khúc nhà đất, đặc biệt là đất nền. Em nghĩ đây mới là nguyên nhân chính dẫn đến chung cư tăng cao trong 2-3 năm qua chứ không phải dòng tiền ạ!

thì e đã bảo nó là một bó sóng. bó sóng đó gòm nhiều sóng nhỏ. Cái nguồn cung ít đi cũng là một nguyên nhân gây nên tăng giá. nguồn cung ít đi e xếp nó là một sóng nhỏ thôi.
chưa phải nguyên nhân chính yếu.
Hiện nay nhu cầu chung cư vẫn lớn đúng ko. Tại sao ko tiếp tục tăng giá. Bởi lãi suất tăng cao thì nó sẽ dìm cái yếu tố kia xuống. Mặc dù nhu cầu mua vẫn nhiều.
bởi vì cái cầu đó chỉ là sóng nhỏ và nó vẫn bị khống chế bởi cái sóng lớn hơn nó.

 

[Quê bầm]

Chính sách bây giờ họ ko ưu tiên xây cc trong nội đô như HCM chẳng hạn nên cung nó thiếu nên giá nó neo được cụ ah. chứ vùng ven cũng nhiều như dọc Oceanpark về HY cc xây nhiều mà đa số đầu cơ, ls cao thì dân đầu cơ ko chịu được.

Banks họ cho vay chung cư dễ nhưng lại ghẻ lạnh cho vay thế chấp đất, bạn em hỏi em vay banks nào em cho contacts chỉ sang Woori với SHinhan mang 3 cuốn sổ đỏ nhà đất đến cả hai banks đều lắc đầu quay về.

Nếu giao thông công cộng kết nối tốt, chỉ cần 30p là đến chỗ học chỗ làm thì nhu cầu nội đô sẽ giảm phần nào.

 

[songchamlai]

Tàu thì hơi ồn ào phỏng cụ, nhưng họ mang đi nhiều tiền mua khắp nơi, đận covid em xem tòa Golden Park có mấy tầng bị đội ấy mua hết cả tầng.

Ồn ào,vén áo hở bụng,hút thuốc lá vứt bừa bãi,ăn uống nhồm nhoàm nhìn ít thiện cảm cụ ạ. Chắc hội em gặp là dân buôn bán chứ không phải làm cho các cty lớn.