[Funland] Nên hiểu giá nhà hn ở góc nhìn khác

[Hạnh Lux]

Trời nóng mùa hè thế này thì lương đó cũng là bình thường vì nhiều người không làm nổi.

Người ta làm sớm hơn cụ ạ. 5 giờ đã làm rồi ấy.

 

[ruou_nep_40]

Nhân công giờ cao lắm. Bên Vin đang thuê công nhân mà 24 triệu/ tháng, 1 tháng nghỉ 4 buổi.
Còn ở Hà Nam thì lương thợ ghép cốp pha là 600k/ công. Giờ mấy ông chủ toàn thuê công nhân là người đồng bào Mường ở Hoà Bình cũ đi làm, vì dân đia phương nó đi làm công ty

Công thợ cao như giờ xây thô hoàn thiện mặt ngoài mà không chung Móng - không chung Cột - không chung Dầm cả Nhôm kính với Sơn ngoài và lan can sắt nữa vào tính ra 7-8 triệu/m2 sàn là hết Film

 

[songchamlai]

Người ta làm sớm hơn cụ ạ. 5 giờ đã làm rồi ấy.

Hôm nhà em lợp ngói mà lên đứng thử xem thợ làm từ 8h30-9h sáng đã muốn ốm ( ngày nắng 38°C). Người thường như chúng ta thì 2 triệu cũng chịu nên công cao là đúng thôi.

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Lợi nhuận các DN bđs thường quanh mức từ 20-30% khi đã trừ các chi phí, em nghĩ chỉ khoảng đấy thôi.

 

[Hạnh Lux]

Hôm nhà em lợp ngói mà lên đứng thử xem thợ làm từ 8h30-9h sáng đã muốn ốm ( ngày nắng 38°C). Người thường như chúng ta thì 2 triệu cũng chịu nên công cao là đúng thôi.

Thì mỗi người 1 cuộc sống thôi cụ. Quy luật cung cầu. Con người hơn nhau ở sự lựa chọn. Người ta cũng ko được chọn công việc khác nữa.

 

[a_cheng]

Lợi nhuận các DN bđs thường quanh mức từ 20-30% khi đã trừ các chi phí, em nghĩ chỉ khoảng đấy thôi.

Công nhận với mợ, gì mà gấp 9, em toát hết cả mồ hôi
Kiến thức của em về món này thì chả có gì, em nhờ con AI nó thống kê hộ thì thế này:
biên lợi nhuận gộp (Gross Margin) của Vinhomes thường duy trì ở mức cực khủng: từ 40% đến 55% tùy từng năm và từng dự án. Sau khi trừ sạch sành sanh các chi phí quản lý doanh nghiệp, bán hàng và thuế, biên lợi nhuận ròng (Net Margin) của họ vẫn nằm trong khoảng 25% đến 35%. Nghĩa là cứ thu về 10 đồng doanh thu, Vin bỏ túi lãi thuần khoảng 3 đồng.
Để dễ hiểu hơn, em nhờ tiếp con AI thống kê - Chi phí với 1 biệt thự bán ra giá tầm 20 tỷ thì chi phí gpmb thấp nhất , chỉ 3-4%. Cái cao là tiền thuế sử dụng đất, với căn 150m2 thì OCP3 nộp khoảng 15-25tr/m2, coi như là 20tr đi thì là 3tỷ nộp cho Hưng Yên.
Xây thô Vin làm có 5-6tr/m2 thôi ạ. 1 biệt thự diện tích sàn 250-350m2 Vin làm hết có 1.5 - 1.8 tỷ thôi.
- Chi phí làm hạ tầng: 10% giá trị nhà: khoảng 2 tỷ. ( trong đó chi phí làm hạ tầng điện đường khoảng 1.4tr/m2 nhưng diện tích đất bán chỉ khoảng 35% nên chi phí phải gánh dựa trên phần đất bán được khoảng 4tr/m2. 1 căn bt gánh 600tr tiền hạ tầng. Chi phí cho những "kỳ quan" kiểu như biển hồ nhân tạo, Vinwonder tiện ích all in one như bảo vệ, siêu thị, trường học... mới là nặng nhất, chiếm 5 -7% giá sản phẩm, từ là từ 1 - 1.4 tỷ)
- Chi phí tài chính( trái phiếu, lãi vay) 6%, chi phí bán hàng 10%
- Tổng chi phí: 52%: 10.4 tỷ
- Bán được căn biệt thự 20 tỷ: Lãi 9.6 tỷ (lợi nhuận 48% trước thuế).
- Nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên phần lãi 9.6 tỷ là 1.92 tỷ, chiếm 9.6% giá trị căn nhà.
- Lợi nhuận ròng đút túi: khoảng 38.4%
Em đã tóm tắt xong bảng tính của con AI, mời các cụ tranh luận tiếp. Còn Vingroup lãi thế nào, Vinhome lãi ra sao thì hàng năm đều có trên báo cáo tài chính nhé các cụ

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Công nhận với mợ, gì mà gấp 9, em toát hết cả mồ hôi
Kiến thức của em về món này thì chả có gì, em nhờ con AI nó thống kê hộ thì thế này:
biên lợi nhuận gộp (Gross Margin) của Vinhomes thường duy trì ở mức cực khủng: từ 40% đến 55% tùy từng năm và từng dự án. Sau khi trừ sạch sành sanh các chi phí quản lý doanh nghiệp, bán hàng và thuế, biên lợi nhuận ròng (Net Margin) của họ vẫn nằm trong khoảng 25% đến 35%. Nghĩa là cứ thu về 10 đồng doanh thu, Vin bỏ túi lãi thuần khoảng 3 đồng.
Để dễ hiểu hơn, em nhờ tiếp con AI thống kê - Chi phí với 1 biệt thự bán ra giá tầm 20 tỷ thì chi phí gpmb thấp nhất , chỉ 3-4%. Cái cao là tiền thuế sử dụng đất, với căn 150m2 thì OCP3 nộp khoảng 15-25tr/m2, coi như là 20tr đi thì là 3tỷ nộp cho Hưng Yên.
Xây thô Vin làm có 5-6tr/m2 thôi ạ. 1 biệt thự diện tích sàn 250-350m2 Vin làm hết có 1.5 - 1.8 tỷ thôi.
- Chi phí làm hạ tầng: 10% giá trị nhà: khoảng 2 tỷ. ( trong đó chi phí làm hạ tầng điện đường khoảng 1.4tr/m2 nhưng diện tích đất bán chỉ khoảng 35% nên chi phí phải gánh dựa trên phần đất bán được khoảng 4tr/m2. 1 căn bt gánh 600tr tiền hạ tầng. Chi phí cho những "kỳ quan" kiểu như biển hồ nhân tạo, Vinwonder tiện ích all in one như bảo vệ, siêu thị, trường học... mới là nặng nhất, chiếm 5 -7% giá sản phẩm, từ là từ 1 - 1.4 tỷ)
- Chi phí tài chính( trái phiếu, lãi vay) 6%, chi phí bán hàng 10%
- Tổng chi phí: 52%: 10.4 tỷ
- Bán được căn biệt thự 20 tỷ: Lãi 9.6 tỷ (lợi nhuận 48% trước thuế).
- Nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên phần lãi 9.6 tỷ là 1.92 tỷ, chiếm 9.6% giá trị căn nhà.
- Lợi nhuận ròng đút túi: khoảng 38.4%
Em đã tóm tắt xong bảng tính của con AI, mời các cụ tranh luận tiếp. Còn Vingroup lãi thế nào, Vinhome lãi ra sao thì hàng năm đều có trên báo cáo tài chính nhé các cụ

Dạ vâng ạ, trước em có làm cả một số dự án khác, nhiều cđt họ bóc cả chi phí tiền sử dụng đất để hạch toán riêng.
Tiền sdd thường chia đều cho đầu căn * hệ số thì phải.
Năm 2022-2023 (trước thời điểm giá cả leo thang)

Thời đó em có nhớ là căn liền kề khoảng 70m2, diện tích xây dựng khoảng 240m2 giá bán khoảng 10 đồng [Ở đây em tính ước lượng làm tròn, chứ thực tế là 10.xx đồng/ căn]. Thì trong đó tiền sử dụng đất đã khoảng 3,2 đồng.
Bên cạnh đó giá các lô đất dân/ đấu giá.. xung quanh dao động từ 70-90 tr/m2. Giá mặt đường thì khoảng 120-140 tr/m2.

Em có tính ra thì nếu tính trước VAT 10% - giá căn lk còn khoảng 9.09 đồng
Trừ tiền SDĐ: 3.2 đồng => Giá còn khoảng 5.89 đồng
Trừ tiền xd tính khoảng 6.3 tr/m2* 240m2 = 1.5 đồng => thì giá còn khoảng 4.3 đồng
Trừ các chi phí khác (Vận Hành QLDN, MKT..) em cho khoảng 8% của giá trước VAT= 0.72 đồng => 3.58 đồng
Thuế TNDN 20% = 0.77 => Còn lại: 2.81 đồng. => LN tính trên 1 căn. <=> 28%

Nếu tính cho cả dự án thì các biên % cho phần chi phí khác có thể tối ưu hơn, cũng như hệ số vị trí khác như các loại căn góc, căn mặt đường lớn.. định mức có thể cao hơn. Nên lợi nhuận có thể cao hơn/

 

[songchamlai]

Dạ vâng ạ, trước em có làm cả một số dự án khác, nhiều cđt họ bóc cả chi phí tiền sử dụng đất để hạch toán riêng.
Tiền sdd thường chia đều cho đầu căn * hệ số thì phải.
Năm 2022-2023 (trước thời điểm giá cả leo thang)

Thời đó em có nhớ là căn liền kề khoảng 70m2, diện tích xây dựng khoảng 240m2 giá bán khoảng 10 đồng [Ở đây em tính ước lượng làm tròn, chứ thực tế là 10.xx đồng/ căn]. Thì trong đó tiền sử dụng đất đã khoảng 3,2 đồng.
Bên cạnh đó giá các lô đất dân/ đấu giá.. xung quanh dao động từ 70-90 tr/m2. Giá mặt đường thì khoảng 120-140 tr/m2.

Em có tính ra thì nếu tính trước VAT 10% - giá căn lk còn khoảng 9.09 đồng
Trừ tiền SDĐ: 3.2 đồng => Giá còn khoảng 5.89 đồng
Trừ tiền xd tính khoảng 6.3 tr/m2* 240m2 = 1.5 đồng => thì giá còn khoảng 4.3 đồng
Trừ các chi phí khác (Vận Hành QLDN, MKT..) em cho khoảng 8% của giá trước VAT= 0.72 đồng => 3.58 đồng
Thuế TNDN 20% = 0.77 => Còn lại: 2.81 đồng. => LN tính trên 1 căn. <=> 28%

Nếu tính cho cả dự án thì các biên % cho phần chi phí khác có thể tối ưu hơn, cũng như hệ số vị trí khác như các loại căn góc, căn mặt đường lớn.. định mức có thể cao hơn. Nên lợi nhuận có thể cao hơn/

Thực sự mà như vậy thì Mas,Mik nó ôm của Vin có mà lỗ chổng vó vì hội kia còn phải trả lãi vay NH nhẹ cũng 10% tiền mua sỉ.

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Thực sự mà như vậy thì Mas,Mik nó ôm của Vin có mà lỗ chổng vó vì hội kia còn phải trả lãi vay NH nhẹ cũng 10% tiền mua sỉ.

Việc bán sỉ thì có 2 hướng, hoặc cđt cũ vẫn triển khai theo một giá nào đó, người mua sẽ mua 1 lượng căn nhất định thì sẽ nhận chiết khấu - thông thường loại này thì cđt cũ vẫn sẽ bỏ vốn triển khai, khi đó lượng chiết khấu sẽ thấp có thể chỉ khoảng 10-15% đổ về.

Loại 2 thì cđt bán luôn ô đất, loại này thì cứ diện tích ô đất x giá tiền... tất nhiên có % ck, chưa tính phí xd... người mua thường mua lại cp cty/ hoặc đứng ra làm đơn vị phát triển dự án ...

 

[Hạnh Lux]

Em có ông bạn thân được mua nhà của Mas giảm 10% mà còn chẳng dám mua, nó bảo em có thích thì nhảy vào. Em cũng chịu.

 

[haiquan23]

Thực sự mà như vậy thì Mas,Mik nó ôm của Vin có mà lỗ chổng vó vì hội kia còn phải trả lãi vay NH nhẹ cũng 10% tiền mua sỉ.

MAS, MIK mua lúa non, có khi tiền SDĐ còn chưa đóng, nên về cơ bán giá Vốn của Vin lúc này rất thấp.
Vin bản chất là phải bán lúa non để có tiền quay vòng làm thấp tầng + nuôi VinFast nên cái vin cần là tiền mặt để xoay vòng.
Em nghĩ thương vụ này VIn không lãi nhiều mà chủ yếu xoay quanh bài toán tài chính.
1 đồng tiền tươi bằng mấy đồng tiền lãi ấy chứ.

 

[Patriots]

MAS, MIK mua lúa non, có khi tiền SDĐ còn chưa đóng, nên về cơ bán giá Vốn của Vin lúc này rất thấp.
Vin bản chất là phải bán lúa non để có tiền quay vòng làm thấp tầng + nuôi VinFast nên cái vin cần là tiền mặt để xoay vòng.
Em nghĩ thương vụ này VIn không lãi nhiều mà chủ yếu xoay quanh bài toán tài chính.
1 đồng tiền tươi bằng mấy đồng tiền lãi ấy chứ.

Cụ để ý, DA của họ bao giờ cũng có khu phân lô và chung cư, chứ không phải chỉ chung cư như chỗ 136 Hồ Tùng Mậu. Có nghĩa là họ chỉ cần có tờ A4 san lấp khoảng 1-2 triệu/m2 là có thể phân lô lấy tiền xoay vốn tiếp rồi. Mà phân lô thì đương nhiên toàn >200 củ/m2 rồi, nên xoay cái đó cũng dễ, vì cơ bản chưa phải đầu tư nhiều

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Nếu trc 2023 thì câu chuyện như cc nói ở các dự án cũ thì còn có thể, chứ việc tính lại thuế đất 2023-2024, cho đến lúc ra luật đất đai, nhà ở ... thì ko có câu chuyện cđt nợ thuế đất mà đc làm/ đc xây dựng đâu.

Còn việc bán các dự án cao tầng cc sẽ thấy không chỉ họ bán 1 khu đất như mấy tòa ở ocp 2&3 mà họ còn bán cả dự án đã theo từ lâu như Cao Xà Lá cho Mas hay như dự án Green Bay gđ2 nghe bảo là cho MiK thì thực ra đây là bước họ tập trung vốn để thực hiện các dự án trọng tâm khác, như OLP hay Ql1a..

 

[haiquan23]

Cụ để ý, DA của họ bao giờ cũng có khu phân lô và chung cư, chứ không phải chỉ chung cư như chỗ 136 Hồ Tùng Mậu. Có nghĩa là họ chỉ cần có tờ A4 san lấp khoảng 1-2 triệu/m2 là có thể phân lô lấy tiền xoay vốn tiếp rồi. Mà phân lô thì đương nhiên toàn >200 củ/m2 rồi, nên xoay cái đó cũng dễ, vì cơ bản chưa phải đầu tư nhiều

đợt này em thấy làm chặt lắm.
Nếu chưa có quyết định giao đất thì họ sẽ định giá theo mục đích đất cũ ( giá trị nhỏ).
Khi nào có QĐ giao đất thì bank sẽ vào giải ngân đóng tiền SDĐ (lúc này có giá trị tính tiền SDĐ).
Sau này lúc phân lô được lại xoay ra cắm vào để tính giá trị tài sản theo giá thương mại .
Nói chung CĐT sẽ luôn có cách xử lý với Bank, nhưng phức tạp hơn xưa nhiều nhiều.
Bài học từ Nova, hưng THịnh vẫn còn đó

 

[ngxchinhs]

Chi phí đất chỉ chiếm 20~40% giá trị đầu tư thôi, + thêm chi phí xây dựng khoảng 30% + chi phí quản lý, marketing, bán hàng tầm 10% nữa.
Chi phí 3 tỉ bán 28t biên lãi 9 lần thì xã hội điên loạn mất , các cụ coi thường các quan quá, ai để yên.

Không để yên thì đến đây ạ. % à

 

[xe đạp mini62]

Không để yên thì đến đây ạ. % à

Bảng giá đất làm cơ sở tính chi phí tiền sử dụng đất mà DN phải nộp cho NN được điều chỉnh hàng năm rồi mà cụ, sát giá TT hơn. Chưa kể chi phí ngoài thì...khó biết.

 

[buonbuon895]

nhất trí với quan điểm của chủ thớt

 

[Patriots]

đợt này em thấy làm chặt lắm.
Nếu chưa có quyết định giao đất thì họ sẽ định giá theo mục đích đất cũ ( giá trị nhỏ).
Khi nào có QĐ giao đất thì bank sẽ vào giải ngân đóng tiền SDĐ (lúc này có giá trị tính tiền SDĐ).
Sau này lúc phân lô được lại xoay ra cắm vào để tính giá trị tài sản theo giá thương mại .
Nói chung CĐT sẽ luôn có cách xử lý với Bank, nhưng phức tạp hơn xưa nhiều nhiều.
Bài học từ Nova, hưng THịnh vẫn còn đó

Đúng là đợt này có thể chặt hơn, nhưng cháu biết có những doanh nghiệp, phân lô, xây chung cư bán rồi vẫn nợ tiền SDĐ. Khi sang nhượng với NN thì họ được ưu tiên bảng giá NN rồi chứ có tính giá thị trường đâu.