[Funland] Xây Homestay cho thuê giữa bão giá 2026

[Mui_Ten_bac]

Chào các cụ/mợ,
Em đang có một bài toán thực tế, lên đây xin cao kiến của các cụ/mợ có kinh nghiệm hoặc đang làm trong lĩnh vực xây dựng – vận hành homestay.
Chuyện là em đang tính làm 1 cái homestay nhỏ nhỏ ở Ninh Bình (NB), kiểu 15–20 phòng, nhắm tới khách du lịch cuối tuần (Hà Nội xuống nghỉ dưỡng, khách Tây lẻ…).
Nhưng mà đúng lúc chuẩn bị triển khai thì thấy tình hình hơi “căng”:

• Giá xăng dầu tăng gần như theo ngày
• Kéo theo giá vật liệu (sắt, thép, vận chuyển…) cũng nhích lên liên tục
• Nhân công cũng bắt đầu “đòi tăng” theo mặt bằng chi phí

=> Tính sơ sơ thì tổng mức đầu tư đội lên kha khá so với dự tính ban đầu (10 tỷ chắc thêm mất 1 nữa).
Trong khi đó:

• Du lịch Ninh Bình vẫn đông, nhưng bắt đầu thấy cạnh tranh homestay khá nhiều
• Một số bên làm trước thì bảo biên lợi nhuận giờ không còn “ngon” như 2–3 năm trước
• Khách thì ngày càng “khó tính” hơn (đòi trải nghiệm đẹp, dịch vụ tốt, giá lại phải hợp lý)

Nên em đang phân vân mấy vấn đề:

1. Thời điểm này (2026) có nên build mới homestay nữa không?
   Hay nên chờ thị trường vật liệu “hạ nhiệt”?
2. Nếu vẫn làm thì:
   • Có nên làm nhỏ – test trước (3–4 phòng) rồi mở rộng?
   • Hay phải làm đủ quy mô ngay từ đầu mới tối ưu chi phí?
3. Các cụ/mợ nào đang vận hành homestay ở NB hoặc khu du lịch tương tự:
   • Công suất phòng thực tế hiện nay khoảng bao nhiêu %?
   • Thời gian thu hồi vốn giờ còn trong khoảng 4–5 năm như trước không hay kéo dài hơn?
4. Ngoài ra có cụ/mợ nào thấy xu hướng:
   • Khách chuyển sang resort/khách sạn nhiều hơn
   • Hay homestay vẫn còn “đất sống” nếu làm khác biệt?

Em xác định đây không phải bài toán “lướt sóng”, mà là đầu tư dài hạn, nhưng đúng lúc chi phí đầu vào biến động quá nên cũng hơi rén
Rất mong các cụ/mợ đi trước hoặc trong nghề chia sẻ góc nhìn thực tế giúp em với.
Em xin cảm ơn và xin phép học hỏi ạ!

 

[vf1]

Ninh bình cụ phải có đất vùng lõi du lịch thì mới đạt lợi nhuận, cụ chưa cho biết vị trí thuộc xã nào thì khó biết lượng khách nên chưa có số liệu thu nhập

 

[matizac]

Em mạnh dạn tư vấn mục 2
Làm một lần thì tổng thể hơn, chi phí sẽ thấp hơn làm từng phần, đỡ tốn thời gian. Nhược điểm là nếu có gì bất hợp lý sẽ không rút kinh nghiệm được ngay, nếu sửa sẽ mất thêm chi phí, thời gian, làm từng phần có thể rút kinh nghiệm với những vấn đề bất hợp lý ở phần trước cho phần sau. Tùy mức độ của gia chủ để quyết định từng phần hay toàn bộ, chia phần to nhỏ cho hợp lý với mức đầu tư, vận hành, khai thác. Nói chung cái gì cũng có hai mặt, phải tự mình áp vào các điều kiện của mình cho phù hợp.

 

[LãoHac88]

Cụ triển khai đi ạ.
Em từng triển khai xây dựng Mơ village trên đà bắc hòa bình cần tư vấn gì trong tầm hiểu biết của em em giúp cụ.

 

[hanah2905]

Chào các cụ/mợ,
Em đang có một bài toán thực tế, lên đây xin cao kiến của các cụ/mợ có kinh nghiệm hoặc đang làm trong lĩnh vực xây dựng – vận hành homestay.
Chuyện là em đang tính làm 1 cái homestay nhỏ nhỏ ở Ninh Bình (NB), kiểu 15–20 phòng, nhắm tới khách du lịch cuối tuần (Hà Nội xuống nghỉ dưỡng, khách Tây lẻ…).
Nhưng mà đúng lúc chuẩn bị triển khai thì thấy tình hình hơi “căng”:

• Giá xăng dầu tăng gần như theo ngày
• Kéo theo giá vật liệu (sắt, thép, vận chuyển…) cũng nhích lên liên tục
• Nhân công cũng bắt đầu “đòi tăng” theo mặt bằng chi phí

=> Tính sơ sơ thì tổng mức đầu tư đội lên kha khá so với dự tính ban đầu (10 tỷ chắc thêm mất 1 nữa).
Trong khi đó:

• Du lịch Ninh Bình vẫn đông, nhưng bắt đầu thấy cạnh tranh homestay khá nhiều
• Một số bên làm trước thì bảo biên lợi nhuận giờ không còn “ngon” như 2–3 năm trước
• Khách thì ngày càng “khó tính” hơn (đòi trải nghiệm đẹp, dịch vụ tốt, giá lại phải hợp lý)

Nên em đang phân vân mấy vấn đề:

1. Thời điểm này (2026) có nên build mới homestay nữa không?
   Hay nên chờ thị trường vật liệu “hạ nhiệt”?
2. Nếu vẫn làm thì:
   • Có nên làm nhỏ – test trước (3–4 phòng) rồi mở rộng?
   • Hay phải làm đủ quy mô ngay từ đầu mới tối ưu chi phí?
3. Các cụ/mợ nào đang vận hành homestay ở NB hoặc khu du lịch tương tự:
   • Công suất phòng thực tế hiện nay khoảng bao nhiêu %?
   • Thời gian thu hồi vốn giờ còn trong khoảng 4–5 năm như trước không hay kéo dài hơn?
4. Ngoài ra có cụ/mợ nào thấy xu hướng:
   • Khách chuyển sang resort/khách sạn nhiều hơn
   • Hay homestay vẫn còn “đất sống” nếu làm khác biệt?

Em xác định đây không phải bài toán “lướt sóng”, mà là đầu tư dài hạn, nhưng đúng lúc chi phí đầu vào biến động quá nên cũng hơi rén
Rất mong các cụ/mợ đi trước hoặc trong nghề chia sẻ góc nhìn thực tế giúp em với.
Em xin cảm ơn và xin phép học hỏi ạ!

Đẩy bài cho cụ để hóng kinh nghiệm các cụ khác

 

[DeLyon]

Chào các cụ/mợ,
Em đang có một bài toán thực tế, lên đây xin cao kiến của các cụ/mợ có kinh nghiệm hoặc đang làm trong lĩnh vực xây dựng – vận hành homestay.
Chuyện là em đang tính làm 1 cái homestay nhỏ nhỏ ở Ninh Bình (NB), kiểu 15–20 phòng, nhắm tới khách du lịch cuối tuần (Hà Nội xuống nghỉ dưỡng, khách Tây lẻ…).
Nhưng mà đúng lúc chuẩn bị triển khai thì thấy tình hình hơi “căng”:

• Giá xăng dầu tăng gần như theo ngày
• Kéo theo giá vật liệu (sắt, thép, vận chuyển…) cũng nhích lên liên tục
• Nhân công cũng bắt đầu “đòi tăng” theo mặt bằng chi phí

=> Tính sơ sơ thì tổng mức đầu tư đội lên kha khá so với dự tính ban đầu (10 tỷ chắc thêm mất 1 nữa).
Trong khi đó:

• Du lịch Ninh Bình vẫn đông, nhưng bắt đầu thấy cạnh tranh homestay khá nhiều
• Một số bên làm trước thì bảo biên lợi nhuận giờ không còn “ngon” như 2–3 năm trước
• Khách thì ngày càng “khó tính” hơn (đòi trải nghiệm đẹp, dịch vụ tốt, giá lại phải hợp lý)

Nên em đang phân vân mấy vấn đề:

1. Thời điểm này (2026) có nên build mới homestay nữa không?
   Hay nên chờ thị trường vật liệu “hạ nhiệt”?
2. Nếu vẫn làm thì:
   • Có nên làm nhỏ – test trước (3–4 phòng) rồi mở rộng?
   • Hay phải làm đủ quy mô ngay từ đầu mới tối ưu chi phí?
3. Các cụ/mợ nào đang vận hành homestay ở NB hoặc khu du lịch tương tự:
   • Công suất phòng thực tế hiện nay khoảng bao nhiêu %?
   • Thời gian thu hồi vốn giờ còn trong khoảng 4–5 năm như trước không hay kéo dài hơn?
4. Ngoài ra có cụ/mợ nào thấy xu hướng:
   • Khách chuyển sang resort/khách sạn nhiều hơn
   • Hay homestay vẫn còn “đất sống” nếu làm khác biệt?

Em xác định đây không phải bài toán “lướt sóng”, mà là đầu tư dài hạn, nhưng đúng lúc chi phí đầu vào biến động quá nên cũng hơi rén
Rất mong các cụ/mợ đi trước hoặc trong nghề chia sẻ góc nhìn thực tế giúp em với.
Em xin cảm ơn và xin phép học hỏi ạ!

Em nghĩ là ko nên làm nữa vì phân khúc home stay đã bão hòa. Cụ sẽ phải cạnh tranh với các resort 4-5 sao ngay trong khu vực, mức giá ngày thường của họ chỉ cần đủ để duy trì nên chỉ trên dưới 1tr/phòng/đêm cụ sẽ ko cạnh tranh nổi. Thay vì xu hướng đố cụ cân nhắc xu hướng làm chỗ tổ chức team building, nhà hàng, phòng nghỉ hay sân thể thao pick pủng cũng để xoay quanh phục vụ tổ chức team build.
Các năm tới tình hình khó khăn còn kéo rất dài, các công ty, doanh nghiệp, sẽ hạn chế đi xa mà chỉ gói gọn teambuild trong ngày. Lựa chọn địa điểm gần cỡ 1h đi xe sẽ là tối ưu. Nhưng vẫn phải đầy đủ dịch vụ tổ chức, sang chảnh kiểu resort chút cho khách còn check in chụp ảnh...
Em nghĩ sẽ đắt khách hơn là làm home stay.
Về xây dựng, giá xây dựng năm nay dự sẽ đắt hơn năm ngoái cỡ 20%, cụ dự trù trước đi cho đỡ bỡ ngỡ.

 

[anhtrangvn]

Các cụ có kinh nghiệm mảng này, cho em vài ý kiến với:
Bạn em có ông bác ở Đà Nẵng có một khách sạn nhỏ khoảng 20 phòng, xây cũng đã lâu năm tự cho thuê nhưng do cơ sở vật chất xuống cấp, khách thưa, vắng nhưng vẫn túc tắc duy trì vì hai ông bà giờ không nhu cầu gì nhiều, con cái đã lớn có gia đình riêng. Bạn em vài năm nay làm ăn ở HN khó, vài lần vào Đà Năng chơi nên mới thấy thế có ý định đặt vấn đề với bác là coi như thuê lại khách sạn đó của bác với giá bằng thu nhập của bác đang cho thuê và vay mượn đầu tư cải tạo để nâng cấp nó lên, thu hút thêm khách với định vị tốt hơn. Bạn em sẽ đi học vài khóa học về vận hành homestay, khách sạn nhỏ và sẽ làm chứ cũng chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Em nghe qua thì cũng thấy có lý nhưng em cũng không có kinh nghiệm trong ngành này nên không đưa cho bạn được nhiều ý kiến.
Đó là một khách sạn nằm trên mặt đường quốc lộ 1A đoạn đi qua Vịnh Đà Nẵng này:
Bạn em có ông bác ở Đà Nẵng có một khách sạn nhỏ khoảng 20 phòng, xây cũng đã lâu năm tự cho thuê nhưng do cơ sở vật chất xuống cấp, khách thưa, vắng nhưng vẫn túc tắc duy trì vì hai ông bà giờ không nhu cầu gì nhiều, con cái đã lớn có gia đình riêng. Bạn em vài năm nay làm ăn ở HN khó, vài lần vào Đà Năng chơi nên mới thấy thế có ý định đặt vấn đề với bác là coi như thuê lại khách sạn đó của bác với giá bằng thu nhập của bác đang cho thuê và vay mượn đầu tư cải tạo để nâng cấp nó lên, thu hút thêm khách với định vị tốt hơn. Bạn em sẽ đi học vài khóa học về vận hành homestay, khách sạn nhỏ và sẽ làm chứ cũng chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Em nghe qua thì cũng thấy có lý nhưng em cũng không có kinh nghiệm trong ngành này nên cũng chưa chia sẻ với ông bạn được nhiều ý kiến.
Đó là một khách sạn nằm trên mặt đường quốc lộ 1A đoạn đi qua Vịnh Đà Nẵng này:

Khách sạn hiện trông không thú hút, do xây dựng cách đây 2-30 năm rồi, nhà cửa xây thô cứng, không có tính thẩm mỹ, bạn em dự định sau khi thuê lại thì cải tạo cả bên trong, bên ngoài, tường bao, cảnh quan để bắt mắt hơn, ví dụ như một kiểu thiết kế dưới đây, em nhờ AI nó minh họa theo phong cách Nhật: :

- Chi phí dự kiến phải đầu tư cải tạo dự kiến 2,5-3 tỉ đồng thì thời gian hợp đồng thuê lại nên tối thiểu bao nhiêu năm thì hợp lý? 5, 7 năm hay phải hơn?
- Dự kiến sẽ cải tạo lại một số phòng dạng studio cho một số khách dạng chuyên gia thuê cố định hàng tháng , số còn lại thuê theo khách lẻ theo ngày.
- Tầng 1 dự tính cải tạo có tích hợp thêm chức năng quán cafe để tăng doanh thu vì vị trí nằm ở mặt đường lớn, lưu lượng người qua lại nhiều.
- Mô hình này vận hành với đội ngũ tối thiểu bao nhiêu người?
- Nên định vị ở phân phúc nào thì tối ưu với cách làm và quy mô như thế này?
- Tỉ lệ vận hành/ lấp đầy phòng của các mô hình này thường đạt tỉ lệ bao nhiêu %, vào mùa thấp điểm, cao điểm?

Cảm ơn các cụ nhiều ạ!