[Funland] Bất động sản Đà Nẵng hiện nay

[bintao]

Tính toán lỗ lãi buôn thúng bán mẹt là chuyên môn của em rồi. Nên em với cụ vật nhau vụ này
Với một KS 20 phòng; bộ máy nhân sự gồm 9 người. Cụ tính giúp em chi phí vận hành hàng tháng xem khoảng bao nhiêu nhé? Và tỷ trọng của nó trong tổng chi phí hoạt động/tháng là bao nhiêu thì hợp lý? Quỹ lương và mọi chi phí cụ cứ tính theo định mức mà cụ biết. Cụ tính xong em với cụ mổ xẻ tiếp.
Em bổ sung thêm tí là em không trực tiếp KD ở HA thôi. Còn ở Long Hải thì nhà em vẫn đang vận hành trực tiếp. Nên bài toán KD của món này thì em thuộc như bảng cửu chương nhé.

Thống kê thu nhập người lao động tại Đà Nẵng của cụ khiêm tốn quá! Tuy nhiên với tư cách là một Chủ DN đang kinh doanh tại Hội An, TP. Đà Nẵng và có quỹ lương hàng tháng gần 100 nhân sự thì em vô cùng thích cái mặt bằng trả lương như cụ vừa nêu

Vì Ban đầu cụ nói là chủ Doanh nghiệp đang kinh doanh tại Hội An, quỹ lương 100 nhân sự tại Hội An nên e ước tính quy mô tầm khách sạn 100 phòng. Cụ nói cái đó để dẫn chứng mức lương XYZ của Đà Nẵng nên có vấn đề tranh luận như trên.
Sau đó em đưa đánh giá thì cụ lại nói không trực tiếp kinh doanh mà cho bên T3 thuê

Giờ cụ nói lại là Khách sạn 20 phòng và 9 nhân sự thì em chịu rồi....

 

[songchamlai]

Tính toán lỗ lãi buôn thúng bán mẹt là chuyên môn của em rồi. Nên em với cụ vật nhau vụ này
Với một KS 20 phòng; bộ máy nhân sự gồm 9 người. Cụ tính giúp em chi phí vận hành hàng tháng xem khoảng bao nhiêu nhé? Và tỷ trọng của nó trong tổng chi phí hoạt động/tháng là bao nhiêu thì hợp lý? Quỹ lương và mọi chi phí cụ cứ tính theo định mức mà cụ biết. Cụ tính xong em với cụ mổ xẻ tiếp.
Em bổ sung thêm tí là em không trực tiếp KD ở HA thôi. Còn ở Long Hải thì nhà em vẫn đang vận hành trực tiếp. Nên bài toán KD của món này thì em thuộc như bảng cửu chương nhé.

Nếu có bài toán chi phí hiệu quả thì em nói người nhà nhờ trên này tính giúp chi phí vận hành 100 phòng ks 4☆ tại trung tâm ĐN vậy. Nẫu ruột

 

[bintao]

Đây là nhóm sinh hoạt của các cụ đang làm ăn sinh sống ở Đà Nẵng hoặc đang có ý định vào Đà Nẵng. Em sinh hoạt ở đây và đã giới thiệu chi tiết về cơ ngơi nhà em rồi. Cụ muốn tranh luận với em thì phải tìm hiểu kỹ đã chứ!

Ngay cả ở Hội An thì em cũng ngồi caffe với anh chủ khách sạn ở sát phố cổ. Nhân sự chỗ ảnh làm thậm chí làm ca 6 tiếng, kiểu part time. Thời gian còn lại họ làm việc khác. Em hỏi mức lương thì cũng không cao nếu so mức lương Đà Nẵng.
Ngoài ra chẳng hạn như cùng vị trí chức danh như bếp trưởng của 1 chuỗi khách sạn. Thì bếp trưởng khách sạn 4 sao ở biển Cửa Đại tầm hơn 12 triệu so với bếp trưởng ở Đà Nẵng là tầm 20 triệu. Bếp trưởng ở Hội An ở chuỗi đó lương chỉ ngang tổ trưởng bếp ở Đà Nẵng ở cùng 1 chuỗi khách sạn

Cụ có thể trả nhân sự chỗ cụ mức lương như cụ nói. Nhưng em nghĩ mức lương đó là cao so với mặt bằng chung, và nó không đại diện cho cả nghành

 

[Pelican]

Nếu có bài toán chi phí hiệu quả thì em nói người nhà nhờ trên này tính giúp chi phí vận hành 100 phòng ks 4☆ tại trung tâm ĐN vậy. Nẫu ruột

Vâng cụ! Thực ra kinh doanh ngành KS này thì tính toán chi phí, lỗ lãi là việc cực kỳ dễ, như 1+1=2 thôi. Cái khó nhất của nó là nguồn khách và phương án khai thác khách. Các đơn vị vận hành họ chỉ giỏi ở mảng khai thác và kéo khách về. Chứ còn tính toán lắt léo thì làm sao bằng dân chợ bọn em được!

 

[Pelican]

Ngay cả ở Hội An thì em cũng ngồi caffe với anh chủ khách sạn ở sát phố cổ. Nhân sự chỗ ảnh làm thậm chí làm ca 6 tiếng, kiểu part time. Thời gian còn lại họ làm việc khác. Em hỏi mức lương thì cũng không cao nếu so mức lương Đà Nẵng.

Cụ có thể trả nhân sự chỗ cụ mức lương như cụ nói. Nhưng em nghĩ mức lương đó là cao so với mặt bằng chung, và nó không đại diện cho cả nghành

Mức lương này là không phải do em trả vì đấy là người của bên đơn vị vận hành. Nhưng thực sự nó không phải là quá cao so với quy mô doanh thu hiện tại. Vì cụ nhắc đến chuyện lương lậu ngành du lịch KS ở Đà Nẵng, mà em thì là dân trong ngành này nên em cung cấp thêm thông tin cho cụ tham khảo thôi.
Em thông tin thêm với cụ là tổng chi phí lương hiện chiếm chưa đến 11% tổng doanh thu/tháng. Trong ngành KS này thì tổng quỹ lương từ 15-18%/tổng DT là mức rất hiệu quả. Mà khu nhà em về công suất khai thác vẫn còn chưa phải là cao.

 

[songchamlai]

Vâng cụ! Thực ra kinh doanh ngành KS này thì tính toán chi phí, lỗ lãi là việc cực kỳ dễ, như 1+1=2 thôi. Cái khó nhất của nó là nguồn khách và phương án khai thác khách. Các đơn vị vận hành họ chỉ giỏi ở mảng khai thác và kéo khách về. Chứ còn tính toán lắt léo thì làm sao bằng dân chợ bọn em được!

Với 1 số người thì đầu tư vào ks chỉ là thêm 1 mảng kinh doanh thôi chứ không có gì quá to tát cả cụ ạ.

 

[Pelican]

Với 1 số người thì đầu tư vào ks chỉ là thêm 1 mảng kinh doanh thôi chứ không có gì quá to tát cả cụ ạ.

Vâng, khá xương đấy cụ ạ!
Ví dụ rõ ràng nhất chính là sự thất bại của rất nhiều DA condotel ở VN mình. Khi đi vào khai thác nếu Chủ đầu tư tự vận hành thì không có khách hoặc lượng khách không đủ công suất hoà vốn. Nhưng nếu thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp thì họ lại ăn hết lãi. CĐT không còn tiền để trả lãi cam kết cho các nhà đầu tư thứ cấp. Cuối cùng phương án nào cũng đều không hiệu quả.
Nhưng dã man và tàn bạo nhất chính là bọn Agoda, Booking.com, AirBnB, Trip... bọn này là nỗi kinh hoàng của các chủ Ks, resort. Em đã từng làm với tất cả bọn này nhưng sau đấy giải tán hết. Có thời điểm bọn này chém chiết khấu lên tới hơn 30% doanh thu/đầu khách.

 

[bintao]

Vâng, khá xương đấy cụ ạ!
Ví dụ rõ ràng nhất chính là sự thất bại của rất nhiều DA condotel ở VN mình. Khi đi vào khai thác nếu Chủ đầu tư tự vận hành thì không có khách hoặc lượng khách không đủ công suất hoà vốn. Nhưng nếu thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp thì họ lại ăn hết lãi. CĐT không còn tiền để trả lãi cam kết cho các nhà đầu tư thứ cấp. Cuối cùng phương án nào cũng đều không hiệu quả.
Nhưng dã man và tàn bạo nhất chính là bọn Agoda, Booking.com, AirBnB, Trip... bọn này là nỗi kinh hoàng của các chủ Ks, resort. Em đã từng làm với tất cả bọn này nhưng sau đấy giải tán hết. Có thời điểm bọn này chém chiết khấu lên tới hơn 30% doanh thu/đầu khách.

Cụ không chơi với OTA à. Sales OTA của khách sạn chảnh lắm đấy. Vì mang lại doanh thu nhiều. Đôi khi còn ra điều kiện với chủ luôn đấy.
Với đa số khách sạn thì nguồn OTA là nguồn khách chủ yếu
Em thấy chủ khách sạn cưng Sales như cưng trứng. Các bộ phận khác với họ không quan trọng lắm đâu

 

[Pelican]

Cụ không chơi với OTA à. Sales OTA của khách sạn chảnh lắm đấy. Vì mang lại doanh thu nhiều. Đôi khi còn ra điều kiện với chủ luôn đấy.
Với đa số khách sạn thì nguồn OTA là nguồn khách chủ yếu
Em thấy chủ khách sạn cưng Sales như cưng trứng. Các bộ phận khác với họ không quan trọng lắm đâu

Nhà em không có sales cụ ạ, cũng không bán phòng online. Nguồn khách chủ yếu từ việc hợp tác với các cty lữ hành và VP du lịch. Những đ.vị này khi có khách thì họ sẽ mặc cả và làm giá như đi chợ. Hợp tác khai thác kiểu này thì giá bán phòng sẽ khá thấp nhưng vẫn tốt hơn nguồn khách từ OTA.

 

[L.C.D]

Vâng, khá xương đấy cụ ạ!
Ví dụ rõ ràng nhất chính là sự thất bại của rất nhiều DA condotel ở VN mình. Khi đi vào khai thác nếu Chủ đầu tư tự vận hành thì không có khách hoặc lượng khách không đủ công suất hoà vốn. Nhưng nếu thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp thì họ lại ăn hết lãi. CĐT không còn tiền để trả lãi cam kết cho các nhà đầu tư thứ cấp. Cuối cùng phương án nào cũng đều không hiệu quả.
Nhưng dã man và tàn bạo nhất chính là bọn Agoda, Booking.com, AirBnB, Trip... bọn này là nỗi kinh hoàng của các chủ Ks, resort. Em đã từng làm với tất cả bọn này nhưng sau đấy giải tán hết. Có thời điểm bọn này chém chiết khấu lên tới hơn 30% doanh thu/đầu khách.

E nghĩ các cơ sở lưu trú phối hợp đc với đvi du lịch thì ổn hơn. E chơi với mấy người làm du lịch, có bạn làm khá lớn, trc covid bạn ấy toàn làm chuyến charter đưa khách TQ vào ĐN và NT. 1 chị nữa chuyên Inbound cũng là cty khá lớn ở ĐN. Họ hợp tác với các hotel tại ĐN nên có giá phòng rất tốt. Ngược lại hotel có nguồn khách ổn định. Trc covid thì đội TQ hay ở Crown, và hotel đó cũng ko bán phòng qua các nền tảng trung gian. Kiểu khách full rồi ko cần bán ra ngoài.

 

[songchamlai]

Vâng, khá xương đấy cụ ạ!
Ví dụ rõ ràng nhất chính là sự thất bại của rất nhiều DA condotel ở VN mình. Khi đi vào khai thác nếu Chủ đầu tư tự vận hành thì không có khách hoặc lượng khách không đủ công suất hoà vốn. Nhưng nếu thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp thì họ lại ăn hết lãi. CĐT không còn tiền để trả lãi cam kết cho các nhà đầu tư thứ cấp. Cuối cùng phương án nào cũng đều không hiệu quả.
Nhưng dã man và tàn bạo nhất chính là bọn Agoda, Booking.com, AirBnB, Trip... bọn này là nỗi kinh hoàng của các chủ Ks, resort. Em đã từng làm với tất cả bọn này nhưng sau đấy giải tán hết. Có thời điểm bọn này chém chiết khấu lên tới hơn 30% doanh thu/đầu khách.

Người quen em thì dư tài chính nhiều quá nên chuyển bớt sang mảng này và thuê đơn vị có tiếng vận hành.

 

[Pelican]

E nghĩ các cơ sở lưu trú phối hợp đc với đvi du lịch thì ổn hơn. E chơi với mấy người làm du lịch, có bạn làm khá lớn, trc covid bạn ấy toàn làm chuyến charter đưa khách TQ vào ĐN và NT. 1 chị nữa chuyên Inbound cũng là cty khá lớn ở ĐN. Họ hợp tác với các hotel tại ĐN nên có giá phòng rất tốt. Ngược lại hotel có nguồn khách ổn định. Trc covid thì đội TQ hay ở Crown, và hotel đó cũng ko bán phòng qua các nền tảng trung gian. Kiểu khách full rồi ko cần bán ra ngoài.

Nói chung là cái thị trường booking ở VN nó bát nháo y như chợ trời ấy mợ ạ. Các đơn vị lữ hành hoặc các bạn làm booking lẻ họ mặc cả, dìm giá khiếp lắm. Chứ không có chuyện bán được phòng theo giá niêm yết đâu. Nhiều lúc phải bán với giá rẻ như cho ấy.

Khu đô thị nhà em do Cty CP Beegreen trong SG làm chủ đầu tư từ năm 2010. Dự án có hơn 40 căn villas và được cấp phép kinh doanh thương mại dịch vụ. Nhưng ko phải condotel vì được cấp sổ đỏ lâu dài và được phép sử dụng làm đất ở. Đa số chủ sở hữu là người SG, chỉ có khoảng 4-5 nhà là ở Hà Nội trong đó có nhà em.

Toàn bộ khu hiện có khoảng 15 nhà dùng làm nhà ở hoặc nghỉ ngơi, không KD. Còn lại thì Chủ đầu tư giữ lại 10 căn để tự KD. Như vậy còn lại khoảng 17 căn là chủ nhà tự vận hành, trong đó nhà em là 03 căn.

Còn booking thì thực tế mạnh ai người ấy làm, mùa thấp điểm thì tranh nhau hạ giá như cái chợ. Nhưng được cái là hỗ trợ nhau tốt. Ví dụ nhà mợ có 1 căn 6 phòng nhưng có đoàn khách cần 10 phòng thì sẽ bán lại cho nhà khác 4 phòng, mỗi phòng lại kênh thêm mấy giá. Thế nên kênh bán phòng hiệu quả nhất chính là các nhóm cư dân trên Zalo

Nói chung các chủ nhà khu này toàn tay to nên việc KD các bà vợ làm cho vui thôi. Chủ yếu để giữ nhà và lấy chỗ giao lưu, các chị em chơi hội nhóm với nhau. Chứ hiệu quả KD thì cũng không đáng là bao. Nhà em sau vài năm tự vận hành thì cũng cho đơn vị khác thuê lại để họ làm. Tự mình làm vừa mất thời gian và vừa đau cả đầu.

Làm cái nghề kinh doanh lưu trú này cực kỳ nhiều rủi ro. Chủ yếu là vấn đề an ninh, y tế và tệ nạn xã hội. Mợ làm homestay cũng phải lưu ý vấn đề đấy nhé! Nhiều khi sai một ly đi cả trăm dặm đấy.

 

[songchamlai]

Nói chung là cái thị trường booking ở VN nó bát nháo y như chợ trời ấy mợ ạ. Các đơn vị lữ hành hoặc các bạn làm booking lẻ họ mặc cả, dìm giá khiếp lắm. Chứ không có chuyện bán được phòng theo giá niêm yết đâu. Nhiều lúc phải bán với giá rẻ như cho ấy.

Khu đô thị nhà em do Cty CP Beegreen trong SG làm chủ đầu tư từ năm 2010. Dự án có hơn 40 căn villas và được cấp phép kinh doanh thương mại dịch vụ. Nhưng ko phải condotel vì được cấp sổ đỏ lâu dài và được phép sử dụng làm đất ở. Đa số chủ sở hữu là người SG, chỉ có khoảng 4-5 nhà là ở Hà Nội trong đó có nhà em.

Toàn bộ khu hiện có khoảng 15 nhà dùng làm nhà ở hoặc nghỉ ngơi, không KD. Còn lại thì Chủ đầu tư giữ lại 10 căn để tự KD. Như vậy còn lại khoảng 17 căn là chủ nhà tự vận hành, trong đó nhà em là 03 căn.

Còn booking thì thực tế mạnh ai người ấy làm, mùa thấp điểm thì tranh nhau hạ giá như cái chợ. Nhưng được cái là hỗ trợ nhau tốt. Ví dụ nhà mợ có 1 căn 6 phòng nhưng có đoàn khách cần 10 phòng thì sẽ bán lại cho nhà khác 4 phòng, mỗi phòng lại kênh thêm mấy giá. Thế nên kênh bán phòng hiệu quả nhất chính là các nhóm cư dân trên Zalo

Nói chung các chủ nhà khu này toàn tay to nên việc KD các bà vợ làm cho vui thôi. Chủ yếu để giữ nhà và lấy chỗ giao lưu, các chị em chơi hội nhóm với nhau. Chứ hiệu quả KD thì cũng không đáng là bao. Nhà em sau vài năm tự vận hành thì cũng cho đơn vị khác thuê lại để họ làm. Tự mình làm vừa mất thời gian và vừa đau cả đầu.

Làm cái nghề kinh doanh lưu trú này cực kỳ nhiều rủi ro. Chủ yếu là vấn đề an ninh, y tế và tệ nạn xã hội. Mợ làm homestay cũng phải lưu ý vấn đề đấy nhé! Nhiều khi sai một ly đi cả trăm dặm đấy.

Trước em cho 1 cty thuê lại 2 căn hộ để kinh doanh lưu trú ngắn ngày mà bạn chủ kể lắm chuyện phức tạp kinh khủng. Khách vào chơi bóng, làm tình xong rạch ghế sofa nhét bcs vào dưới ghế. Sau này em chỉ cho thuê khách ký dài hạn và có cty trả tiền nên nhà cửa đỡ xuống cấp và đỡ rủi ro.

 

[Hugouu]

Dự án có hơn 40 căn villas và được cấp phép kinh doanh thương mại dịch vụ. Nhưng ko phải condotel vì được cấp sổ đỏ lâu dài và được phép sử dụng làm đất ở.

Theo luật mới năm nay thì vila sổ đỏ lâu dài còn làm lưu trú ngắn ngày bình thường ko cụ? Dạo này nhiều luật mới chưa rõ ràng cũng gây hoang mang cho nhiều người.

 

[Pelican]

Theo luật mới năm nay thì vila sổ đỏ lâu dài còn làm lưu trú ngắn ngày bình thường ko cụ? Dạo này nhiều luật mới chưa rõ ràng cũng gây hoang mang cho nhiều người.

Các nơi khác em không biết cụ ạ. Nhưng khu nhà em thì kinh doanh thoải mái vì là đất Dịch vụ - Thương mại nhưng được phép hình thành đơn vị ở. Hiểu nôm na là Đất ở và Kinh doanh.

 

[Pelican]

Trước em cho 1 cty thuê lại 2 căn hộ để kinh doanh lưu trú ngắn ngày mà bạn chủ kể lắm chuyện phức tạp kinh khủng. Khách vào chơi bóng, làm tình xong rạch ghế sofa nhét bcs vào dưới ghế. Sau này em chỉ cho thuê khách ký dài hạn và có cty trả tiền nên nhà cửa đỡ xuống cấp và đỡ rủi ro.

Vâng đúng rồi cụ ạ. Thiệt hại kinh tế thì còn gỡ lại được chứ chẳng may dính phải việc vi phạm PL thì ăn đòn nặng. Thời buổi này đã vi phạm PL thì đến bố của quan hệ cũng đều lên đường hết. Nên KD bây giờ rủi ro lắm cụ ạ. Được như cụ vừa sống chậm, vừa đi chơi khắp nơi là sướng nhất thiên hạ!

 

[songchamlai]

Vâng đúng rồi cụ ạ. Thiệt hại kinh tế thì còn gỡ lại được chứ chẳng may dính phải việc vi phạm PL thì ăn đòn nặng. Thời buổi này đã vi phạm PL thì đến bố của quan hệ cũng đều lên đường hết. Nên KD bây giờ rủi ro lắm cụ ạ. Được như cụ vừa sống chậm, vừa đi chơi khắp nơi là sướng nhất thiên hạ!

Em biết đủ thôi chứ người quen của em còn loay hoay xử lý nhiều tài sản nên mệt mỏi lắm.

 

[Bonbanh2026]

Thị trường ĐN giờ sao các cụ

 

[Chélall]

Nói chung là cái thị trường booking ở VN nó bát nháo y như chợ trời ấy mợ ạ. Các đơn vị lữ hành hoặc các bạn làm booking lẻ họ mặc cả, dìm giá khiếp lắm. Chứ không có chuyện bán được phòng theo giá niêm yết đâu. Nhiều lúc phải bán với giá rẻ như cho ấy.

Khu đô thị nhà em do Cty CP Beegreen trong SG làm chủ đầu tư từ năm 2010. Dự án có hơn 40 căn villas và được cấp phép kinh doanh thương mại dịch vụ. Nhưng ko phải condotel vì được cấp sổ đỏ lâu dài và được phép sử dụng làm đất ở. Đa số chủ sở hữu là người SG, chỉ có khoảng 4-5 nhà là ở Hà Nội trong đó có nhà em.

Toàn bộ khu hiện có khoảng 15 nhà dùng làm nhà ở hoặc nghỉ ngơi, không KD. Còn lại thì Chủ đầu tư giữ lại 10 căn để tự KD. Như vậy còn lại khoảng 17 căn là chủ nhà tự vận hành, trong đó nhà em là 03 căn.

Còn booking thì thực tế mạnh ai người ấy làm, mùa thấp điểm thì tranh nhau hạ giá như cái chợ. Nhưng được cái là hỗ trợ nhau tốt. Ví dụ nhà mợ có 1 căn 6 phòng nhưng có đoàn khách cần 10 phòng thì sẽ bán lại cho nhà khác 4 phòng, mỗi phòng lại kênh thêm mấy giá. Thế nên kênh bán phòng hiệu quả nhất chính là các nhóm cư dân trên Zalo

Nói chung các chủ nhà khu này toàn tay to nên việc KD các bà vợ làm cho vui thôi. Chủ yếu để giữ nhà và lấy chỗ giao lưu, các chị em chơi hội nhóm với nhau. Chứ hiệu quả KD thì cũng không đáng là bao. Nhà em sau vài năm tự vận hành thì cũng cho đơn vị khác thuê lại để họ làm. Tự mình làm vừa mất thời gian và vừa đau cả đầu.

Làm cái nghề kinh doanh lưu trú này cực kỳ nhiều rủi ro. Chủ yếu là vấn đề an ninh, y tế và tệ nạn xã hội. Mợ làm homestay cũng phải lưu ý vấn đề đấy nhé! Nhiều khi sai một ly đi cả trăm dặm đấy.

Cụ đúng là dân trong nghề rồi. Làm KS không ăn thua, chỉ có làm khách sạn kết hợp buôn BĐS xung quanh khách sạn và dự án mới là nguồn thu chính

 

[fking19]

Giờ nghỉ chờ Nhà nước vươn mình xong thì ra vỗ tay, chứ lao vào mệt lắm