[Funland] BĐS vùng ven TP Hồ Chí Minh

[Phoenix Reborn]

Giờ nói khoảng cách vào Q1 xa gần em nghĩ nó không còn quá quan trọng nữa. Hiện nay ai mua nhà cửa cũng nghĩ mua gần chỗ làm chứ ít ai nghĩ mua gần Q1. Em gặp cậu kỹ thuật làm cho PMH thì nó mua nhà Bình Chánh đi lại cho tiện ( giá cc cũng rẻ). Vậy nên mua nhà đất hay cc thì phải xem xu hướng của giới trẻ ra sao. Mà vấn đề này em nghĩ có lẽ 80% bọn trẻ thích chung cư. Đất của em chưa xây nhưng có lẽ xây hay không chỉ bán cho mấy ông đầu cơ là chính. Tiền đâu mà bọn trẻ nó bỏ ra hơn 10 tỷ mua miếng đất. Chủ trương SG sẽ quy hoạch lại nhiều cc dọc tuyến metro số 2 nên em nghĩ đất sẽ khó tăng lại lắm. Đất BD thì rất nhiều nhưng không tăng mấy 1 phần do xu hướng mua nhà đã thay đổi. Cụ mà vào Thảo Điền thì thấy dân khoái ở cc hơn nhà đất nhiều.

À mà em nói là mua để đầu tư tầm nhìn trung dài hạn, chứ Thảo Điền dân thích ở cc thế giá đất ở đó có x2 cc ko cụ? Em chả cày chán cả cái SG bao nhiêu năm, thấy thớt hỏi về khu Ql13 thì em chém thế, đại khái khu ql13 từ cầu Bình Phước lên đến hết địa phận Thuận An thì việc làm tại chỗ luôn luôn sẵn, xây xưởng hoặc nhà trọ cũng sẵn khách thuê, giá trị là thật, tiềm năng tương lai liên quan đến cơ sở hạ tầng là có để hy vọng giá x2 x3. Có điều bao giờ nó lên thì em ko biết, 2012-2022 cc ở HN người ta nghĩ khác gì cái mà cụ đang nghĩ về đất nền SG đâu?? Còn đất đẹp vị trí tốt thì em thật với cụ, Âu, Mỹ hay Tàu Nhật Hàn nó vẫn cứ là ngon cụ nhé!

 

[nguyensan999]

Giờ nói khoảng cách vào Q1 xa gần em nghĩ nó không còn quá quan trọng nữa. Hiện nay ai mua nhà cửa cũng nghĩ mua gần chỗ làm chứ ít ai nghĩ mua gần Q1. Em gặp cậu kỹ thuật làm cho PMH thì nó mua nhà Bình Chánh đi lại cho tiện ( giá cc cũng rẻ). Vậy nên mua nhà đất hay cc thì phải xem xu hướng của giới trẻ ra sao. Mà vấn đề này em nghĩ có lẽ 80% bọn trẻ thích chung cư. Đất của em chưa xây nhưng có lẽ xây hay không chỉ bán cho mấy ông đầu cơ là chính. Tiền đâu mà bọn trẻ nó bỏ ra hơn 10 tỷ mua miếng đất. Chủ trương SG sẽ quy hoạch lại nhiều cc dọc tuyến metro số 2 nên em nghĩ đất sẽ khó tăng lại lắm. Đất BD thì rất nhiều nhưng không tăng mấy 1 phần do xu hướng mua nhà đã thay đổi. Cụ mà vào Thảo Điền thì thấy dân khoái ở cc hơn nhà đất nhiều.

Đất có một vấn đề nữa là giá xây dựng ngày càng tăng chưa kể quy hoạch vẫn thay đổi.

 

[Bonmuadichoi]

Nếu TOD xong thì thơm cơ mà chờ đến ngày đó chắc lâu lắm, em nghĩ tt bds nhà mình sẽ cho đi hẳn khi fomo phát cuối tod xong. Cho là 10 -15 năm nữa đi. Còn về hiện tại và 5 năm tới thì tp mới xa lắm, em mua ven cũng chỉ quan tâm khoảng cách và thời gian về Q1, Bình Thạnh or Thủ Thiêm q7, q3, q10.. đại khái là về trung tâm. Ven ql13 nó rẻ bao năm vì hạ tầng đường sá nó kém, đợt này gpmb nhiều rồi nên có hy vọng, kỳ vọng mà x2 x3. Cụ cứ tính từ trung tâm đi khoảng 15-20km là dừng thôi, xa hơn nữa nghèo họ cũng ko cố ở được.

Cụ Chim nói đúng ở vấn đề 10 15 nữa sẽ có đợt FOMO cho BDS khu vực TOD cuối cùng, rồi nằm dài đợi thu nhập người dân vượt bẫy thu nhập trung bình.
Tuy nhiên câu hỏi đặt ra là từ nay tới đó có bao nhiêu con sóng nữa và mỗi sóng chiết về bao nhiêu %, quá nhiều biến và quá nhiều ẩn số.

 

[Phoenix Reborn]

Cụ Chim nói đúng ở vấn đề 10 15 nữa sẽ có đợt FOMO cho BDS khu vực TOD cuối cùng, rồi nằm dài đợi thu nhập người dân vượt bẫy thu nhập trung bình.
Tuy nhiên câu hỏi đặt ra là từ nay tới đó có bao nhiêu con sóng nữa và mỗi sóng chiết về bao nhiêu %, quá nhiều biến và quá nhiều ẩn số.

Ở đây đang bàn về ql13 nên em đi chi tiết về ql13. Xin lỗi các cụ chứ ql13 thuộc địa phận Thủ Đức giá vẫn khét lẹt nhé, lk trong Vạn Phúc vẫn 300tr/m2 mà từ Vạn Phúc về trung tâm cũng 10km nhé. Thế nên em mới bảo giá đất nền 3 phường cũ Thuận An là Vĩnh Phú, Bình Hoà, Lái Thiêu đơn giá 30-60tr là chơi dc vì nó vào trung tâm chỉ từ 13-20km, ql13 thì đang giải toả rồi. Đấy là em nói đất thổ cư 100% đấy, mua lô to cỡ nghìn mét thì đơn giá chỉ 20 thậm chí rẻ hơn. Nhân chứng sống bà bạn em đây, 2019 mua đất Vĩnh Phú 18tr/m2, giữa 2025 bán 35tr, sang năm nay vẫn lên hơn 40tr khu đó. Mà các cụ biết thừa nhà đất SG giai đoạn 2019-2025 chỉ đi ngang thậm chí có chỗ giảm. Mấu chốt là vị trí nó sử dụng được và quan trọng số 1 là chi phí vốn nó thấp, dân cũng lấp đến 60-70% diện tích rồi, làm quái gì có cơ hội nào để chết.

 

[tayphonglinh]

Em có mảnh tận bến cát, đường quy hoạch 25m, gần đại học Việt Đức giờ bán được bao nhiêu các cụ nhỉ

 

[songchamlai]

Em có mảnh tận bến cát, đường quy hoạch 25m, gần đại học Việt Đức giờ bán được bao nhiêu các cụ nhỉ
View attachment 9661326

Cụ phải tham khảo môi giới quanh đó chứ mang lên đây làm gì có ai biết.

 

[Phoenix Reborn]

Em có mảnh tận bến cát, đường quy hoạch 25m, gần đại học Việt Đức giờ bán được bao nhiêu các cụ nhỉ
View attachment 9661326

Bến Cát nó là 1 thành phố nhỏ cách SG đến 50-60km nên ở hiện tại đến 10 năm nữa nó ko liên quan đến giá nhà đất của vùng đô thị Sài Gòn. Thuần định giá dựa trên nội tại của Bến Cát thôi, tp nhỏ, dân còn thưa, nguồn cung nhiều... là em của 10 năm trước lúc Bến Cát vài trăm nghìn 1m thì em mua chứ hiện tại giá bình quân ở đây tầm 20 chục thì em ko vào nữa. Xây cho thuê ở Bến Cát cũng ko thơm như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, Q12...

 

[broken98]

Bến Cát nó là 1 thành phố nhỏ cách SG đến 50-60km nên ở hiện tại đến 10 năm nữa nó ko liên quan đến giá nhà đất của vùng đô thị Sài Gòn. Thuần định giá dựa trên nội tại của Bến Cát thôi, tp nhỏ, dân còn thưa, nguồn cung nhiều... là em của 10 năm trước lúc Bến Cát vài trăm nghìn 1m thì em mua chứ hiện tại giá bình quân ở đây tầm 20 chục thì em ko vào nữa. Xây cho thuê ở Bến Cát cũng ko thơm như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, Q12...

Cụ có am hiểu thị trường ở đó không mà phát biểu liều như vậy:
- Thứ nhất, giá bình quân tầm 10tr là có dòng tiền ngon rồi, 20tr là đường lớn vị trí đẹp rồi cụ nhé.
- Thứ hai, xây cho thuê không thơm như Thuận An, Dĩ An ... là như nào, cụ ko am hiểu thị trường không biết đang có làn sóng di chuyển 2900 nhà máy dưới Thuận An, Dĩ An lên Bến Cát, Bàu Bàng ah. Thơm hay không cụ phải xem tỉ suất dòng tiền được bao nhiêu %/năm, cho thuê có lấp đầy hay bị trống không, nguồn cung có nhiều, có bão hòa không.

 

[Phoenix Reborn]

Cụ có am hiểu thị trường ở đó không mà phát biểu liều như vậy:
- Thứ nhất, giá bình quân tầm 10tr là có dòng tiền ngon rồi, 20tr là đường lớn vị trí đẹp rồi cụ nhé.
- Thứ hai, xây cho thuê không thơm như Thuận An, Dĩ An ... là như nào, cụ ko am hiểu thị trường không biết đang có làn sóng di chuyển 2900 nhà máy dưới Thuận An, Dĩ An lên Bến Cát, Bàu Bàng ah. Thơm hay không cụ phải xem tỉ suất dòng tiền được bao nhiêu %/năm, cho thuê có lấp đầy hay bị trống không, nguồn cung có nhiều, có bão hòa không.

Vâng, em mới khảo sát ở BC độ 20 lần từ năm 2017 đến giờ thôi cụ ạ. Có lẽ là ít so với anh em ăn nằm ở đó nhưng cũng đủ để biết BC rộng như nào, đất còn trống nhiều ra sao. Các cụ cứ Gg máp lên mà check xem lượng dân nó thế nào. Lần gần nhất là 2025 tháng 7 nhà trọ thừa mứa, dãy trọ rao bán nhan nhản. Còn khu An Tây Sun Gr nó bảo quy hoạch thì để hồi sau xem sao. Di chuyển nhà máy lên BC để Thuận An, Dĩ An làm khu dân cư là điều tốt, SG gốc hết đất rồi. Đầu tư dựa vào kỳ vọng nhưng để hiệu quả cần phải nhìn vào thực tế, vị trí như Thuận An, Dĩ An ko có nhiều còn như Bến Cát, Tân Uyên hay Bàu Bàng thì vô số kể, vẽ compa bán kính 50km thì gần nửa cái Đông Nam Bộ rồi đó cụ ạ. Còn chuyện công nhân nhà máy chuyển lên BC thì cứ bao giờ chuyển hãng hay, ở mình cứ phải thực tế còn nghe nói thì ql 13 dự án có 20 năm rồi đến giờ còn chưa làm đấy cụ ạ

 

[Phoenix Reborn]

Mà đang bàn về ql 13 nên em nói trong phạm vi ql13. Đây là lời nói khách quan vì em ko ở trong SG hay miền nam, đối với đầu tư, nhìn thấy khả năng ra tiền thì em đánh giá nó trên nhìn nhận của em. Các cụ có nhà đất khu khác thông cảm nếu em có động chạm ko hay tới chỗ các cụ đầu tư. Chốt lại là dọc QL13 thì từ Aeon đổ về thì có khả năng ăn được theo giá SG giống trục Trần Phú, Tố Hữu ngoài Hn. Còn xa hơn nữa thì nó vẫn là Bình Dương thôi!

 

[broken98]

Vâng, em mới khảo sát ở BC độ 20 lần từ năm 2017 đến giờ thôi cụ ạ. Có lẽ là ít so với anh em ăn nằm ở đó nhưng cũng đủ để biết BC rộng như nào, đất còn trống nhiều ra sao. Các cụ cứ Gg máp lên mà check xem lượng dân nó thế nào. Lần gần nhất là 2025 tháng 7 nhà trọ thừa mứa, dãy trọ rao bán nhan nhản. Còn khu An Tây Sun Gr nó bảo quy hoạch thì để hồi sau xem sao. Di chuyển nhà máy lên BC để Thuận An, Dĩ An làm khu dân cư là điều tốt, SG gốc hết đất rồi. Đầu tư dựa vào kỳ vọng nhưng để hiệu quả cần phải nhìn vào thực tế, vị trí như Thuận An, Dĩ An ko có nhiều còn như Bến Cát, Tân Uyên hay Bàu Bàng thì vô số kể, vẽ compa bán kính 50km thì gần nửa cái Đông Nam Bộ rồi đó cụ ạ. Còn chuyện công nhân nhà máy chuyển lên BC thì cứ bao giờ chuyển hãng hay, ở mình cứ phải thực tế còn nghe nói thì ql 13 dự án có 20 năm rồi đến giờ còn chưa làm đấy cụ ạ

Ôi trời cụ đi 20 lần từ 2017 mà phán thế thì chả ẩu thì sao. Tôi đi có 20 lần từ đầu năm nay thôi cụ.

Sun An Tây thì vẫn bánh vẽ thôi, năm ngoái khởi công theo chỉ thị thôi chứ vẫn đồng không mông quạnh.

Việc di chuyển nhà máy để làm khu dân cư ở Thuận An, Dĩ An là đúng rồi nhưng đó là quỹ đất ở thì khai thác cho thuê lại kém cụ nhé (vì lượng công nhân chuyên gia đi hết rồi). Vừa tuần trước có mấy bác dưới Dĩ An lên BC tìm đất bảo dưới đó công nhân đi 70-80% rồi (Cái này em nghe vậy, chưa kiểm chứng), những nhà trọ cũ cho thuê được 700-800k/1 phòng, bán đi thì chỉ tính tiền đất khuyến mãi nhà trọ luôn.

Đầu tư cần nhìn vào thực tế như nào cụ nhỉ, cụ cứ tính dòng tiền trên giá vốn thì nó quá thực tế rồi còn gì.

Đất ở Bến Cát, Tân Uyên hay Bàu Bàng vô số kể là đúng rồi, nhưng đất nào để đầu tư được lại là câu chuyện khác. Cụ mà mua những chỗ rừng cao su bạt ngàn hay chú ý những chỗ An Tây An Tàu thì làm sao so sánh dòng tiền cho thuê với Dĩ An, Thuận An được, nó quá khập khiễng.

 

[Phoenix Reborn]

Ôi trời cụ đi 20 lần từ 2017 mà phán thế thì chả ẩu thì sao. Tôi đi có 20 lần từ đầu năm nay thôi cụ.

Sun An Tây thì vẫn bánh vẽ thôi, năm ngoái khởi công theo chỉ thị thôi chứ vẫn đồng không mông quạnh.

Việc di chuyển nhà máy để làm khu dân cư ở Thuận An, Dĩ An là đúng rồi nhưng đó là quỹ đất ở thì khai thác cho thuê lại kém cụ nhé (vì lượng công nhân chuyên gia đi hết rồi). Vừa tuần trước có mấy bác dưới Dĩ An lên BC tìm đất bảo dưới đó công nhân đi 70-80% rồi (Cái này em nghe vậy, chưa kiểm chứng), những nhà trọ cũ cho thuê được 700-800k/1 phòng, bán đi thì chỉ tính tiền đất khuyến mãi nhà trọ luôn.

Đầu tư cần nhìn vào thực tế như nào cụ nhỉ, cụ cứ tính dòng tiền trên giá vốn thì nó quá thực tế rồi còn gì.

Đất ở Bến Cát, Tân Uyên hay Bàu Bàng vô số kể là đúng rồi, nhưng đất nào để đầu tư được lại là câu chuyện khác. Cụ mà mua những chỗ rừng cao su bạt ngàn hay chú ý những chỗ An Tây An Tàu thì làm sao so sánh dòng tiền cho thuê với Dĩ An, Thuận An được, nó quá khập khiễng.

Kể cả là Thuận An hay Dĩ An cũng to tổ bố, cũng chỉ được men men khu giáp Thủ Đức là có tương lai trăm hai trăm triệu 1m2 vì nó ăn theo vùng mở rộng của SG. Còn nói thật với cụ, em ko quan tâm lắm đến chi tiết từng tiểu khu mà lại còn cách trung tâm SG đến 60km. Cụ trùm khu BC thì đương nhiên cụ biết chỗ nào vẫn vào được, và cũng vì thế mà cụ dãy nảy lên khi em đưa ra nhận xét về khu cụ làm. Đơn giản là chén cơm bị đụng chạm thì ai cũng thế thôi. Thôi em cũng ko tranh luận với cụ nữa, cụ kia hỏi thì em trả lời theo quan điểm của em, cụ muốn nắn suy nghĩ của cụ ấy thì Rep lại cmt của cụ ấy chứ rep em làm gì.

 

[broken98]

Kể cả là Thuận An hay Dĩ An cũng to tổ bố, cũng chỉ được men men khu giáp Thủ Đức là có tương lai trăm hai trăm triệu 1m2 vì nó ăn theo vùng mở rộng của SG. Còn nói thật với cụ, em ko quan tâm lắm đến chi tiết từng tiểu khu mà lại còn cách trung tâm SG đến 60km. Cụ trùm khu BC thì đương nhiên cụ biết chỗ nào vẫn vào được, và cũng vì thế mà cụ dãy nảy lên khi em đưa ra nhận xét về khu cụ làm. Đơn giản là chén cơm bị đụng chạm thì ai cũng thế thôi. Thôi em cũng ko tranh luận với cụ nữa, cụ kia hỏi thì em trả lời theo quan điểm của em, cụ muốn nắn suy nghĩ của cụ ấy thì Rep lại cmt của cụ ấy chứ rep em làm gì.

Báo cáo cụ là em cũng chẳng phải trùm gì ở đó cả, em cũng ở Hà Nội thôi. Chén cơm nó to nên cụ đụng chạm tí cũng chẳng ảnh hưởng gì.

Em thấy cụ chém ẩu nên vào phản biện tí thôi chứ em chẳng muốn nắn suy nghĩ của ai. Nhiều cụ cứ tư duy cứ trung tâm Hà Nội với HCM mới là ngon, cứ đất tỉnh thì xa là rủi ro là đầu cơ. Thủ Đức của cụ chắc gì đã ngon.

 

[dynamo_x]

Mạn Tây Ninh, Đức Hòa-Long An cũ có tiềm năng gì không cc? Vin đang giải phóng mặt bằng ở đây để làm kdt. Em lỡ đu căn shophouse trong sân golf, may là nó có sổ rồi nên vẫn đang vứt không ở đó

 

[songchamlai]

Mạn Tây Ninh, Đức Hòa-Long An cũ có tiềm năng gì không cc? Vin đang giải phóng mặt bằng ở đây để làm kdt. Em lỡ đu căn shophouse trong sân golf, may là nó có sổ rồi nên vẫn đang vứt không ở đó

5 năm nữa cụ quay lại đây bàn tiếp nhé.

 

[dynamo_x]

5 năm nữa cụ quay lại đây bàn tiếp nhé.

cảm ơn cụ, em cũng xác định vứt đấy thôi chứ giờ no hope

 

[Quê bầm]

Giờ nói khoảng cách vào Q1 xa gần em nghĩ nó không còn quá quan trọng nữa. Hiện nay ai mua nhà cửa cũng nghĩ mua gần chỗ làm chứ ít ai nghĩ mua gần Q1. Em gặp cậu kỹ thuật làm cho PMH thì nó mua nhà Bình Chánh đi lại cho tiện ( giá cc cũng rẻ). Vậy nên mua nhà đất hay cc thì phải xem xu hướng của giới trẻ ra sao. Mà vấn đề này em nghĩ có lẽ 80% bọn trẻ thích chung cư. Đất của em chưa xây nhưng có lẽ xây hay không chỉ bán cho mấy ông đầu cơ là chính. Tiền đâu mà bọn trẻ nó bỏ ra hơn 10 tỷ mua miếng đất. Chủ trương SG sẽ quy hoạch lại nhiều cc dọc tuyến metro số 2 nên em nghĩ đất sẽ khó tăng lại lắm. Đất BD thì rất nhiều nhưng không tăng mấy 1 phần do xu hướng mua nhà đã thay đổi. Cụ mà vào Thảo Điền thì thấy dân khoái ở cc hơn nhà đất nhiều.

Em có đứa em họ trước Tết mua căn chungc ư hơn 80m2 cỡ hơn 3 tỷ xíu bên Bình Chánh, nó làm Nguyễn Công Trứ nhưng tiền chỉ đủ vậy nên ra BC mau nhưng vẫn mua chung cư thôi.

 

[Thang N.]

Cụ cứ thử đãi cát SG xem sao. Em già nên giờ lười đi xa lắm. Đất cách Nguyễn Huệ 10km em còn chưa xây nên nghĩ tới Vin Q9 là phát hãi.

Đi từ trung tâm đến Q9 là một hành trình rất dài cụ nhỉ.

 

[songchamlai]

Đi từ trung tâm đến Q9 là một hành trình rất dài cụ nhỉ.

Đất ngay trong Vđ2 ( sát ga Phú Hữu) sắp tới tiện metro đi cả sân bay LT,TSN,vào Bến Thành mà còn bỏ hoang đầy. Khu này hiện nay đi các hướng đều tiện mà bao năm cũng chả lên mấy. Tôi xác định để sau này cần dùng mới xây chứ có ở hết đâu mà xây lên cho thuê cũng không hiệu quả. Bọn trẻ giờ xu hướng ở chung cư là chủ yếu.

 

[Thang N.]

Đất ngay trong Vđ2 ( sát ga Phú Hữu) sắp tới tiện metro đi cả sân bay LT,TSN,vào Bến Thành mà còn bỏ hoang đầy. Khu này hiện nay đi các hướng đều tiện mà bao năm cũng chả lên mấy. Tôi xác định để sau này cần dùng mới xây chứ có ở hết đâu mà xây lên cho thuê cũng không hiệu quả. Bọn trẻ giờ xu hướng ở chung cư là chủ yếu.

Em cũng thấy đúng như vậy, chung cư rất thuận tiện cho thanh niên, gia đình trẻ, thậm chí nhiều người lớn tuổi cũng dần thay đổi quan điểm về nhà đất và chung cư (đặc biệt là chung cư ở khu vực trung tâm).