[Funland] Các cụ dự đoán như thế nào về BĐS Hà Nội trong 5 năm tới

[saiback]

Lâu ko viết, nay rảnh viết chút:
Dưới góc nhìn của em, mặc dù việc đô thị hoá ở VN (thực ra là cải tạo hạ tầng) vẫn đang tiếp tục, chưa đến giai đoạn hạ tầng hoàn thiện và ổn định nên vẫn có động lực cho việc bds tăng giá. Tuy nhiên giá cả của bất cứ thứ gì cũng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố (có yếu tố gây tăng, có yếu tố gây giảm). Nhiều người suy luận nguyên nhân lý do thực ra chỉ nhằm giải thích cho những thứ đã xảy ra chứ không phải cho dự báo tương lai.

Do không viết dài được nên em tóm lại ngắn gọn như này:
1- bđs hiện nay nói thiếu cũng đúng mà nói thừa cũng đúng, ngoài ra có người thiếu (chưa có nhà) người thừa (đầu cơ, đầu tư) do ảnh hưởng của giai đoạn trước (giai đoạn kiếm tiền dễ ít kênh đầu tư nên đều ném vào bđs). Hiện nay VN đã bước vào giai đoạn minh bạch hoá, tiền có thể vẫn kiếm nhưng khó tích luỹ hơn (vì phải đóng thuế đầy đủ). Trc đây kiếm đc 100 bôi trơn và chi phí hết 5-10 còn bỏ túi 90-95 nhưng hiện nay mà thế thì quá mạo hiểm. Nếu kiếm đc 100 thì chắc bỏ túi chỉ còn 40-50

2-Tỷ lệ sinh ko chỉ ở VN mà rất nhiều nước do ảnh hưởng của MXH, thông tin,… nên đã suy giảm rất nhanh. Đa số đã <2 ko còn đủ thay thế và sẽ thành 1 lớp người có sẵn bđs từ bố mẹ để lại.

3- Bđs cũng là hàng hoá và đều có tâm lý: khi thị trg lên thì mua tranh mua cướp như kiểu sắp hết hàng còn khi thị trường xuống thì thấy ê hề ra như kiểu ko ai cần. Nên nhiều nhận định mang cảm giác chủ quan, muốn đánh giá đúng thì phải có dữ liệu dân cư và bđs định danh đầy đủ.

4- Thị trường bđs rất rộng, sẽ có chỗ tăng chỗ giảm- phân khúc này tăng phân khúc kia giảm,… nên tranh cãi cũng ko hoàn toàn đúng sai.

5- Sau khi làm sạch thuế má và kd, kiếm tiền khó, thu nhập tăng thì ls sẽ thấp dần đi giống các nước ptr bởi vì dư địa cho ls cao ko còn (ví dụ trc đây chênh lệch chi phí tiền lương thấp thì còn dư địa cho doanh nghiệp chịu ls cao). Lúc đó thì ngay cả ls thấp cũng ko kéo được bđs tăng nóng như hiện nay (tiền khó kiếm để gánh lãi).

6- Đa số dân cư muốn phát triển sẽ phải dồn về các thành phố lớn. Đây là động lực cho thị trường bđs ở các thành phố này, nhưng nó cũng là nguyên nhân “làm rỗng” các khu vực còn lại.

 

[Áo Bay]

2-Tỷ lệ sinh ko chỉ ở VN mà rất nhiều nước do ảnh hưởng của MXH, thông tin,… nên đã suy giảm rất nhanh. Đa số đã <2 ko còn đủ thay thế và sẽ thành 1 lớp người có sẵn bđs từ bố mẹ để lại.

Đồng ý với cụ, chỉ chia sẻ thêm góc nhìn cá nhân về mục số 2. Em nghĩ nguyên nhân này là có nhưng trong khoảng 10 năm tới ảnh hưởng của nó là rất nhỏ.

Lấy 1 chỉ số là số học sinh thi tốt nghiệp THPT tại HN và SG trong năm năm gần đây, ta thấy nó vẫn tăng đều, chưa tính đến số người từ nơi khác đổ về mỗi năm. Vì vậy cho tới khi nó chưa giảm dần đều thì ta cũng không nên quá lo lắng về nhu cầu sụt giảm.

Liên quan đến tụi nhỏ này, nếu như thế hệ em [trung niên] coi việc sống cùng bố mẹ là bình thường thì tụi nhỏ khác hẳn. Con bạn em bắt đầu tới tuổi kết hôn, nhiều đứa [con gái] đặt điều kiện đầu tiên là ''không sống cùng gia đình'', dù nhà dư phòng ốc. Vì vậy nhiều nhà khá giả đã mua chỗ khác, chưa đủ điều kiện thì đi thuê chứ nhất định không ở cùng cha mẹ. Nói chung là tụi nhỏ ngày càng độc lập cả về suy nghĩ và không gian sinh sống.

Thế nên nếu em là chủ đầu tư em hoàn toàn không lo về số lượng nguồn cung, thậm chí sẽ xây thêm nhiều nữa.

 

[bdsTOD]

Đồng ý với cụ, chỉ chia sẻ thêm góc nhìn cá nhân về mục số 2. Em nghĩ nguyên nhân này là có nhưng trong khoảng 10 năm tới ảnh hưởng của nó là rất nhỏ.

Lấy 1 chỉ số là số học sinh thi tốt nghiệp THPT tại HN và SG trong năm năm gần đây, ta thấy nó vẫn tăng đều, chưa tính đến số người từ nơi khác đổ về mỗi năm. Vì vậy cho tới khi nó chưa giảm dần đều thì ta cũng không nên quá lo lắng về nhu cầu sụt giảm.

Liên quan đến tụi nhỏ này, nếu như thế hệ em [trung niên] coi việc sống cùng bố mẹ là bình thường thì tụi nhỏ khác hẳn. Con bạn em bắt đầu tới tuổi kết hôn, nhiều đứa [con gái] đặt điều kiện đầu tiên là ''không sống cùng gia đình'', dù nhà dư phòng ốc. Vì vậy nhiều nhà khá giả đã mua chỗ khác, chưa đủ điều kiện thì đi thuê chứ nhất định không ở cùng cha mẹ. Nói chung là tụi nhỏ ngày càng độc lập cả về suy nghĩ và không gian sinh sống.

Thế nên nếu em là chủ đầu tư em hoàn toàn không lo về số lượng nguồn cung, thậm chí sẽ xây thêm nhiều nữa.

Đặc điểm về nhà ở,không gian sinh hoạt của các gia đình sẽ thay đổi.?

 

[Áo Bay]

Đặc điểm về nhà ở,không gian sinh hoạt của các gia đình sẽ thay đổi.?

Theo em chắc chắn là như vậy ạ. Thời kỳ của bố mẹ em xây được căn nhà mái bằng là nghĩ ở tới đời con không phải làm lại, nhưng thực tế đến đời em lại đập đi xây mới. Bản thân em giờ nghĩ đã làm tới mức này rồi thì con mình cũng chẳng cần gì thêm, nhưng tới khi con em lớn chúng nó lại nghĩ khác.

Cách đây 15 năm làm nhà không nhiều người nghĩ tới cái thang máy, nhưng bây giờ nhiều nhà coi nó là bắt buộc.

Kiến trúc trước đây chúng ta hướng tới sự chắc chắn là chủ yếu, nhưng bây giờ cần chắc - đẹp và phù hợp với các thiết bị gia dụng - mà mấy món này thì mỗi năm mỗi khác. Vật liệu xây dựng cũng cải tiến rất nhanh theo hướng càng ngày càng tiện dụng, chất lượng. Thế nên em nghĩ trừ khi em xây lâu đài, còn lại có tốt cỡ nào thì rồi con em nó cũng phá đi xây lại.

 

[vietsky1507]

Em cũng ko tin là tất cả nhưng những quy hoạch trọng yếu như đường vành đai, mở rộng đường, nút giao thông trọng điểm...1 phần của đường sắt đô thị...e nghĩ là khả năng cao sẽ hoàn thiện ở mức độ nào đó.

Hạ tầng cũng có 2 mặt, mặt tốt cho bds là nhiều đất đang xấu thành đẹp. Ngược lại nó lại làm tăng nguồn cung, ví dụ trc đây chỉ xây chung cư trong vành đai 3.5, sau này có thể ra Thạch Thất, Hoà lạc xây chung cư, mà đất đai ngoại đô thì bạt ngàn.

 

[Duong tien sih]

Bđs tăng thì do mấy yếu tố chính. Khu vực trung tâm có nhiều tiênn ích được quy hoạch bài bản, do chính sách tài khóa, do đầu tư công vào hạ tầng. Lâu dài thì cứ bám vào đó thôi.

Thế cụ đã so sánh giá khu vực Trung tâm Hà Nội với giá trung tâm Seoul, Tokyo, Bắc Kinh, Thượng Hải về tương quan thu nhập chưa ?
So với tỷ lệ về thu nhập, giá ở Hà Nội đã cao hơn rồi đấy. Thế nên hạ tầng có làm thêm thì cũng thế thôi.

 

[saiback]

Đồng ý với cụ, chỉ chia sẻ thêm góc nhìn cá nhân về mục số 2. Em nghĩ nguyên nhân này là có nhưng trong khoảng 10 năm tới ảnh hưởng của nó là rất nhỏ.

Lấy 1 chỉ số là số học sinh thi tốt nghiệp THPT tại HN và SG trong năm năm gần đây, ta thấy nó vẫn tăng đều, chưa tính đến số người từ nơi khác đổ về mỗi năm. Vì vậy cho tới khi nó chưa giảm dần đều thì ta cũng không nên quá lo lắng về nhu cầu sụt giảm.

Liên quan đến tụi nhỏ này, nếu như thế hệ em [trung niên] coi việc sống cùng bố mẹ là bình thường thì tụi nhỏ khác hẳn. Con bạn em bắt đầu tới tuổi kết hôn, nhiều đứa [con gái] đặt điều kiện đầu tiên là ''không sống cùng gia đình'', dù nhà dư phòng ốc. Vì vậy nhiều nhà khá giả đã mua chỗ khác, chưa đủ điều kiện thì đi thuê chứ nhất định không ở cùng cha mẹ. Nói chung là tụi nhỏ ngày càng độc lập cả về suy nghĩ và không gian sinh sống.

Thế nên nếu em là chủ đầu tư em hoàn toàn không lo về số lượng nguồn cung, thậm chí sẽ xây thêm nhiều nữa.

Cảm ơn cụ, thực ra góc nhìn em chia sẻ ko ám chỉ 5 năm tới mà nói chung về tầm nhìn dài hạn.

 

[bdsTOD]

Thế cụ đã so sánh giá khu vực Trung tâm Hà Nội với giá trung tâm Seoul, Tokyo, Bắc Kinh, Thượng Hải về tương quan thu nhập chưa ?
So với tỷ lệ về thu nhập, giá ở Hà Nội đã cao hơn rồi đấy. Thế nên hạ tầng có làm thêm thì cũng thế thôi.

Em chưa có kết luạn gì cả. Chỉ đang theo dõi biến động , thay đổi theo các yếu tố cơ bản đó thôi. Điều chỉnh vĩ mô của VN sẽ còn nhiều pha bất thình lình, nằm im quan sát thôi.

 

[Minh_Khang_135]

Thế cụ đã so sánh giá khu vực Trung tâm Hà Nội với giá trung tâm Seoul, Tokyo, Bắc Kinh, Thượng Hải về tương quan thu nhập chưa ?
So với tỷ lệ về thu nhập, giá ở Hà Nội đã cao hơn rồi đấy. Thế nên hạ tầng có làm thêm thì cũng thế thôi.

Thế cụ so sánh thu nhập sau thuế hay trước thuế vậy cụ?

 

[Mss AN TÂM]

Cháu là chủ doanh nghiệp nhỏ, 20 năm nay kiếm ra đồng nào đều đổ vào BĐS để tích luỹ nhưng cũng chỉ được 2-3 bds nhỏ coi như tài sản đảm bảo. Nhưng cháu luôn tự hào tiền mình kiếm ra là tiền sạch 100% và đều đóng thuế đầy đủ.

Năm nay đi đâu cháu cũng thấy mọi người đều kêu kinh doanh khó khăn hơn trước, cơ hội kiếm tiền dễ như ngày xưa đã qua. Luật pháp và thuế càng ngày càng rõ ràng, dòng tiền “bẩn” sẽ ngày một ít. Khả năng trốn thuế, lách thuế, lobby bán hàng đều khó. Tiền sẽ phải sạch khi đã đóng đủ các loại thuế TNCN, TNDN thì cũng kg còn lại nhiều.

Vậy với tình hình kinh tế ntn thì liệu bđs có còn tiếp tục tăng hay chỉ đi ngang hoặc xuống trong 5 năm tới? Tỷ lệ sinh ngày một ít, áp lực cuộc sống ngày càng tăng liệu giới trẻ còn mặn mà tiết kiệm trả góp để mua nhà? BĐS Việt Nam sẽ giống như Trung Quốc hay Nhật Bản không?
Các cụ cùng vào tranh luận và đóng góp những ý kiến cá nhân và góc nhìn của mình nhé.

em thấy BĐS vẫn sẽ đi lên chứ không xuống được đâu ạ

 

[tunganh_a76amc]

Quan điểm của cá nhân em là : BĐS nội đô sẽ luôn có giá trị đặc biệt và ngày càng khó giảm . Từ góc nhìn hạn hẹp của em : em muốn mọi dịch vụ tốt và cao cấp nhất ( em không biết diễn tả ra sao kiểu như bệnh viện tuyến cao nhất , cơ sở giáo dục tốt nhất ….) thì nội đo hiện tại đang đáp ứng , còn các KĐT mới có thể hoành tráng hơn , to đẹp hơn nhưng chưa có được. Mỗi người mỗi góc nhìn , em không tranh luận đúng - sai . Ví dụ ngồi uống cafe ở Hàng Gai hay Hồ Tây , ăn bát phở ở phố cổ …. em thấy khác hẳn mấy nơi xa xa như OCP hay Smart …. chắc là tại em bị cổ hủ , cố chấp rồi , cc/cm đừng chấp em .

 

[BigboyHN]

Quan điểm của cá nhân em là : BĐS nội đô sẽ luôn có giá trị đặc biệt và ngày càng khó giảm . Từ góc nhìn hạn hẹp của em : em muốn mọi dịch vụ tốt và cao cấp nhất ( em không biết diễn tả ra sao kiểu như bệnh viện tuyến cao nhất , cơ sở giáo dục tốt nhất ….) thì nội đo hiện tại đang đáp ứng , còn các KĐT mới có thể hoành tráng hơn , to đẹp hơn nhưng chưa có được. Mỗi người mỗi góc nhìn , em không tranh luận đúng - sai . Ví dụ ngồi uống cafe ở Hàng Gai hay Hồ Tây , ăn bát phở ở phố cổ …. em thấy khác hẳn mấy nơi xa xa như OCP hay Smart …. chắc là tại em bị cổ hủ , cố chấp rồi , cc/cm đừng chấp em .

Đồng ý.

 

[bdsTOD]

Quan điểm của cá nhân em là : BĐS nội đô sẽ luôn có giá trị đặc biệt và ngày càng khó giảm . Từ góc nhìn hạn hẹp của em : em muốn mọi dịch vụ tốt và cao cấp nhất ( em không biết diễn tả ra sao kiểu như bệnh viện tuyến cao nhất , cơ sở giáo dục tốt nhất ….) thì nội đo hiện tại đang đáp ứng , còn các KĐT mới có thể hoành tráng hơn , to đẹp hơn nhưng chưa có được. Mỗi người mỗi góc nhìn , em không tranh luận đúng - sai . Ví dụ ngồi uống cafe ở Hàng Gai hay Hồ Tây , ăn bát phở ở phố cổ …. em thấy khác hẳn mấy nơi xa xa như OCP hay Smart …. chắc là tại em bị cổ hủ , cố chấp rồi , cc/cm đừng chấp em .

Đúng rồi cụ. Trung tâm - phố cổ ngoài việc ở nó còn là thói quen, văn hóa....nó ngấm sâu vào trong suy nghĩ của người dân ở đó. Nhưng phố cổ trong trung tâm nó có bất cập trong việc xử lý hạ tầng ....Nó chưa chắc phù hợp trong suy nghĩ của các bạn trẻ.

 

[yuh2105]

Quan điểm của cá nhân em là : BĐS nội đô sẽ luôn có giá trị đặc biệt và ngày càng khó giảm . Từ góc nhìn hạn hẹp của em : em muốn mọi dịch vụ tốt và cao cấp nhất ( em không biết diễn tả ra sao kiểu như bệnh viện tuyến cao nhất , cơ sở giáo dục tốt nhất ….) thì nội đo hiện tại đang đáp ứng , còn các KĐT mới có thể hoành tráng hơn , to đẹp hơn nhưng chưa có được. Mỗi người mỗi góc nhìn , em không tranh luận đúng - sai . Ví dụ ngồi uống cafe ở Hàng Gai hay Hồ Tây , ăn bát phở ở phố cổ …. em thấy khác hẳn mấy nơi xa xa như OCP hay Smart …. chắc là tại em bị cổ hủ , cố chấp rồi , cc/cm đừng chấp em .

Vâng, với những người trung niên trở lên sinh ra lớn lên ở nội đô như cụ thì như vậy. Còn với bạn trẻ muốn có đủ thì sẽ chấp nhận cuộc sống ở xa hơn, như OCP chẳng hạn. Rõ ràng tiện ích nó k thể bằng lõi cụ rùa được, nhưng để sống là tốt cụ ạ.

 

[Chélall]

Hạ tầng cũng có 2 mặt, mặt tốt cho bds là nhiều đất đang xấu thành đẹp. Ngược lại nó lại làm tăng nguồn cung, ví dụ trc đây chỉ xây chung cư trong vành đai 3.5, sau này có thể ra Thạch Thất, Hoà lạc xây chung cư, mà đất đai ngoại đô thì bạt ngàn.

Nguồn cung có nhiều đi chăng nữa thì giá bán cũng do các CĐT họ đặt giá. Chiến lược thổi giá xung quanh để có nền giá cao khi ra hàng, hoặc chiến lược tạo khan hiếm thì các cụ biết cả rồi. CĐT là tư bản thì lợi nhuận bao giờ cũng là cốt lõi chứ ko phải cống hiến vì xã hội hay lo nơi ăn chốn ở cho người dân đâu ạ. Ko có lời thì còn lâu họ mới làm. Giá sơ cấp do CĐT định giá, các cụ có săn hàng ngộp hàng cắt lỗ thì chỉ chờ hàng thứ cấp thôi. Em cũng mong BĐS giá giảm để em có cơ hội sở hữu những tài sản có tỷ suất dòng tiền tốt và an toàn nhưng em không duy ý chí là bắt nó phải giảm theo ý. Hạ tầng thay đổi, mức sống và thu nhập thay đổi, giá trị bđs thay đổi thì tất nhiên nó phải tăng giá. Đặc biệt những BđS có tính khan hiếm và có nhu cầu sở hữu của nhiều người có tiền thì lại càng khó giảm.

 

[sondong]

Cái nhà cháu đang ở 8 năm trước quy hoạch là mặt hồ , đến năm nay quy hoạch tiếp nghe đâu đường sát trước nhà mà sao nó mong manh quá , đúng kiểu nhà 2 mặt đường luôn nhưng cơ hội nhận tiền đền bù và chim cút cao là cao là .

 

[Duong tien sih]

Nguồn cung có nhiều đi chăng nữa thì giá bán cũng do các CĐT họ đặt giá. Chiến lược thổi giá xung quanh để có nền giá cao khi ra hàng, hoặc chiến lược tạo khan hiếm thì các cụ biết cả rồi. CĐT là tư bản thì lợi nhuận bao giờ cũng là cốt lõi chứ ko phải cống hiến vì xã hội hay lo nơi ăn chốn ở cho người dân đâu ạ. Ko có lời thì còn lâu họ mới làm. Giá sơ cấp do CĐT định giá, các cụ có săn hàng ngộp hàng cắt lỗ thì chỉ chờ hàng thứ cấp thôi. Em cũng mong BĐS giá giảm để em có cơ hội sở hữu những tài sản có tỷ suất dòng tiền tốt và an toàn nhưng em không duy ý chí là bắt nó phải giảm theo ý. Hạ tầng thay đổi, mức sống và thu nhập thay đổi, giá trị bđs thay đổi thì tất nhiên nó phải tăng giá. Đặc biệt những BđS có tính khan hiếm và có nhu cầu sở hữu của nhiều người có tiền thì lại càng khó giảm.

Nếu CĐT ở đâu cũng thả cửa thổi giá được thì ở các nước có hạ tầng đi trước VN 20-30 năm, thu nhập cao hơn Việt Nam khoảng 10 lần gì giá BĐS ở đó cũng phải hơn VN 10 lần.
Nhưng không có việc đó đâu cụ ạ, so sánh giá chung cư Hà Nội với Bắc Kinh, Thượng Hải, Seoul đi rồi tự cụ có câu trả lời.

 

[saiback]

Nguồn cung có nhiều đi chăng nữa thì giá bán cũng do các CĐT họ đặt giá. Chiến lược thổi giá xung quanh để có nền giá cao khi ra hàng, hoặc chiến lược tạo khan hiếm thì các cụ biết cả rồi. CĐT là tư bản thì lợi nhuận bao giờ cũng là cốt lõi chứ ko phải cống hiến vì xã hội hay lo nơi ăn chốn ở cho người dân đâu ạ. Ko có lời thì còn lâu họ mới làm. Giá sơ cấp do CĐT định giá, các cụ có săn hàng ngộp hàng cắt lỗ thì chỉ chờ hàng thứ cấp thôi. Em cũng mong BĐS giá giảm để em có cơ hội sở hữu những tài sản có tỷ suất dòng tiền tốt và an toàn nhưng em không duy ý chí là bắt nó phải giảm theo ý. Hạ tầng thay đổi, mức sống và thu nhập thay đổi, giá trị bđs thay đổi thì tất nhiên nó phải tăng giá. Đặc biệt những BđS có tính khan hiếm và có nhu cầu sở hữu của nhiều người có tiền thì lại càng khó giảm.

Cdt so với nhà nc chỉ là con muỗi, nc này so với nc kia cũng vậy nên ko phải cái gì cdt hay thậm chí nhà nc muốn đều đc nó đều phải tuân theo quy luật kinh tế 1 cách tương đối.

 

[xedapmatphanhqn]

Nguồn cung có nhiều đi chăng nữa thì giá bán cũng do các CĐT họ đặt giá. Chiến lược thổi giá xung quanh để có nền giá cao khi ra hàng, hoặc chiến lược tạo khan hiếm thì các cụ biết cả rồi. CĐT là tư bản thì lợi nhuận bao giờ cũng là cốt lõi chứ ko phải cống hiến vì xã hội hay lo nơi ăn chốn ở cho người dân đâu ạ. Ko có lời thì còn lâu họ mới làm. Giá sơ cấp do CĐT định giá, các cụ có săn hàng ngộp hàng cắt lỗ thì chỉ chờ hàng thứ cấp thôi. Em cũng mong BĐS giá giảm để em có cơ hội sở hữu những tài sản có tỷ suất dòng tiền tốt và an toàn nhưng em không duy ý chí là bắt nó phải giảm theo ý. Hạ tầng thay đổi, mức sống và thu nhập thay đổi, giá trị bđs thay đổi thì tất nhiên nó phải tăng giá. Đặc biệt những BđS có tính khan hiếm và có nhu cầu sở hữu của nhiều người có tiền thì lại càng khó giảm.

Chính phủ nước mình mà quản lý bank và bds như bên trung thì có dẫm đạp lên nhau mà chạy chứ so sánh nó tương đối thôi phải ko các cụ.
Hiện tại số lượng bds ( số nhà ở, đất nền) có đáp ứng vượt nhu cầu ở của dân cư chưa nhỉ. Em thấy gầm cầu ít thấy người ở lắm chứ có nhiều đâu. Vậy số làm mới thì chỉ có nâng cao hơn mức sống và đầu tư là chính. Ấy là nói tổng thể chứ đừng mang mấy trường hợp khu em có nhà thế lọ thế chai.
Nhưng cũng nhìn nhận lại rằng ở việt nam nếu làm ra tiền thì giữ tiền thế nào, để hòm cho gián nó nhấm dần hay gửi bank ăn lãi, hay có đủ kiến thức và kỷ luật để chơi coin, cổ phiếu trái phiếu. Dễ nhất vẫn là mua đám đất cái nhà thôi.
Đã là đầu tư thì hình như nó ở thì tương lai, kỳ vọng tương lai thì phải. Nhà cái bắt có tiền mới đc làm hàng, người mua có tiền thật mới đc mua thì nghẹo bà nó hết. Chơi thế ko vui

 

[22.2.22]

E đang xây nốt cái nhà ở khu quy hoạch 1/2000 các cụ bảo có mạo hiểm không