[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[Dom Hoang]

VN nên học TQ vụ 3 lằn ranh đỏ và tập trung năn dòng tiền vào sx chứ không phải là để lãi cao dìm mọi DN mà nhất là đội SME. Thế nên TT mới phải họp với ngân hàng để giảm LS cho vay

Em thấy VN mình có áp dụng rồi mà cụ. Từ vụ VTP đến THM là ví dụ điển hình
Chưa kể là ngày xưa như chung cư mở bán khi chưa làm gì nhưng giờ yêu cầu phải làm đủ điều kiện mới cho mở bán hoặc giá đất theo khu vực. VN có tham khảo 3 lằn ranh đó còn sẽ thay đổi sao phù hợp với nội tại VN đang có đó chứ

 

[túc sơn]

Sau buổi họp với thủ tướng thì có thể chốt lại là ngắn hạn thì lãi suất chả giảm nhưng cũng chả tăng, tất cả ngành nghề tập trung làm quen với ls hiện tại Bđs cũng vậy tuỳ vị trí giảm về mức giá nhất định thì nó cân bằng lại cung cầu thôi.
Mà vốn huy động từ người dân giờ có tăng thì cũng có hút đc thêm tiền đâu mà phải tăng làm gì

 

[HUSTThợĐiện]

công kích gì cụ tôi thấy lạ là trong thời gian rất ngắn mà viết đc rất dài thôi

Văn AI nó khác mà dễ phản biện cụ ạ, và AI khi nói lâu về 1 chủ đề thì nó sẽ bị ngáo và đưa ra luận điểm đá nhau ngay, kia là người thôi, mà luận điểm họ có gì chưa đúng thì cụ phản biện họ, còn ko biết đúng hay sai thì nên đọc để tăng sự hiểu biết cho mình, chứ cứ đi móc mỉa nó lại ko hay.

 

[Duong tien sih]

Dân vay 70% căn hộ mới gánh lãi suất 10%-12% tầm 3 tháng thôi mà. Phải gánh 15% - 17% liên tục trong 2 năm mới là đáy. Tức là riêng chi phí lãi vay đã khoảng 30% x 70% = 21% giá trị căn hộ rồi.

Giờ này mọi thứ chưa có gì thay đổi cả.

 

[vitamint]

Hai cụ có chung 1 ý giống nhau là nhìn thấy tình trạng DN vừa và nhỏ nội địa đang yếu dần với chính sách hiện nay. Nguồn lực đổ dồn vào các tay to (mà chưa chắc các tay này đã tạo ra giá trị lâu dài), trong khi DN vừa và nhỏ vốn là động lực chính bao nhiêu năm qua thì không có hỗ trợ gì, thậm chí còn phải chịu lãi suất cao, chi phí sản xuất ngày càng cao bao gồm lương và mặt bằng (cũng lại do đám tay to kia phần nào làm ảnh hưởng).

Trong đám SME kia có em và em cũng đang đuối dần. Nhìn chủ trương ưu đãi FDI, đẩy mạnh đầu tư công và ưu đãi các tay to (một loạt các gói lãi suất với room tách riêng dành cho họ), em cũng nản. Mấy tháng nay chả có mấy việc để làm nên rảnh rỗi lên đây cãi cọ với các cụ. Nhưng biết làm gì? Bạn bè em có 2 người vốn cũng được học hành đào tạo như em, tuy nhiên bất đắc chí nên 1 đã có án vì thường xuyên đăng bài chống phá chế độ. 1 là cứ chỗ nào có biểu tình là bạn ấy có mặt, cả lớp chỉ còn vài người giữ friends FB vì sợ liên luỵ. Em luôn tránh không sa đà vào việc chỉ trích chính sách theo hướng cảm tính nên nhiều khi đụng đến cái gì đó chính trị quá em hay lái sang hướng khác cho đỡ căng thẳng. Các cụ thông cảm. Chút tâm sự ngoài lề kẻo lại bảo em lan man.

Việc tranh luận kinh tế xã hội một cách thẳng thắn mà vẫn tránh đụng chạm chính trị là một kỹ năng khó, em chưa đủ giỏi nên nhiều khi viết lách lòng vòng lan man, em xin nhận.

P/s: Em hoạt động mấy chục năm trên OF với bao nhiêu nick và bài mà chưa từng bị khoá nick lần nào đâu các cụ nhé.

công nhận coment đánh giá này của cụ hay
e đọc thấy dễ hiểu và thực tế

 

[tieunhupha]

Văn AI nó khác mà dễ phản biện cụ ạ, và AI khi nói lâu về 1 chủ đề thì nó sẽ bị ngáo và đưa ra luận điểm đá nhau ngay, kia là người thôi, mà luận điểm họ có gì chưa đúng thì cụ phản biện họ, còn ko biết đúng hay sai thì nên đọc để tăng sự hiểu biết cho mình, chứ cứ đi móc mỉa nó lại ko hay.

Viết được 1 chủ đề mà lại đủ dài, logic thì khó lắm cụ ạ, mà phản hồi lại cũng ko dễ. Nên nhiều người chọn cách đá móc, đá xoáy, nhắm vào 1-2 chi tiết chưa chặt chẽ của người ta để vin vào móc mỉa mà ko thèm quan tâm đến cả chuỗi đâu cụ. Thế nó mới hay chứ.

 

[Quê bầm]

Dân vay 70% căn hộ mới gánh lãi suất 10%-12% tầm 3 tháng thôi mà. Phải gánh 15% - 17% liên tục trong 2 năm mới là đáy. Tức là riêng chi phí lãi vay đã khoảng 30% x 70% = 21% giá trị căn hộ rồi.

Giờ này mọi thứ chưa có gì thay đổi cả.

Cũng hạ 10-20% so với đỉnh cuối năm ngoái rồi còn gì cụ.

 

[Duong tien sih]

Cũng hạ 10-20% so với đỉnh cuối năm ngoái rồi còn gì cụ.

Chưa ăn thua cụ ơi. Cụ so với giá 2022 mà xem. Đa số chung cư x2, x3 cả rồi. Mới hạ 20% thì chưa ăn thua.
Chung cư gắn với thu nhập thực tế của người dân, thu nhập vẫn thế mà giá x3 thì phải điều chỉnh giảm giá thôi. Nhất là nguồn cung các nơi sắp tới rất nhiều.
Mình nghĩ nó sẽ giảm 40% - 50% tùy vị trí, cuối 2027 và đầu 2028 mới là đáy. Sau đó sẽ ổn định, đi ngang và tăng nhẹ vài năm.

 

[Quê bầm]

Chưa ăn thua cụ ơi. Cụ so với giá 2022 mà xem. Đa số chung cư x2, x3 cả rồi. Mới hạ 20% thì chưa ăn thua.
Chung cư gắn với thu nhập thực tế của người dân, thu nhập vẫn thế mà giá x3 thì phải điều chỉnh giảm giá thôi. Nhất là nguồn cung các nơi sắp tới rất nhiều.
Mình nghĩ nó sẽ giảm 40% - 50% tùy vị trí, cuối 2027 và đầu 2028 mới là đáy. Sau đó sẽ ổn định, đi ngang và tăng nhẹ vài năm.

Banks ôm cả rổ tsđb bằng chung cư, em vay mấy món banks ko nhập thế chấp nhà đất chỉ khoái nhận chung cư định giá tới 80-90% giá giao dịch. Chưa kể các anh nhớn còn nguyên các đại dự án chưa ra hàng ai cho cụ sập mà sập.

 

[Duong tien sih]

Banks ôm cả rổ tsđb bằng chung cư, em vay mấy món banks ko nhập thế chấp nhà đất chỉ khoái nhận chung cư định giá tới 80-90% giá giao dịch. Chưa kể các anh nhớn còn nguyên các đại dự án chưa ra hàng ai cho cụ sập mà sập.

Bank hay CĐT cũng không cãi được thị trường đâu cụ.
1. Biệt thự biển Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng cũng đều từng là TSĐB của Bank cả. Từ 2016 đến bây giờ giá chia đôi và mất thanh khoản đấy thôi.
2.Bank vẫn thế chấp nhà đất, nhất là LK, BT họ vẫn nhận thế chấp nhưng Chung cư cả thôi.
Chỉ có đất thổ cư, trong ngõ nhỏ, khó định giá thì họ không thế chấp.
3.Anh lớn sẽ thích nghi được hết cụ nhé. Bán 80 triệu/m2 thì lãi 60%, còn bán 60 triệu/m2 thì lãi 40% và số lượng giao dịch nhiều hơn thì vẫn ăn rất đậm.
Các chủ đầu tư bắt đầu hạ giá rồi đấy cụ. Từ V chiết khấu rồi đến Hòa Phát mở bán giá thấp hơn dự kiến nhiều.

 

[Minh_Khang_135]

Chưa ăn thua cụ ơi. Cụ so với giá 2022 mà xem. Đa số chung cư x2, x3 cả rồi. Mới hạ 20% thì chưa ăn thua.
Chung cư gắn với thu nhập thực tế của người dân, thu nhập vẫn thế mà giá x3 thì phải điều chỉnh giảm giá thôi. Nhất là nguồn cung các nơi sắp tới rất nhiều.
Mình nghĩ nó sẽ giảm 40% - 50% tùy vị trí, cuối 2027 và đầu 2028 mới là đáy. Sau đó sẽ ổn định, đi ngang và tăng nhẹ vài năm.

vậy giá tăng là do dân ở thực mua nhiều quá à cụ?
và khi giá giảm thì chỉ dân ở thực mới mua à mà cụ bảo phải điều chỉnh giá cho phù hợp với thu nhập của dân?

 

[Duong tien sih]

vậy giá tăng là do dân ở thực mua nhiều quá à cụ?
và khi giá giảm thì chỉ dân ở thực mới mua à mà cụ bảo phải điều chỉnh giá cho phù hợp với thu nhập của dân?

BĐS đặc biệt là chung cư sinh ra để phục vụ người tiêu dùng cuối cùng:
- Cho thuê: Thông thường chi phí thuê chiếm 30% thu nhập.
- Mua để ở: Nếu họ đi vay thì chi phí lãi vay cũng chỉ nên chiếm 30% thu nhập.
Cuối cùng là thu nhập tăng chậm hoặc không tăng thì giá x3 trong vài năm rồi nó sẽ điều chỉnh cho phù hợp với thu nhập. Các trò phù phép, thổi giá...... chỉ làm được trong ngắn hạn. Trong dài hạn thì chịu.

Còn các BĐS làm nhiệm vụ tích trữ tài sản cho giới giàu, siêu giàu (BT trung tâm, vị trí VIP,...) nó có quy luật riêng. Nhưng nếu thị trường chung mà giảm, loại này cũng mất thanh khoản.

 

[Magnetox]

- Thời lãi suất thấp, các tài sản đều lên nếu có tiền nhưng đứng ngoài, bỏ lỡ cơ hội thì tự trách là chính, chứ sao lại chửi giời đầu cơ/đầu tư đẩy giá lên làm mình ko kiếm được tiền.
- Thời lãi suất cao, các tài sản giảm giá, đến vàng cũng giảm sấp mặt chứ đâu riêng BĐS. Lúc này thì tùy khả năng kiểm soát rủi ro của từng người để vượt qua khó khăn thôi.

Chỉ có người thu nhập trung bình thấp, có ít tiền nằm ngoài cuộc chơi đầu cơ/đầu tư là thiệt nhất thôi, lãi suất cao thì lại càng thiệt.

Mà BĐS không giống chứng khoán nhỉ, không có chứng chỉ hành nghề tư vấn mà lên mạng hô hào sập giá thiếu căn cứ, cổ phiếu 100 sập về 40 - 50 thì bị phạt vỡ mặt, lên phường uống chè luôn. Hô hào để trục lợi cá nhân thì phạt càng nặng.

 

[Duong tien sih]

- Thời lãi suất thấp, các tài sản đều lên nếu có tiền nhưng đứng ngoài, bỏ lỡ cơ hội thì tự trách là chính, chứ sao lại chửi giời đầu cơ/đầu tư đẩy giá lên làm mình ko kiếm được tiền.
- Thời lãi suất cao, các tài sản giảm giá, đến vàng cũng giảm sấp mặt chứ đâu riêng BĐS. Lúc này thì tùy khả năng kiểm soát rủi ro của từng người để vượt qua khó khăn thôi.

Chỉ có người thu nhập trung bình thấp, có ít tiền nằm ngoài cuộc chơi đầu cơ/đầu tư là thiệt nhất thôi, lãi suất cao thì lại càng thiệt.

Mà BĐS không giống chứng khoán nhỉ, không có chứng chỉ hành nghề tư vấn mà lên mạng hô hào sập giá thiếu căn cứ, cổ phiếu 100 sập về 40 - 50 thì bị phạt vỡ mặt, lên phường uống chè luôn. Hô hào để trục lợi cá nhân thì phạt càng nặng.

Cụ muốn theo dõi giá giảm hàng ngày thì vào mấy kênh của các bạn:
- Quang dép lê
- Thành (chung cư giảm giá)
Có rổ hàng hóa giảm theo ngày, chính xác mã căn, số tầng đấy. Không lại bảo anh em trên này hô hào linh tinh.
Còn cụ tin rằng chung cư Hà Nội 2-3 năm tới sẽ X2 thì cứ mạnh dạn full margin thôi, ai cấm đâu.

 

[Minh_Khang_135]

Cụ muốn theo dõi giá giảm hàng ngày thì vào mấy kênh của các bạn:
- Quang dép lê
- Thành (chung cư giảm giá)
Có rổ hàng hóa giảm theo ngày, chính xác mã căn, số tầng đấy. Không lại bảo anh em trên này hô hào linh tinh.
Còn cụ tin rằng chung cư Hà Nội 2-3 năm tới sẽ X2 thì cứ mạnh dạn full margin thôi, ai cấm đâu.

bài của team cụ là hô hào giá sập. rồi quay ra nhét chữ vào mồm người khác là đòi x2 x3 trong mấy năm tới.
ko đc nữa thì rủ cả team vào công kích cá nhân. mục đích cũng là hô hào sập rồi ôm vào

 

[ThạchLựuMộc2024]

BĐS đặc biệt là chung cư sinh ra để phục vụ người tiêu dùng cuối cùng:
- Cho thuê: Thông thường chi phí thuê chiếm 30% thu nhập.
- Mua để ở: Nếu họ đi vay thì chi phí lãi vay cũng chỉ nên chiếm 30% thu nhập.
Cuối cùng là thu nhập tăng chậm hoặc không tăng thì giá x3 trong vài năm rồi nó sẽ điều chỉnh cho phù hợp với thu nhập. Các trò phù phép, thổi giá...... chỉ làm được trong ngắn hạn. Trong dài hạn thì chịu.

Còn các BĐS làm nhiệm vụ tích trữ tài sản cho giới giàu, siêu giàu (BT trung tâm, vị trí VIP,...) nó có quy luật riêng. Nhưng nếu thị trường chung mà giảm, loại này cũng mất thanh khoản.

Có nhiều nhận định là khi cc giảm thì giới đầu cơ sẽ tập trung vào đất nền và biệt thự, nên giá đất nền và bt sẽ tăng. Nhưng e nhận định, giá bds là tổng hợp của nhiều loại hình có liên quan đến nhau theo mức giá chung, giá cc giảm thì giá đất nền và các loại hình khác ngoài chung cư cũng bị ảnh hưởng giảm giá theo

 

[Duong tien sih]

bài của team cụ là hô hào giá sập. rồi quay ra nhét chữ vào mồm người khác là đòi x2 x3 trong mấy năm tới.
ko đc nữa thì rủ cả team vào công kích cá nhân. mục đích cũng là hô hào sập rồi ôm vào

Nếu hô hào mà giá sập được thật thì giá đã sập lâu rồi. 2024 có cả nhóm dừng mua nhà 100K thành viên hô hào khản cổ giá có sập đâu.
Hoặc hô hào, làm trò mà giá tăng được thì các anh lớn CĐT đã làm rồi.

Bây giờ người mua nhà họ tỉnh đòn rồi, lãi suất thả nổi 15%-20% thì chỉ có nước treo cổ. Mà trong 20 năm vay ngân hàng để trả lãi căn nhà, thế nào cũng có các giai đoạn 15%-20% này. Thế nên họ không dại đâu. Giá nhà cao quá thì người ta thuê, vội gì.
Trend sắp tới là Nhà thuê. Giàu thì ở nhà thuê cao cấp. Nghèo thì ở nhà thuê của nhà nước.
Căn hộ chung cư đầy đủ tiện nghi, trong vành đai 4, vành đai 3,5 thuê khoảng vài triệu/tháng thì mua làm cái gì cho khổ. Chuẩn bị rumor giá nhà cho thuê của nhà nước rồi đấy các cụ nhé.

 

[Magnetox]

Cụ muốn theo dõi giá giảm hàng ngày thì vào mấy kênh của các bạn:
- Quang dép lê
- Thành (chung cư giảm giá)
Có rổ hàng hóa giảm theo ngày, chính xác mã căn, số tầng đấy. Không lại bảo anh em trên này hô hào linh tinh.
Còn cụ tin rằng chung cư Hà Nội 2-3 năm tới sẽ X2 thì cứ mạnh dạn full margin thôi, ai cấm đâu.

Không đồng tình với việc hô sập bất chấp không có nghĩa là nghĩ giá sẽ tăng tiếp x2, x3. Hai vấn đề này khác nhau chứ.
Giá đoạn này giảm và sẽ còn giảm thêm 5-10% hoặc hơn tùy khu vực cũng là bình thường, vấn đề là hô hào sập ác quá cũng phản cảm.

Cá nhân mình xác định đứng ngoài cuộc chơi BĐS từ giữa năm 2025 rồi.

 

[Duong tien sih]

Có nhiều nhận định là khi cc giảm thì giới đầu cơ sẽ tập trung vào đất nền và biệt thự, nên giá đất nền và bt sẽ tăng. Nhưng e nhận định, giá bds là tổng hợp của nhiều loại hình có liên quan đến nhau theo mức giá chung, giá cc giảm thì giá đất nền và các loại hình khác ngoài chung cư cũng bị ảnh hưởng giảm giá theo

BT cũng đang giảm và mất thanh khoản mà cụ. Giảm là giảm tất, không có ngoại lệ.
Nhưng về dài hạn, nếu ai nhiều tiền, ôm biệt thự vẫn là ngon. Nói gì thì nói căn BT 200m2 trong vành đai 4, vành đai 3,5, vành đai 3 hất vào muôn đời luôn có giá trị cao.

 

[Maruko_2609]