[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[taiadau]

Với khí hậu nồm ẩm của Việt Nam, chỉ sợ chưa đến một nửa thời hạn nhà đã xuống lắm rồi.
Chung cư là tiêu sản đúng nghĩa, sau 1 thời gian bơm thổi, mọi người đã quên mất điều này

Vấn đề là các cụ đang hiểu sai bản chất... ko nói nó là tiêu sản hay ko nhưng có 1 thứ luôn đúng là bản chất nó ko thay đổi kể cả có ghi niên hạn vào trong sổ đỏ. Nếu các cụ coi nó là tiêu sản... thì ngay bây giờ và trước đây nó cũng là tiêu sản rồi . Một tòa CC mà chất lượng chỉ đảm bảo sử dụng được 30, 40 năm thì nó luôn chỉ là 30, 40 năm... dù sổ đỏ có ghi lâu dài hay ghi có thời hạn 70,100 năm. Nhiều cụ đang bị lập lờ ở đây là nếu sổ ghi lâu dài thì tòa CC đó sẽ là vính viễn... mà ko biết răng sau 30, 40 năm thì cũng phải chuyển đi hết và còn tệ hơn là sau đó còn chưa có phương án giải quyết nó cụ thể (nếu ko có nghị quyết mới)

 

[Lid001]

Nếu 35 tầng thì căn chung cư 90m2 em nêu ở trên sau chu kỳ phải xây lại sẽ còn gần 3 mét vuông đất. Xuống hẳn 20 tầng thì còn hơn 4 mét vuông đất.




Kể cả có 5% được giữ lại thì cũng chả là gì khi chung cư bắt đầu vào giai đoạn phải đại tu. Các cụ chỉ nhìn thấy phần bên ngoài là lớp vữa trát với sơn, vài chiếc thang máy, hệ thống chiếu sáng. Phần bên trong chung cư, nhất là ở Việt Nam, thì hệ thống điện nước là hai hệ thống yếu nhất.

Theo TCVN, hệ thống điện nước chỉ có tuổi thọ 20 năm. Thực tế các dây điện vỏ PVC với các chất hoá dẻo thông dụng lâu nay sau 20 năm sẽ bị migration và giòn, bở; nếu không thay thế thì có rủi ro chập cháy. Cáp hạ thế dùng XLPE chịu được lâu hơn, lên tới 30-40 năm, nhưng với điều kiện không bị rò rỉ nước hoặc tụ đọng hơi nước vào hệ thống kỹ thuật; nếu không, tuổi thọ sẽ tụt xuống ngang vỏ PVC, thậm chí tệ hơn. Những chung cư trên 20 tuổi của Việt Nam hiện nay có thể phải đối mặt với việc thay thế toàn bộ hệ thống điện bất cứ lúc nào, nhất là khi có một vụ hoả hoạn xảy ra để lộ tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của hệ thống điện. Từng căn hộ phải bóc hết các ống chôn tường, cả toà nhà bung hết các hộp kỹ thuật.

Hệ thống cấp thoát nước cũng tương tự. Đại đa số các công trình dân dụng ở Việt Nam sử dụng ống thoát PVC để tiết kiệm chi phí cũng như giảm công sức thi công (HDPE cỡ lớn thì phải hàn bằng máy còn PVC chỉ cần dùng keo), tuổi thọ cũng chỉ loanh quanh 30 năm, sau đó phải tháo ra thay thế. Chỉ trong 10 năm tới, những khu đô thị 20-30 tuổi như Trung Hoà - Nhân Chính sẽ đi vào giai đoạn phải đại tu bảo trì, lúc đó mới biết chi phí khủng ra sao.

Nhưng tất cả những chi phí đó vẫn chưa là gì so với câu chuyện cấu trúc hạ tầng chịu lực có vấn đề. Nhiều khu chung cư hiện nay có hiện tượng rò rỉ nước, ngấm nước vào cấu trúc bê tông chịu lực. Có những vết nứt nhỏ ở bê tông do thời tiết, do bảo trì kém hay do thi công ẩu. Nước ngấm sâu vào trụ bê tông, ngấm vào cốt thép gây rỉ sét. Sụt lún. Rung chấn. Cơi nới cải tạo. Lão hoá tự nhiên. Chúng âm thầm làm hệ thống kết cấu xuống cấp, suy yếu dần. Tất cả những cái này nếu phát hiện sớm, giải quyết sớm thì chi phí thấp, độ bền công trình được kéo dài.

Tuy nhiên thực tế do vấn đề quỹ bảo trì, do chính dân cư không thống nhất (mỗi người một hoàn cảnh, một tính cách...), nhiều vấn đề bị phó mặc "đến đâu hay đến đó". Có người nghĩ mình ở một thời gian rồi bán đi chỗ khác, có người đi thuê, có người thực sự khó khăn khiến những người còn lại nếu muốn sửa thì phải bỏ tiền túi ra gánh hộ những người kia. Một toà nhà thiết kế 50 năm nếu được bảo trì duy tu tốt có thể trụ đến 70-90 năm nhưng ngược lại thì 20-30 năm có thể không cứu nổi, buộc phải phá bỏ.

Không phải tự dưng mà chi phí luỹ kế để bảo trì và đại tu một toà nhà cao tầng lại tốn kém đến thế ở các nước châu Âu hay Mỹ. Như em đã nói, các toà nhà trên 100 tuổi cần số tiền gấp 3-5 lần chi phí xây dựng để nó còn tồn tại đến ngày nay. Các toà chung cư của Việt Nam cũng vậy thôi, sau 20-30 năm đầu của "tuổi thanh xuân", khi bước vào tuổi trung niên, chi phí để duy trì chúng tăng luỹ tiến, cộng dồn lại sẽ vượt xa chi phí xây dựng ban đầu. Còn để đập nó đi lại là một bài toán kinh hoàng khác. Càng cao, càng to, chi phí đập càng lớn gấp nhiều lần chi phí xây lại. Nó giải thích tại sao người ta cố bỏ số tiền khổng lồ ra đại tu chứ không đập bỏ những toà nhà chọc trời ở Mỹ hay châu Âu, và không chỉ vì giá trị lịch sử. Đến 1 ngày chúng ta sẽ gặp những toà chung cư ở không được, đập không được, tệ hơn cả những tập thể thời bao cấp vốn có 2 lợi thế: dễ đập và có thể chồng thêm nhiều tầng khi xây lại

Khi nhìn bức tranh đó, nếu không gọi chung cư là tiêu sản thì em không biết phải gọi nó là cái gì nữa.

Quan điểm của e vẫn vậy, nhà nào cũng cần duy tu, bảo trì. Giò Việt Nam đang dân số vàng, chi phí nhân công thấp nên các cụ chưa thấy thôi, chứ sau này nhà đất bỏ hoang vì chủ không thể, không đủ khả năng sửa chữa để ở được nữa sẽ chẳng hiếm. Như Nhật Bản bây giờ về các vùng quê nhà cho không người ta còn chẳng lấy vì tiền đâu mà sửa. Như vậy có gọi là tiêu sản không? Bds quan trong nhất là vị trí, giá trị sử dụng, còn giá trị thì sẽ có cách để giải quyết

 

[5banhxe]

Quan điểm của e vẫn vậy, nhà nào cũng cần duy tu, bảo trì. Giò Việt Nam đang dân số vàng, chi phí nhân công thấp nên các cụ chưa thấy thôi, chứ sau này nhà đất bỏ hoang vì chủ không thể, không đủ khả năng sửa chữa để ở được nữa sẽ chẳng hiếm. Như Nhật Bản bây giờ về các vùng quê nhà cho không người ta còn chẳng lấy vì tiền đâu mà sửa. Như vậy có gọi là tiêu sản không? Bds quan trong nhất là vị trí, giá trị sử dụng, còn giá trị thì sẽ có cách để giải quyết

Quan điểm của cụ là quỹ bảo trì 2% (chả biết sau này có đưa lên 5% không) đủ gánh chi phí bảo trì đến hết vòng đời.

Thực tế thì 20-30 năm đầu có thể đủ, nhưng sau giai đoạn đó cần gấp vài chục lần quỹ bảo trì mới giúp nó sống đến ngày nó được thiết kế để tồn tại là 50-70 năm.

Đặc biệt với những toà 40-50 tầng trở lên đang xây mới khắp nơi hiện nay, câu chuyện phá dỡ nó trong tương lai mới là khủng. Tuy nhiên may mà em và cụ có thể sẽ không phải chứng kiến cái ngày đó, con cháu chúng ta sẽ lo. Một toà tháp chọc trời giữa đô thị khi xuống cấp không thể cứu thì chỉ còn cách phá. Không thể dùng mìn phá sập vì ảnh hưởng kết cầu các toà xung quanh, chỉ có cách cắt dần từ trên xuống dưới. Bài toán đưa thiết bị lên 1 toà nhà chọc trời xuống cấp nghiêm trọng để phá dỡ dần từ trên xuống dưới là một bài toán không có lời giải chuẩn về mặt kỹ thuật. Nó là cơn ác mộng về an toàn lao động, an toàn người dân xung quanh, về bảo hiểm và đương nhiên về chi phí.

Năm 2019 J&P Morgan đập trụ sở 52 tầng (xây 1630m2 trên lô đất 7400m2) ở 270 Park Avenue hết tổng cộng 160 triệu đô theo phương pháp "top-down deconstruction" (đập dần từ trên xuống). Toà này vẫn còn tốt, không có vấn đề gì về kết cấu xuống cấp, chỉ là đập để xây cái mới to hơn, cao hơn, kết nối với hạ tầng tàu điện ngầm. Mất gần 3 năm. Quy ra tiền ngày hôm nay chắc ngang tiền xây nguyên khu Cao Xà Lá mười mấy toà 45 tầng.

 

[Long Nguyen Ngoc]

Nếu 35 tầng thì căn chung cư 90m2 em nêu ở trên sau chu kỳ phải xây lại sẽ còn gần 3 mét vuông đất. Xuống hẳn 20 tầng thì còn hơn 4 mét vuông đất.




Kể cả có 5% được giữ lại thì cũng chả là gì khi chung cư bắt đầu vào giai đoạn phải đại tu. Các cụ chỉ nhìn thấy phần bên ngoài là lớp vữa trát với sơn, vài chiếc thang máy, hệ thống chiếu sáng. Phần bên trong chung cư, nhất là ở Việt Nam, thì hệ thống điện nước là hai hệ thống yếu nhất.

Theo TCVN, hệ thống điện nước chỉ có tuổi thọ 20 năm. Thực tế các dây điện vỏ PVC với các chất hoá dẻo thông dụng lâu nay sau 20 năm sẽ bị migration và giòn, bở; nếu không thay thế thì có rủi ro chập cháy. Cáp hạ thế dùng XLPE chịu được lâu hơn, lên tới 30-40 năm, nhưng với điều kiện không bị rò rỉ nước hoặc tụ đọng hơi nước vào hệ thống kỹ thuật; nếu không, tuổi thọ sẽ tụt xuống ngang vỏ PVC, thậm chí tệ hơn. Những chung cư trên 20 tuổi của Việt Nam hiện nay có thể phải đối mặt với việc thay thế toàn bộ hệ thống điện bất cứ lúc nào, nhất là khi có một vụ hoả hoạn xảy ra để lộ tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của hệ thống điện. Từng căn hộ phải bóc hết các ống chôn tường, cả toà nhà bung hết các hộp kỹ thuật.

Hệ thống cấp thoát nước cũng tương tự. Đại đa số các công trình dân dụng ở Việt Nam sử dụng ống thoát PVC để tiết kiệm chi phí cũng như giảm công sức thi công (HDPE cỡ lớn thì phải hàn bằng máy còn PVC chỉ cần dùng keo), tuổi thọ cũng chỉ loanh quanh 30 năm, sau đó phải tháo ra thay thế. Chỉ trong 10 năm tới, những khu đô thị 20-30 tuổi như Trung Hoà - Nhân Chính sẽ đi vào giai đoạn phải đại tu bảo trì, lúc đó mới biết chi phí khủng ra sao.

Nhưng tất cả những chi phí đó vẫn chưa là gì so với câu chuyện cấu trúc hạ tầng chịu lực có vấn đề. Nhiều khu chung cư hiện nay có hiện tượng rò rỉ nước, ngấm nước vào cấu trúc bê tông chịu lực. Có những vết nứt nhỏ ở bê tông do thời tiết, do bảo trì kém hay do thi công ẩu. Nước ngấm sâu vào trụ bê tông, ngấm vào cốt thép gây rỉ sét. Sụt lún. Rung chấn. Cơi nới cải tạo. Lão hoá tự nhiên. Chúng âm thầm làm hệ thống kết cấu xuống cấp, suy yếu dần. Tất cả những cái này nếu phát hiện sớm, giải quyết sớm thì chi phí thấp, độ bền công trình được kéo dài.

Tuy nhiên thực tế do vấn đề quỹ bảo trì, do chính dân cư không thống nhất (mỗi người một hoàn cảnh, một tính cách...), nhiều vấn đề bị phó mặc "đến đâu hay đến đó". Có người nghĩ mình ở một thời gian rồi bán đi chỗ khác, có người đi thuê, có người thực sự khó khăn khiến những người còn lại nếu muốn sửa thì phải bỏ tiền túi ra gánh hộ những người kia. Một toà nhà thiết kế 50 năm nếu được bảo trì duy tu tốt có thể trụ đến 70-90 năm nhưng ngược lại thì 20-30 năm có thể không cứu nổi, buộc phải phá bỏ.

Không phải tự dưng mà chi phí luỹ kế để bảo trì và đại tu một toà nhà cao tầng lại tốn kém đến thế ở các nước châu Âu hay Mỹ. Như em đã nói, các toà nhà trên 100 tuổi cần số tiền gấp 3-5 lần chi phí xây dựng để nó còn tồn tại đến ngày nay. Các toà chung cư của Việt Nam cũng vậy thôi, sau 20-30 năm đầu của "tuổi thanh xuân", khi bước vào tuổi trung niên, chi phí để duy trì chúng tăng luỹ tiến, cộng dồn lại sẽ vượt xa chi phí xây dựng ban đầu. Còn để đập nó đi lại là một bài toán kinh hoàng khác. Càng cao, càng to, chi phí đập càng lớn gấp nhiều lần chi phí xây lại. Nó giải thích tại sao người ta cố bỏ số tiền khổng lồ ra đại tu chứ không đập bỏ những toà nhà chọc trời ở Mỹ hay châu Âu, và không chỉ vì giá trị lịch sử. Đến 1 ngày chúng ta sẽ gặp những toà chung cư ở không được, đập không được, tệ hơn cả những tập thể thời bao cấp vốn có 2 lợi thế: dễ đập và có thể chồng thêm nhiều tầng khi xây lại

Khi nhìn bức tranh đó, nếu không gọi chung cư là tiêu sản thì em không biết phải gọi nó là cái gì nữa.

Cụ phân tích chuẩn! chẳng qua khi mua chung cư thì người mua cố tình bỏ qua hoặc nghĩ nó xa quá nên không tính đến hoặc nghĩ ở một thời gian rồi bán đi xuống mặt đất thôi. Thực tế chung cư chỉ ở tốt trong khoảng 15 năm đầu

 

[Chekmate]

nói chung có tiền thì mua chung cư mới ở tầm 10-15 năm xong bán đi sang tòa khác. nó cũng giống như ô tô thôi. vậy rõ ràng là tiêu sản rồi chứ sao mà tài sản được.
có điều, ở nhà đất thì tầm 20-30 năm cũng phải xây lại hoặc sửa chữa lớn chứ cũng không ở mãi được. tuy nhiên ở nhà mặt đất thì sẽ có yếu tố là giá đất phần lớn sẽ tăng lên sau nhiều năm.
sau này thuế phí đánh vào BĐS nhiều như các nước phát triển thì em nghĩ cũng sẽ hạn chế bớt tình trạng đầu cơ.
hiện tại thì em cũng đang hướng theo phương án ở chung cư 10-15 năm thì đổi chung cư mới ngon hơn, do chưa đủ tiền mua biệt thự.

 

[Mr Chun]

Khổ nỗi là bọn nước ngoài nó đếch tin vào năng lực trả nợ của nước mình do VNĐ mất giá liên tục, chính vì thế mấy ae hiện tại huy động nước ngoài được thì đều vay với lãi khá cao khoảng 12% (lãi USD, ko phải VNĐ).

Trong khi càng vươn mình thì càng thiếu vốn mạnh, càng phải vay nhiều (cả huy động nước ngoài lẫn trong nước) => làm sao lãi suất thấp được . Tầm này chỉ có gọt bớt dự án khủng, đầu tư đúng trọng tâm thì may ra

Gọi là gọt thế nào, gọt sao bước vào kỷ nguyên mới đc cụ

 

[Tunny]

Giả dụ cụ mua căn chung cư 90m2 ở Cao Xà Lá, kết thúc vòng đời phải xây lại cụ còn đúng 2m2 đất (90m chia 45 tầng). Hết. Nếu bỏ tiền xây lại thì khác gì mua mới trừ đi 2m2 đất kia, có khi còn đắt hơn vì chi phí phá dỡ nhà cao tầng cực lớn.

Đến lúc đó thì giá trị sở hữu của cụ tại khu đất xây lại nó gấp nhiều lần bây giờ. Giả dụ nếu cụ cho thuê căn đó trong 70 năm thì số tiền cụ thu được cũng ko nhỏ mà. Quan trọng mua CC cao cấp của cđt tốt thì giá trị mang lại không nhỏ đâu cụ.

 

[Long Nguyen Ngoc]

Đến lúc đó thì giá trị sở hữu của cụ tại khu đất xây lại nó gấp nhiều lần bây giờ. Giả dụ nếu cụ cho thuê căn đó trong 70 năm thì số tiền cụ thu được cũng ko nhỏ mà. Quan trọng mua CC cao cấp của cđt tốt thì giá trị mang lại không nhỏ đâu cụ.

Cụ không tính lãi vay, chi phí vốn bỏ ra à? rồi ai mà đi cho thuê cái nhà cả 70 năm ? Nhiều người họ mua để ở thì sao? Cho thuê thì nhà xuống cấp nhanh hơn mình ở rất nhiều

 

[elitek]

Với khí hậu nồm ẩm của Việt Nam, chỉ sợ chưa đến một nửa thời hạn nhà đã xuống lắm rồi.
Chung cư là tiêu sản đúng nghĩa, sau 1 thời gian bơm thổi, mọi người đã quên mất điều này

E từng làm trong BQT chung cư đây. Nói chung cái gì chung thì lởm lắm. Sau 10 năm là một số thứ nó xuống cấp chán lắm rồi. May còn cái khung thôi. Quỹ bảo trì thì bị dùng hoang phí kiểu cha chung ko ai khóc. BQL thì cứ khai loạn lên hỏng hóc để sửa chữa thu phí. Chung cư từ 10 năm đổ ra thì thiết bị xuống cấp nhìn chán lắm, suốt ngày thay sửa thôi. Rồi độ 20 năm hết quỹ bảo trì thì xác định đi. Lúc đó ko bao giờ thu bổ sung đủ quỹ bảo trì thêm đươhc

 

[acferraris_01]

- Nhiều cụ lạ thật. CC rõ ràng là đáp ứng nhu cầu để ở, Giá trị của nó là để ở, không ở thì cho thuê vẫn ra dòng tiền nhất là các vị trí trong nội đô. 50-100 năm nữa vị trí tòa CC vẫn ở đấy. Nếu dân số VN có giảm đi 20-30% thì nhà đất cũng chẳng còn giá trị như bây giờ, Mà định hướng 100 năm nữa em đi xem ở bảo tàng thì dân bay lên zời với chui xuống đất hết rồi các cụ nghĩ về cái thời hạn công trình 50-100 năm tới mà làm gì. Vậy CC nó là tài sản chứ tiêu sản cái ji???. Bản thân em mua cái nhà đầu tiên ở HN là 1 căn cc nho nhỏ. Giờ em vẫn ở CC to hơn tý, con cái em và rất nhiều ae hàng xóm đều lớn lên ở CC. Chúng nó ở quen rồi chả ai chê. Trừ khi có điều kiện xuống dưới Phân lô, liền kề, BT. Chứ nói thật cùng vị trí, cùng tầm tiền thì sống ở CC ăn đứt nhà mặt đất.
- Đợt này em thấy truyền thông đang định hướng người dân ra vùng ven. Từ năm ngoái đến năm nay thì câu chuyện của nhà mặt đất nhất là nhà ngõ, mặt phố, phân lô là vấn đề quy hoạch. Giao dịch không có hay nói chung là tắt thanh khoản do dân lo sợ Qh. Tựu chung lại nếu yên tâm thì mua chung cư nội đô, nhà liền kề, biệt thự trong các khu ĐT. LK, BT vốn ko dành cho số đông. Vậy chỉ còn lại CC. Vậy làm sao để dân ko nhao vào mua CC nội đô nữa. 1 là giá đang quá cao rồi. 2 là ốp thêm thời hạn vậy là xong. Giờ ai mua ra ven mà mua.
- Với nhiều người đang ở CC như nhà em thì câu chuyện thời hạn vừa rồi báo chí, mạng xã hội nói ra rả vốn dĩ chẳng đáng quan tâm vì thực tế hiện tại việc quyền sở hữu đất và sử dụng công trình trên đất chả có gì thay đổi. Nhưng với nhiều người đang có nhu cầu mua nhà lần đầu hoặc đầu tư mua thêm thì nó là rào cản để họ quyết định. Vậy thì nội đô còn gì mà mua nữa -> ra vùng ven mà mua.
- Truyền thông và định hướng đang đạt được mục đích của họ. E thì quen sống trong nội đô trong vd3 rồi, có tiền thì em vẫn mua thêm cc trong vd3 thôi. Vùng ven nhường các cụ.

 

[5banhxe]

Lại nói riêng về vấn đề xuống cấp kết cấu: tại sao ở các nước phát triển họ có thể duy trì được những toà nhà chung cư cao tầng trên 100 năm tuổi nhưng ở VN có thể chỉ vài toà kiểu Keangnam hay Landmark 81 mới có cơ hội làm lễ thượng thọ.

Khoảng 10 năm gần đây, tiêu chuẩn xây dựng của VN hoàn toàn tiệm cận với tiêu chuẩn phương Tây. Có thể chúng ta thi công và vật liệu kém hơn nhưng vấn đề thực sự nằm ở vận hành, giám sát và bảo trì.

Nếu như ở phương Tây, việc thay đổi công năng và chịu tải của toà nhà được giám sát chặt chẽ thì ở VN mọi thứ vô cùng dễ dãi. Ai đó thích thì xây thêm vài bức tường gạch ngăn phòng. Một văn phòng cho thuê làm luôn kho hàng chứa nhiều tấn hàng hoá. Một gia đình "có điều kiện" có thể lắp đặt nhiều tấn nội thất và thiết bị. Có nhà khoan cả vào khối bê tông chịuc lực để làm móc treo. Nhưng dị nhất là việc những toà nhà có khối đế thương mại lắp đặt hệ thống quạt gió và cục nóng trên nóc toà nhà. Nóc rung bần bật nhưng hiếm khi có hệ thống chống rung hiệu quả, nếu có cũng ít ai giám sát mức độ ảnh hưởng đến kết cấu.

Qua thời gian, nhiều khu vực chịu lực bị "mỏi" vật liệu nhưng không ai đo, không có hệ thống giám sát và phát hiện. Cùng với sự xuống cấp, rò rỉ, nứt vỡ bê tông cốt thép, sự mỏi này âm thầm làm giảm tuổi thọ cho đến khi không thể cứu vãn. Nó dẫn đến câu chuyện tiếp theo: kể cả những toà nhà được bảo trì tốt nhưng nếu không có hệ thống đo đạc, giám sát để phát hiện sớm các dấu hiệu xuống cấp kết cấu, hoạt động bảo trì chỉ đơn giản là làm vừa mắt dân cư thông qua việc xử lý mấy thứ vụn vặt bề ngoài. Ở trên này có mấy cụ gật gù cứ sơn lại là như mới ngay, nhận thức của cư dân chỉ dừng ở những thứ như vậy trong khi quy định thì rất đầy đủ chặt chẽ.

Có cụ nào thấy chung cư thương mại thuê đơn vị độc lập vào đo đạc kết cấu định kỳ chưa, hay chỉ làm khi có sự cố cháy nổ nào đó?

 

[5banhxe]

Đến lúc đó thì giá trị sở hữu của cụ tại khu đất xây lại nó gấp nhiều lần bây giờ. Giả dụ nếu cụ cho thuê căn đó trong 70 năm thì số tiền cụ thu được cũng ko nhỏ mà. Quan trọng mua CC cao cấp của cđt tốt thì giá trị mang lại không nhỏ đâu cụ.

Cho thuê chung cư hiếm khi bù lại nổi lãi vay ngân hàng, dòng tiền là âm, chỉ trông vào tăng giá theo nghĩa tích sản. Vì vậy chủ đề em nói đến để cho thấy nó không phải thứ để tích sản. nó là tiêu sản. Cụ lại quay về từ đầu, về thứ mà không còn ai nghĩ là đúng nữa: "dòng tiền cho thuê chung cư dương".

 

[Long Nguyen Ngoc]

- Nhiều cụ lạ thật. CC rõ ràng là đáp ứng nhu cầu để ở, Giá trị của nó là để ở, không ở thì cho thuê vẫn ra dòng tiền nhất là các vị trí trong nội đô. 50-100 năm nữa vị trí tòa CC vẫn ở đấy. Nếu dân số VN có giảm đi 20-30% thì nhà đất cũng chẳng còn giá trị như bây giờ, Mà định hướng 100 năm nữa em đi xem ở bảo tàng thì dân bay lên zời với chui xuống đất hết rồi các cụ nghĩ về cái thời hạn công trình 50-100 năm tới mà làm gì. Vậy CC nó là tài sản chứ tiêu sản cái ji???. Bản thân em mua cái nhà đầu tiên ở HN là 1 căn cc nho nhỏ. Giờ em vẫn ở CC to hơn tý, con cái em và rất nhiều ae hàng xóm đều lớn lên ở CC. Chúng nó ở quen rồi chả ai chê. Trừ khi có điều kiện xuống dưới Phân lô, liền kề, BT. Chứ nói thật cùng vị trí, cùng tầm tiền thì sống ở CC ăn đứt nhà mặt đất.
- Đợt này em thấy truyền thông đang định hướng người dân ra vùng ven. Từ năm ngoái đến năm nay thì câu chuyện của nhà mặt đất nhất là nhà ngõ, mặt phố, phân lô là vấn đề quy hoạch. Giao dịch không có hay nói chung là tắt thanh khoản do dân lo sợ Qh. Tựu chung lại nếu yên tâm thì mua chung cư nội đô, nhà liền kề, biệt thự trong các khu ĐT. LK, BT vốn ko dành cho số đông. Vậy chỉ còn lại CC. Vậy làm sao để dân ko nhao vào mua CC nội đô nữa. 1 là giá đang quá cao rồi. 2 là ốp thêm thời hạn vậy là xong. Giờ ai mua ra ven mà mua.
- Với nhiều người đang ở CC như nhà em thì câu chuyện thời hạn vừa rồi báo chí, mạng xã hội nói ra rả vốn dĩ chẳng đáng quan tâm vì thực tế hiện tại việc quyền sở hữu đất và sử dụng công trình trên đất chả có gì thay đổi. Nhưng với nhiều người đang có nhu cầu mua nhà lần đầu hoặc đầu tư mua thêm thì nó là rào cản để họ quyết định. Vậy thì nội đô còn gì mà mua nữa -> ra vùng ven mà mua.
- Truyền thông và định hướng đang đạt được mục đích của họ. E thì quen sống trong nội đô trong vd3 rồi, có tiền thì em vẫn mua thêm cc trong vd3 thôi. Vùng ven nhường các cụ.

Đấy là bạn chỉ sống ở CC nên bạn mới nghĩ thế thôi, nhiều nhà phố ngõ thoáng, không cần ô tô qua cũng hơn đứt chung cư rồi. Tất nhiên là ở đâu thì yêu đó thôi

 

[acferraris_01]

Đấy là bạn chỉ sống ở CC nên bạn mới nghĩ thế thôi, nhiều nhà phố ngõ thoáng, không cần ô tô qua cũng hơn đứt chung cư rồi. Tất nhiên là ở đâu thì yêu đó thôi

Nhà đất ngõ ngách giờ mới đáng lo nhất đấy cụ ạ. Với định hướng mở rộng ngõ ngách để đảm bảo xe cứu hoả vào được, chưa kể dính vào phạm vi qh các khu TOD thì nhà mặt ngõ ko biết dính qh lúc nào. Cụ nào đang sống từ lâu trong ngõ ngách thì e ko nói. Nhưng những người đu mua nhà ngõ ngách 2 năm vừa rồi có những lúc thổi giá lên 2-300tr/m2 mà bị dính qh thì cũng buốt ruột. Đơn giá bồi thường nhà ngõ ngách rẻ lắm.
Thời hiện tại oto cũng dần thay thế xe máy, a V vừa ra con vf2 giá bằng con sh nhập thì nhà ngõ ngách xe máy cũng ko còn phù hợp xu thế chung nữa

 

[Lid001]

Thôi sau còm này em sẽ không bàn đến vấn đề chung cư là tiêu sản nữa. Bàn nữa cũng không giải quyết được gì. Cái này có lẽ là phụ thuộc vào quan niệm của mỗi người.
Em sẽ chỉ đưa ra nốt phản bác ý mà cụ 5Banhxe bảo phá dỡ tòa nhà rất tốn kém, chi phí đập gấp nhiều lần chi phí xây lại. Thì theo tìm hiểu được, chi phí phá dỡ tòa nhà không tốn đến vậy, chỉ chiếm 3 - 5% và hiếm khi chiếm hơn 10% chi phí tái thiết. Chắc phải tòa nào xây kiểu khù khoằm lắm mới lên đến 10%.

Nữa là bây giờ có nhiều công nghệ phá dỡ tòa nhà cao tầng không gây ảnh hưởng xung quanh. Các cụ tưởng tượng bây giờ đã hiện đại thế rồi thì 50 năm, 100 năm nữa sẽ như thế nào
Đây là 1 video mô tả 1 loại kỹ thuật phá dỡ bên Nhật, cục kỳ gọn và sạch

The Kajima Cut and Take Down Method | Technology & Services | KAJIMA CORPORATION

We Introduce The Kajima Cut and Take Down Method.

www.kajima.co.jp

 

[elitek]

Nhà đất ngõ ngách giờ mới đáng lo nhất đấy cụ ạ. Với định hướng mở rộng ngõ ngách để đảm bảo xe cứu hoả vào được, chưa kể dính vào phạm vi qh các khu TOD thì nhà mặt ngõ ko biết dính qh lúc nào. Cụ nào đang sống từ lâu trong ngõ ngách thì e ko nói. Nhưng những người đu mua nhà ngõ ngách 2 năm vừa rồi có những lúc thổi giá lên 2-300tr/m2 mà bị dính qh thì cũng buốt ruột. Đơn giá bồi thường nhà ngõ ngách rẻ lắm.
Thời hiện tại oto cũng dần thay thế xe máy, a V vừa ra con vf2 giá bằng con sh nhập thì nhà ngõ ngách xe máy cũng ko còn phù hợp xu thế chung nữa

Chỉ ngõ nào có QH mở rộng thì mới lo thôi. Mà số này nhỏ. Hơn nữa họ từ trước đến giờ bị dính QH mở rộng ngõ thì họ cũng biết tình trạng đất của mình rồi.
Chứ có phải tất cả ngõ đều phải lo đâu. Còn chung cư sắp tới giá giảm sâu là thấy rõ.

 

[BigboyHN]

Nghe ae vật nhau mệt quá. Mình chốt thử phát xem tn.
50 năm, lâu dài, đập, xây, quy định thay đổi qbc xyz.....Nhưng chính sách tài chính, tài khoá, vĩ mô...nó qd hết. Kinh tế mạnh, bơm tiền ra thì căn tập thể 20-30 năm, dắt xe lên xuống hàng ngày vẫn x2 x3. TDC đang ăn cơm vữa rơi cmn vào nồi cũng x2 x3 đc....,Đất ko sổ cũng x2 x3 đc.....Khựa chung cư nhà đất nó có 70 năm, lõi giá nó vẫn trên mây đc....Nên ae ko phải lo. Cứ có tiền, dòng tiền cái đã.....
Mọi loại thị trường đều vận hành bởi 1 số yếu tố chính. FOMO và lòng tham là yếu tố ko thể thiếu.
Kiểu j cũng chơi đc thôi.

 

[acferraris_01]

Chỉ ngõ nào có QH mở rộng thì mới lo thôi. Mà số này nhỏ. Hơn nữa họ từ trước đến giờ bị dính QH mở rộng ngõ thì họ cũng biết tình trạng đất của mình rồi.
Chứ có phải tất cả ngõ đều phải lo đâu. Còn chung cư sắp tới giá giảm sâu là thấy rõ.

Giảm thì đúng rồi cụ ạ. Thời gian vừa rồi tăng cao quá mà tăng kiểu cá mè 1 lứa. Tập thể, cc cũ mèm dạng tdc, noxh cũng tăng vọt rất vô lý. Thời điểm này và sắp tới nếu có nhịp cc giảm giá sâu thì cũng là cơ hội để mọi người có thể dễ mua nhà hơn, những người đang có sẵn nhà có cơ hổi để chuyển đổi sang căn to hơn mà ko phải bù thêm quá nhiều chi phí. Theo em sắp tới cc có hạ tầng mới được nâng cấp như đường xá, tòa nhà vp các khu quy hoạch bài bản, Các tòa cc gần các nhà ga tod sẽ vẫn giữ được giá ổn định.

 

[5banhxe]

Thôi sau còm này em sẽ không bàn đến vấn đề chung cư là tiêu sản nữa. Bàn nữa cũng không giải quyết được gì. Cái này có lẽ là phụ thuộc vào quan niệm của mỗi người.
Em sẽ chỉ đưa ra nốt phản bác ý mà cụ 5Banhxe bảo phá dỡ tòa nhà rất tốn kém, chi phí đập gấp nhiều lần chi phí xây lại. Thì theo tìm hiểu được, chi phí phá dỡ tòa nhà không tốn đến vậy, chỉ chiếm 3 - 5% và hiếm khi chiếm hơn 10% chi phí tái thiết. Chắc phải tòa nào xây kiểu khù khoằm lắm mới lên đến 10%.
View attachment 9676282
Nữa là bây giờ có nhiều công nghệ phá dỡ tòa nhà cao tầng không gây ảnh hưởng xung quanh. Các cụ tưởng tượng bây giờ đã hiện đại thế rồi thì 50 năm, 100 năm nữa sẽ như thế nào
Đây là 1 video mô tả 1 loại kỹ thuật phá dỡ bên Nhật, cục kỳ gọn và sạch

The Kajima Cut and Take Down Method | Technology & Services | KAJIMA CORPORATION

We Introduce The Kajima Cut and Take Down Method.

www.kajima.co.jp

Cụ có biết vì sao những toà nhà đập ra được thì chi phí đập lại thấp hơn nhiều chi phí tái thiết không? Không phải bởi vì chi phí đập nhỏ mà là do khu đất đó cực kỳ giá trị có thể xây những toà nhà siêu sang trọng, siêu cao cấp (như cái mảnh 270 Park Avenue em kể ở trên được xây lại thành toà nhà to hơn, cao hơn, gắn với cấu trúc ngầm làm ga tàu điện tổng hết 3-4 tỷ đô). Những toà đập ra mà ko thể xây lại hiệu quả sẽ không có số cho cụ, họ không dám đập, cứ chờ cho đến khi sập hoặc bị chính quyền ép đập.

Nếu chung cư các cụ rơi vào miếng đất ngon có thể xây 1 toà văn phòng siêu cao cấp thì chi phí đập vài chục đến vài trăm triệu đô vẫn lãi chán. Ngược lại nếu nó nằm ở nơi bình thường thì toang. Chờ, chờ và chờ:

Thảm họa tòa nhà 40 tuổi đổ sập tại Mỹ và mối đe dọa từ hàng nghìn chung cư cũ tại Việt Nam

(CLO) Mới đây, tại Mỹ, một tòa nhà 12 tầng 40 tuổi đã bất ngờ đổ sập, khiến hàng trăm người tử vong và mất tích. Trong khi đó, tại Việt Nam, hiện đang có hàng nghìn chung cư cũ có tuổi đời trên 50 năm, thậm chí 60 năm cũng đang nằm chờ sập.

congluan.vn

Chính trong bảng cụ đưa cũng có ghi nếu phá những toà 50+ tầng thì chi phí có thể lên tới 70 triệu đô (chắc AI). Chưa rõ cái này lấy nguồn nào nhưng cũng đã cho thấy chi phí khủng ra sao. Còn con số 160 triệu đô em nêu của toà 52 tầng kia lấy trong báo cáo chi phí của JPMorgan. Thậm chí chi phí này sẽ tăng dần theo thời gian chứ không giảm đâu vì tiêu chuẩn về an toàn và môi trường ngày càng cao. Ở Đức, chi phí để vứt một dàn cửa nhựa lõi thép của nhà riêng cao hơn chi phí lắp mới. Chủ yếu là phí xử lý môi trường và nhân công tháo dỡ.

 

[Lid001]

Cụ có biết vì sao những toà nhà đập ra được thì chi phí đập lại thấp hơn nhiều chi phí tái thiết không? Không phải bởi vì chi phí đập nhỏ mà là do khu đất đó cực kỳ giá trị có thể xây những toà nhà siêu sang trọng, siêu cao cấp (như cái mảnh 270 Park Avenue em kể ở trên được xây lại thành toà nhà to hơn, cao hơn, gắn với cấu trúc ngầm làm ga tàu điện tổng hết 3-4 tỷ đô). Những toà đập ra mà ko thể xây lại hiệu quả sẽ không có số cho cụ, họ không dám đập, cứ chờ cho đến khi sập hoặc bị chính quyền ép đập.

Nếu chung cư các cụ rơi vào miếng đất ngon có thể xây 1 toà văn phòng siêu cao cấp thì chi phí đập vài chục đến vài trăm triệu đô vẫn lãi chán. Ngược lại nếu nó nằm ở nơi bình thường thì toang. Chờ, chờ và chờ:

Thảm họa tòa nhà 40 tuổi đổ sập tại Mỹ và mối đe dọa từ hàng nghìn chung cư cũ tại Việt Nam

(CLO) Mới đây, tại Mỹ, một tòa nhà 12 tầng 40 tuổi đã bất ngờ đổ sập, khiến hàng trăm người tử vong và mất tích. Trong khi đó, tại Việt Nam, hiện đang có hàng nghìn chung cư cũ có tuổi đời trên 50 năm, thậm chí 60 năm cũng đang nằm chờ sập.

congluan.vn

Chính trong bảng cụ đưa cũng có ghi nếu phá những toà 50+ tầng thì chi phí có thể lên tới 70 triệu đô (chắc AI). Chưa rõ cái này lấy nguồn nào nhưng cũng đã cho thấy chi phí khủng ra sao. Còn con số 160 triệu đô em nêu của toà 52 tầng kia lấy trong báo cáo chi phí của JPMorgan. Thậm chí chi phí này sẽ tăng dần theo thời gian chứ không giảm đâu vì tiêu chuẩn về an toàn và môi trường ngày càng cao. Ở Đức, chi phí để vứt một dàn cửa nhựa lõi thép của nhà riêng cao hơn chi phí lắp mới. Chủ yếu là phí xử lý môi trường và nhân công tháo dỡ.

Thì đương nhiên rồi cụ, làm gì có ai xây chung cư văn phòng ở nơi xa xôi hẻo lánh. Càng ra xa trung tâm sẽ càng ít chung cư văn phòng.
Còn tòa nhà đã trên 50 tầng là thuộc dạng siêu cao rồi, chi phí xây cũng không hề thấp. Những tòa đó không có chuyện 100 năm thì đập bỏ đâu cụ trừ khi đập xong xây lại có lợi ích lớn hơn. Vì vậy nếu nhìn tổng thể chi phí đập bỏ kia không hề lớn. Thứ 2 nữa là không ai xây chung cư trên 50 tầng cả, quá tốn kém, xây trên 50 tầng đòi hỏi kĩ thuật, vật liệu kết cấu nó khác. Cụ đếm xem cả HN này được bao nhiêu tòa trên 50 tầng. Chung cư trên 40 tầng đã là hiếm rồi