[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[elitek]

Em phân tích bằng ví dụ minh họa cho các cụ lười đọc văn bản:

Nhìn chung cần 1 ví dụ cụ thể của nhà nước về vấn đề chung cư xây mới.
Chẳng hạn 1 căn hộ có giá 5 tỷ do nhà nước định giá ngay tại thời điểm này, với số tầng cụ thể là 30 tầng, ở 1 vị trí cụ thể. Bây giờ sẽ tiến hành phá dỡ, thì nếu chủ nhà chọn ở lại và đóng tiền xây dựng lại chung cư thì cần đóng bao nhiêu so với 5 tỷ kia. Và nếu chọn ko đóng tiền, pass lại suất đó, thì CĐT trả bao nhiêu tiền cho chủ nhà.
Nếu như CĐT chỉ trả vài trăm triệu cho chủ nhà là giá pass suất đấy thì chung cư đúng nghĩa là tiêu sản rồi
Nếu như chủ nhà chỉ cần đóng 1 tỷ đồng tiền xây lại chung cư để sở hữu trở lại căn 5 tỷ sau khi xây mới thì nó vẫn là tài sản.
Còn nếu phải đóng 4 tỷ để sở hữu trở lại căn 5 tỷ thì thôi, tiêu sản đúng nghĩa rồi.
Nếu mua 1 căn hộ 20 năm tuổi hiện tại để dành cho con cho cháu. Mà đến khi con cháu bắt đầu sử dụng hoặc sử dụng được vài năm (khi ấy tuổi thọ công trình đã đạt 50 năm) thì nhà nước ra thông báo ko cho ở nữa, để CĐT thầu mới vào tiến hành phá dỡ và xây lại. Cư cân đang ở toà nhà đó muốn đóng tiền xây lại để sở hữu căn mới tương tự như căn cũ => cần nộp tiền 4 tỷ thì quả thật là vỡ mồm. Còn chỉ cần nộp 1 tỷ thì lại ngon.
Đương nhiên nếu so với nhà đất nếu quy hoạch ổn định thì khi sử dụng nát, tùy vào điều kiện tài chính, nếu nghèo thì xây nhà cấp 4 giá 700 800 triệu ở tạm, có điều kiện thì nâng tầng sau, ko cần xây 1 phát 4 5 tầng. Nhà đất thì rất tự chủ về thời gian xây và số tiền mình có mà liệu cơm gắp mắm. Còn chung cư khi xây mới giá sẽ do CĐT quyết định mình cần đóng bao nhiêu, nếu bắt đóng 4 tỏi mà ông ko có tiền đóng thì ông buộc phải pass lại cho CĐT, và CĐT sẽ đền cho 1 phần tiền (ko rõ là đền bao nhiêu so với 5 tỷ, nếu đền 500 700tr thì toang, nhưng khả năng CĐT sẽ ko đền bù nhiều)
Cùng chờ xem văn bản và phương án xử trí cụ thể. Còn chung chung như này vẫn mù mờ lắm ạ

Cụ đặt tình huống thì tự có câu trả lời rồi đó.
Chẳng có CĐT nào bỏ tiền ra xây mà chỉ thu 1 tỷ như vậy ko chỉ 1 tỷ hay 4 tỷ mà có khi còn cao hơn.
Vì xây mới 1 cái nhà còn tốn kém hơn đập đi xây lại 1 cái nhà đã cũ.
Chưa kể CĐT, chính quyền cũng phải có lãi khi làm một “dự án” nào.
Tất nhiên lúctrước Chung cư sốt giá 5 tỷ thôi. Chứ sau hết sốt chung cư chỉ 2 tỷ thì về mặt dòng tiền sẽ tiệm cận như nhà ở đi thuê. Bản chất vẫn làtài sản khấu hao theo chất lượng còn lại của công trình.

 

[BigboyHN]

Nghe ae vật nhau mệt quá. Mình chốt thử phát xem tn.
50 năm, lâu dài, đập, xây, quy định thay đổi qbc xyz.....Nhưng chính sách tài chính, tài khoá, vĩ mô...nó qd hết. Kinh tế mạnh, bơm tiền ra thì căn tập thể 20-30 năm, dắt xe lên xuống hàng ngày vẫn x2 x3. TDC đang ăn cơm vữa rơi cmn vào nồi cũng x2 x3 đc....,Đất ko sổ cũng x2 x3 đc.....Khựa chung cư nhà đất nó có 70 năm, lõi giá nó vẫn trên mây đc....Nên ae ko phải lo. Cứ có tiền, dòng tiền cái đã.....
Mọi loại thị trường đều vận hành bởi 1 số yếu tố chính. FOMO và lòng tham là yếu tố ko thể thiếu.
Kiểu j cũng chơi đc thôi.

BCTC các bank đã ra đủ. Mặt bằng chung phân hoá, lùi có tiến có. Nhưng lãi nhiều so năm ngoái chủ yếu đến từ vc giảm trích lập dự phòng, bao phủ nợ xấu giảm mạnh. Sẽ có đợt thanh lý, phát mại tsdb lớn. Dù là tiêu hay tài sản thì có tiền or dòng tiền rồi hãy bàn tiếp ae ạ. Là luật, quy định....thì thay đổi dc. Còn ko thay đổi đc, sẽ có cái hướng dẫn khác, hoặc 1 loại nào đó...mới. .
Câu chuyện bây h nó ko chỉ là bds mà nó đang trong quá trình phân hoá. Đây là 1 pha bắt buộc phải có. Bởi có thì mới có qtrinh thâu tóm ts và phân phối lại thu nhập. .
Tài hay tiêu làm j cho đau đầu.

 

[Duong tien sih]

Năm nay ngân hàng lãi nhiều là đúng thôi. Vì đã có khách hàng mua 100 tòa chung cư trong các năm 2024, 2025 bắt đầu trả lãi các khoản 10% - 11 % - ..... - 15% thả nổi rồi mà. Các khách hàng này còn nuôi béo ngân hàng trong 30 năm tiếp theo nữa.

 

[NamMoi2000]

Được 14 năm ở chung cư cao cấp nữa chứ cụ. Lời hơn GTK.
Nguyên nhân chính là được cá mập bơm thổi 2024-2025.
20 năm nữa căn hộ Royal city 35 tuổi mới là lúc ống nước, dây điện bổ ra làm lại.

 

[tranvanhieu]

Gamuda sập rồi, The Zen tháng trước căn 55m2 rao toàn 5,3-5,5 tỷ mà nay rao còn có 4 tỷ bao phí đây

 

[Duong tien sih]

Rất đầy đủ và chi tiết. Nhìn chung đội Royal, Times sau 15 năm nữa được 30 tuổi khả năng cải tạo là khả thi vì đa số dân có điều kiện.
Nhìn quả HH Linh Đàm mà bây giờ đại tu thì không rõ làm kiểu gì.

 

[oddone]

Nhà giàu thì cứ mua chung cư mới dùng 10-20 năm bán lại giá rẻ mạt. Nhà nghèo thì lại mua chung cư cũ chấp nhận ảnh hưởng sức khoẻ (đường ống nước nhiễm kim loại nặng), nhiều năm sau mới phát tác ra bệnh nên tặc lưỡi kệ.

 

[Lid001]

Nhà giàu thì cứ mua chung cư mới dùng 10-20 năm bán lại giá rẻ mạt. Nhà nghèo thì lại mua chung cư cũ chấp nhận ảnh hưởng sức khoẻ (đường ống nước nhiễm kim loại nặng), nhiều năm sau mới phát tác ra bệnh nên tặc lưỡi kệ.

Cách đây mấy chục năm người ta đã không còn dùng ống nước kim loại nữa rồi cụ ơi , tòa của e năm nào cũng cho người kiểm tra chất lượng nước nữa cơ
Giờ chung cư mới tầng nào cũng có phòng kỹ thuật tập trung đường điện nước mà

 

[michael_king]

Sửa mấy cái này ko quá 20 triệu. Nhưng giá đã tăng me gấp 200 lần rồi. Thực tế thì 300%. Có tiền chục tỷ thì 20-30 triệu chỉ là muỗi thôi em trai. Với 35 năm thì nó lâu lắm. Nửa đời người rồi

 

[tvad]

Cụ đặt tình huống thì tự có câu trả lời rồi đó.
Chẳng có CĐT nào bỏ tiền ra xây mà chỉ thu 1 tỷ như vậy ko chỉ 1 tỷ hay 4 tỷ mà có khi còn cao hơn.
Vì xây mới 1 cái nhà còn tốn kém hơn đập đi xây lại 1 cái nhà đã cũ.
Chưa kể CĐT, chính quyền cũng phải có lãi khi làm một “dự án” nào.
Tất nhiên lúctrước Chung cư sốt giá 5 tỷ thôi. Chứ sau hết sốt chung cư chỉ 2 tỷ thì về mặt dòng tiền sẽ tiệm cận như nhà ở đi thuê. Bản chất vẫn làtài sản khấu hao theo chất lượng còn lại của công trình.

Ý cụ lala vậy thì cc k phải tiêu sản mà là tiêu tùng, là vô sản

Còn theo ý cụ cc về giá trc sốt thì kịch chắc chỉ có giá năm 2022 + chi phí nguyên liệu tăng theo thời gian. Có nghĩa các cụ vào chung cư từ 2023 sau đợt hạ ls gửi là coi như âm nặng.

cả 2 kịch bản theo em đều ko thể xảy ra, nên quả dự thảo đền theo diện tích sử dụng chung là bố láo.

em check trợ lý gpt thì năm 23 ý tưởng đó đã từng đc đưa ra và bị dập luôn vì ko có căn cứ thực tế, nên có lẽ ban đầu cụ gì gì đó ở trên bốc về cái bản của thằng đánh máy ko thèm sửa, cứ thế lắp tạm đã

mất công em và các cụ lại vật nhau thôi

 

[ThạchLựuMộc2024]

Ý cụ lala vậy thì cc k phải tiêu sản mà là tiêu tùng, là vô sản

Còn theo ý cụ cc về giá trc sốt thì kịch chắc chỉ có giá năm 2022 + chi phí nguyên liệu tăng theo thời gian. Có nghĩa các cụ vào chung cư từ 2023 sau đợt hạ ls gửi là coi như âm nặng.

cả 2 kịch bản theo em đều ko thể xảy ra, nên quả dự thảo đền theo diện tích sử dụng chung là bố láo.

em check trợ lý gpt thì năm 23 ý tưởng đó đã từng đc đưa ra và bị dập luôn vì ko có căn cứ thực tế, nên có lẽ ban đầu cụ gì gì đó ở trên bốc về cái bản của thằng đánh máy ko thèm sửa, cứ thế lắp tạm đã

mất công em và các cụ lại vật nhau thôi

Cái quy định này đã ban hành chưa cụ, hay mới là dự thảo

 

[5banhxe]

Sửa mấy cái này ko quá 20 triệu. Nhưng giá đã tăng me gấp 200 lần rồi. Thực tế thì 300%. Có tiền chục tỷ thì 20-30 triệu chỉ là muỗi thôi em trai. Với 35 năm thì nó lâu lắm. Nửa đời người rồi

Đây là một điển hình của tư duy người dân. Chỉ 20 triệu. Có lẽ người dân chỉ biết hệ thống điện nước bên trong căn hộ của chính họ, không biết hệ thống của cả toà nhà phức tạp và tốn kém ra sao.

Toàn bộ các hạng mục đại tu sau 30-35 năm của toà nhà chung cư gồm thay mới hệ thống điện nước (MEP), hệ thống PCCC, làm lại chống thấm, kiểm tra đo đạc và xử lý các phần xuống cấp liên quan đến kết cấu, xử lý sụt lún, thay đồng bộ các thang máy... lên tới 25-30% giá trị xây mới của toà nhà nếu không có vấn đề gì lớn liên quan đến kết cấu. Đó là trường hợp đẹp nhất.

Nhưng chi phí lớn nhất lại đến từ việc xử lý suy yếu kết cấu nếu nó tụt dưới ngưỡng an toàn. Con số phát sinh có thể vượt xa toàn bộ các chi phí ở trên. 30-35 năm là thời gian đủ dài để quá trình sụt lún hay lão hoá tự nhiên bào mòn công trình, để những sai sót nhỏ về thiết kế hay thi công tích tụ vào cấu trúc chịu lực, để sự tắc trách trong quá trình sử dụng và bảo trì biến thành sự cố. Những vết nứt nhỏ ở bê tông bị ngấm nước vào làm lõi thép bị gỉ, nở ra, làm rộng thêm vết nứt. Những rung lắc do thời tiết hay do hệ thống điều hoà công nghệp trên nóc tạo ra hiện tượng mỏi vật liệu.

Nhưng cơn ác mộng không dừng lại ở 20-25%, vài trăm triệu mỗi căn hộ chứ nhiêu. Gấp đôi số đó khi phải phát sinh tiền xử lý kết cấu suy yếu nghiêm trọng cũng chưa phải ác mộng. Cơn ác mộng đến từ việc quy định và pháp lý hiện nay chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng nhiều căn hộ không đóng tiền để đại tu thì không có giải pháp nào đủ mạnh ép họ phải đóng, cả công trình cứ nằm chờ tiếp tục rệu rã và suy yếu cho tới khi bị xếp vào nhóm D là có thể sập bất cứ lúc nào giống như toà chung cư 13 tầng ở 272 Trần Hưng Đạo TPHCM. Có thể họ xác định ở vài năm rồi bán. Có thể họ nghĩ cứ cố thêm chả sao đâu. Hoặc đơn giản là họ không có tiền. Nếu ông hàng xóm không chịu đóng, chả nhẽ tôi lại bỏ tiền ra đóng hộ? 300 căn hộ mỗi căn phải nộp 500 triệu, bây giờ một nửa số căn không đóng thì những căn còn lại nộp 1 tỷ/căn được không?

Thực tế là nhiều chung cư mới hiện nay khi quỹ bảo trì cạn kiệt hoặc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ, mỗi khi thang máy hỏng hoặc sự cố điện nước phải nộp mỗi nhà có vài trăm nghìn mà nhiều nhà đã ì ra, thang máy nhiều tháng không hoạt động vẫn mặc kệ thì thử hỏi khi số tiền lên tới vài chục triệu, vài trăm triệu hay tiền tỷ thì sao? Em không có câu trả lời, hy vọng các cụ thông thái vào chỉ bảo.

 

[truongvoky1981]

Năm 2015 1 miếng đất dịch vụ mạn Hà đông, Hoài đức giá 800tr-1 tỷ; giờ cũng tầm 7-9tỷ
Chung cư đúng là tiêu sản; chưa kể tầm 30-40 năm bắt đầu nhiều cái lo.

Các Cụ ở trên đã bàn chán cái này rồi. Cụ thích cứ hoài đức mà ở thôi còn ai mua Royal kệ họ.

 

[jackycandy1412]

OF hình như mới mất database lần nữa, rollback lại 5-10 năm trước thì phải. Những câu chuyện thời đó giờ được lôi lên vẫn như mới hôm qua.

 

[nttung0123]

Đây là một điển hình của tư duy người dân. Chỉ 20 triệu. Có lẽ người dân chỉ biết hệ thống điện nước bên trong căn hộ của chính họ, không biết hệ thống của cả toà nhà phức tạp và tốn kém ra sao.

Toàn bộ các hạng mục đại tu sau 30-35 năm của toà nhà chung cư gồm thay mới hệ thống điện nước (MEP), hệ thống PCCC, làm lại chống thấm, kiểm tra đo đạc và xử lý các phần xuống cấp liên quan đến kết cấu, xử lý sụt lún, thay đồng bộ các thang máy... lên tới 25-30% giá trị xây mới của toà nhà nếu không có vấn đề gì lớn liên quan đến kết cấu. Đó là trường hợp đẹp nhất.

Nhưng chi phí lớn nhất lại đến từ việc xử lý suy yếu kết cấu nếu nó tụt dưới ngưỡng an toàn. Con số phát sinh có thể vượt xa toàn bộ các chi phí ở trên. 30-35 năm là thời gian đủ dài để quá trình sụt lún hay lão hoá tự nhiên bào mòn công trình, để những sai sót nhỏ về thiết kế hay thi công tích tụ vào cấu trúc chịu lực, để sự tắc trách trong quá trình sử dụng và bảo trì biến thành sự cố. Những vết nứt nhỏ ở bê tông bị ngấm nước vào làm lõi thép bị gỉ, nở ra, làm rộng thêm vết nứt. Những rung lắc do thời tiết hay do hệ thống điều hoà công nghệp trên nóc tạo ra hiện tượng mỏi vật liệu.

Nhưng cơn ác mộng không dừng lại ở 20-25%, vài trăm triệu mỗi căn hộ chứ nhiêu. Gấp đôi số đó khi phải phát sinh tiền xử lý kết cấu suy yếu nghiêm trọng cũng chưa phải ác mộng. Cơn ác mộng đến từ việc quy định và pháp lý hiện nay chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng nhiều căn hộ không đóng tiền để đại tu thì không có giải pháp nào đủ mạnh ép họ phải đóng, cả công trình cứ nằm chờ tiếp tục rệu rã và suy yếu cho tới khi bị xếp vào nhóm D là có thể sập bất cứ lúc nào giống như toà chung cư 13 tầng ở 272 Trần Hưng Đạo TPHCM. Có thể họ xác định ở vài năm rồi bán. Có thể họ nghĩ cứ cố thêm chả sao đâu. Hoặc đơn giản là họ không có tiền. Nếu ông hàng xóm không chịu đóng, chả nhẽ tôi lại bỏ tiền ra đóng hộ? 300 căn hộ mỗi căn phải nộp 500 triệu, bây giờ một nửa số căn không đóng thì những căn còn lại nộp 1 tỷ/căn được không?

Thực tế là nhiều chung cư mới hiện nay khi quỹ bảo trì cạn kiệt hoặc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ, mỗi khi thang máy hỏng hoặc sự cố điện nước phải nộp mỗi nhà có vài trăm nghìn mà nhiều nhà đã ì ra, thang máy nhiều tháng không hoạt động vẫn mặc kệ thì thử hỏi khi số tiền lên tới vài chục triệu, vài trăm triệu hay tiền tỷ thì sao? Em không có câu trả lời, hy vọng các cụ thông thái vào chỉ bảo.

Cụ lo cho xa cho dân chung cư quá, kẻo lại mệt mỏi. Chung cư mới bây giờ nó kiểm tra bảo trì thường xuyên, hệ thống điện nước cũng tập trung có đội kỹ thuật thường xuyên kiểm tra. Còn việc đóng góp quỹ thì nên chọn chung cư cao cấp tý thì mọi người có ý thức hơn. Mua chung cư bây gio nên mua các chung cư mới xây, trung cấp trở lên thì không gặp phải các yếu tố như cụ nói. Cụ nói các vấn đề trên đúng voi các chung cư xây tầm 10 năm trở về trước.

 

[5banhxe]

Cụ lo cho xa cho dân chung cư quá, kẻo lại mệt mỏi. Chung cư mới bây giờ nó kiểm tra bảo trì thường xuyên, hệ thống điện nước cũng tập trung có đội kỹ thuật thường xuyên kiểm tra. Còn việc đóng góp quỹ thì nên chọn chung cư cao cấp tý thì mọi người có ý thức hơn. Mua chung cư bây gio nên mua các chung cư mới xây, trung cấp trở lên thì không gặp phải các yếu tố như cụ nói. Cụ nói các vấn đề trên đúng voi các chung cư xây tầm 10 năm trở về trước.

Những gì em nói đa phần dựa trên chung cư cao cấp. Cụ thử hỏi BQT lần gần nhất kiểm định kết cấu khi nào.

Chung cư bình dân với tái định cư thì thôi, ngay bây giờ hỏng hóc gì cũng đã loạn lên rồi, chả cần đợi 30-35 năm.

 

[NamMoi2000]

Cụ lo cho xa cho dân chung cư quá, kẻo lại mệt mỏi. Chung cư mới bây giờ nó kiểm tra bảo trì thường xuyên, hệ thống điện nước cũng tập trung có đội kỹ thuật thường xuyên kiểm tra. Còn việc đóng góp quỹ thì nên chọn chung cư cao cấp tý thì mọi người có ý thức hơn. Mua chung cư bây gio nên mua các chung cư mới xây, trung cấp trở lên thì không gặp phải các yếu tố như cụ nói. Cụ nói các vấn đề trên đúng voi các chung cư xây tầm 10 năm trở về trước.

Nó nằm trong tường thì kiểm bằng mắt à cụ? Đến lúc nó mục, nó bục ra thôi.

 

[oddone]

Em vừa hỏi AI nếu tuân theo đúng tiêu chuẩn Mỹ - châu Âu thì chi phí bảo trì tính trung bình hàng năm ~ 0.5-1.5% giá trị căn hộ. Nếu ở VN cc 8 tỷ hàng tháng có thể cần đóng... 4-12tr. Đấy là tính trung bình, còn nếu những năm đầu đóng ít (vì còn mới) thì càng về sau càng đóng lũy tiến do mọi thứ cũ dần, thoái hoá dần.

 

[NamMoi2000]

OF hình như mới mất database lần nữa, rollback lại 5-10 năm trước thì phải. Những câu chuyện thời đó giờ được lôi lên vẫn như mới hôm qua.

Câu chuyện này 10 năm trước đột nhiên bằng 1 cách thần kỳ bị đám chủ đầu tư bơm truyền thông biến chung cư thành viên kim cương tồn tại vĩnh viễn vs thời gian. Giờ mới lòi ra nó chỉ là cục bê tông nát dần theo thời gian

Ở Việt nam chỉ có kim cương đểu thôi

 

[FC Juventus]

Câu chuyện này 10 năm trước đột nhiên bằng 1 cách thần kỳ bị đám chủ đầu tư bơm truyền thông biến chung cư thành viên kim cương tồn tại vĩnh viễn vs thời gian. Giờ mới lòi ra nó chỉ là cục bê tông nát dần theo thời gian

Ở Việt nam chỉ có kim cương đểu thôi

Nhưng h giảm 50% lại múc vội cụ nhỉ.