Sơn lại là mới tinh thôi cụ, cái này thì đáng bao nhiêu so với quỹ bảo trì. Cụ qua mấy tòa Starlake cũ bàn giao 2020 xem, năm nay vừa tút lại tí bên ngoài hay sao ý, lại như mới luôn. Không thì Golden Westlake chỗ HHT bàn giao từ 2007 giờ 2 chục năm rồi mà lần nào đi qua e cũng ngắm nhìn vì vẫn đẹp quá. Quan trọng là bê tông cốt thép bên trong ý chứ
Ôi cụ ơi làm gì có chung cư nào mật độ xây dựng 100% mà cụ tính thế. 30 - 40% là nhiều rồi. Ví dụ ô đất 100000m2 thì tòa nhà chiếm 30000m2 - 40000m2 thôi. Mà chung cư bên trong vành đai 3 45 tầng ít lắm loanh quanh 35 tầng đổ lại thôi
Nếu 35 tầng thì căn chung cư 90m2 em nêu ở trên sau chu kỳ phải xây lại sẽ còn gần 3 mét vuông đất. Xuống hẳn 20 tầng thì còn hơn 4 mét vuông đất.
Cái này hồi xưa thì nhiều chứ giờ ít lắm cụ ơi. Vớ vẩn đi tù như chơi. Có nhiều tòa em biết quỹ bảo trì gửi lấy lãi còn thừa không biết làm gì
Thế mới cần quỹ bảo trì cụ ơi. Nhà đất thì cụ cũng phải sơn sửa lại mà, nó có mới được vĩnh viễn đâu
View attachment 9676011
Kể cả có 5% được giữ lại thì cũng chả là gì khi chung cư bắt đầu vào giai đoạn phải đại tu. Các cụ chỉ nhìn thấy phần bên ngoài là lớp vữa trát với sơn, vài chiếc thang máy, hệ thống chiếu sáng. Phần bên trong chung cư, nhất là ở Việt Nam, thì hệ thống điện nước là hai hệ thống yếu nhất.
Theo TCVN, hệ thống điện nước chỉ có tuổi thọ 20 năm. Thực tế các dây điện vỏ PVC với các chất hoá dẻo thông dụng lâu nay sau 20 năm sẽ bị migration và giòn, bở; nếu không thay thế thì có rủi ro chập cháy. Cáp hạ thế dùng XLPE chịu được lâu hơn, lên tới 30-40 năm, nhưng với điều kiện không bị rò rỉ nước hoặc tụ đọng hơi nước vào hệ thống kỹ thuật; nếu không, tuổi thọ sẽ tụt xuống ngang vỏ PVC, thậm chí tệ hơn. Những chung cư trên 20 tuổi của Việt Nam hiện nay có thể phải đối mặt với việc thay thế toàn bộ hệ thống điện bất cứ lúc nào, nhất là khi có một vụ hoả hoạn xảy ra để lộ tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của hệ thống điện. Từng căn hộ phải bóc hết các ống chôn tường, cả toà nhà bung hết các hộp kỹ thuật.
Hệ thống cấp thoát nước cũng tương tự. Đại đa số các công trình dân dụng ở Việt Nam sử dụng ống thoát PVC để tiết kiệm chi phí cũng như giảm công sức thi công (HDPE cỡ lớn thì phải hàn bằng máy còn PVC chỉ cần dùng keo), tuổi thọ cũng chỉ loanh quanh 30 năm, sau đó phải tháo ra thay thế. Chỉ trong 10 năm tới, những khu đô thị 20-30 tuổi như Trung Hoà - Nhân Chính sẽ đi vào giai đoạn phải đại tu bảo trì, lúc đó mới biết chi phí khủng ra sao.
Nhưng tất cả những chi phí đó vẫn chưa là gì so với câu chuyện cấu trúc hạ tầng chịu lực có vấn đề. Nhiều khu chung cư hiện nay có hiện tượng rò rỉ nước, ngấm nước vào cấu trúc bê tông chịu lực. Có những vết nứt nhỏ ở bê tông do thời tiết, do bảo trì kém hay do thi công ẩu. Nước ngấm sâu vào trụ bê tông, ngấm vào cốt thép gây rỉ sét. Sụt lún. Rung chấn. Cơi nới cải tạo. Lão hoá tự nhiên. Chúng âm thầm làm hệ thống kết cấu xuống cấp, suy yếu dần. Tất cả những cái này nếu phát hiện sớm, giải quyết sớm thì chi phí thấp, độ bền công trình được kéo dài.
Tuy nhiên thực tế do vấn đề quỹ bảo trì, do chính dân cư không thống nhất (mỗi người một hoàn cảnh, một tính cách...), nhiều vấn đề bị phó mặc "đến đâu hay đến đó". Có người nghĩ mình ở một thời gian rồi bán đi chỗ khác, có người đi thuê, có người thực sự khó khăn khiến những người còn lại nếu muốn sửa thì phải bỏ tiền túi ra gánh hộ những người kia. Một toà nhà thiết kế 50 năm nếu được bảo trì duy tu tốt có thể trụ đến 70-90 năm nhưng ngược lại thì 20-30 năm có thể không cứu nổi, buộc phải phá bỏ.
Không phải tự dưng mà chi phí luỹ kế để bảo trì và đại tu một toà nhà cao tầng lại tốn kém đến thế ở các nước châu Âu hay Mỹ. Như em đã nói, các toà nhà trên 100 tuổi cần số tiền gấp 3-5 lần chi phí xây dựng để nó còn tồn tại đến ngày nay. Các toà chung cư của Việt Nam cũng vậy thôi, sau 20-30 năm đầu của "tuổi thanh xuân", khi bước vào tuổi trung niên, chi phí để duy trì chúng tăng luỹ tiến, cộng dồn lại sẽ vượt xa chi phí xây dựng ban đầu. Còn để đập nó đi lại là một bài toán kinh hoàng khác. Càng cao, càng to, chi phí đập càng lớn gấp nhiều lần chi phí xây lại. Nó giải thích tại sao người ta cố bỏ số tiền khổng lồ ra đại tu chứ không đập bỏ những toà nhà chọc trời ở Mỹ hay châu Âu, và không chỉ vì giá trị lịch sử. Đến 1 ngày chúng ta sẽ gặp những toà chung cư ở không được, đập không được, tệ hơn cả những tập thể thời bao cấp vốn có 2 lợi thế: dễ đập và có thể chồng thêm nhiều tầng khi xây lại
Khi nhìn bức tranh đó, nếu không gọi chung cư là tiêu sản thì em không biết phải gọi nó là cái gì nữa.
. Tầm này chỉ có gọt bớt dự án khủng, đầu tư đúng trọng tâm thì may ra
. 
