[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[FC Juventus]

Rồi xong. OF đã mất 1 nick cụ Long, tới đây là cụ Tùng ạ.

 

[NamMoi2000]

Rồi xong. OF đã mất 1 nick cụ Long, tới đây là cụ Tùng ạ.

Cụ Long bỏ trốn khỏi địa phương rồi

 

[nttung0123]

Em hỏi thật, cụ thực sự không tin rằng nhiều căn smart và OCP1 đã về đầu 5 hay cụ biết nhưng cứ viết như trên vì lý do nào đó (để định hướng dư luận hoặc tự dối mình)?

Nếu cụ không tin thì anh em trên này sẽ giúp cụ đưa một vài căn cụ check, hoặc mời cụ vào nhóm zalo của sales mà trao đổi cụ thể. Đã vào box BĐS thì nên nắm tin sát một tí, ngày nào cũng có cảm giác cụ lệch pha thị trường xa.

Nếu cụ định thao túng thì OF bé tẹo, chả bõ công, cụ lên FB với Tiktok hiệu quả hơn.

Còn nếu cụ lỡ ôm hàng giá cao, nay không muốn đối mặt sự thật, áp lực tâm lý nặng nề thì em thật lòng khuyên đây không phải cách. Cụ càng phản đối anh em càng lôi thêm nhiều bằng chứng, nhiều ví dụ, xem càng mệt mỏi chán chường.

Tôi mua cũng chỉ để ở không lướt lát, tôi chỉ thấy một số môi giới lúc cần khách thì tâng bốc để chốt, lúc thì trường khó khăn thì đăng tin câu view để dìm tâm lý. Chốt xem cuối năm thế nào khá rõ, chào các cụ

 

[chattiensinh]

Khu Hà Nội HomeLand với Bình Minh Garden ở Long Biên cụ nào biết giá chuẩn giờ khoảng bao nhiêu không? Khu nào nhà chất lượng ok hơn nhỉ.

 

[xedapmatphanhqn]

Chi phí xây dựng căn hộ bình dân khoảng 18tr/m2, cao cấp 25tr/m2.
Theo cụ 50 tr/m2 CĐT đã ăn lồi mồm chưa?

Cụ nói cái giá vốn quá chuẩn rồi.
Với cái giá vốn xây dựng từ 18-25tr, cộng tiền đất, lãi bank bán giá 100 triệu nên chủ đầu tư ăn 1 phần chứ nhà nước, ngân hàng ăn phần lớn

 

[bleo]

Za

Mai họp các cụ nhỉ

Klq lắm nhưng Ttg đổi lịch họp từ tháng Lộc sang mùng 1 tháng cô hồn. Liệu sau cuộc họp này sẽ cứu rỗi 1 số Cô hồn đang vất vưởng hay đạp thêm 1 mả Cô hồn nữa các Cụ ???

 

[nhanma154]

Klq lắm nhưng Ttg đổi lịch họp từ tháng Lộc sang mùng 1 tháng cô hồn. Liệu sau cuộc họp này sẽ cứu rỗi 1 số Cô hồn đang vất vưởng hay đạp thêm 1 mả Cô hồn nữa các Cụ ???

Vẫn đang có gắng khắc phục thanh khoản cho thị trường. Dự số tiền tái cấp vốn cho các dự án trọng điểm hơn 1tr7 tỷ đồng sẽ được NHNN rót vào hệ thống ngân hàng. Một dạng đầu tư công trá hình, nhà nước có tiền không làm do cơ chế chậm trễ mà mang tiền cho tư nhân vay để làm.

 

[banhmypate]

Nay sbv họp lãi suất có gì hay không các cụ nhỉ

 

[vu300692]

Tốt quá. Cụ nào có cc nội đô bán khẩn trương thôi. .
Cụ vào bv tuyến TW HN xem sao. Đủ các tỉnh thành, cả ĐN, Nha Trang và HCM..m bay ra chữa trị. E cũng ko hiểu sao phải ra tận HN chữa bệnh?

Có bệnh thì vái tứ phương thôi cụ. Nhiều biện pháp hoặc nhiều bệnh tuyến TW có thể mạnh hơn MN mà

 

[Maruko_2609]

Nay sbv họp lãi suất có gì hay không các cụ nhỉ

chưa thấy có j rò rỉ cụ nhỉ

 

[FC Juventus]

Các cụ trên này nói chuyện làm dự án BĐS dễ như ăn kẹo nhỉ, chả tốn bao nhiêu công, chả mất bao nhiêu chi phí.

Một dự án BĐS thông thường sẽ có 4 giai đoạn chính:

1. Chuẩn bị đầu tư: Khảo sát thị trường, tìm kiếm quỹ đất và lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi; Xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500; Nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

=> Chi phí chuẩn bị: Chi phí đo đạc khảo sát, chi phí tư vấn thiết kế (quy hoạch 1/500, kiến trúc, kết cấu, cơ điện), chi phí thẩm định và giấy phép (Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM), thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy (PCCC), lệ phí cấp phép xây dựng).

2. Nhận đất sạch và hoàn thiện pháp lý:
- Đền bù giải phóng mặt bằng.
- Thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Xin thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công và nhận giấy phép xây dựng.

=> Chi phí chuyển nhượng/đấu giá đất; Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng; Nộp ngân sách Nhà nước tiền sử dụng đất/tiền thuê đất.

Các loại dự án có diện tích khoảng 5ha trở lên thì phải để riêng quỹ đất và đáp ứng quy định "Hạ tầng đi trước". Chủ đầu tư khu đô thị bắt buộc phải hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, trường học, trạm y tế và công viên cảnh quan trước khi tiến hành xây dựng và mở bán nhà ở thương mại cho khách hàng. Nếu chủ đầu tư chậm trễ, cố tình trì hoãn việc xây dựng trường học, bệnh viện nhưng đã bán nhà thu tiền, dự án sẽ bị phong tỏa pháp lý, không được nghiệm thu công trình và không được cấp sổ hồng cho cư dân mua nhà .
- 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội.
- Đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện...).

=> Cái này cũng là chi phí chủ đầu tư phải chịu.

3. Chi phí xây dựng và quản lý dự án: Các cụ chỉ tính cái chi phí này như cái chi phí xây nhà của các cụ.
4. Chi phí bán hàng, marketing và vận hành


Từ lúc lên dự án đến khi xong hạ tầng, công viên cảnh quan... mới được mở bán cho khách, tức là mới có doanh thu. Chủ đầu tư nào có tiền vốn chủ sở hữu gồng hết chỗ chi phí đó? Trả lương nhân viên, kính thưa các kiểu các loại chi phí phát sinh. Như vậy là đi vay. Lãi suất tăng, các cụ hồ hởi cho chek mọe bọn đầu cơ BĐS, thưa các cụ, lãi suất là đầu vào của sản xuất kinh doanh. Rồi chủ đầu tư đi vay có chịu lãi không?

Ối giời ơi, 15% lãi quá, tiêu gì cho hết.

Bên trên có cụ 5banhxe giải thích đó cụ. Các chi phí hợp lý bao gồm cả lãi vay được tính vào giá thành + 15% lợi nhuận trên giá thành để bán đấy. Tính ra lợi nhuận không ít đâu. Quan trọng là Nhà nước có cơ chế và hỗ trợ cho làm và CĐT có năng lực như HUD hay ông Thản là có sản phẩm thật đó. Giá của đa mục tiêu khi đó rơi tầm 4x.

 

[FC Juventus]

Mấy ông chỉ làm trên giấy, đọc lý thuyết với nói mồm thì cái gì mà chả dễ.

Kế toán xây dựng BĐS là loại kế toán khoai nhất để đảm bảo chuẩn hồ sơ giấy tờ, hoàn công được. Nếu nhận hỗ trợ từ Nhà nước lại càng phải cực kỳ chi tiết, đầy đủ, chính xác. Nhận hỗ trợ rồi còn có hậu kiểm. Không phải cứ bỏ ra 1 đồng là lại xin hỗ trợ tỉ lệ trên 1 đồng ấy được. Khi mà lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiến sát 10%, chả phải làm cái gì cả. Chủ đầu tư bạc đầu quần quật mà hô 15% lãi lắm rồi. Các cụ làm cái nhà còn chửi vợ mắng con, ra xã hội thì gì cũng đơn giản, cân tất. Thằng nào không làm để anh làm. Dễ thì các cụ vào mà xơi.

15% trên tổng vốn đầu tư của cả khu cụ ạ chứ vốn chủ sở hữu của CĐT góp vào dự án chỉ chiếm 1 phần nhỏ thôi nên tỷ suất lợi nhuận là 75-100% đó cụ. Quan trọng là chủ đầu tư có năng lực không thôi. Cá nhân em nghĩ HUD hay ông Thản làm ngon.

 

[nhanma154]

15% trên tổng vốn đầu tư của cả khu cụ ạ chứ vốn chủ sở hữu của CĐT góp vào dự án chỉ chiếm 1 phần nhỏ thôi nên tỷ suất lợi nhuận là 75-100% đó cụ. Quan trọng là chủ đầu tư có năng lực không thôi. Cá nhân em nghĩ HUD hay ông Thản làm ngon.

Nhà chất lượng thấp thì vẫn hoàn thấp thôi, đặc thù thời kỳ đấy có thể làm được vì chi phí xây dựng không chiếm quá lớn trong cơ cấu giá giờ lương phụ hồ còn 1xtr, công nhân xây 2x, tổ trưởng 3x, giám sát 5x chưa tính phụ cấp ăn ở, tăng ca, thêm giờ. Vật liệu xây dựng thì giá cả toàn trên cung trăng. Các bác chưa xây 1 căn nhà nào thì cứ mở mồm ra là dễ chứ giờ team nhà đất mà đập đi xây lại có khi vét cả nhà ra chả đủ tiền đấy. Một căn 50m2 trồng 5 tầng lên xây + hoàn thiện chịu khó co kéo lắm thì cũng hơn 4 tỷ. Cùng căn nhà đấy bán đi chỉ được hơn chục tỷ thôi. Mà giờ bà con họ hàng em xây cái gì cũng bị chậm tiến độ do thiếu thợ và đội vốn lên mệt mỏi lắm.

 

[FC Juventus]

Vì cụ có đưa chi tiết lãi 15% nên em mới hiểu là cụ đề cập đến Khu đô thị đa mục tiêu ạ.

Cụ đọc lại cái quy trình triển khai dự án thông thường, em không nói Dự án Trục Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng vì là dự án đặc biệt có nhiều ưu đãi, cũng là dự án có quy mô cực lớn. Lưu ý doanh thu của doanh nghiệp BĐS bắt đầu được ghi nhận từ sau khi phải xong hết hạ tầng. Họ phải bỏ ra bao nhiêu thời gian, công sức, và chi phí mới được bán hàng thương mại. Và chỉ đơn giản các cụ hô lãi suất - chi phí đầu vào tăng, và hô giá thành sản phẩm giảm, có mâu thuẫn hay không các cụ tự cân nhắc ạ.

 

[Minh_Khang_135]

Bên trên có cụ 5banhxe giải thích đó cụ. Các chi phí hợp lý bao gồm cả lãi vay được tính vào giá thành + 15% lợi nhuận trên giá thành để bán đấy. Tính ra lợi nhuận không ít đâu. Quan trọng là Nhà nước có cơ chế và hỗ trợ cho làm và CĐT có năng lực như HUD hay ông Thản là có sản phẩm thật đó. Giá của đa mục tiêu khi đó rơi tầm 4x.

như ông Thản mà cụ cũng gọi là có năng lực thì tôi biết năng lực của cụ thế nào rồi.
ông Thản chỉ mất tiền xây chứ có mất gì nữa đâu xây xong méo hoàn thành nghĩa vụ tài chính, méo trả sổ hồng, méo bàn giao cho BQT...ăn cả xương của cư dân thì năng lực từ đâu ra.

mà nhắc ông Thản mới gọi là "giỏi" nhất VN. đi đến đâu sai phạm đến đấy mà vẫn thanh thản

 

[binh77]

50 chưa mặc cả

Con này là Ocean park 1 Gia Lâm hay là Ocean Park Hưng yên đấy cụ ơi. Nếu là Hưng Yên thì giá này gần như chưa giảm, còn nếu Ocean Park Gia Lâm thì chờ về giá tầm 30 tr mua là đẹp.

 

[Tunny]

Các cụ trên này nói chuyện làm dự án BĐS dễ như ăn kẹo nhỉ, chả tốn bao nhiêu công, chả mất bao nhiêu chi phí.

Một dự án BĐS thông thường sẽ có 4 giai đoạn chính:

1. Chuẩn bị đầu tư: Khảo sát thị trường, tìm kiếm quỹ đất và lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi; Xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500; Nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

=> Chi phí chuẩn bị: Chi phí đo đạc khảo sát, chi phí tư vấn thiết kế (quy hoạch 1/500, kiến trúc, kết cấu, cơ điện), chi phí thẩm định và giấy phép (Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM), thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy (PCCC), lệ phí cấp phép xây dựng).

2. Nhận đất sạch và hoàn thiện pháp lý:
- Đền bù giải phóng mặt bằng.
- Thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Xin thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công và nhận giấy phép xây dựng.

=> Chi phí chuyển nhượng/đấu giá đất; Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng; Nộp ngân sách Nhà nước tiền sử dụng đất/tiền thuê đất.

Các loại dự án có diện tích khoảng 5ha trở lên thì phải để riêng quỹ đất và đáp ứng quy định "Hạ tầng đi trước". Chủ đầu tư khu đô thị bắt buộc phải hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, trường học, trạm y tế và công viên cảnh quan trước khi tiến hành xây dựng và mở bán nhà ở thương mại cho khách hàng. Nếu chủ đầu tư chậm trễ, cố tình trì hoãn việc xây dựng trường học, bệnh viện nhưng đã bán nhà thu tiền, dự án sẽ bị phong tỏa pháp lý, không được nghiệm thu công trình và không được cấp sổ hồng cho cư dân mua nhà .
- 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội.
- Đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện...).

=> Cái này cũng là chi phí chủ đầu tư phải chịu.

3. Chi phí xây dựng và quản lý dự án: Các cụ chỉ tính cái chi phí này như cái chi phí xây nhà của các cụ.
4. Chi phí bán hàng, marketing và vận hành


Từ lúc lên dự án đến khi xong hạ tầng, công viên cảnh quan... mới được mở bán cho khách, tức là mới có doanh thu. Chủ đầu tư nào có tiền vốn chủ sở hữu gồng hết chỗ chi phí đó? Trả lương nhân viên, kính thưa các kiểu các loại chi phí phát sinh. Như vậy là đi vay. Lãi suất tăng, các cụ hồ hởi cho chek mọe bọn đầu cơ BĐS, thưa các cụ, lãi suất là đầu vào của sản xuất kinh doanh. Rồi chủ đầu tư đi vay có chịu lãi không?

Ối giời ơi, 15% lãi quá, tiêu gì cho hết.

Em thấy cụ nói đúng, CĐT nào cũng phải tối ưu lợi nhuận. Họ có các loại chi phí khác cấu thành vào giá vốn mà nhiều cụ không biết hoặc không tính được. Với các CĐT có tiền họ làm chất lượng tốt, uy tín thì được giá họ bán, nên họ không bán giá rẻ. Có những dự án họ cũng phải để nhiều năm không triển khai được thì lỗ, họ phải bù lại bằng lợi nhuận của dự án khác. Em cũng mong các CĐT uy tín bán rẻ nhưng sẽ không có. Nhìn rộng ra các TP khác đi trước mình mấy chục năm thì nó cũng thế thôi.

 

[bleo]

Các cụ sản xuất kinh doanh có thể đỡ căng hơn về ls 1 thời gian.

 

[alongcamepolly08]

Các cụ sản xuất kinh doanh có thể đỡ căng hơn về ls 1 thời gian.

Vậy đã có kết luận cuộc họp, các cụ gửi tk lo sốt vó rồi, giá lại ko giảm như kỳ vọng chăng?

 

[BigboyHN]

Có bệnh thì vái tứ phương thôi cụ. Nhiều biện pháp hoặc nhiều bệnh tuyến TW có thể mạnh hơn MN mà

Lý do đấy cụ. Nhiều cụ già ở quê cho thoáng mát, thích quá đi chứ. Nhưng con cái vẫn phải đưa các cụ lên để tiện chăm sóc. Các tuyến bv TW ở HN nhiều bsy đc mệnh danh là người ngoài hành tinh đó. Ko tự nhiên nước lại chảy chỗ trũng đâu cụ.