[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[bdsTOD]

Tương lai khó nói, nhưng với Luật mới chuẩn bị ban hành, các cụ hãy định giá căn hộ 90m2 ở ParkHill - Times City một cách tương đối chính xác như sau:

1. Giá trị tài sản trên đất: Chính là căn hộ 90m2, với đơn giá xây dựng và hoàn thiện khoảng 25tr/m2 thì giá trị của nó là 2,25 tỷ.
Giá trị này sau 50 năm sẽ về 0.
2.Giá trị sử dụng đất: Với hệ số sử dụng đất khoảng 30 lần, căn hộ 90m2 sẽ có 3 m2 đất sử dụng.
Sử dụng giá trị đất tại khu vực Minh Khai khoảng 500 triệu/m2. 3 m2 này sẽ tương đương với 1,5 tỷ đồng.

Như vậy giá trị căn hộ 90m2 tại ParkHill sẽ là 2,25 tỷ + 1,5 tỷ= 3,75 tỷ đồng tại thời điểm hiện tại.
Sau 50 năm, giá trị căn hộ sẽ là 0 + 3 m2 đất (theo giá nhà nước) tại thời điểm xây lại.

Hết tranh luận nhé !

Chuẩn rồi. Khi luật nó đã xác nhận 1 chcc cấu thành bởi 2 giá trị ( gốc của vấn đề ) thì cứ thế mà tính thôi .

 

[NamMoi2000]

Cụ logic đọc hiểu nó cứ xiên đi đâu ấy. Với em, mọi thứ dựa trên luật nó luôn tốt hơn khi tù mù đặc biệt là đối với dân thấp cổ bé họng (còn với việc buốn bán BDS em ko quan tâm, nó có thể là cái cụ để ý, ko phải em cụ nhé). Em ko nói luật nó phải ntn và theo ý em (cụ nhét chữ kinh quá), luật được tạo ra và nó còn thay đổi và hoàn thiện theo tg.

Tốt hơn ở chỗ đền 300 củ mang về?

 

[vu300692]

Tương lai khó nói, nhưng với Luật mới chuẩn bị ban hành, các cụ hãy định giá căn hộ 90m2 ở ParkHill - Times City một cách tương đối chính xác như sau:

1. Giá trị tài sản trên đất: Chính là căn hộ 90m2, với đơn giá xây dựng và hoàn thiện khoảng 25tr/m2 thì giá trị của nó là 2,25 tỷ.
Giá trị này sau 50 năm sẽ về 0.
2.Giá trị sử dụng đất: Với hệ số sử dụng đất khoảng 30 lần, căn hộ 90m2 sẽ có 3 m2 đất sử dụng.
Sử dụng giá trị đất tại khu vực Minh Khai khoảng 500 triệu/m2. 3 m2 này sẽ tương đương với 1,5 tỷ đồng.

Như vậy giá trị căn hộ 90m2 tại ParkHill sẽ là 2,25 tỷ + 1,5 tỷ= 3,75 tỷ đồng tại thời điểm hiện tại.
Sau 50 năm, giá trị căn hộ sẽ là 0 + 3 m2 đất (theo giá nhà nước) tại thời điểm xây lại.

Hết tranh luận nhé !

1. Giá trị sử dụng đất theo bảng giá của NN nhé. Các tòa cc hầu như đều mặt đường thì vị trí 1 thôi
2. 3m2 thì không đúng đâu cụ cứ mở sổ lấy DT tòa/ theo số hộ thì chuẩn hơn. E nhớ các chung cư cũng phải tầm 5-6m2 trở lên

 

[bdsTOD]

1. Giá trị sử dụng đất theo bảng giá của NN nhé. Các tòa cc hầu như đều mặt đường thì vị trí 1 thôi
2. 3m2 thì không đúng đâu cụ cứ mở sổ lấy DT tòa/ theo số hộ thì chuẩn hơn. E nhớ các chung cư cũng phải tầm 5-6m2 trở lên

Có gì đâu. Cụ cứ lấy diện tích căn hộ / số tầng căn hộ là ra. Người nào mua căn hộ Stiudo 30 m2, trong tòa nhà 30 tầng. Sau 50 năm hết khấu hao thì còn đúng đủ 1m2 đất theo nghĩa đen luôn. Cuộc đời tròn vo

 

[Lid001]

Tương lai 70, 80% dân số trong nội đô sẽ sống trong các chung cư giống tỉ lệ của Trung Quốc bây giờ (Bắc Kinh 6 quận trung tâm tỉ lệ 90%). Thế mà một số cụ trong này bảo hết niên hạn thì chỉ được đền bù ít tiền, may mà các cụ không làm lãnh đạo đấy, thế có mà loạn

Đại biểu đề nghị bỏ khái niệm 'chung cư có thời hạn'

Đại biểu Quốc hội Trương Thị Bích Hạnh đề nghị bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" vì dễ khiến người dân hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ.

vnexpress.net

 

[elitek]

1. Giá trị sử dụng đất theo bảng giá của NN nhé. Các tòa cc hầu như đều mặt đường thì vị trí 1 thôi
2. 3m2 thì không đúng đâu cụ cứ mở sổ lấy DT tòa/ theo số hộ thì chuẩn hơn. E nhớ các chung cư cũng phải tầm 5-6m2 trở lên

Cụ nghĩ miếng đất to 5000m2 mặt đường thì được tính 5000m2 đó là VT1 được nhân với đơn giá tiền VT1 à.
Ko đúng đâu. Nếu có mảnh diện tích rất to thì bao giờ đơn giá sẽ phân lớp. Từ mặt đường vào 10m được tính VT1, vào tiếp 10m được tính VT2, vào tiếp 10m tính VT3 nhé…. Chứ ko bao giờ tính cả mảnh VT1 đâu. Vi phạm nguyên tắc định giá. Còn khung giá nhà nước làm gì được 500tr/m2 mặt đường ở đó

 

[taiadau]

Tốt hơn ở chỗ đền 300 củ mang về?

Ở tận 50 năm nửa thế kỉ rồi, nhà nước còn bù cho 300 triệu đi chỗ khác còn đòi hỏi gì nữa mà shock? Em thấy thế là hợp lý.

 

[viet7500]

Cụ chắc là ít nhìn thấy các hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà nhỉ. Nguồn cấp điện,ống cấp nước sinh hoạt,nước thải, ống cấp nước pccc thay phút mốt. Còn riêng điện nước âm trong căn hộ tôi thuê thợ làm trong 2 tuần cả việc đập bỏ điện nước cũ ( dt căn hộ 140m). Có cậu nào phía trên nói về mấy vụ thấm,ngấm từ trên và bên ngoài thì xử lý không tới 10 triệu( kể cả vết nứt trần nhỏ gây rò rỉ nước từ wc nhà tầng trên).

E ko rõ cụ ở chung cư bao lâu.

E từ nhỏ ở chung cư, em phải trực tiếp đi xử lý ngấm thấm từ tầng trên xuống rồi, nhất là thấm từ khu WC và trục kỹ thuật chứa đường ống cấp thoát nước
Cái khổ nhất không phải là chi phí sửa, mà là tìm được đúng nguyên nhân. Nếu cụ ở tầng càng thấp, thì nguy cơ càng cao

Vd: cụ ở tầng 5 của chung cư 30 tầng, thì trên đầu cụ có 25 tầng và xác xuất bị ngấm hộp kỹ thuật của cụ cao hơn rất nhiều cụ ở tầng 20 (có 5 tầng trên đầu), và xác suất đó là 25 vs. 5

Cái khổ nữa là rất khó biết nguyên nhân thấm từ đâu trong số 25 tầng kia, vì ko phải nhà ai cũng cho cụ vào kiểm tra. Nhiều khi phải đục ra mới biết được nguyên nhân, mà thông thường là họ cũng ko cho cụ đục ra để kiểm tra, khi mà cụ chưa biết chính xác nguyên nhân. Lúc đó bó tay!

Chung cư chỗ em từng ở, tất cả các ông ở trên đầu em bị thấm khu WC và trục kỹ thuật, chỉ trừ ông ở tầng mái. Rất nhiều ông trong đó vừa là nạn nhân, lại vừa là thủ phạm.

Vì tất cả những lý do trên, ko ông nào xử lý dc và bây giờ tất cả cùng đang chịu thấm như nhau

 

[Vạc Cát]

Cụ chắc là ít nhìn thấy các hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà nhỉ. Nguồn cấp điện,ống cấp nước sinh hoạt,nước thải, ống cấp nước pccc thay phút mốt. Còn riêng điện nước âm trong căn hộ tôi thuê thợ làm trong 2 tuần cả việc đập bỏ điện nước cũ ( dt căn hộ 140m). Có cậu nào phía trên nói về mấy vụ thấm,ngấm từ trên và bên ngoài thì xử lý không tới 10 triệu( kể cả vết nứt trần nhỏ gây rò rỉ nước từ wc nhà tầng trên).

Chung cư Carina bị cháy mỗi 700m2 tầng hầm khu A, 300m2 tầng hầm khu B, còn lại toàn bộ tầng hầm C và các tầng nổi phía trên an toàn không bị ảnh hưởng mà mất tới 1,5 tháng sửa chữa thay thế hệ thống điện và 1 tháng để kiểm định.

Vậy khi toàn bộ chung cư, các tầng hầm lẫn tầng nổi phải thay thế tất cả các hạng mục điện nước và PCCC thì thế nào?

Ấy là em chưa bàn các hạng mục phụ như chống thấm, kiểm tra kết cấu chịu lực, giả định là không có phát sinh liên quan đến suy yếu móng cột, không sụt lún, không nứt. Không gì cả.

Tất nhiên cụ có thể bảo đấy là thằng Carina nó bị cháy nên mới phải xử lý nhiều. Vâng, đến khi chung cư 30-35 tuổi, với chất lượng vật tư thiết bị như ở ta, với tình trạng cha chung không ai khóc, với các quỹ bảo trì bị bòn rút hoặc chiếm dụng và BQT phải bảo trì lấy lệ thì khả năng cao là sẽ có vụ chập cháy do đường điện lão hoá hoặc rò rỉ đường nước trước khi dân cư biểu quyết nhất trí phải đại tu. Chả phải tự nhiên có câu "nước đến chân mới nhảy". Tự dưng mỗi nhà bỏ ra tiền trăm triệu để đại tu khi "nó vẫn hoạt động bình thường" là khó đấy. Cứ phải cháy tưng bừng cơ. Lúc đó nhìn xem Carina mất bao lâu để sửa chữa và kiểm định 1 góc hầm để đoán ra xử lý nguyên cả cụm chung cư mất bao lâu.

Và em chưa đề cập đến xử lý trong từng căn hộ. Em chưa đề cập quá trình thi công gặp tranh chấp hay vướng mắc giữa các hộ dân với BQT, giữa BQT với nhà thầu... khiến việc thi công đại tu bị đình trệ, điện nước không có, các gia dình lếch thếch kéo nhau đi ở nhà nghỉ vài tháng đến cả năm. Chắc hãn hữu thôi, các cụ nhẩy. Chuyện đó ở Tây thì đầy, ta chưa đến lúc.

Cư dân lo lắng 45 ngày sửa chữa chung cư Carina liệu có bảo đảm?

Dù muốn sớm trở về để ổn định cuộc sống nhưng hàng trăm cư dân tại chung cư Carina vẫn cảm thấy lo lắng khi thời gian sửa chữa công trình là 45 ngày.

wiki.batdongsan.com.vn

 

[songchamlai]

Chung cư Carina bị cháy mỗi 700m2 tầng hầm khu A, 300m2 tầng hầm khu B, còn lại toàn bộ tầng hầm C và các tầng nổi phía trên an toàn không bị ảnh hưởng mà mất tới 1,5 tháng sửa chữa thay thế hệ thống điện và 1 tháng để kiểm định.

Vậy khi toàn bộ chung cư, các tầng hầm lẫn tầng nổi phải thay thế tất cả các hạng mục điện nước và PCCC thì thế nào?

Ấy là em chưa bàn các hạng mục phụ như chống thấm, kiểm tra kết cấu chịu lực, giả định là không có phát sinh liên quan đến suy yếu móng cột, không sụt lún, không nứt. Không gì cả.

Tất nhiên cụ có thể bảo đấy là thằng Carina nó bị cháy nên mới phải xử lý nhiều. Vâng, đến khi chung cư 30-35 tuổi, với chất lượng vật tư thiết bị như ở ta, với tình trạng cha chung không ai khóc, với các quỹ bảo trì bị bòn rút hoặc chiếm dụng và BQT phải bảo trì lấy lệ thì khả năng cao là sẽ có vụ chập cháy do đường điện lão hoá hoặc rò rỉ đường nước trước khi dân cư biểu quyết nhất trí phải đại tu. Chả phải tự nhiên có câu "nước đến chân mới nhảy". Tự dưng mỗi nhà bỏ ra tiền trăm triệu để đại tu khi "nó vẫn hoạt động bình thường" là khó đấy. Cứ phải cháy tưng bừng cơ. Lúc đó nhìn xem Carina mất bao lâu để sửa chữa và kiểm định 1 góc hầm để đoán ra xử lý nguyên cả cụm chung cư mất bao lâu.

Và em chưa đề cập đến xử lý trong từng căn hộ. Em chưa đề cập quá trình thi công gặp tranh chấp hay vướng mắc giữa các hộ dân với BQT, giữa BQT với nhà thầu... khiến việc thi công đại tu bị đình trệ, điện nước không có, các gia dình lếch thếch kéo nhau đi ở nhà nghỉ vài tháng đến cả năm. Chắc hãn hữu thôi, các cụ nhẩy. Chuyện đó ở Tây thì đầy, ta chưa đến lúc.

Cư dân lo lắng 45 ngày sửa chữa chung cư Carina liệu có bảo đảm?

Dù muốn sớm trở về để ổn định cuộc sống nhưng hàng trăm cư dân tại chung cư Carina vẫn cảm thấy lo lắng khi thời gian sửa chữa công trình là 45 ngày.

wiki.batdongsan.com.vn

Quản lý mà lên kế hoạch sửa chữa như cụ có mà ăn cám. Xin thưa với cụ là sự cố cháy thì mới phải ra ngoài thuê nhà chứ hỏng theo thời gian thì cắt và đấu nối từng đoạn chỉ trong giờ hành chính thôi. Cáp điện,cáp viễn thông nó có thang dẫn nên thay không khó như cụ nghĩ đâu. Trong nhà em ở hiện nay muốn thay dây em chỉ rút là xong cụ nhé. Nhìn chung các cụ ít hoặc chưa sửa chữa nhà cửa nhiều nên có vẻ không hiểu mình viết gì. Cả nhà liền kề,chung cư em đều thay thế ống nước,cáp điện dễ dàng sao nhiều cụ nói có vẻ ghê gớm quá.

 

[elitek]

E ko rõ cụ ơ chung cư bao lâu.

E từ nhỏ ở chung cư, em phải trực tiếp đi xử lý ngấm thấm từ tầng trên xuống rồi, nhất là thấm từ khu WC và trục kỹ thuật chứa đường ống cấp thoát nước
Cái khổ nhất không phải là chi phí sửa, mà là tìm được đúng nguyên nhân. Nếu cụ ở tầng càng thấm, thì nguy cơ càng cao

Vd: cụ ở tầng 5 của chung cư 30 tầng, thì trên đầu cụ có 25 tầng và xác xuất bị ngấm hộp kỹ thuật của cụ cao hơn rất nhiều cụ ở tầng 20 (có 5 tầng trên đầu), và xác suất đó là 25 vs.5

Cái khổ nữa là rất khó biết nguyên nhân thấm từ đâu trong số 25 tầng kia, vì ko phải nhà ai cũng cho cụ vào kiểm tra. Nhiều khi phải đục ra mới biết được nguyên nhân, mà thông thường là họ cũng ko cho cụ đục ra để kiểm tra, khi mà cụ chưa biết chính xác nguyên nhân. Lúc đó bó tay!

Chung cư chỗ em từng ở, tất cả các ông ở trên đầu em bị thấm khi WC và trục kỹ thuật, chỉ trừ ông ở tầng mái. Rất nhiều ông trong đó vừa là nạn nhân, lại vừa là thủ phạm.

Vì tất cả những lý do trên, ko ông nào xử lý dc và bây giờ tất cả cùng đang chịu thấm như nhau

Em làm BQT cũng hiểu tình cảnh này.
Có nhà biết nhà trên dò nước thấm xuống nhà dưới qua trục kỹ thuật. Nhưng nhà dưới xin sửa, tự nguyện bỏ tiền ra sửa cho. Nhưng nhà trên còn ko đồng ý. Vì nhà họ có bị gì đâu. Mà mình là BQT cũng là ae nhậu thân thiết rồi nói chuyện mà còn ko cho. Phải mãi sau thuyết phục mới cho BQL lên sửa.
Rồi chuyện ngấm nước trục kỹ thuật tầng áp mái nữa…
Rồi chảy nước từ nhà nọ tràn sang nhà kia mà nguyên nhân là mưa to dồn hắt qua ban công thoát ko kịp tràn vào nhà chảy ra hành lang vào nhà khác. Nhà bị hư sàn thì bắt nhà bị tràn nước bồi thường. Nhà bị ban công tràn thì bảo do thời tiết do CĐT làm lỗ thoát bé quá nó thoát ko kịp….
Đủ thứ

 

[songchamlai]

E ko rõ cụ ơ chung cư bao lâu.

E từ nhỏ ở chung cư, em phải trực tiếp đi xử lý ngấm thấm từ tầng trên xuống rồi, nhất là thấm từ khu WC và trục kỹ thuật chứa đường ống cấp thoát nước
Cái khổ nhất không phải là chi phí sửa, mà là tìm được đúng nguyên nhân. Nếu cụ ở tầng càng thấm, thì nguy cơ càng cao

Vd: cụ ở tầng 5 của chung cư 30 tầng, thì trên đầu cụ có 25 tầng và xác xuất bị ngấm hộp kỹ thuật của cụ cao hơn rất nhiều cụ ở tầng 20 (có 5 tầng trên đầu), và xác suất đó là 25 vs.5

Cái khổ nữa là rất khó biết nguyên nhân thấm từ đâu trong số 25 tầng kia, vì ko phải nhà ai cũng cho cụ vào kiểm tra. Nhiều khi phải đục ra mới biết được nguyên nhân, mà thông thường là họ cũng ko cho cụ đục ra để kiểm tra, khi mà cụ chưa biết chính xác nguyên nhân. Lúc đó bó tay!

Chung cư chỗ em từng ở, tất cả các ông ở trên đầu em bị thấm khi WC và trục kỹ thuật, chỉ trừ ông ở tầng mái. Rất nhiều ông trong đó vừa là nạn nhân, lại vừa là thủ phạm.

Vì tất cả những lý do trên, ko ông nào xử lý dc và bây giờ tất cả cùng đang chịu thấm như nhau

Tôi ở 1 năm tập thể bộ thủy sản còn lại ở chung cư từ 2003 cụ ạ. Tôi đã gặp đủ các thể loại vỡ ống nước ,rò rỉ ngấm tường từ ống nước âm, nứt sàn wc,ngấm ngoài vào nhà ( lỗ đặt giáo),ngấm do sàn wc chống thấm kém. Chúng ta đều xử lý được nếu biết cách .

 

[NamMoi2000]

Tôi ở 1 năm tập thể bộ thủy sản còn lại ở chung cư từ 2003 cụ ạ. Tôi đã gặp đủ các thể loại vỡ ống nước ,rò rỉ ngấm tường từ ống nước âm, nứt sàn wc,ngấm ngoài vào nhà ( lỗ đặt giáo),ngấm do sàn wc chống thấm kém. Chúng ta đều xử lý được nếu biết cách .

Quan trọng là ở chỗ nếu biết cách. Trên thực tế rất khó biết

 

[Vạc Cát]

Quản lý mà lên kế hoạch sửa chữa như cụ có mà ăn cám. Xin thưa với cụ là sự cố cháy thì mới phải ra ngoài thuê nhà chứ hỏng theo thời gian thì cắt và đấu nối từng đoạn chỉ trong giờ hành chính thôi. Cáp điện,cáp viễn thông nó có thang dẫn nên thay không khó như cụ nghĩ đâu. Trong nhà em ở hiện nay muốn thay dây em chỉ rút là xong cụ nhé. Nhìn chung các cụ ít hoặc chưa sửa chữa nhà cửa nhiều nên có vẻ không hiểu mình viết gì. Cả nhà liền kề,chung cư em đều thay thế ống nước,cáp điện dễ dàng sao nhiều cụ nói có vẻ ghê gớm quá.

Báo đăng đấy thôi chả nhẽ em bịa. Cụ lấy kinh nghiệm sửa điện nước 1 căn hộ của cụ trong 2 tuần để suy ra quá trình đại tu của cả 1 toà chung cư, liệu có đơn giản hoá quá không?

Thời điểm sau khi Carina cháy, chủ đầu tư không tiếc tiền dập dư luận nên dồn lực đẩy nhanh tiến độ xử lý 1000m2 hầm bị cháy mà mất 1,5 tháng - chưa tính 1 tháng kiểm định.

 

[TorienT]

Báo đăng đấy thôi chả nhẽ em bịa. Cụ lấy kinh nghiệm sửa điện nước 1 căn hộ của cụ trong 2 tuần để suy ra quá trình đại tu của cả 1 toà chung cư, liệu có đơn giản hoá quá không?

Thời điểm sau khi Carina cháy, chủ đầu tư không tiếc tiền dập dư luận nên dồn lực đẩy nhanh tiến độ xử lý 1000m2 hầm bị cháy mà mất 1,5 tháng - chưa tính 1 tháng kiểm định.

Em có căn hộ ở 1 tòa chung cư đã thay toàn bộ hệ thống điện, nước, pccc và em thấy việc không khó.

 

[BigboyHN]

tái cấp vốn rồi cụ BigboyHN ơi

Ngân hàng Nhà nước: Sẽ tái cấp vốn cho các ngân hàng để hỗ trợ thanh khoản

Trong những tháng cuối năm 2026, Ngân hàng Nhà nước sẽ ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đồng thời tiếp tục điều hành lãi suất, tín dụng linh hoạt và tăng cường giám sát mặt bằng lãi suất trên thị trường.

cafef.vn

cụđánh giá sao ạ

50k tỏi tầm này muối bỏ bể r cụ ợ.

 

[Vạc Cát]

Em có căn hộ ở 1 tòa chung cư đã thay toàn bộ hệ thống điện, nước, pccc và em thấy việc không khó.

Dễ mà, thời gian và chi phí thôi cụ. Cháy sạch ra còn thay được nữa là chưa cháy.

 

[Khanhnho]

Cụ xây nhà cấp 4 hay lắp ghép mà rẻ thế?
Quê nhà cháu HN 2, đất đấu giá ô tô tránh 100m2 4-5 tỷ ngay gần QL1. Xây nhà 5 tầng hoàn thiện tốt để ở lâu dài tiền xây cũng ngang tiền đất. Ở được 20-30 năm hầu như con cháu cũng xây lại hết dù nhà còn tốt.
Nội đô giờ tiền xây cũng phải bằng 30-50% tiền đất.

Em đang xây một căn nội đô, ước tính chi phí xây khoảng 8.8 tỉ, hoàn thiện cơ bản. Miếng đất của e tầm 40 tỉ. Trong nội đô đất đắt lắm cụ mà chi phí xd e nghĩ same same ngoại ô.

 

[songchamlai]

Quan trọng là ở chỗ nếu biết cách. Trên thực tế rất khó biết

Là kém hoặc không chịu tìm hiểu thôi cụ.

 

[NamMoi2000]

Là kém hoặc không chịu tìm hiểu thôi cụ.

Thực tế phần lớn chung cư tại Việt Nam hiện nay chủ yếu vận hành theo kiểu "hỏng đâu sửa đó" (bảo trì khắc phục) chứ rất hiếm khi thực hiện bảo dưỡng phòng ngừa hoặc đại tu định kỳ đúng chuẩn kỹ thuật.

Quỹ bảo trì (2%) rất nhiều tòa nhà vướng tranh chấp bàn giao quỹ giữa chủ đầu tư và Ban quản trị (BQT). Ở các chung cư bình dân hoặc trung cấp, quỹ 2% chỉ đủ chi trả cho các hạng mục thiết yếu như bảo trì thang máy định kỳ, PCCC và máy bơm; đến năm thứ 10–15 khi hạ tầng xuống cấp đồng loạt thì quỹ đã cạn.

Khi quỹ 2% hết, Luật Nhà ở quy định cư dân phải đóng góp thêm, nhưng việc biểu quyết thu thêm tiền từ hàng trăm, hàng nghìn hộ dân gần như bất khả thi

BQT phần lớn là cư dân kiêm nhiệm, thiếu chuyên môn kỹ thuật sâu để lập kế hoạch bảo trì vòng đời cho công trình 20–50 năm.

Chủ đầu tư hoặc BQT thường chọn các đơn vị quản lý vận hành giá rẻ để giảm phí quản lý hàng tháng, dẫn đến đội ngũ kỹ thuật tòa nhà chỉ đủ sức xử lý các sự cố vặt phát sinh.

Mốc 15 – 20 năm trở lên (Xuống cấp hạ tầng cơ bản và nguy cơ an toàn)

Hệ thống điện động lực: Lớp cách điện của dây dẫn suy giảm, aptomat tổng và tủ điện phân phối (MSB) dễ quá nhiệt, gia tăng nguy cơ chập cháy điện diện rộng.

Bể xử lý nước thải và bể nước ngầm: Kết cấu bê tông bể ngầm có nguy cơ rò rỉ, hệ thống vi sinh và sục khí xử lý mùi xuống cấp khiến mùi hôi trào ngược theo trục thông gió.

Sau 30 đến 40 năm, công trình không chỉ dừng lại ở việc hỏng hóc thiết bị cơ điện nữa mà bước vào giai đoạn lão hóa kết cấu bê tông cốt thép và hết toàn bộ vòng đời của hệ thống kỹ thuật ngầm.

Nứt bê tông và rỉ cốt thép: Quá trình carbonat hóa diễn ra mạnh khiến lớp bảo vệ mất tác dụng, oxy và hơi ẩm tiếp cận lõi thép gây rỉ sét, nở thể tích làm nứt vỡ lớp bê tông bảo vệ bên ngoài ở các cột, dầm, vách chịu lực.

Suy giảm khả năng chống thấm toàn diện: Lớp chống thấm của toàn bộ vỏ tòa nhà (sàn mái, tường đứng ngoài trời) mất hoàn toàn tác dụng, nước ngấm sâu vào kết cấu tường gạch và bê tông gây ẩm mốc mạn tính.

Lún lệch và khe co giãn hư hại: Móng và các khớp nối co giãn giữa các khối nhà bị xô lệch, lão hóa vật liệu chèn khe, tạo ra các vết nứt lớn cục bộ.

Hệ thống cấp thoát nước tê liệt: Ống thép/gang mục rỗng, ống nhựa PVC/PPR giòn vỡ đồng loạt dọc theo toàn bộ trục gaine đứng. Việc thay thế ở mốc này bắt buộc phải đục phá diện rộng từ tầng cao nhất xuống tầng trệt.

Máy biến áp và đường dây điện mục nát: Lớp vỏ cách điện của hệ thống cáp điện trục chính bị khô giòn, nguy cơ phóng điện và chập cháy cực cao nếu không thay mới 100% toàn bộ hệ thống phân phối điện.

Bể ngầm và hố móng ngấm bẩn: Bể chứa nước sạch và bể xử lý nước thải ngầm dưới đáy tầng hầm bị nứt, nguy cơ thẩm thấu chéo nước bẩn vào nguồn nước sinh hoạt.

Thang máy đến hạn phế thải: Sau khoảng 2 vòng đời nâng cấp (mỗi chu kỳ 15–20 năm), toàn bộ hệ cơ khí, giếng thang, đối trọng và động cơ kéo phải dỡ bỏ hoàn toàn để lắp hệ thống mới.

Mất an toàn PCCC tuyệt đối: Toàn bộ đường ống chữa cháy vách tường, đầu phun sprinkler bị nghẹt cặn rỉ sét; hệ thống tăng áp hút khói cầu thang hỏng động cơ, không thể kích hoạt khi có cháy.