Thực tế phần lớn chung cư tại Việt Nam hiện nay chủ yếu vận hành theo kiểu "hỏng đâu sửa đó" (bảo trì khắc phục) chứ rất hiếm khi thực hiện bảo dưỡng phòng ngừa hoặc đại tu định kỳ đúng chuẩn kỹ thuật.
Quỹ bảo trì (2%) rất nhiều tòa nhà vướng tranh chấp bàn giao quỹ giữa chủ đầu tư và Ban quản trị (BQT). Ở các chung cư bình dân hoặc trung cấp, quỹ 2% chỉ đủ chi trả cho các hạng mục thiết yếu như bảo trì thang máy định kỳ, PCCC và máy bơm; đến năm thứ 10–15 khi hạ tầng xuống cấp đồng loạt thì quỹ đã cạn.
Khi quỹ 2% hết, Luật Nhà ở quy định cư dân phải đóng góp thêm, nhưng việc biểu quyết thu thêm tiền từ hàng trăm, hàng nghìn hộ dân gần như bất khả thi
BQT phần lớn là cư dân kiêm nhiệm, thiếu chuyên môn kỹ thuật sâu để lập kế hoạch bảo trì vòng đời cho công trình 20–50 năm.
Chủ đầu tư hoặc BQT thường chọn các đơn vị quản lý vận hành giá rẻ để giảm phí quản lý hàng tháng, dẫn đến đội ngũ kỹ thuật tòa nhà chỉ đủ sức xử lý các sự cố vặt phát sinh.
Mốc 15 – 20 năm trở lên (Xuống cấp hạ tầng cơ bản và nguy cơ an toàn)
Hệ thống điện động lực: Lớp cách điện của dây dẫn suy giảm, aptomat tổng và tủ điện phân phối (MSB) dễ quá nhiệt, gia tăng nguy cơ chập cháy điện diện rộng.
Bể xử lý nước thải và bể nước ngầm: Kết cấu bê tông bể ngầm có nguy cơ rò rỉ, hệ thống vi sinh và sục khí xử lý mùi xuống cấp khiến mùi hôi trào ngược theo trục thông gió.
Sau 30 đến 40 năm, công trình không chỉ dừng lại ở việc hỏng hóc thiết bị cơ điện nữa mà bước vào giai đoạn lão hóa kết cấu bê tông cốt thép và hết toàn bộ vòng đời của hệ thống kỹ thuật ngầm.
Nứt bê tông và rỉ cốt thép: Quá trình carbonat hóa diễn ra mạnh khiến lớp bảo vệ mất tác dụng, oxy và hơi ẩm tiếp cận lõi thép gây rỉ sét, nở thể tích làm nứt vỡ lớp bê tông bảo vệ bên ngoài ở các cột, dầm, vách chịu lực.
Suy giảm khả năng chống thấm toàn diện: Lớp chống thấm của toàn bộ vỏ tòa nhà (sàn mái, tường đứng ngoài trời) mất hoàn toàn tác dụng, nước ngấm sâu vào kết cấu tường gạch và bê tông gây ẩm mốc mạn tính.
Lún lệch và khe co giãn hư hại: Móng và các khớp nối co giãn giữa các khối nhà bị xô lệch, lão hóa vật liệu chèn khe, tạo ra các vết nứt lớn cục bộ.
Hệ thống cấp thoát nước tê liệt: Ống thép/gang mục rỗng, ống nhựa PVC/PPR giòn vỡ đồng loạt dọc theo toàn bộ trục gaine đứng. Việc thay thế ở mốc này bắt buộc phải đục phá diện rộng từ tầng cao nhất xuống tầng trệt.
Máy biến áp và đường dây điện mục nát: Lớp vỏ cách điện của hệ thống cáp điện trục chính bị khô giòn, nguy cơ phóng điện và chập cháy cực cao nếu không thay mới 100% toàn bộ hệ thống phân phối điện.
Bể ngầm và hố móng ngấm bẩn: Bể chứa nước sạch và bể xử lý nước thải ngầm dưới đáy tầng hầm bị nứt, nguy cơ thẩm thấu chéo nước bẩn vào nguồn nước sinh hoạt.
Thang máy đến hạn phế thải: Sau khoảng 2 vòng đời nâng cấp (mỗi chu kỳ 15–20 năm), toàn bộ hệ cơ khí, giếng thang, đối trọng và động cơ kéo phải dỡ bỏ hoàn toàn để lắp hệ thống mới.
Mất an toàn PCCC tuyệt đối: Toàn bộ đường ống chữa cháy vách tường, đầu phun sprinkler bị nghẹt cặn rỉ sét; hệ thống tăng áp hút khói cầu thang hỏng động cơ, không thể kích hoạt khi có cháy.
