[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[Hoangvan22]

Giá mà các anh em mua chung cư để dành cho con cháu dư tiền như cụ, mua không lăn tăn bán đi còn lại bao nhiêu tiền, cứ cũ quá ta bán đổi xe mới, thì VN ta hoá zồng từ lâu rồi.

Túm lại mua chung cư cũng nên như cụ mua xe thôi: mua để ở hợp với nhu cầu là quất, xác định khi cũ nát thì phải bỏ tiền ra đại tu hoặc bán sớm mà chuyển sang khu mới.

Cụ quên mất một điều là bây giờ ít ai họ giữ một căn chung cư hai ba chục năm như ngày xưa nữa. Thường thì dăm bảy năm sau họ đã sang tên sang cho người khác (có thể bán, có thể cho con, con nó sẽ giữ dăm bảy năm tiếp là cùng, rồi nó lại sang tên cái hòn than đỏ cho người khác thôi)

 

[Hoangvan22]

Mua cc thì các cụ cứ xác định nó như cái xe oto thôi. Xe đi 10 năm bán còn 1/5 giá trị. Nhà ở 70 năm còn 1/5 giá trị chẳng hạn ( nếu có sở hữu nhiều đất). Tính như vậy cũng là hợp lý để chúng ta không quá xót xa . Chung cư mà niên hạn 70 năm khéo đời con của chúng ta cũng ra đi rồi thì các cụ quan tâm làm gì cho mệt.

Thế hả cụ?
Có cái chung cư Bách hóa Thanh Xuân, mua ngày xưa giá 280 triệu/căn
Hai chục năm sau bán được 2,8 tỷ sau khi cho thuê tĩ tã mấy triệu một tháng, thừa đủ thu hồi vốn
Tiêu hay là Chướng

 

[nhanma154]

Cụ quên mất một điều là bây giờ ít ai họ giữ một căn chung cư hai ba chục năm như ngày xưa nữa. Thường thì dăm bảy năm sau họ đã sang tên sang cho người khác (có thể bán, có thể cho con, con nó sẽ giữ dăm bảy năm tiếp là cùng, rồi nó lại sang tên cái hòn than đỏ cho người khác thôi)

Vấn đề của chung cư và nhà đất là vấn đề năng lực tài chính, phân khúc quá khác biệt r nên hô hào tiêu sản hay tích sản cũng chả làm biến động cung cầu gì thay đổi cả. Chung cư nội đô có giảm cũng không bao giờ về lại giá 2022 được nữa, vẫn chờ cung tiền để tạo đáy đi lên thôi. Khi có 1 khoản tiền đủ để đi mua bđs các cụ sẽ nhận ra với 1 khung giá số lượng lựa chọn cũng không nhiều lắm đâu mà nói chuyện kiểu khen chê này nọ hiểu biết này kia.

 

[nhanma154]

Thế hả cụ?
Có cái chung cư Bách hóa Thanh Xuân, mua ngày xưa giá 280 triệu/căn
Hai chục năm sau bán được 2,8 tỷ sau khi cho thuê tĩ tã mấy triệu một tháng, đủ thu hồi vốn
Tiêu hay là Chướng

Mấy cụ suốt ngày tiêu sản với tích sản toàn những người sống trên mây thôi, ai chả biết nhà đất hơn chung cư nhưng có bao nhiêu mua bấy nhiêu thôi, không có sự lựa chọn thay thế nào ở đây cả.

 

[bintao]

Tấm lòng môi giới thật bao la vĩ đại. Lo cho nước, cho dân. Lo lãi suất cao thì nền kinh tế sẽ phá sản, nợ xấu sẽ tăng. Thật đáng quý biết bao
Chính miệng khí này tháng trước đăng làm gì có chuyện lãi tăng, nhìn lãi huy động niêm yết vẫn thấp có 6-7%. Ai nói lãi cao 9-10% là xuyên tạc

 

[phamconghung]

Cái này thì dễ quá mà cụ. Ví dụ ở Mỹ, đại đa số các toà chung cư cao tầng xây cách đây 50-80 năm mà vẫn còn tồn tại đều trong tình trạng giá trị hiện tại thấp hơn giá ban đầu cộng thêm chi phí đại tu bảo trì cộng dồn. Những trường hợp cao hơn là cực hiếm, may ra rơi vào những khu siêu sang đắt đỏ.

Cụ có thể vào đây xem chi phí bảo trì và đại tu các toà chung cư cũ ngày càng tăng ra sao, nhiều người phải rao bán lỗ liên tục vì không gánh nổi phí bảo trì hàng năm:

Florida Condo Market Crisis: Rising Costs and Falling Demand

Explore the declining Florida condo market: soaring costs, insurance rates, and the challenges facing owners in a shifting real estate landscape.

independentamericancommunities.com

Còn đây là bài phân tích sau vụ sập toà chung cư của Mỹ. Tình cảnh hàng nghìn chung cư cao tầng tại Mỹ ở không được, đập đi xây lại không xong đang diễn ra như thế nào:

The Condo Market Is Broken: How HOA Fees Killed Buyer Appetite

Condo prices dropped 1.9% over the last year, marking the worst market performance since 2012. More than 10% of condos nationwide.

movezen360.com

Bên Hàn và Thượng Hải mới bùng nổ xây nhà cao tầng chừng 30 năm nay thôi, chưa đến lúc thảm hại như Mỹ và châu Âu. Rồi cũng sớm đến ngày đó.

Nếu không thích đọc thì xem clip trong đó giải thích rõ càng ngày các toà chung cư cũ càng ngốn tiền ra sao, vượt quá sức chịu đựng của cư dân. Nhìn bên ngoài vẫn long lanh sáng sủa mà bên trong là cái hố hút tiền:

Bài hay đó cụ.
Em ủng hộ quan điểm nhìn dài ra 1 chút như này.

 

[fitzwilliam]

- Chung cư cao tầng không phổ biến ở Mỹ? Cụ có nhầm không, tại các đô thị lõi ở Mỹ đa số dân sống ở chung cư, chỉ có vùng ven nhà riêng mới phổ biến. Mật độ chung cư của vùng lõi tại Mỹ còn cao hơn Việt Nam, ví dụ tại New York City 70% cư dân sống trong chung cư. Hà Nội hay TPHCM đã đạt đến con số này ở vùng lõi chưa?
- Thuế nắm giữ hay dòng tiền cho thuê là câu chuyện khác, không liên quan đến tiêu sản chúng ta đang nói. Một khi cụ đã định dùng dòng tiền cho thuê thì cụ cũng phải tính luôn cả chi phí vốn. Ví dụ hiện nay cho thuê 2-3% giá trị căn hộ trong khi tiền gửi 8-9%, cụ mà tính cái này vào thì còn âm nặng nữa.
- Chuyện AI suy đoán hay dựa số liệu thì cụ cứ việc đặt câu hỏi tiếp cho nó, bắt nó trình bày lấy số liệu ở đâu, đưa ví dụ cụ thể cho cụ, em nghĩ cụ viết code cho cả AI thì những việc đó phải tự làm trước khi đem lên đây tranh luận chứ? Như lúc trước cụ hỏi em lấy ví dụ toà nhà trên 30 năm nào giá trị thấp hơn ban đầu, thì em hướng dẫn cụ đặt câu hỏi rồi, cụ truy tiếp nêu những toà cụ thể đi, lấy số thực tế luôn toà nào trong khoảng 50-80 năm giá trị ròng nhỏ hơn 0.

- Chung cư cao tầng ko phải hình thái phố biến ở Mỹ, dù có một số ngoại lệ như New York. Cụ muốn chứng minh nó phổ biến thì có thể đưa số liệu mật độ dân số/đơn vị nhà ở đô thị Mỹ nằm trong chung cư cao tầng xem chiếm bao nhiêu %, so với các hình mẫu của VN như TQ, HQ? Ta nói chuyện VN thì nên lấy các hình mẫu đô thị nén, TOD mà VN nhắm tới.

- Đưa lãi tiền gửi vào liên quan gì vậy cụ? Cụ chứng minh (Tiền mua + Chi phí bảo trì + Thuế) > (Tiền bán + Tiền thuê - Lạm phát) thì nó là tiêu sản theo sách giáo khoa.

- Cụ ném cái AI output lên đây chứng minh luận điểm, xong lại bảo em tự đi mà tìm số liệu. Em chịu

- Anw, tks cụ đã tranh luận lịch sự, bổ ích. Hẹn cuối tuần chém tiếp với cc.

 

[Walter White]

Tấm lòng môi giới thật bao la vĩ đại. Lo cho nước, cho dân. Lo lãi suất cao thì nền kinh tế sẽ phá sản, nợ xấu sẽ tăng. Thật đáng quý biết bao
Chính miệng khí này tháng trước đăng làm gì có chuyện lãi tăng, nhìn lãi huy động niêm yết vẫn thấp có 6-7%. Ai nói lãi cao 9-10% là xuyên tạc

Mấy con cò đợt này 100% cơ thể là xá lợi

 

[Trongxanh2022]

Tấm lòng môi giới thật bao la vĩ đại. Lo cho nước, cho dân. Lo lãi suất cao thì nền kinh tế sẽ phá sản, nợ xấu sẽ tăng. Thật đáng quý biết bao
Chính miệng khí này tháng trước đăng làm gì có chuyện lãi tăng, nhìn lãi huy động niêm yết vẫn thấp có 6-7%. Ai nói lãi cao 9-10% là xuyên tạc

Đồng chí này tôi thấy lấc cấc lắm. Không hiểu tiếp xúc với khách hàng kiểu gì nhưng live trên tiktok thì nói chuyện không ổn.

 

[nhanma154]

Cái này thì đúng rồi, nếu thu nhập tăng thì nó phải tăng, quy luật kinh tế rồi.

Trong phần lớn trường hợp không thể về 0 nhưng trong một số ít, hiếm gặp vẫn về 0. Đó là khi chi phí tháo dỡ của chung cư cao tầng cũ xuống cấp nghiêm trọng vượt quá giá trị còn lại của miếng đất. Rất nhiều toà chung cư cũ tại những vùng công nghiệp "bị bỏ rơi" tại Mỹ giá chung cư cũ về 0 đồng. Nhật cũng có nhiều chung cư vùng ven rao bán với giá 0 Yên. Việt Nam rồi sẽ có ngày chuyện đó xảy ra nhưng vùng lõi thì chắc không xảy ra.

Các căn ở vùng bị đưa về 0 ở Mỹ hay Nhật nó vẫn là bài toán dòng tiền, ở nơi không có việc làm thì không có nhu cầu không có dòng tiền đầu tư. Nước nào thì các căn ở tình trạng như thế này đều chết thôi. Mới có chưa đầy 1 năm xiết thanh khoản các bác lại lập lại vết xe đổ như đáy 2019 hay đáy 2021 rồi. Tiền hiếm, chi phí vốn cao mới là căn nguyên của tất cả chứ những cái khác chỉ lừa mình dối người thôi.

 

[Vạc Cát]

- Chung cư cao tầng ko phải hình thái phố biến ở Mỹ, dù có một số ngoại lệ như New York. Cụ muốn chứng minh nó phổ biến thì có thể đưa số liệu mật độ dân số/đơn vị nhà ở đô thị Mỹ nằm trong chung cư cao tầng xem chiếm bao nhiêu %, so với các hình mẫu của VN như TQ, HQ? Ta nói chuyện VN thì nên lấy các hình mẫu đô thị nén, TOD mà VN nhắm tới.

- Đưa lãi tiền gửi vào liên quan gì vậy cụ? Cụ chứng minh (Tiền mua + Chi phí bảo trì + Thuế) > (Tiền bán + Tiền thuê - Lạm phát) thì nó là tiêu sản theo sách giáo khoa.

- Cụ ném cái AI output lên đây chứng minh luận điểm, xong lại bảo em tự đi mà tìm số liệu. Em chịu

- Anw, tks cụ đã tranh luận lịch sự, bổ ích. Hẹn cuối tuần chém tiếp với cc.

- Vì cụ đưa ChatGPT vào trước nên em HƯỚNG DẪN cụ cách dùng AI để xem luận điểm của cụ có đúng không. Chẳng hạn để thống kê tỷ lệ dân ở chung cư hay thống kê lượng căn hộ chung cư 2 quốc gia, em làm thế này, nó có dẫn nguồn dữ liệu để cụ thấy tỷ lệ dân Mỹ ở chung cư cao hơn VN vài lần

Check out this chat

Here's a chat someone thought you'd want to see.

chatgpt.com

Chứ em ko có ý định dùng AI tranh luận. Logic của nó đôi khi có vấn đề, dữ liệu thì phải xem nguồn.

- Cụ muốn đưa tiền cho thuê vào tính lợi ích thì phải tính lãi ngân hàng để xác định chi phí cho lợi ích đó. Từ đó mới ra lợi ích ròng.

- Lạm phát dùng để điều chỉnh tiền tương lai về mốc hiện tại, ko nên hiểu nó là chi phí (vì nó làm giảm giá trị cả chi phí lẫn thu nhập tương lai).

 

[vu300692]

Tầm nhìn vài năm thì không đủ dài để đánh giá chung cư là tiêu sản hay không được. Mảnh đất ven đô chưa xây để từ năm ngoái đến năm nay giảm giá 40-50% không lẽ nó là tiêu sản? Nó vẫn là tài sản nhưng bị giảm giá thôi.

Đội chuyên gia phân tích thì e nghĩ sẽ cụ thể hơn các cụ đỡ tranh luận nhiều:

 

[BigboyHN]

Mang bảng ls với số liệu dư nợ tín dụng tới mà ép giá đi cụ.

Bố ông. Năm ngoái thì to mồm hô tăng trưởng, chỉ đạo đúng đắn. Năm nay lật mặt nhanh hơn nyc.

 

[Vạc Cát]

Thế hả cụ?
Có cái chung cư Bách hóa Thanh Xuân, mua ngày xưa giá 280 triệu/căn
Hai chục năm sau bán được 2,8 tỷ sau khi cho thuê tĩ tã mấy triệu một tháng, thừa đủ thu hồi vốn
Tiêu hay là Chướng

Ví dụ trên là có thật phản ánh thực trạng các khu tập thể cũ. Chính vì thế nhiều người nghĩ chung cư cao tầng sau này cũng thế
Tập thể cũ tăng giá bởi 3 thứ cùng lúc xảy ra trong 30 năm qua:
- Thu nhập người VN tăng vài chục lần
- Tập thể cũ chỉ 3-5 tầng nên khi xây lên 30-50 tầng cứ 10 tầng mới gánh 1 tầng cũ, nhờ đó chủ xây mới có thể chuyển đổi 1:1-1.5 diện tích miễn phí.
- Đô thị hóa từ 20% lên 45%, gấp hơn 2 lần biến một khu hẻo lảnh như Thanh Xuân thành trung tâm mới.

Liệu 30 năm nữa 3 điều trên có lặp lại? Liệu thu nhập 5000$ đầu người của VN có tăng vài chục lần? Chung cư 30-50 tầng cũ có xây lại thành 300-500 tầng để đạt tỷ lệ 10:1 như tập thể cũ? Đô thị hóa không lẽ lên 100% và Thanh Xuân giống như phố cổ bây giờ?

Câu chuyện tập thể cũ có lẽ mãi mãi là kỷ niệm đẹp không bao giờ quay lại. Nhà em vẫn còn 1 căn được trả 3,5 tỷ nhưng tuổi thơ em gắn với nó 20 năm từ 1983 nên em ko bán, vẫn để cho thuê.

 

[saiback]

Các anh không hiểu hay cố tình không hiểu. Tương lai, giá bds ở VN tương quan tới thu nhập. Giá bds có thể sánh ngang với Thượng Hải, hay Seoul, nếu thu nhập trung bình Hà Nội bằng với thu nhập ở đó. Điều đó có nghĩa là, một nhân viên bán hàng ở Circle K có thể kiếm được 60 triệu trước thuế/tháng như ở Seoul.
Còn sau này, đội sàn bds ko thao túng được giá đất như trước nữa đâu. Làm cái gì cũng có thời của nó thôi chỉ là các cụ không chịu chấp nhận thực tế, cứ đòi kiếm tiền dễ mãi

Thu nhập ko tăng thì hạ tầng tốt gấp 10 cũng chả đẩy giá được, hoặc có đẩy đc thì cũng là phân khúc nhỏ cho giới siêu giàu kiếm tiền tốt.^^

 

[yamazakura]

Đã có sổ lâu dàu rồi lại còn hết hạn là sao Cụ? Thì lúc hết hạn thì góp thôi chứ có làm sao đâu.
Pacific LTK hơn 30 năm rồi và còn gần 20 năm nữa hết hạn mà em chả thấy nó làm sao cả.

Đang định nhắc đến tòa Pacific, đúng là tòa đấy 50 năm nữa cũng chưa chắc đã sao và vị trí của nó thì xứng đáng ngàn sao ở đất HN. Tuy nhiên, giá của nó giờ chưa đến 80tr/m thì cấn cấn ko cụ? Tiện ích về cơ bản đầy đủ, vị trí thì phải là phỉ thúy băng chủng chứ ko thèm so với kim cương, thiết bị thì mấy chục niên rồi nhưng vẫn còn rất ngon, mà giá thì rẻ hơn cả Time city chỉ vì cái hạn còn 18 năm và HD là thuê và có yếu tố nước ngoài. Nên là, nhà cháu nghiêng về nhóm các cụ đang bình chung cư là tiêu sản.

 

[Hoangvan22]

Liệu thu nhập 5000$ đầu người của VN có tăng vài chục lần?

Theo ghi chép trong sổ của em thì mục tiêu 2030 khoảng 8000; 2045 khoảng 18000

 

[BigboyHN]

Mấy cái CC quanh Hồ Tây e hay ngó có ép dc chủ giảm giá đâu mà bắt. Toàn người lắm tiền ko bán dc cứ để đấy cho thuê, khó vào việc lắm.

Udic westlake chắc hoang vu quá nhỉ? bán tụt quần còn ko khách hỏi mà.

 

[Vạc Cát]

Cụ quên mất một điều là bây giờ ít ai họ giữ một căn chung cư hai ba chục năm như ngày xưa nữa. Thường thì dăm bảy năm sau họ đã sang tên sang cho người khác (có thể bán, có thể cho con, con nó sẽ giữ dăm bảy năm tiếp là cùng, rồi nó lại sang tên cái hòn than đỏ cho người khác thôi)

Không những em không quên mà đây là chủ đề chính em nhắm tới một cách gián tiếp. Góc nhìn của em về chung cư như thế này:

- Nếu mua để lướt sóng, để chơi game Greater Fool thì tiêu hay tích chả quan trọng, cứ mua xong vài năm đẩy được sang tay người khác giá cao hơn thì các cụ cứ chơi, quan tâm làm gì tiêu với tích. Tuy nhiên lưu ý rủi ro lỡ kẹp hàng do thị trường đóng băng thì đừng kẹp những con hàng già cỗi trên 20 năm, rủi ro em phân tích nhiều rồi.

- Nếu mua để ở lâu dài thì cũng nên tránh những toà trên 20 tuổi, trừ khi giá thật rẻ so với mặt bằng chung. Đùng 1 cái rò rỉ chập cháy khu kỹ thuật lòi ra hệ thống cũ nát hết cả, tự dưng mỗi nhà phải nộp vài chục đến vài trăm triệu để đóng, có nhà chịu có nhà không, mệt mỏi lắm ạ.

- Nếu mua để ở lâu dài và sau này để lại cho con cho cháu thì nên cân nhắc lại phương án chung cư vì giá trị để lại sau này có thể rất nhỏ.

 

[BigboyHN]

Theo ghi chép trong sổ của em thì mục tiêu 2030 khoảng 8000; 2045 khoảng 18000

Chuẩn quá. Dân số giảm dần và tăng trưởng vẫn 2 con số trong 10 năm thì ló phải thế. E mạn phép trong sổ ghi chép của e. Bát phở năm 2045 khoảng 50 usd.