[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[elitek]

Tình cờ đi ngang qua một thớt. Đọc để thấy được đỉnh với đáy của những năm 2012-2016 là các cụ cứ cưa đôi từ ngọn. Giai đoạn đó giá đỉnh 2011 rồi tụt đáy 2012 đi ngang đến 2016 nhích nhẹ dần đến 2018 bắt đầu tăng nhanh dần phải ko các cụ

 

[thosandocu]

OCP1 sales bảo có căn về đầu 4x rồi.

 

[Minh_Khang_135]

Chuẩn quá. Dân số giảm dần và tăng trưởng vẫn 2 con số trong 10 năm thì ló phải thế. E mạn phép trong sổ ghi chép của e. Bát phở năm 2045 khoảng 50 usd.

cách đây 20 năm, giá bát phở tầm 10k, hiện tại tầm 50k
thì 20 năm sau giá 50$ cũng ko có gì làm lạ cụ ạ!

 

[Vạc Cát]

cách đây 20 năm, giá bát phở tầm 10k, hiện tại tầm 50k
thì 20 năm sau giá 50$ cũng ko có gì làm lạ cụ ạ!

Có lịch sử phở Bát Đàn đây, lấy chuẩn bát tái nạm:
2004: 10K
2010: 30K
2018: 50K
2022: 60K
2026: 70K

Như vậy cú tăng sốc nhất trùng với giai đoạn 2007-2008 khủng hoảng kinh tế và bơm tiền toàn cầu. tăng 3 lần sau 6 năm tức là 33%/năm.

Cú tăng nhẹ hơn là 2010-2018 trung bình 8,3%/năm

Giai đoạn 2018-2022 tăng tròn 5%/năm.

Cú tăng nhẹ nhất lại chính là 4 năm qua tăng chưa đến 5%/năm. Có vẻ tốc độ tăng giá ngày càng giảm dần. Những năm tới nếu lãi suất giữ cao như hiện nay thì khả năng quay trở lại thời 33% là khó. 16 năm gần nhất tăng từ 30 lên 70.

 

[Minh_Khang_135]

Có lịch sử phở Bát Đàn đây, lấy chuẩn bát tái nạm:
2004: 10K
2010: 30K
2018: 50K
2022: 60K
2026: 70K

Như vậy cú tăng sốc nhất trùng với giai đoạn 2007-2008 khủng hoảng kinh tế và bơm tiền toàn cầu. tăng 3 lần sau 6 năm tức là 33%/năm.

Cú tăng nhẹ hơn là 2010-2018 trung bình 8,3%/năm

Giai đoạn 2018-2022 tăng tròn 5%/năm.

Cú tăng nhẹ nhất lại chính là 4 năm qua tăng chưa đến 5%/năm. Có vẻ tốc độ tăng giá ngày càng giảm dần. Những năm tới nếu lãi suất giữ cao như hiện nay thì khả năng quay trở lại thời 33% là khó. 16 năm gần nhất tăng từ 30 lên 70.

vãi cả cụ.
tôi có cần cụ phân tích đâu
mà cụ còn giỏi hơn AI, 1-2 dòng thông tin cụ cũng làm đc cả trang A4

 

[Vạc Cát]

vãi cả cụ.
tôi có cần cụ phân tích đâu
mà cụ còn giỏi hơn AI, 1-2 dòng thông tin cụ cũng làm đc cả trang A4

Em có phân tích phục vụ cụ đâu, em thêm thông tin làm rõ nhận định của cụ, để mọi người tự đánh giá sau 20 năm nữa bát phở có đến 50$, tức là 1,3 triệu/bát hay không. Số liệu của em sai hay nó đúng nhưng làm cụ không vui?

 

[thosandocu]

Chuyển sang chủ đề ẩm thực mất rồi.

 

[Minh_Khang_135]

Em có phân tích phục vụ cụ đâu, em thêm thông tin làm rõ nhận định của cụ, để mọi người tự đánh giá sau 20 năm nữa bát phở có đến 50$, tức là 1,3 triệu/bát hay không. Số liệu của em sai hay nó đúng nhưng làm cụ không vui?

Chào bạn,
Tôi hoàn toàn vui vẻ và cởi mở với mọi góc nhìn. Tuy nhiên, tranh luận về dữ liệu kinh tế thì cần dựa trên thước đo thực tế chứ không thể dùng tâm lý hay giả định thiếu căn cứ để đánh tráo khái niệm.

1. Về mặt số liệu và logic kinh tế

Số liệu của bạn không "sai" về mặt phép tính nhân thuần túy, nhưng nó sai căn bản về phương pháp dự báo vĩ mô khi áp dụng cho bài toán lạm phát.

• Tốc độ trượt giá vô lý: Hiện tại, một bát phở bình dân có giá khoảng 40.000 – 50.000 VNĐ. Để đạt mức 1.300.000 VNĐ (50 USD) sau 20 năm, mức tăng giá bình quân liên tục phải đạt 17% – 18%/năm.
• So sánh với thực tế phát triển: Trong suốt 15-20 năm qua, lạm phát bình thường của Việt Nam duy trì trung bình ở mức 3% - 5%/năm. Ngay cả trong giai đoạn khủng hoảng, lạm phát cũng hiếm khi duy trì ở mức hai chữ số trong nhiều năm liên tiếp. Một nền kinh tế tăng trưởng lạm phát 18%/năm kéo dài suốt 2 thập kỷ là kịch bản của khủng hoảng siêu lạm phát (giống như Venezuela hay Zimbabwe) – điều hoàn toàn đi ngược lại định hướng và tiềm năng phát triển thực tế của Việt Nam.

Việc lấy một con số đột biến, cực đoan rồi dán nhãn "dự báo 20 năm nữa" thực chất là cách tạo ra một "ngụy biện rơm" (straw man fallacy) để thu hút sự chú ý, chứ không mang giá trị phân tích tài chính.

2. Về thuật ngụy biện "Đánh tráo cảm xúc"

Bạn hỏi "Số liệu của em sai hay nó làm cụ không vui?" – đây là một kỹ thuật cài cắm tâm lý quen thuộc:

• Khi bạn đưa người đối thoại vào thế lựa chọn nhị nguyên (chỉ có thể chọn "số liệu sai" hoặc "không vui"), bạn đang cố tình hướng người đọc hiểu rằng nếu tôi phản bác, đó là vì tôi "dỗi" hoặc "không vui" trước sự thật.
• Thực tế, phản biện một luận điểm thiếu cơ sở là việc tôn trọng sự thật khách quan, hoàn toàn không liên quan đến cảm xúc cá nhân. Tôi chỉ ra điểm chưa hợp lý trong mô hình của bạn để người đọc có cái nhìn tỉnh táo, tránh bị hoang mang bởi những con số giật gân.

3. Tóm lại

Chúng ta hoàn toàn có thể thảo luận về sự mất giá của đồng tiền hay áp lực chi phí sinh hoạt trong tương lai – đó là góc nhìn tốt. Nhưng hãy thảo luận dựa trên các chỉ số thực tế: CPI, tốc độ tăng trưởng GDP, và thu nhập bình quân đầu người.

Nếu 20 năm nữa bát phở bình dân có giá 50 USD, lúc đó thu nhập trung bình của người Việt cũng phải tăng tương ứng lên hàng chục nghìn USD/tháng. Nếu chỉ nhìn vào giá bát phở mà bỏ qua sự tăng trưởng của quy mô nền kinh tế và thu nhập thực tế, đó chỉ là sự diễn đạt phiến diện.

Cảm ơn thông tin của bạn, nhưng phân tích kinh tế cần một cái đầu lạnh và những con số sát với thực tế hơn!

 

[Vạc Cát]

Chuyển sang chủ đề ẩm thực mất rồi.

Phân tích và dự báo lạm phát dựa trên giá bát phở cụ nhé.

 

[Vạc Cát]

Chào bạn,
Tôi hoàn toàn vui vẻ và cởi mở với mọi góc nhìn. Tuy nhiên, tranh luận về dữ liệu kinh tế thì cần dựa trên thước đo thực tế chứ không thể dùng tâm lý hay giả định thiếu căn cứ để đánh tráo khái niệm.

1. Về mặt số liệu và logic kinh tế

Số liệu của bạn không "sai" về mặt phép tính nhân thuần túy, nhưng nó sai căn bản về phương pháp dự báo vĩ mô khi áp dụng cho bài toán lạm phát.

• Tốc độ trượt giá vô lý: Hiện tại, một bát phở bình dân có giá khoảng 40.000 – 50.000 VNĐ. Để đạt mức 1.300.000 VNĐ (50 USD) sau 20 năm, mức tăng giá bình quân liên tục phải đạt 17% – 18%/năm.
• So sánh với thực tế phát triển: Trong suốt 15-20 năm qua, lạm phát bình thường của Việt Nam duy trì trung bình ở mức 3% - 5%/năm. Ngay cả trong giai đoạn khủng hoảng, lạm phát cũng hiếm khi duy trì ở mức hai chữ số trong nhiều năm liên tiếp. Một nền kinh tế tăng trưởng lạm phát 18%/năm kéo dài suốt 2 thập kỷ là kịch bản của khủng hoảng siêu lạm phát (giống như Venezuela hay Zimbabwe) – điều hoàn toàn đi ngược lại định hướng và tiềm năng phát triển thực tế của Việt Nam.

Việc lấy một con số đột biến, cực đoan rồi dán nhãn "dự báo 20 năm nữa" thực chất là cách tạo ra một "ngụy biện rơm" (straw man fallacy) để thu hút sự chú ý, chứ không mang giá trị phân tích tài chính.

2. Về thuật ngụy biện "Đánh tráo cảm xúc"

Bạn hỏi "Số liệu của em sai hay nó làm cụ không vui?" – đây là một kỹ thuật cài cắm tâm lý quen thuộc:

• Khi bạn đưa người đối thoại vào thế lựa chọn nhị nguyên (chỉ có thể chọn "số liệu sai" hoặc "không vui"), bạn đang cố tình hướng người đọc hiểu rằng nếu tôi phản bác, đó là vì tôi "dỗi" hoặc "không vui" trước sự thật.
• Thực tế, phản biện một luận điểm thiếu cơ sở là việc tôn trọng sự thật khách quan, hoàn toàn không liên quan đến cảm xúc cá nhân. Tôi chỉ ra điểm chưa hợp lý trong mô hình của bạn để người đọc có cái nhìn tỉnh táo, tránh bị hoang mang bởi những con số giật gân.

3. Tóm lại

Chúng ta hoàn toàn có thể thảo luận về sự mất giá của đồng tiền hay áp lực chi phí sinh hoạt trong tương lai – đó là góc nhìn tốt. Nhưng hãy thảo luận dựa trên các chỉ số thực tế: CPI, tốc độ tăng trưởng GDP, và thu nhập bình quân đầu người.

Nếu 20 năm nữa bát phở bình dân có giá 50 USD, lúc đó thu nhập trung bình của người Việt cũng phải tăng tương ứng lên hàng chục nghìn USD/tháng. Nếu chỉ nhìn vào giá bát phở mà bỏ qua sự tăng trưởng của quy mô nền kinh tế và thu nhập thực tế, đó chỉ là sự diễn đạt phiến diện.

Cảm ơn thông tin của bạn, nhưng phân tích kinh tế cần một cái đầu lạnh và những con số sát với thực tế hơn!

Nhẽ ra cụ tự dùng AI từ đầu thì cụ đã không thấy con số 50$/bát phở sau 20 năm nữa là bình thường, cụ nhỉ? AI lại miễn phí nữa chứ.

 

[Minh_Khang_135]

Nhẽ ra cụ tự dùng AI từ đầu thì cụ đã không thấy con số 50$/bát phở sau 20 năm nữa là bình thường, cụ nhỉ? AI lại miễn phí nữa chứ.

Ý kiến của bạn nghe qua thì rất chủ quan và dựa dẫm quá mức vào công cụ, trong khi bỏ qua các nguyên lý kinh tế căn bản.

1. AI không phải là "thầy bói" dự báo tương lai AI hoạt động dựa trên dữ liệu quá khứ và các tham số do con người nạp vào. Nếu bạn hỏi AI về một con số trong 20 năm nữa, kết quả trả về hoàn toàn phụ thuộc vào mức lạm phát giả định mà bạn hoặc mô hình thiết lập. Việc dùng AI để "bác bỏ" một dự báo kinh tế dài hạn mà không phân tích các yếu tố thực tế như tốc độ mất giá của tiền tệ, chi phí nhân công, mặt bằng và nguyên liệu đầu vào là cách tiếp cận thiếu chiều sâu.

2. Con số 50$/bát phở hoàn toàn có cơ sở kinh tế Nhìn lại lịch sử 20 năm trước (khoảng năm 2004 - 2006), một bát phở bình dân tại các thành phố lớn có giá khoảng 10.000 – 15.000 VNĐ (chưa tới 1 USD). Hiện nay, giá một bát phở trung bình đã là 40.000 – 60.000 VNĐ (2 – 2.5 USD), thậm chí ở các nhà hàng hoặc thị trường quốc tế như Mỹ, giá đã từ 12 – 18 USD/bát. Với tốc độ lạm phát tích lũy, sự gia tăng chi phí sống và sức mua thay đổi trong 20 năm tới, việc một bát phở có giá tương đương 50 USD (ở phân khúc cao cấp hoặc tại thị trường phát triển) hoặc đạt mức giá nominal tương đương hoàn toàn là kịch bản khả thi, chứ không hề "bất thường".

3. "AI miễn phí" không đồng nghĩa với tri thức miễn phí hay đúng đắn AI là công cụ hỗ trợ tổng hợp thông tin, không phải công cụ tư duy thay con người. Việc lạm dụng các mô hình AI miễn phí mà thiếu tư duy phản biện (critical thinking) rất dễ dẫn đến việc tin vào các câu trả lời rập khuôn, hời hợt. Quan trọng không phải là AI trả lời thế nào, mà là người dùng có đủ kiến thức thực tế để kiểm chứng và phân tích dữ liệu đó hay không.

Thay vì khuyên người khác "dùng AI cho miễn phí", có lẽ bạn nên tự mình phân tích sâu hơn về quy luật lạm phát và sức mua thực tế trước khi vội gạt đi một góc nhìn kinh tế.

Bạn có muốn chỉnh sửa lại tông giọng (mỉa mai hơn, gay gắt hơn hoặc lịch sự/chuyên môn hơn) để phù hợp với ngữ cảnh diễn đàn đang thảo luận không?

 

[thosandocu]

Phân tích và dự báo lạm phát dựa trên giá bát phở cụ nhé.

Lấy bát phở để dự báo cả nền kinh tế thì kinh rồi.

 

[Vạc Cát]

Lấy bát phở để dự báo cả nền kinh tế thì kinh rồi.

Em có dùng bát phở để dự báo nền kinh tế đâu, người khác làm, em chỉ làm 1 việc là chỉnh lại cách họ dự báo giá bát phở thôi.

 

[Vạc Cát]

Ý kiến của bạn nghe qua thì rất chủ quan và dựa dẫm quá mức vào công cụ, trong khi bỏ qua các nguyên lý kinh tế căn bản.

1. AI không phải là "thầy bói" dự báo tương lai AI hoạt động dựa trên dữ liệu quá khứ và các tham số do con người nạp vào. Nếu bạn hỏi AI về một con số trong 20 năm nữa, kết quả trả về hoàn toàn phụ thuộc vào mức lạm phát giả định mà bạn hoặc mô hình thiết lập. Việc dùng AI để "bác bỏ" một dự báo kinh tế dài hạn mà không phân tích các yếu tố thực tế như tốc độ mất giá của tiền tệ, chi phí nhân công, mặt bằng và nguyên liệu đầu vào là cách tiếp cận thiếu chiều sâu.

2. Con số 50$/bát phở hoàn toàn có cơ sở kinh tế Nhìn lại lịch sử 20 năm trước (khoảng năm 2004 - 2006), một bát phở bình dân tại các thành phố lớn có giá khoảng 10.000 – 15.000 VNĐ (chưa tới 1 USD). Hiện nay, giá một bát phở trung bình đã là 40.000 – 60.000 VNĐ (2 – 2.5 USD), thậm chí ở các nhà hàng hoặc thị trường quốc tế như Mỹ, giá đã từ 12 – 18 USD/bát. Với tốc độ lạm phát tích lũy, sự gia tăng chi phí sống và sức mua thay đổi trong 20 năm tới, việc một bát phở có giá tương đương 50 USD (ở phân khúc cao cấp hoặc tại thị trường phát triển) hoặc đạt mức giá nominal tương đương hoàn toàn là kịch bản khả thi, chứ không hề "bất thường".

3. "AI miễn phí" không đồng nghĩa với tri thức miễn phí hay đúng đắn AI là công cụ hỗ trợ tổng hợp thông tin, không phải công cụ tư duy thay con người. Việc lạm dụng các mô hình AI miễn phí mà thiếu tư duy phản biện (critical thinking) rất dễ dẫn đến việc tin vào các câu trả lời rập khuôn, hời hợt. Quan trọng không phải là AI trả lời thế nào, mà là người dùng có đủ kiến thức thực tế để kiểm chứng và phân tích dữ liệu đó hay không.

Thay vì khuyên người khác "dùng AI cho miễn phí", có lẽ bạn nên tự mình phân tích sâu hơn về quy luật lạm phát và sức mua thực tế trước khi vội gạt đi một góc nhìn kinh tế.

Bạn có muốn chỉnh sửa lại tông giọng (mỉa mai hơn, gay gắt hơn hoặc lịch sự/chuyên môn hơn) để phù hợp với ngữ cảnh diễn đàn đang thảo luận không?

Cụ cứ việc tiếp tục trò chuyện với AI như vậy đi cụ, rất có ích cho cụ. Còn em thì đang làm theo đúng AI khuyên lâu nay là tự mình phân tích.

Chẳng hạn cụ hỏi xem vì sao lúc nãy nó kêu bát phở 50$ sau 20 năm là vô lý và sau đó lại bảo là có lý, xem nó trả lời sao.

 

[Mạc Sang băng tải- Curoa]

Em lót dép ngồi hóng các cụ ạ

 

[WED88l1210]

thấy báo chí tivi đăng nhiều chugn cư tập thể cũ dọn dẹp đồ đạc dần để đập phá rồi đấy các cụ ạ

 

[AIAIAI]

thấy báo chí tivi đăng nhiều chugn cư tập thể cũ dọn dẹp đồ đạc dần để đập phá rồi đấy các cụ ạ

Bạn em cũng có nhà tập thể cũ ở Thanh Nhàn, vui như tết cụ ạ, chính sách đền bù quá ngon chả thấy ai khóc lóc giá trị về 0 như cò vạc trên này

 

[truongvoky1981]

Vị trí Pacific LTK đáng lẽ giá nó phải tầm 250tr-300tr/m thế mà bây giờ có 80-90tr đây

Lại bảo không sao

Đang nói về chất lượng toà nhà ý Cụ. 30 năm như vậy thì 50 năm có phải đập bỏ như các Cụ lo ko? Còn giá thì 50 năm nên nó rẻ hơn sổ lâu dài là đúng rồi.

 

[truongvoky1981]

Tầm nhìn vài năm thì không đủ dài để đánh giá chung cư là tiêu sản hay không được. Mảnh đất ven đô chưa xây để từ năm ngoái đến năm nay giảm giá 40-50% không lẽ nó là tiêu sản? Nó vẫn là tài sản nhưng bị giảm giá thôi.

Tài sản ven đô nhưng 1 năm bị giảm giá
Tiêu sản nội đô thì 4 năm tăng giá gấp đôi
Nên tài hay tiêu thì nó cũng phải theo mốc thời gian nào nữa. 4-5 năm nay thì tiêu sản của cụ (chung cư) so với tài sản có khi còn hơn. Nên kệ đi chả hiểu các cụ tranh luận mãi cái này cả chục trang làm gì.

 

[Vạc Cát]

Bạn em cũng có nhà tập thể cũ ở Thanh Nhàn, vui như tết cụ ạ, chính sách đền bù quá ngon chả thấy ai khóc lóc giá trị về 0 như cò vạc trên này

Cò vạc trên này lại không khóc lóc về nhà tập thể cũ đâu cụ ơi, khen là đằng khác, chỉ khóc thuê cho chung cư cao tầng trong tương lai thôi. Bây giờ thêm cái tin của cụ thì lại phải khóc thuê cho chung cư cao tầng hiện tại, vì đập 1 nhà tập thể cũ 3-5 tầng xong lại mọc ra cái chung cư 30-50 tầng mới. Nguồn cung đã bạt ngàn từ xây mới, thêm cú này nữa chắc nằm hẳn. Hu hu hu

Ví dụ trên là có thật phản ánh thực trạng các khu tập thể cũ. Chính vì thế nhiều người nghĩ chung cư cao tầng sau này cũng thế
Tập thể cũ tăng giá bởi 3 thứ cùng lúc xảy ra trong 30 năm qua:
- Thu nhập người VN tăng vài chục lần
- Tập thể cũ chỉ 3-5 tầng nên khi xây lên 30-50 tầng cứ 10 tầng mới gánh 1 tầng cũ, nhờ đó chủ xây mới có thể chuyển đổi 1:1-1.5 diện tích miễn phí.
- Đô thị hóa từ 20% lên 45%, gấp hơn 2 lần biến một khu hẻo lảnh như Thanh Xuân thành trung tâm mới.

Liệu 30 năm nữa 3 điều trên có lặp lại? Liệu thu nhập 5000$ đầu người của VN có tăng vài chục lần? Chung cư 30-50 tầng cũ có xây lại thành 300-500 tầng để đạt tỷ lệ 10:1 như tập thể cũ? Đô thị hóa không lẽ lên 100% và Thanh Xuân giống như phố cổ bây giờ?

Câu chuyện tập thể cũ có lẽ mãi mãi là kỷ niệm đẹp không bao giờ quay lại. Nhà em vẫn còn 1 căn được trả 3,5 tỷ nhưng tuổi thơ em gắn với nó 20 năm từ 1983 nên em ko bán, vẫn để cho thuê.