[Funland] Nên hiểu giá nhà hn ở góc nhìn khác

[Nguoimoivao3]

cụ cho em xin thông tin căn này em nghiên cứu. Nếu đúng chủ nhà vào tiền 32 tỷ giờ bán 22 tỷ. Thì cả nhà em dồn tiền mua ạ …

nhà em cũng đang ngâm cứu mua 1 căn OP 2 hoặc 3 tầm >180- 200m2 mặt tiền trên 8m

em sợ khéo giá mua kêu mua 32 tỷ mà có khi được Vin chiết khấu đến 12 tỷ(30% giá trên hợp đồng + thêm nếu thanh toán nhanh. Thì giờ mà bán 22 tỷ khéo còn lãi tí …

chưa kể giá 22 tỷ Nhưng thuế phí bao nhiêu, ai trả vv…

nên là cái kiểu chào giá thấp nhiều khi cũng ảo diệu …

Cụ Grand 2016

 

[Nguoimoivao3]

Cổ Loa với Đan Phượng giờ tình hình cắt lỗ so với HĐMB tầm bao nhiêu % rồi các cụ nhỉ ?

Cổ loa lẫn Đan phượng ai mua giá gốc chủ đầu tư. Đều đang lãi đang thắng cụ nhé. Chưa thấy ai lỗ cả

 

[songchamlai]

Bơm thổi cao quá rồi thì lấy đâu tiền mà mua để có thanh khoản được hả cụ

TT bđs xì thế này em cho là hay để các bạn trẻ tham gia vào các nghành nghề khác đang thiếu lao động.

 

[Nguoimoivao3]

sao người ta cắt lỗ 32 xuống 22 thì cụ mua, còn giữ giá 22 thì cụ ko mua?

Là vì néu giá mua là 20-22 tỷ. Thì là các nhà mua đợt Vin chiết khấu to, đến 30% trên giá chào bán 2022.

Mà những nhà mua giá chiết khấu này tgif cũng nhiều. Đâu nhất thiết phải mua căn này? Còn cần xem xét nhiều yếu tố ...

 

[ruou_nep_40]

Vàng trong nước từ đỉnh 190 triệu mà giảm xuống 130 triệu là chênh tận 60 triệu tương đương giảm giá cỡ 30% so với mức giá đỉnh 190 triệu.
Còn BĐS thì sao

 

[LiKaShing]

Phụ thuộc lớn nhất lại vào dòng tiền đầu cơ cụ ạ! Nó gọi là đầu cơ thổi giá, y như lan đột biến ấy!

Suy nghĩ của cụ rất chuẩn. Tăng hay giảm chủ yếu dựa vào dòng tiền. Còn các nguyên nhân khác là phụ hết.
Sở dĩ bất động sản những năm 2023,2024,2025 tăng phi mã chính là nhờ dòng tiền siêu rẻ. Một lượng tiền khổng lồ.
khi dòng tiền rút đi hoặc dòng tiền ko thể đổ thêm vào để tạo ra sự tăng giá thì giá sẽ đứng im hoặc tụt thôi.
Khi chính phủ kích thích kích kinh tế một lượng lớn tiền được bơm ra sau covid. Kết hợp với một nguyên nhân nữa (xin được phép ko nói)
Nó là nguyên nhân tiền đổ vào vàng và bất động sản.
tuy nhiên lượng tiền này dù lớn nhưng vẫn là hữu hạn. Nó cũng ko thể vô tận để đẩy giá lên mãi. Giá càng lên cao anh lại càng cần một lượng tiền lớn hợ rất nhiều để tạo ra một vài phần trăm tăng giá.
ví dụ khi tăng 10% giá ban đầu a cần một lượng tiền A. Nhưng khi giá ở mức B+10%. Để đẩy B+10% lên tiếp ở mức giá B+10%+10% thì anh cần một lượng tiêng Ax2 lần hoặc Ax3 lần. Nên giá càng lên cao dòng tiền càng hụt hơi.
cộng thêm ảnh hưởng quan trọng từ yếu tố nước mĩ.
lãi suất trái phiếu mĩ lên cao tiền ở việt nam sẽ rút đi rất nhanh. Tạo ra khoảng trống về dòng tiền giá bất động sản sẽ đứng khựng lại và treo lơ lửng ko lên nỏii.
chưa giảm hay giảm ít là vẫn còn đang cố gồng khi chưa ngấm đòn nhiều mà thoii

 

[LiKaShing]

Cũng không hẳn cụ ah. Chung cư trên địa bàn Hà Nội 2-3 năm lại đây có ai thổi đâu mà tăng kinh khủng, toàn chung cư đã qua sử dụng đấy chứ không phải hàng mới của CĐT maketing với sale thổi giá đâu ạ

Cụ hùng nói đúng đó cụ. 2-3 năm nay tăng là đúng rồi còn gì. 2-3 năm nay tămg nhờ dòng tiền.
việc nhiều người đổ cho sale với marketing thỏi giá thì ko phải. Họ chỉ té nước theo mưa và ăn theo xu hướng thôi. Tức là nhân tố phụ góp phần tăng giá nhưng nó ko phải mguyeen nhân cơ bản.
nguyên nhân cơ bản là dòng tiền.
bây giờ nếu sale mà làm được tăng giá mới giỏi này. Hay giai đoạn 2012-2013 bố sale cũng ko làm được tăng giá. Cho dở hết mọi mánh khoé hay chiêu bài ra đi. Cho nên đừng đổ cho sale.

 

[songchamlai]

Cụ hùng nói đúng đó cụ. 2-3 năm nay tăng là đúng rồi còn gì. 2-3 năm nay tămg nhờ dòng tiền.
việc nhiều người đổ cho sale với marketing thỏi giá thì ko phải. Họ chỉ té nước theo mưa và ăn theo xu hướng thôi. Tức là nhân tố phụ góp phần tăng giá nhưng nó ko phải mguyeen nhân cơ bản.
nguyên nhân cơ bản là dòng tiền.
bây giờ nếu sale mà làm được tăng giá mới giỏi này. Hay giai đoạn 2012-2013 bố sale cũng ko làm được tăng giá. Cho dở hết mọi mánh khoé hay chiêu bài ra đi. Cho nên đừng đổ cho sale.

Cuối năm 2026 còn một lượng lớn trái phiếu tới hạn thanh toán nên em nghĩ đó mới là lúc tt bđs giảm mạnh. Lãi suất đang duy trì ở mức cao nữa nên em dự sẽ có 1 năm 2027 không ưng ý cho tt đầu cơ bđs.

 

[BDS68]

Cụ hùng nói đúng đó cụ. 2-3 năm nay tăng là đúng rồi còn gì. 2-3 năm nay tămg nhờ dòng tiền.
việc nhiều người đổ cho sale với marketing thỏi giá thì ko phải. Họ chỉ té nước theo mưa và ăn theo xu hướng thôi. Tức là nhân tố phụ góp phần tăng giá nhưng nó ko phải mguyeen nhân cơ bản.
nguyên nhân cơ bản là dòng tiền.
bây giờ nếu sale mà làm được tăng giá mới giỏi này. Hay giai đoạn 2012-2013 bố sale cũng ko làm được tăng giá. Cho dở hết mọi mánh khoé hay chiêu bài ra đi. Cho nên đừng đổ cho sale.

Nếu nói dòng tiền, chỉ mỗi dòng tiền thì 2-3 năm nay giá BĐS đều tăng đúng không cụ ? Xin thưa với cụ là phân khúc đất nền 2-3 năm nay đa phần là chết bất đắc kỳ tử đấy ạ!

 

[LiKaShing]

Cũng không hẳn cụ ah. Chung cư trên địa bàn Hà Nội 2-3 năm lại đây có ai thổi đâu mà tăng kinh khủng, toàn chung cư đã qua sử dụng đấy chứ không phải hàng mới của CĐT maketing với sale thổi giá đâu ạ

Thổi giá là thổi do dòng tiền. Hai cụ đang hiểu không khớp nhau. Cụ thì lại hiểu thổi do cò vạc hay marketing. Cò vạc thì vẫn chỉ là cò vạc làm sao mà thổi nổi. Nước lên thì cò vạc ăn theo. Hưởng tí chút thế thôi.
Chung cư đã qua sử dụng tăng giá là do hiệu ứng thị trường. xung quanh tăng, chỗ khác tăng đương nhiên nó phải tăng theo. Nước lên thì bèo nổi.

 

[LiKaShing]

Nếu nói dòng tiền, chỉ mỗi dòng tiền thì 2-3 năm nay giá BĐS đều tăng đúng không cụ ? Xin thưa với cụ là phân khúc đất nền 2-3 năm nay đa phần là chết bất đắc kỳ tử đấy ạ!

Chết bất đắc kì tử. Nhưng cụ cứ thống kê xem đất nền hai ba năm nay có giảm giá hay đi ngang không hay nó tăng vèo vèo. Nó vẫn tăng theo thị trường chung.
Còn chết bất đắc kì tử ko hiểu ý của cụ là chết theo góc độ nào.

 

[Nguoimoivao3]

cụ về quê tự làm thì chắc được giá ấy.
chứ Vin nó làm thì tiền xây cũng 3 tỉ rồi.
mật độ xd 30% thì tiền gpmb cũng 1 tỉ, xây dựng hạ tầng cũng vài trăm, tiền thuế đất 3-4 tỉ (ví dụ căn 100m2)
quản lý, tiếp thị, bán hàng 10%
tổng phải 7-8 tỉ mỗi căn

Còn lãi vay bank nữa cụ. Vin đầu tư dự adn bds toàn vay bank . Nợ bank của Vin cách đây hơn chục năm đã là 15 ngàn tỷ. Giờ nhiêu em không rõ

Ngoài ra còn chi phí bộ máy. Không chỉ là mỗi quản lý, bán hàng vv...

Căn mà Vin từng báo giá 32 tỷ. Giá gốc kể cả lãi vay bank này nọ em tính bét nhất cũng 16-18 tỷ …

Suy nghĩ của cụ rất chuẩn. Tăng hay giảm chủ yếu dựa vào dòng tiền. Còn các nguyên nhân khác là phụ hết.
Sở dĩ bất động sản những năm 2023,2024,2025 tăng phi mã chính là nhờ dòng tiền siêu rẻ. Một lượng tiền khổng lồ.
khi dòng tiền rút đi hoặc dòng tiền ko thể đổ thêm vào để tạo ra sự tăng giá thì giá sẽ đứng im hoặc tụt thôi.
Khi chính phủ kích thích kích kinh tế một lượng lớn tiền được bơm ra sau covid. Kết hợp với một nguyên nhân nữa (xin được phép ko nói)
Nó là nguyên nhân tiền đổ vào vàng và bất động sản.
tuy nhiên lượng tiền này dù lớn nhưng vẫn là hữu hạn. Nó cũng ko thể vô tận để đẩy giá lên mãi. Giá càng lên cao anh lại càng cần một lượng tiền lớn hợ rất nhiều để tạo ra một vài phần trăm tăng giá.
ví dụ khi tăng 10% giá ban đầu a cần một lượng tiền A. Nhưng khi giá ở mức B+10%. Để đẩy B+10% lên tiếp ở mức giá B+10%+10% thì anh cần một lượng tiêng Ax2 lần hoặc Ax3 lần. Nên giá càng lên cao dòng tiền càng hụt hơi.
cộng thêm ảnh hưởng quan trọng từ yếu tố nước mĩ.
lãi suất trái phiếu mĩ lên cao tiền ở việt nam sẽ rút đi rất nhanh. Tạo ra khoảng trống về dòng tiền giá bất động sản sẽ đứng khựng lại và treo lơ lửng ko lên nỏii.
chưa giảm hay giảm ít là vẫn còn đang cố gồng khi chưa ngấm đòn nhiều mà thoii

suốt cả 2023 đến giữa 2024 giá vẫn còn giảm còn thấp cụ nhé. 2023 có thời điểm Hà Nội gần như mất thanh khoản, không có giao dịch …
Cuối 2024 chung cư nội đô 93 Lò Đù đâu vẫn chỉ 39-42tr/m2 … giờ toàn 90-100tr/m2

bắt đầu nhúc nhích tăng từ tháng 8 tháng 9 2024. Qua Tết 2025 đến tháng 6 2025 là tăng mạnh nhất. Tăng theo tuần luôn …

đà tăng giảm sau khi thông tin quy hoạch này nọ được công bố. Người mua thận trọng vì quy hoạch vv rồi lãi bank cứ cao dần cao dần. Đội đầu tư thận trọng còn đội đầu cơ không ai dám ôm thêm chỉ lo xả bớt vv

 

[LiKaShing]

Cuối năm 2026 còn một lượng lớn trái phiếu tới hạn thanh toán nên em nghĩ đó mới là lúc tt bđs giảm mạnh. Lãi suất đang duy trì ở mức cao nữa nên em dự sẽ có 1 năm 2027 không ưng ý cho tt đầu cơ bđs.

Nhà nước đang tung tiền để đỡ cho các ngân hàng thương mại. Do khát vốn. Do các năm trước tung cho vay mua bất động sản. đến bây giờ dòng vốn kiệt. Lãi liên ngân hàng tăng vọt. ngân hàng nn phải thông qua các biện pháp kĩ thuật cấp tín dụng cho thương mại. Nó hơi đi ngược lại nguyên lí thị trường. Nhưng thôi đó là cách làm của họ. Chỉ xem họ có thể khống chế cục diện này trong bao lâu. Nếu thì ngân hàng nhà nước lại quá nhiều tiền. Gồng gánh cho một đống ngân hàng tm.
Nếu để kiệt dòng tiền thì lãi tăng vọt là quá trình chết nhanh hơn. Nhưng nhnn can thiệp nó quá trình như cụ nói ko thể xảy ra luôn. vì nó lây nhây lai nhai. vì được cứu sống, nhưng duy trì cục diện lau dài thì khó nói.

 

[BDS68]

Thổi giá là thổi do dòng tiền. Hai cụ đang hiểu không khớp nhau. Cụ thì lại hiểu thổi do cò vạc hay marketing. Cò vạc thì vẫn chỉ là cò vạc làm sao mà thổi nổi. Nước lên thì cò vạc ăn theo. Hưởng tí chút thế thôi.
Chung cư đã qua sử dụng tăng giá là do hiệu ứng thị trường. xung quanh tăng, chỗ khác tăng đương nhiên nó phải tăng theo. Nước lên thì bèo nổi.

Em gốc không bàn và ko nói về vấn đề thổi giá, chỉ bàn về giá cả nhà đất thôi, ko thích cái suy nghĩ chung chung về dòng tiền với đổ tại cho thổi giá và luận đề sau khi quay giải. Em thì cho rằng nhà đất nó vận hành theo thị trường,nhận định tốt sẽ có quyết định đúng đắn cho mình

 

[LiKaShing]

Còn lãi vay bank nữa cụ. Vin đầu tư dự adn bds toàn vay bank . Nợ bank của Vin cách đây hơn chục năm đã là 15 ngàn tỷ. Giờ nhiêu em không rõ

Ngoài ra còn chi phí bộ máy. Không chỉ là mỗi quản lý, bán hàng vv...

Căn mà Vin từng báo giá 32 tỷ. Giá gốc kể cả lãi vay bank này nọ em tính bét nhất cũng 16-18 tỷ …




suốt cả 2023 đến giữa 2024 giá vẫn còn giảm còn thấp cụ nhé. 2023 có thời điểm Hà Nội gần như mất thanh khoản, không có giao dịch …

bắt đầu nhúc nhích tăng từ tháng 8 tháng 9 2024. Qua Tết 2025 đến tháng 6 2025 là tăng mạnh nhất. Tăng theo tuần luôn …

đà tăng giảm sau khi thông tin quy hoạch này nọ được công bố. Người mua thận trọng vì quy hoạch vv rồi lãi bank cứ cao dần cao dần. Đội đầu tư thận trọng còn đội đầu cơ không ai dám ôm thêm chỉ lo xả bớt vv

Đối với e thì mấy cái thông tin quy hoạch thì nó cũng giống như cò vạc hay marketing thôi. Nó có thể góp phần tăng giá nhưng ko phải nguyên nhân trọng yếu.
"bắt đầu nhúc nhích tăng từ tháng 8 tháng 9 2024. Qua Tết 2025 đến tháng 6 2025 là tăng mạnh nhất. Tăng theo tuần luôn …"
Đoạn này cụ nói thì cụ nên hiểu dòng tiền như dòng nước nó chảy từ đầu nguồn thì cần thời gian để tới hạ du và cần thời gian ngấm và nước dâng từ từ. Chứ ko phải là có tín hiệu là nó tăng luôn,
cũng như giảm giá cũng vậy, ko phải dòng tiền rút đi là giá thị trường nó giảm luôn.
Nếu nó rõ ràng như ban ngày thì nhiều kẻ họ nhận ra ngay. thì đã rất nhièu người nắm bắt được cơ hội. Và cũng ko nhiều người chết vì rút chân ko kịp.
Các biểu hiện kinh tế nó diễn ra từ từ. Sau đó pha cuối nó mới giật đùng đùng và tăng mạnh khi tích lũy đủ thời gian.
Giảm cũng thế nó ko biểu hiện rõ mà âm ỉ nhưng chính lúc đó ta cần tinh vi để hiểu ra vấn đề. Còn để nó rõ ràng thì ván bài đã ngã ngũ.

 

[BDS68]

Chết bất đắc kì tử. Nhưng cụ cứ thống kê xem đất nền hai ba năm nay có giảm giá hay đi ngang không hay nó tăng vèo vèo. Nó vẫn tăng theo thị trường chung.
Còn chết bất đắc kì tử ko hiểu ý của cụ là chết theo góc độ nào.

Cụ nên tìm hiểu thêm về phân khúc đất nền ạ. Còn cụ thấy không đúng thì là em sai ạ!

 

[Quê bầm]

Suy nghĩ của cụ rất chuẩn. Tăng hay giảm chủ yếu dựa vào dòng tiền. Còn các nguyên nhân khác là phụ hết.
Sở dĩ bất động sản những năm 2023,2024,2025 tăng phi mã chính là nhờ dòng tiền siêu rẻ. Một lượng tiền khổng lồ.
khi dòng tiền rút đi hoặc dòng tiền ko thể đổ thêm vào để tạo ra sự tăng giá thì giá sẽ đứng im hoặc tụt thôi.
Khi chính phủ kích thích kích kinh tế một lượng lớn tiền được bơm ra sau covid. Kết hợp với một nguyên nhân nữa (xin được phép ko nói)
Nó là nguyên nhân tiền đổ vào vàng và bất động sản.
tuy nhiên lượng tiền này dù lớn nhưng vẫn là hữu hạn. Nó cũng ko thể vô tận để đẩy giá lên mãi. Giá càng lên cao anh lại càng cần một lượng tiền lớn hợ rất nhiều để tạo ra một vài phần trăm tăng giá.
ví dụ khi tăng 10% giá ban đầu a cần một lượng tiền A. Nhưng khi giá ở mức B+10%. Để đẩy B+10% lên tiếp ở mức giá B+10%+10% thì anh cần một lượng tiêng Ax2 lần hoặc Ax3 lần. Nên giá càng lên cao dòng tiền càng hụt hơi.
cộng thêm ảnh hưởng quan trọng từ yếu tố nước mĩ.
lãi suất trái phiếu mĩ lên cao tiền ở việt nam sẽ rút đi rất nhanh. Tạo ra khoảng trống về dòng tiền giá bất động sản sẽ đứng khựng lại và treo lơ lửng ko lên nỏii.
chưa giảm hay giảm ít là vẫn còn đang cố gồng khi chưa ngấm đòn nhiều mà thoii

Vodka cụ cả thùng, trước em vẫn tin sẽ giữ lãi suất thấp và tiền rẻ lâu lâu vài năm vì còn nhiều đại dự án chuẩn bị hay chưa ra hàng, cuối 2025 sốt kinh quá hừng hực cả HN và SG, giá điên loạn nhưng cú quay xe lãi suất ngay sau đó cũng gấp quá.

 

[QMintech]

Ông nào thấy nhà sắp tới rẻ thì bán đi gửi bank, khi nào rẻ thì rút bank ra mua lại . Làm giàu không khó nhỉ .

 

[songchamlai]

Em gốc không bàn và ko nói về vấn đề thổi giá, chỉ bàn về giá cả nhà đất thôi, ko thích cái suy nghĩ chung chung về dòng tiền với đổ tại cho thổi giá và luận đề sau khi quay giải. Em thì cho rằng nhà đất nó vận hành theo thị trường,nhận định tốt sẽ có quyết định đúng đắn cho mình

Em nghĩ có những thời điểm rõ ràng nhờ truyền thông ca ngợi thái quá ( thuê viết bài) 1 số dự án để bán hàng nên tạo ra sự fomo trong toàn tt bđs. Năm 2022 em ngửi thấy mùi nên chạy sớm vì có những thứ rất vô lý chỉ khi mình đã trải qua mới biết. Tiếp theo tới thời kỳ bđs 2024 và đầu 2025 cũng vậy nên còn 1 mảnh em bán nốt.

 

[LiKaShing]

Em gốc không bàn và ko nói về vấn đề thổi giá, chỉ bàn về giá cả nhà đất thôi, ko thích cái suy nghĩ chung chung về dòng tiền với đổ tại cho thổi giá và luận đề sau khi quay giải. Em thì cho rằng nhà đất nó vận hành theo thị trường,nhận định tốt sẽ có quyết định đúng đắn cho mình

Cái từ thổi giá thì ko hoàn toàn là chính xác lắm. Đó là ngôn ngữ của dân gian, và có phần hiểu hơi sai lệch. nhưng tăng giảm giá thì do dòng tiền.
Cụ nói đúng nhận định tốt sẽ có quyết định đúng đắn. Tuy nhiên nhận định thế nào thì mỗi người lại có cách khác nhau. Có người dựa vào kinh tế vĩ mô, có người thì dựa vào kinh nghiệm thực tế những yếu tố nhỏ hơn.
Đối với e sự tăng giảm giá e coi nó là một pha sóng. Sóng này là một sóng lớn, trong sóng lớn gồm một bó sóng có chứa các sóng nhỏ. có những nguyên nhân gây sóng nhỏ.
ví dụ cò vạc gây sóng nhỏ,
quy hoạch gây sóng nhỏ
lãi suất gây sóng lớn.
và có một vài nguyên nhân gây sóng nữa.
....
Và sóng lớn hơn thì gây ra do dòng tiền. các sóng nhỏ nằm trong sóng lớn. Nhiều người có kinh nghiệm với sóng nhỏ thì ăn được nhưng nếu nằm ở pha xuống của sóng lớn vẫn chết.