[Funland] Phát súng đầu tiên đã nổ, đánh thuế bđs theo thời gian

[unifo]

Mời cụ unifo vào giải thích cách áp thuế theo dự thảo của BTC với trường hợp này để những người kém hiểu biết như em mở mang đầu óc chút với ạ. Ví dụ cụ ấy mua đất đấu giá năm 2015 giá 1 tỷ, hiện tại giá thị trường giao dịch 10 tỷ, bây giờ cụ ấy bán cho em giá 10 tỷ thì cụ ấy phải nộp thuế TNCN bao nhiêu ạ? Theo như dự thảo thì em hiểu số thuế TNCN phải nộp = 20% x (10 -1) = 1,8 tỷ (vì trường hợp này hoàn toàn có dữ liệu khi mua và khi bán). Bản thân em thấy áp như vậy rất nặng.
Quan điểm cá nhân em thấy bất cập vì bảng giá đất thay đổi theo thời gian nên ko thể tính như vậy đc, rất thiệt thòi cho người có đất. Ví dụ hồi đó bảng giá đất 800tr với lô đất đó và hiện tại là 8 tỷ thì em nghĩ nên tính thuế = 20% x (10-8) sẽ hợp lý hơn (cách tính này thể hiện NN quy định giá đất 8 tỷ, anh bán hơn giá đó là anh có lãi và phải nộp thuế TNCN trên phần lãi đó)

Trước khi mạn phép đc trả lời cụ thể câu hỏi của cụ, thì tôi xin phép được đưa ra một vài ý kiến ntn để cụ nhận định trước:
1. Năm 2007-2013, đã có quy định như vậy rồi, 25%, giá bán là giá đầu ra, giá đầu vào là giá trúng đấu giá, giá mua theo hợp đồng, giá nộp tiền chuyển đổi…dẫn tới “tranh cãi, mâu thuẫn” giữa người mua bán với bên thuế vụ(trên báo còn đấy cc) trong trường hợp bên thuế vụ “biết giá mua vào là chắc chắn vì họ kiểm soát đc”…, và cho đến 2014, khi mức thuế 25% trên lợi nhuận “thất bại” vì hầu hết người ta chỉ loanh quanh quay về áp giá 2% trên giá bán và từ đó, quy định 25% bị bỏ từ 2014…
Nhưng rõ ràng 2% giá bán là bất công với cc đu đỉnh 2010, 2022…vì cc ấy cắt lỗ thật, giai đoạn nóng, giống hệt như chứng khoán trc kia có mức 20% lợi nhuận, sau khó thì bỏ, giờ nđt ck chuyên nghiệp lướt sóng ck “kiên quyết” đề nghị quay lại 20% vì họ lỗ, chứ “không chịu” áp 0,1% giá bán

2. Cụ nghĩ sao khi cụ trên “chỉ bán với giá 1-1,1 tỷ đồng), hoặc cụ ấy bán với giá thấp hơn nhiều giá thị trường(là việc khá phổ biến lâu nay, cc biết rồi)…
Thuế 20% sẽ cao hay thấp, nếu tôi là cơ quan nhà nước, tôi chọn ngay áp 2-10% theo tgian nắm giữ cho thuế cao, chứ tội gì cố tìm cách tính 20%…!? Theo thực tế tìm hiểu trước nay, năm 2015 trúng đấu giá 1 tỷ, cc ấy có thể lại bán ra 1,1 tỷ hoặc 900 triệu... thì sao đây, giải quyết ntn!?

Ngay các “chuyên gia” cũng nhận định ảnh hưởng rất khác nhau theo nhiều chiều khác nhau!?

'Hết thời lướt sóng nhà đất nếu áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng'

Việc tính thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng khiến bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, giúp thị trường phát triển lành mạnh dù có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, theo chuyên gia.

vnexpress.net

=>Tuy nhiên, cá nhân cho rằng, tác giả bài báo có thể không hề biết, trc đây 2007-2013, thuế từng đc áp 25% rồi chứ không phải 20% vừa đề xuất đâu, nhưng sau đó…

 

[BloodOwl87]

Thật sự em cũng mong làm ra và thực hiện đúng chuẩn chỉ theo bảng giá đất Mấy nữa các bác ở trển có kinh phí làm đường thì cứ automatic bồi thường theo đúng cái giá trong bảng giá này (chỉ cần bằng 70-80% giá thị trường thôi), người dân chúng em đội ơn lắm lắm.

Thì bảng giá đất chính là để tránh chênh lệch địa tô rơi vào túi lợi ích nhóm mà cụ, giá đền bù sẽ sát giá thị trường. Việc chặn 2 giá chỉ là 1 hệ quả của bảng giá đất mới thôi, đảm bảo lợi ích của dân bị giải toả mới là mục đích chính.

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Bạn xây nhà bao giờ chưa mà lý thuyêt vậy. Trước đây các cửa hàng vật liệu là thuế khoán, họ có xuất VAT cho đâu. Các hợp đông với nhà thầu cũng chỉ hợp đồng tay, họ cũng k dùng vào đấy đóng thuế. Đồ nội thất thì cũng 99% k lấy VAT, mà có lấy thì xong xuôi cũng vất đi.

Thì giờ tính chi phí thế nào dc. Giờ nhìn vào cái nhà, đố mà chứng minh dc chi phí xây dựng bằng các giấy tờ có hóa đơn dc.

Cụ khoán cho đơn vị tk, và đvi thi công thì thuế đầu vào của nguyên vật liệu họ phải lo. Nhưng bù lại thì đơn giá xây dựng sẽ tăng cụ ạ.

Còn nếu làm từ lâu rồi thì .. em chịu. Khi đấy tính trên mức 2-10%

Trc hết cụ sai cơ bản về đọc hiểu do thiếu kiến thức, đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận(thu nhập) hoặc 2-10% trên giá trị bán (doanh thu kèm tgian nắm giữ)! Đọc lại kỹ trc khi bình luận không có cc cười cho!
Thứ hai, cụ đọc lại kỹ để hiểu rõ hơn, nếu 20%/lợi nhuận thì cc là nđt lướt sóng nếu lỗ sẽ không bao giờ phải nộp thuế nữa! Hiện tại, lỗ lãi cứ nộp 2%!!!
Thứ ba, để có giá vốn để áp cách tính thuế 20%, thì phải có căn cứ giá vốn “hợp lý”, không hợp lý người ta quay về 2-10% cụ ợ! Như trc đây nhưng kèm tgian nắm giữ!

Như vậy, thay đổi lớn nhất với đề xuất hiện tại sẽ là:
1. Để xuất áp 20%/lợi nhuận để đảm bảo nđt lãi phải nộp 20%, nếu lỗ thật không phải chịu thuế, đồng thời nhà nước phải làm ntn đó để nđt không thể khai giá bán bằng giá mua(hiện nay giá bán khai vẫn rất thấp).
Như vậy, cần tăng giá đất trên bảng giá lên sát thị trường để tránh nđt khai thấp thì sẽ bị quay sang. tính theo bảng giá, nhưng, điều này lại khiến giá đất đầu vào các dự án, đất chuyển đổi tự dưng leo cao khủng khiếp, lợi bất cập hại…, ảnh hưởng đến giá đất lớn hơn nhiều lần chính sách thuế!
=> Như vậy, cơ bản sẽ chỉ hướng tới áp dụng với các giao dịch minh bạch, kiểm soát đc 100%, và có thể là nđt “muốn chọn cách đó”, còn phần lớn sẽ lại quay về 2-10%, theo đó, mức 10% để mục đích ngăn nđt mua đất mới tinh lướt sóng và cố tình che đi giá mua đầu vào…

2. Để xuất áp thuế 2-10% doanh thu theo tgian nắm giữ, như vậy, khi không có giá vốn hay giá vốn bất hợp lý thì quay về phương án này, phương án này sẽ là chủ đạo đúng như hiện tại.
Việc áp theo tgian nắm giữ là điểm mới hoàn toàn và tôi cho là tích cực, sẽ làm giảm lợi nhuận dẫn đến giảm đầu cơ thổi giá. Tuy nhiên, không có tác dụng làm giảm giá bán bđs, bởi vì, không ai chắc chắn rằng nđt bán sẽ khai đúng giá. Do đó, biện pháp “kỹ thuật” sẽ lại là bảng giá đất sát với thị trường để giá tính thuế về với giá trị thực. Lúc này, “con gà quả trứng” lại bắt đầu, bảng giá đất sát thị trường sẽ khiến chi phí đất dự án, đất chuyển đổi tăng cao, phản ứng ngược lại khiến giá bđs đầu ra tăng cao…

Thực sự, nhiều chuyên gia cũng từng có ý kiến rồi, chính sách thuế phải kết hợp với đất đai, nhưng lại là con dao hai lưỡi nếu không tính toán đúng…, một là sẽ gây bất ổn cho thị trường, hai là không có tác dụng như mong muốn mà ngược lại, cung khan hiếm dẫn đến thuế cuối cùng sẽ độn vào giá…, cơ chế thị trường được quyết định bởi cung cầu!!!

Tóm lại, tôi tin chính sách của nhà nước không nghiêng về bên nào trên thị trường đâu, mà nghiên về cái chung, thu ngân sách để phát triển KTXH, sự ổn định và phát triển! Nhà nước chủ trương ngăn đầu cơ thổi giá, nhưng không dìm giá xuống hay kìm kẹp thị trường bđs, mà để nó hoạt động an toàn, bền vững và phát triển. Khi nào nhận thức rõ điều này, cc mới thôi bức xúc với các chính sách nhà nước đưa ra trên cả góc độ bên bán bên mua, thưa

Em hiểu và cảm nhận thì cái 20% sau trừ chi phí hợp lý hướng đến cá nhân làm kinh doanh bđs, còn tính vo 2-10% dành cho mua bán bình thường.

 

[BloodOwl87]

Bác mua bán giá thế nào bên công chứng có hết nhé, bgio toàn bộ thông tin mua bán qua CC đều liên thông roài

Có hôm e ngó trộm man hình của đội CC, thấy hết lịch sử mua bán trong vòng cả 10 năm

Cchung có phần mềm riêng là uchi.

 

[Dream Thai]

Cchung có phần mềm riêng là uchi.

Vâng cụ

 

[FC Juventus]

Cung không tắt, nhưng đất HN có hạn, trừ khi không còn có cầu thì giá mới giảm được. Em lo sau này các con em không cạnh tranh được với đời nên xây tổ sẵn, chúng nó mài ra ăn dần hay bán đi thì tuỳ. Chứ giờ già cả chả ăn tiêu gì đến tiền, sinh hoạt phí từ nguồn kinh doanh. Cờ bạc kiểu chứng, coin trong phạm vi nhất định. Không cho vào đất thì gửi tiết kiệm được mấy đồng lãi đâu. Mua vàng để trong nhà sợ có đứa nó dí dao vào cổ mợ ạ. Em vẫn bảo nếu giá có giảm thì thân già lại ăn ít đi mua thêm, giờ có cho ăn 3 bát cơm cũng có ăn được đâu.

Cầu có thể giảm chứ cụ. Thuế ck bđs các kiểu rồi đến 1 lúc tiền đâu ra chỗ cụ múc.

 

[BloodOwl87]

Cung không tắt, nhưng đất HN có hạn, trừ khi không còn có cầu thì giá mới giảm được. Em lo sau này các con em không cạnh tranh được với đời nên xây tổ sẵn, chúng nó mài ra ăn dần hay bán đi thì tuỳ. Chứ giờ già cả chả ăn tiêu gì đến tiền, sinh hoạt phí từ nguồn kinh doanh. Cờ bạc kiểu chứng, coin trong phạm vi nhất định. Không cho vào đất thì gửi tiết kiệm được mấy đồng lãi đâu. Mua vàng để trong nhà sợ có đứa nó dí dao vào cổ mợ ạ. Em vẫn bảo nếu giá có giảm thì thân già lại ăn ít đi mua thêm, giờ có cho ăn 3 bát cơm cũng có ăn được đâu.

Thế giờ nhà nước nắn dòng tiền ko chảy vào đầu cơ bđs, ép người già ko găm bđs để giá nhà/thu nhập ở mức hợp lý. Người trẻ vẫn có khả năng tự mua nhà thì tích cực hơn việc cứ ngồi nhìn tài sản thừa kế của cha mẹ chứ. Góc nhìn của 1 cá nhân với góc nhìn từ trên cao xuống nhìn toàn xã hội rõ ràng là khác nhau.

 

[BloodOwl87]

Thì đấy, em cũng đang chờ cầu giảm để vào kích cầu mà cụ. Chứ giờ mua nữa thì hơi cố, mà không mua thì nhìn lãi tiết kiệm 5%/năm cũng buồn.

Shb 6.1 nhoé

 

[Gangnam]

Thì bảng giá đất chính là để tránh chênh lệch địa tô rơi vào túi lợi ích nhóm mà cụ, giá đền bù sẽ sát giá thị trường. Việc chặn 2 giá chỉ là 1 hệ quả của bảng giá đất mới thôi, đảm bảo lợi ích của dân bị giải toả mới là mục đích chính.

Đất ngõ ô tô tránh ví dụ ngõ 26, 28, 36... Nguyên Hồng đang giao dịch thực tế hơn 500tr/m2 (đã có giao dịch thành công).
Trong khi theo bảng giá đất mới nhất em có được (https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/bat-dong-san/77286/bang-gia-dat-12-quan-noi-thanh-cua-ha-noi-nam-2025) thì đất vị trí 2 mới có giá hơn 81 triệu/m2, chênh lệch là quá lớn
Cụ có bảng giá nào mới hơn cho em xin để em cập nhật nhé.

 

[BloodOwl87]

Đất ngõ ô tô tránh ví dụ ngõ 26, 28, 36... Nguyên Hồng đang giao dịch thực tế hơn 500tr/m2 (đã có giao dịch thành công).
Trong khi theo bảng giá đất mới nhất em có được (https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/bat-dong-san/77286/bang-gia-dat-12-quan-noi-thanh-cua-ha-noi-nam-2025) thì đất vị trí 2 mới có giá hơn 81 triệu/m2, chênh lệch là quá lớn
Cụ có bảng giá nào mới hơn cho em xin để em cập nhật nhé.

Bảng giá đất mới theo luật 2026 mới chính thức áp dụng. https://vneconomy.vn/techconnect/bang-gia-dat-lan-dau-se-duoc-cong-bo-va-ap-dung-tu-ngay-1-1-2026.htm
Bảng giá đất hiện tại đã phải cái sau cùng đâu cụ và mới tăng thế đã rất nhiều người kêu do ko có tiền chuyển thổ rồi. Chắc tăng dần dần.

 

[Gangnam]

Bảng giá đất mới theo luật 2026 mới chính thức áp dụng. https://vneconomy.vn/techconnect/bang-gia-dat-lan-dau-se-duoc-cong-bo-va-ap-dung-tu-ngay-1-1-2026.htm
Bảng giá đất hiện tại đã phải cái sau cùng đâu cụ và mới tăng thế đã rất nhiều người kêu do ko có tiền chuyển thổ rồi. Chắc tăng dần dần.

Em đọc kỹ không thấy có chi tiết cụ ạ. Theo em hiểu (và thực tế đang áo dụng) thì các giao dịch từ hiện tại đến trước thời điểm ban hành vẫn phải tuân theo bảng giá đất cũ theo llink của em thôi.

 

[bdssapteo]

Xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường

Xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường thay vì giá thị trường?

Đây là quan điểm mới được TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM đặt ra tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay (22.7).

thanhnien.vn

Vấn đề cơ bản là bảng giá đất hàng năm của các địa phương là để điều tiết giá cả bds của thị trường hay là giá cả thị trường sẽ xây dựng nên bảng giá đất hàng năm ở các địa phương . ?

 

[MeosamiPham]

Cung không tắt, nhưng đất HN có hạn, trừ khi không còn có cầu thì giá mới giảm được. Em lo sau này các con em không cạnh tranh được với đời nên xây tổ sẵn, chúng nó mài ra ăn dần hay bán đi thì tuỳ. Chứ giờ già cả chả ăn tiêu gì đến tiền, sinh hoạt phí từ nguồn kinh doanh. Cờ bạc kiểu chứng, coin trong phạm vi nhất định. Không cho vào đất thì gửi tiết kiệm được mấy đồng lãi đâu. Mua vàng để trong nhà sợ có đứa nó dí dao vào cổ mợ ạ. Em vẫn bảo nếu giá có giảm thì thân già lại ăn ít đi mua thêm, giờ có cho ăn 3 bát cơm cũng có ăn được đâu.

Em cũng tư duy như mợ thôi, có điều là giờ giá nhà thì cao, KD khó cũng chả có tiền mà mua thêm, mà hiện tại cũng chả cần gì đến tiền nhiều nên cũng xác định giữ thôi, ko muốn bán. Vậy nên đứng ở góc độ như em thì em mới nói là việc thu thuế này cũng là tốt, vì thu được nhiều hơn, sau đó NN "chi đúng" thì cũng giúp nhiều cho phát triển XH.

 

[PhanPhan30]

Cụ diễn giải dài mà chẳng thực tế chút nào cả, xung quanh cụ bạn bè người thân họ mua nhà 4 tỷ thì hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ, vài năm sau họ bán 6 tỷ thì hợp đồng cũng chỉ 2 tỷ 3 thôi cụ, đầu vào 2 tỷ đầu ra 2 tỷ 3, nếu thuế 20% thì là 60 triệu chứ ai lại làm theo kịch bản của cụ để phải đóng 200 triệu?

Thôi tôi dừng tranh luận với cụ.
Nếu vẫn giữ chính sách 2% cho giá bán như hiện nay thì điều cụ nói là đúng và sẽ còn 2 giá dài.
Nhưng nếu thay đổi như dự thảo trên thì hành vi người mua phải thay đổi. Khi đó kết quả sẽ không còn giống như bây giờ nữa!

 

[BloodOwl87]

Em đọc kỹ không thấy có chi tiết cụ ạ. Theo em hiểu (và thực tế đang áo dụng) thì các giao dịch từ hiện tại đến trước thời điểm ban hành vẫn phải tuân theo bảng giá đất cũ theo llink của em thôi.

Ý em là bảng giá đất sẽ tăng từ từ. Và dữ liệu tham chiếu cho bảng giá đất 2026(review hàng năm) sẽ là giá giao dịch thật qua hệ thống của Trung tâm giao dịch bất động sản, có kết nối với trung tâm dữ liệu quốc gia. Số hoá là giải pháp tốt nhất cho việc minh bạch chống gian lận.

 

[BloodOwl87]

Em không thấy thu thuế nhiều quá, nhiều sắc thuế quá, là tốt mợ ạ. Đến mức mệt mỏi thì triệt tiêu động lực phát triển của những người còn tham vọng muốn làm việc. Chán không muốn làm giàu nữa, vì trừ khi là nổi bật lên hẳn tầng chóp, ngồi trên ngọn, chứ loe ngoe bơi tầng trung thế này khổ lắm.

Giá nhà cao quá thì còn triệt tiêu động lực ác hơn đấy mợ, với người chưa mua được nhà, lúc đó lại quay sang dòm ngó tài sản thừa kế. Đứa nào ko có nhà thừa kế lại thua đời từ vạch xuất phát.
Thế mới triệt tiêu động lực của xã hội, còn mấy ông bà già găm mấy cái nhà còn động lực gì nữa, đi trade đất à.

 

[Gangnam]

Ý em là bảng giá đất sẽ tăng từ từ. Và dữ liệu tham chiếu cho bảng giá đất 2026(review hàng năm) sẽ là giá giao dịch thật qua hệ thống của Trung tâm giao dịch bất động sản, có kết nối với trung tâm dữ liệu quốc gia. Số hoá là giải pháp tốt nhất cho việc minh bạch chống gian lận.

À vâng, về lộ trình thì đúng là như vậy. Tuy nhiên ai cũng hiểu về những bất cập liên quan đến cái bảng giá đất này. Em với cụ cùng chờ xem đến bao giờ mới có cái "70-80% giá thị trường" nhé.

 

[Meta2018]

E đọc thấy thời gian nắm giữ ts là từ khi luật có hiệu lực. coi như trc đó bao lâu k tính.
nếu hiểu chiều ngược lại.thì chỉ áp dụng luật mới vs những giao dịch bất động sản mà chủ sở hữu từ ngày luật có hiệu lực đổ đi. Còn sở hữu từ trướcđó vẫn áp dụng luật cũ.đi đôi sẽ là các biện pháp để thu thập cơ sở giữu liệu, rồi sàn giao dịch chống 2 giá các kiểu.
nên trong dự thảo mới bảo cần các ban ngành khác phối hợp

 

[Minh Quoc 79]

Cụ khoán cho đơn vị tk, và đvi thi công thì thuế đầu vào của nguyên vật liệu họ phải lo. Nhưng bù lại thì đơn giá xây dựng sẽ tăng cụ ạ.

Còn nếu làm từ lâu rồi thì .. em chịu. Khi đấy tính trên mức 2-10%




Em hiểu và cảm nhận thì cái 20% sau trừ chi phí hợp lý hướng đến cá nhân làm kinh doanh bđs, còn tính vo 2-10% dành cho mua bán bình thường.

Theo bạn thì "cá nhân làm kinh doanh bds" và "người mua bán bình thường" khác nhau điều gì để cơ quan thuế áp dụng thuế suất cho từng tình huống như bạn đang hiểu và cảm nhận?

 

[MeosamiPham]

Em không thấy thu thuế nhiều quá, nhiều sắc thuế quá, là tốt mợ ạ. Đến mức mệt mỏi thì triệt tiêu động lực phát triển của những người còn tham vọng muốn làm việc. Chán không muốn làm giàu nữa, vì trừ khi là nổi bật lên hẳn tầng chóp, ngồi trên ngọn, chứ loe ngoe bơi tầng trung thế này khổ lắm.

Em là cụ nhé Thuế nhiều thì đúng là không tốt nhưng không đến mực triệt tiêu động lực lao động, làm việc đâu. Mợ nhìn Âu, Mỹ thì rõ. Bno còn có trợ cấp thất nghiệp, nhưng cũng chỉ đủ nhu cầu tối thiểu thôi, người già thì co kéo đủ, chứ trẻ thì em thấy hầu hết vẫn phải bươn đi làm mà kiếm ăn (trừ đội nghiện ngập, dặt dẹo...), trái ngược hẳn với đội Đông Á có văn hóa same same như mình là Hàn, Trung, HK, giá nhà cao vút làm triệt tiêu hết mọi động lực của con người luôn (ngoài làm việc còn yêu đương, chơi bời hẹn hò, quan hệ nam nữ, kết hôn, sinh con đẻ cái ...) chứ không chỉ triệt tiêu mỗi động lực làm việc, kiếm ăn. Góc quan sát của em thấy là như thế. Mợ thấy khác có thể phản biện, bổ sung thêm giúp em?