[Funland] Các cụ dự đoán như thế nào về BĐS Hà Nội trong 5 năm tới

[carrot123]

Nó quá hiện hữu r cụ ơi.

Vậy giờ có nên mua chung cư mới ko ạ? Vì mua chung cư thì lại sợ cái có thời hạn, nên về logic thì nên mua cái mới xây, nhưng em cũng rất sợ cái kiểu như trước 2010, rất nhiều CC xây xong rồi để đấy như kiểu Usilk Hà Đông.

 

[5banhxe]

Cái này em nghĩ cuộc chơi của tay to cụ ạ. và có thể phải liên quan đến cq sở tại.

Đầu tư BĐS Công nghiệp có 4 cấp độ

Cao nhất như cụ nêu là xin dự án lớn vài trăm đến vài ngàn héc ta, xây hạ tầng và cắt ra bán từng mảnh cho các doanh nghiệp. Đó là sân chơi của KBC, HPG hay đội VSIP... Vốn cần nhiều nghìn tỷ, quan hệ từ trung ương đến địa phương, năng lực quản trị xuất sắc và có thương hiệu. Lợi nhuận 30-50% là thường.

Thấp hơn là nhóm xây cụm công nghiệp vừa và nhỏ diện tích vài chục héc đổ lại. Nhóm này chỉ cần vài trăm tỷ vốn còn lại đi vay, quan hệ địa phương, có kinh nghiệm, không cần thương hiệu chỉ cần biết cách tối ưu chi phí và đường đi nước bước. Lợi nhuận không bằng nhóm trên nhưng khéo làm thì 20-30% trong tầm tay.

Thấp nữa là nhóm đi mua lại những mảnh nhỏ của các nhóm trên, hoặc mua lại dự án từ DN khác, hoặc tự làm dự án từ đầu diện tích vài héc ta, xây cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ 5-7% cộng thêm giá BĐS tăng đều 10% hàng năm (tất nhiên có giai đoạn thấp hơn hoặc cao hơn). Vốn cần vài chục tỷ còn lại đi vay.

Dưới đáy cùng là những miếng đất vài nghìn mét ở những cụm vừa và nhỏ. Các cụm lớn hiện đã có chính sách cắt ra chừng 20% chia thành miếng nhỏ cho DN nhỏ. Vốn chỉ 10-20 tỷ quay đầu, tỷ suất sinh lời có thể cao hơn mặt bằng chung do diện tích nhỏ thường cho thuê được giá hơn.

Em nghĩ các cụ OF chắc chỉ hợp với nhóm 4. Cụ nào nhiều tiền hoặc vài cụ góp lại thì chơi nhóm 3. Nhóm 2 bây giờ mới vào thì cuối sóng rồi. Nhóm 1 chắc không cụ nào OF đạt chuẩn dù đang cực ngon.

 

[Trongxanh2022]

Đầu tư BĐS Công nghiệp có 4 cấp độ

Cao nhất như cụ nêu là xin dự án lớn vài trăm đến vài ngàn héc ta, xây hạ tầng và cắt ra bán từng mảnh cho các doanh nghiệp. Đó là sân chơi của KBC, HPG hay đội VSIP... Vốn cần nhiều nghìn tỷ, quan hệ từ trung ương đến địa phương, năng lực quản trị xuất sắc và có thương hiệu. Lợi nhuận 30-50% là thường.

Thấp hơn là nhóm xây cụm công nghiệp vừa và nhỏ diện tích vài chục héc đổ lại. Nhóm này chỉ cần vài trăm tỷ vốn còn lại đi vay, quan hệ địa phương, có kinh nghiệm, không cần thương hiệu chỉ cần biết cách tối ưu chi phí và đường đi nước bước. Lợi nhuận không bằng nhóm trên nhưng khéo làm thì 20-30% trong tầm tay.

Thấp nữa là nhóm đi mua lại những mảnh nhỏ của các nhóm trên, hoặc mua lại dự án từ DN khác, hoặc tự làm dự án từ đầu diện tích vài héc ta, xây cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ 5-7% cộng thêm giá BĐS tăng đều 10% hàng năm (tất nhiên có giai đoạn thấp hơn hoặc cao hơn). Vốn cần vài chục tỷ còn lại đi vay.

Dưới đáy cùng là những miếng đất vài nghìn mét ở những cụm vừa và nhỏ. Các cụm lớn hiện đã có chính sách cắt ra chừng 20% chia thành miếng nhỏ cho DN nhỏ. Vốn chỉ 10-20 tỷ quay đầu, tỷ suất sinh lời có thể cao hơn mặt bằng chung do diện tích nhỏ thường cho thuê được giá hơn.

Em nghĩ các cụ OF chắc chỉ hợp với nhóm 4. Cụ nào nhiều tiền hoặc vài cụ góp lại thì chơi nhóm 3. Nhóm 2 bây giờ mới vào thì cuối sóng rồi. Nhóm 1 chắc không cụ nào OF đạt chuẩn dù đang cực ngon.

Món này kể cả 3, 4 phải dành cho dân chuyên, cũng mất công san lấp, giấy phép,...
Nhưng nếu làm quen rồi có thể là 1 nghề ổn (tất nhiên vốn phải lớn), giống 1 thời rộ lên xây Chung cư Mini vậy.

 

[5banhxe]

Món này kể cả 3, 4 phải dành cho dân chuyên, cũng mất công san lấp, giấy phép,...
Nhưng nếu làm quen rồi có thể là 1 nghề ổn (tất nhiên vốn phải lớn), giống 1 thời rộ lên xây Chung cư Mini vậy.

Vâng cụ, rõ ràng BĐS công nghiệp không đơn giản như cái nhà hay căn hộ chung cư. Cho thuê BĐS công nghiệp cũng rủi ro hơn (cháy nổ, an toàn lao động...) có thể bị liên đới. Thuế má cho BĐS công nghiệp cũng đòi hỏi chuẩn chỉ hơn, phải lập doanh nghiệp và vận hành.

 

[BigboyHN]

Vậy giờ có nên mua chung cư mới ko ạ? Vì mua chung cư thì lại sợ cái có thời hạn, nên về logic thì nên mua cái mới xây, nhưng em cũng rất sợ cái kiểu như trước 2010, rất nhiều CC xây xong rồi để đấy như kiểu Usilk Hà Đông.

Đã đầu tư thì ắt hẳn có rủi ro cụ ợ. Ngay cả gửi tk còn sợ bị hack coe mà. . E thì qd trc h cứ sổ đỏ lâu dài là em chơi. Cc mới e chưa mua bao h nên ko biết. Cụ mua cc cũ cũng có sao đâu. Ko thì mần nhà đất. . Quy hoạch bây h xong r đấy, cụ check onl mất phí cũng chuẩn đó. Từ h đến cuối năm là HN xây dựng App để xây tra thôi. Các qh đã chốt xong hết r....

 

[BigboyHN]

Ở góc độ vĩ mô là có sao phết cụ (Em không bình luận chuyện làm tốt hay không em chỉ bình luận chuyện phải làm).
1. Bình diện thế giới: Các đại ca đánh nhao chia bãi, ra luật tùm lum. Cá nhỏ đen thì bị chảo dầu, vừa vừa thì gõ vào đầu, cũng là cơ hội để làm miếng to nếu khéo.
2. Các chú phỉnh toàn TG đều đang rất mạo hiểm, em cảm giác cả bàn đẩy thẻ all in rồi, bài dưới không biết thế nào.
3. Pha phát triển do Doimoi đã thực sự hết, không có động lực phát triển mới là ngất lâm sàng.
4. Dân số vàng đang qua rất nhanh, 10 năm tới nếu không có gì thay đổi là lịm luôn.
5. Hạ tầng thực sự đã không theo kịp kinh tế, quy mô các trụ đỡ cũng thế.
...
Nên là nằm im chắc chắn chết mà làm nhanh khả năng chết cao Em là dân thì đành nghe hướng gió, vững tay chèo thôi. Lãnh đạo chắc cũng đau đầu cân số lắm.

Năm ngoái nhiều cụ chửi e đủ các kiểu. Có nhiều bds mà lại bảo rủi ro là sao? Ko muốn đất nc pt à? Đi ngược lại định hướng à? .
E cũng nói quá nhiều lần, ts mình tăng ai chả thích nhưng tham vừa thôi. Kinh tế ko pt đồng đều mà lệch hẳn sang bds thì ko sớm cũng muộn là toang. Phải có sự san sẻ ưu tiên giữa các ngành, phải cho dân thời gian tích lũy....
1 đất nc pt thì bds sẽ pt. Mà pt lâu dài thì phải có khoa học cơ bản, công nghệ lõi, công nghệ số....
Đời e làm bank đến bây h, chưa có cái gói ưu đãi mé.o nào ls thấp tụt quần cho mấy ngành trên trong khi bds thì ưu đãi nọ kia, 0%, ân hạn các kiểu....Cắm tiền vào DTC nhưng lệch sang bds hơi bị nhiều đấy. Nên là làm ít thôi, chọn lọc, có đánh giá xem cái nào nên làm trc và tập trung. Còn làm ồ ạt thì.....
Như e nói bên trên đó, làm vc thông minh, nhiều khi hiệu quả hơn rất nhiều làm vc chăm chỉ.

 

[Minh Quoc 79]

Vậy giờ có nên mua chung cư mới ko ạ? Vì mua chung cư thì lại sợ cái có thời hạn, nên về logic thì nên mua cái mới xây, nhưng em cũng rất sợ cái kiểu như trước 2010, rất nhiều CC xây xong rồi để đấy như kiểu Usilk Hà Đông.

Bạn đang hơi bị mâu thuẫn
Luật đất đai cũ và Luật đất đai sửa đổi, bổ sung

Đối với các DA chung cư, liền kề đã được CĐT xây dựng và hoàn thành bàn giao, cấp "sổ đỏ" cho người sử dụng thuộc diện lâu dài là thực hiện theo các chế tài tại thời điểm đó. Đối với đất có thời hạn sở hữu lâu dài, CĐT đã nộp các khoản thuế liên quan đến thời hạn sử dụng lâu dài của dự án đó - tương xứng theo quy định. Người dân mua sử dụng căn hộ cũng phải trả mức giá tương xứng với loại nhà, đất này.
Ngoài ra thì các chế tài khi ban hành sẽ được tính tại thời điểm ban hành trở về sau cho đến khi có sửa đổi bổ sung, không hồi tố đối với các chế tài đã ban hành trước đó.
Nếu quy định mới có thời hạn về thời gian sử dụng đất thì cả dự án, nghĩa là cả chung cư hay liền kề xây dựng trên dự án đó đều có thời hạn.

 

[carrot123]

Bạn đang hơi bị mâu thuẫn
Luật đất đai cũ và Luật đất đai sửa đổi, bổ sung

Đối với các DA chung cư, liền kề đã được CĐT xây dựng và hoàn thành bàn giao, cấp "sổ đỏ" cho người sử dụng thuộc diện lâu dài là thực hiện theo các chế tài tại thời điểm đó. Đối với đất có thời hạn sở hữu lâu dài, CĐT đã nộp các khoản thuế liên quan đến thời hạn sử dụng lâu dài của dự án đó - tương xứng theo quy định. Người dân mua sử dụng căn hộ cũng phải trả mức giá tương xứng với loại nhà, đất này.
Ngoài ra thì các chế tài khi ban hành sẽ được tính tại thời điểm ban hành trở về sau cho đến khi có sửa đổi bổ sung, không hồi tố đối với các chế tài đã ban hành trước đó.
Nếu quy định mới có thời hạn về thời gian sử dụng đất thì cả dự án, nghĩa là cả chung cư hay liền kề xây dựng trên dự án đó đều có thời hạn.

Vâng, chính vì em ko am hiểu mấy vđ này nên mới mang lên hỏi. Cảm ơn cụ.

 

[Minh Quoc 79]

Bạn đang hơi bị mâu thuẫn
Luật đất đai cũ và Luật đất đai sửa đổi, bổ sung

Đối với các DA chung cư, liền kề đã được CĐT xây dựng và hoàn thành bàn giao, cấp "sổ đỏ" cho người sử dụng thuộc diện lâu dài là thực hiện theo các chế tài tại thời điểm đó. Đối với đất có thời hạn sở hữu lâu dài, CĐT đã nộp các khoản thuế liên quan đến thời hạn sử dụng lâu dài của dự án đó - tương xứng theo quy định. Người dân mua sử dụng căn hộ cũng phải trả mức giá tương xứng với loại nhà, đất này.
Ngoài ra thì các chế tài khi ban hành sẽ được tính tại thời điểm ban hành trở về sau cho đến khi có sửa đổi bổ sung, không hồi tố đối với các chế tài đã ban hành trước đó.
Nếu quy định mới có thời hạn về thời gian sử dụng đất thì cả dự án, nghĩa là cả chung cư hay liền kề xây dựng trên dự án đó đều có thời hạn.

Cũng cần phân biệt giữa thời hạn sở hữu đất và thời gian sử dụng của công trình xây dựng trên đất.
Nếu có quy định về thời hạn sở hữu đất thì mọi chuyện sẽ đơn giản hơn nhiều quy định về thời gian sử dụng nhà - trên đất.

 

[Maruko_2609]

Hôm qua có 1 e chào lên 9.6 r cụ. Má.

dư lày chả mấy mà 11,12 cụ nhỉ. chắc cũng chỉ tầm đấy là max thui

 

[songchamlai]

Vâng cụ, rõ ràng BĐS công nghiệp không đơn giản như cái nhà hay căn hộ chung cư. Cho thuê BĐS công nghiệp cũng rủi ro hơn (cháy nổ, an toàn lao động...) có thể bị liên đới. Thuế má cho BĐS công nghiệp cũng đòi hỏi chuẩn chỉ hơn, phải lập doanh nghiệp và vận hành.

Tôi nghĩ không biết cách vận hành của mặt hàng này tốt nhất là không nên sờ vào. Mà loại hình bđs này nó cũng vượt quá tầm ( cả về tài chính,quan hệ,quản lý) của nhiều người nên các cụ không bàn làm gì.

 

[Khanhnho]

Đúng r cụ. Dòng tiền có + ts tạo ra dòng tiền m cũng có. Khi đảo chiều, ls giảm dần thì tận dụng, cân đối để nạp thêm các loại ts vào. Nếu là tài sản ko có dòng tiền như đất thì mua cũng dc nhưng vay nhiều lại cấn. Còn mua thêm ts mà có dòng tiền thì mình lại có cả dòng tiền cũ + mới trả nợ cùng mình. Vững lắm đấy. Nhất là bây h doanh thu cho thuê bds đc nâng lên tối đa 1 tỏi/năm r. May vãi.

Cụ có nghĩ đến yếu tố bất ổn chính trị ko? Theo e còn một lớp ts mới nữa là crypto nên cho vào danh mục. E đang tích cả Bit, thủ sẵn 1 cái golden visa, có biến một cái em xách d-ái chạy luôn. Tài sản một đống mà toàn chết dí ở bđs, dù có là dòng tiền, nhỡ có vđ gì bất ổn cũng bị động phết. Chưa bao giờ e thấy cầm bđs nhiều lại cho cảm giác vừa bó buộc vừa bất an thay vì vững tâm như trước. Có crypto đầy ví kèm 1 business kiếm tiền toàn cầu mới đem lại cảm giác tự do và yên tâm thực sự.

 

[BigboyHN]

dư lày chả mấy mà 11,12 cụ nhỉ. chắc cũng chỉ tầm đấy là max thui

Chỉ cần huy động 9 thôi, đi bằng nạng hết cụ ợ. E có nói 6T cuối năm mới khốc liệt.6T đầu năm bt thôi.

 

[Maruko_2609]

Chỉ cần huy động 9 thôi, đi bằng nạng hết cụ ợ. E có nói 6T cuối năm mới khốc liệt.6T đầu năm bt thôi.

càng về cuối năm càng kinh khủng ợ, thế còn sô con hái dư lào cụ?

 

[BigboyHN]

Cụ có nghĩ đến yếu tố bất ổn chính trị ko? Theo e còn một lớp ts mới nữa là crypto nên cho vào danh mục. E đang tích cả Bit, thủ sẵn 1 cái golden visa, có biến một cái em xách d-ái chạy luôn. Tài sản một đống mà toàn chết dí ở bđs, dù có là dòng tiền, nhỡ có vđ gì bất ổn cũng bị động phết. Chưa bao giờ e thấy cầm bđs nhiều lại cho cảm giác vừa bó buộc vừa bất an thay vì vững tâm như trước. Có crypto đầy ví kèm 1 business kiếm tiền toàn cầu mới đem lại cảm giác tự do và yên tâm thực sự.

Cờ rýp tồ thì e ko biết. Nhưng theo e biết thì VN m nhiều đại ra, chủ DN nhiều ô đã có phòng ngừa mua ts bên ở H20 out...hihehuaha.....Có 1 số cty chuyên hỗ trợ andjdbdnchcnddjdk. . AE thông cảm. .
Còn mình thì cái phòng thủ nhất, trụ vững nhất là Dòng tiền. Trụ vững và duy trì cái này....thì sau sẽ rất ngon. E đã nói năm ngoái, ae nào xây dựng dòng tiền mạnh coi như thắng mie nó trận sau trong vài năm tới rồi. Đầu năm e báo ls CTG lên 14% cũng kèm 1 câu nhắc là ae nào đang vay thì cơ cấu nhanh, dồn toàn bộ lực trả thẳng vào gốc để nó tụt xuống, lãi cao sẽ đỡ hơn nhiều. Nhưng nhiều cụ vẫn ối giời cuối năm cần tiền, ls cao tí sau thì hạ chứ có j đâu.
E chỉ chốt 1 câu: nhiều cụ chưa hiểu đc mức độ nghiêm trọng của vấn đề. Bây h xoay ra phòng thủ là khó cụ ạ. Khó thật sự.

 

[BigboyHN]

càng về cuối năm càng kinh khủng ợ, thế còn sô con hái dư lào cụ?

Là j cụ nhỉ? Cụ diễn tả kiểu khác đi. Biết là ae nhiều cái ko nói dc.

 

[Naunong]

Là j cụ nhỉ? Cụ diễn tả kiểu khác đi. Biết là ae nhiều cái ko nói dc.

Hai con số

 

[BigboyHN]

Hai con số

À. Năm ngoái chắc mỗi e là thằng lạc hậu nhất cái VN. Đi đâu cũng sô con hái. Từ đồng nghiệp bạn bè đến mấy đứa thử vc ở cq. .
Chưa bao h e care. E thường tin và đánh giá trên kinh nghiệm và lịch sử. Gpd VN vẫn tăng, vào top 30 thế giới. Hơn 500 tỏi usd. Top 30 là cao nhé cc. Nhưng thường khi quy mô gpd đã lớn, như con tàu lớn...rất khó để đi nhanh. Mẽo mỗi năm nó tăng trưởng 3% là khủng lắm r. Mình 500 tỏi usd mà dự kiến kế hoạch 2 con số đến 2030. Thì phải là con Rồng đúng nghĩa. Thuận lợi đủ đường và có bí kíp võ công. Những cái này thì e đánh giá ko có. Nên e ko qtam 2 con số. Đến lạm phát thống kê ở mình bn năm vẫn 4% thì thôi, mình nên tự tìm hiểu và đánh giá.

 

[elitek]

Lãi suất cao. Giờ ko nợ đã là tiên rồi. Chỉ cần vướng phải tinh giản biên chế là ko đủ tiến đóng gốc lãi đến hạn là phải bán tháo TS mà trả nợ ngay.
Mà được cái thời nay cả 2 việc này có thể sẽ đến cùng lúc. Thời covid cũng vậy, giai đoạn phong toả bao nhiêu người ko trả gốc lãi được, thời đó nhiều người cũng bị bank dí ép bán TS

Cờ rýp tồ thì e ko biết. Nhưng theo e biết thì VN m nhiều đại ra, chủ DN nhiều ô đã có phòng ngừa mua ts bên ở H20 out...hihehuaha.....Có 1 số cty chuyên hỗ trợ andjdbdnchcnddjdk. . AE thông cảm. .
Còn mình thì cái phòng thủ nhất, trụ vững nhất là Dòng tiền. Trụ vững và duy trì cái này....thì sau sẽ rất ngon. E đã nói năm ngoái, ae nào xây dựng dòng tiền mạnh coi như thắng mie nó trận sau trong vài năm tới rồi. Đầu năm e báo ls CTG lên 14% cũng kèm 1 câu nhắc là ae nào đang vay thì cơ cấu nhanh, dồn toàn bộ lực trả thẳng vào gốc để nó tụt xuống, lãi cao sẽ đỡ hơn nhiều. Nhưng nhiều cụ vẫn ối giời cuối năm cần tiền, ls cao tí sau thì hạ chứ có j đâu.
E chỉ chốt 1 câu: nhiều cụ chưa hiểu đc mức độ nghiêm trọng của vấn đề. Bây h xoay ra phòng thủ là khó cụ ạ. Khó thật sự.

 

[BigboyHN]

Lãi suất cao. Giờ ko nợ đã là tiên rồi. Chỉ cần vướng phải tinh giản biên chế là ko đủ tiến đóng gốc lãi đến hạn là phải bán tháo TS mà trả nợ ngay.
Mà được cái thời nay cả 2 việc này có thể sẽ đến cùng lúc. Thời covid cũng vậy, giai đoạn phong toả bao nhiêu người ko trả gốc lãi được, thời đó nhiều người cũng bị bank dí ép bán TS

Cụ gãi đúng chỗ ngứa. Ô a họ e đang làm lãnh đạo của trường cấp 3 ở tỉnh. Cbi sáp nhập tiếp đây. Đồng nghĩa với vc về hưu trước. Sớm thôi. Còn các ngành khác của NN e nghĩ chắc cũng sẽ vậy. Năm nay ổn định là đã tốt r.