CHUNG CƯ CÓ THỜI HẠN: ĐỪNG VỘI…!
Thông tin về “sở hữu chung cư có thời hạn” một lần nữa khiến nhiều người lo ngại:
- Mua căn hộ vài tỷ đồng, sau 50–70 năm có mất trắng không?
- Chung cư còn phù hợp để tích sản, để lại cho con cái không?
- Hay nên chuyển sang mua đất, nhà phố cho chắc chắn?
Trước hết cần hiểu đúng: vấn đề đang được bàn luận hiện nay liên quan đến thời hạn sử dụng của công trình chung cư, được xác định theo hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế qua kiểm định.
Hết thời hạn thiết kế không có nghĩa tòa nhà lập tức bị phá dỡ; công trình phải được kiểm định để xác định có còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng hay không.
Đây cũng là nguyên tắc đã có trong Luật Nhà ở 2023.
Vì vậy, không nên hiểu đơn giản rằng: chung cư hết tuổi thọ thì quyền lợi của người mua tự động trở về con số 0 tròn trĩnh…
Nhưng chủ đề này vẫn rất đáng chú ý, bởi nó có thể làm thay đổi cách thị trường định giá căn hộ trong dài hạn.
GIÁ TRỊ CHUNG CƯ LÀ GÌ?
Trước hết, bạn phải biết căn chung cư thực tế có ba những giá trị sau:
- Thứ nhất là giá trị của công trình: căn hộ, kết cấu, thang máy, hệ thống kỹ thuật, tiện ích và chất lượng hoàn thiện. Phần này chắc chắn hao mòn theo thời gian.
- Thứ hai là quyền lợi gắn với phần đất chung của dự án. Người mua căn hộ không sở hữu một thửa đất riêng như nhà phố, nhưng vẫn có quyền lợi đối với khu đất và phần sở hữu chung theo hồ sơ pháp lý của dự án.
- Thứ ba là khả năng tái phát triển khu đất khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng. Đây mới là phần quyết định người sở hữu còn nhận được gì trong tương lai: tiếp tục sử dụng, xây dựng lại, tái định cư tại chỗ hay được giải quyết quyền lợi theo phương án khác.
Nói một cách dễ hiểu hơn xíu:
Toà nhà có thể kết thúc vòng đời, nhưng câu chuyện của tài sản chưa chắc kết thúc cùng tòa nhà.
Điều thị trường cần quan tâm không chỉ là công trình tồn tại bao nhiêu năm, mà là cơ chế kiểm định, cải tạo, xây dựng lại và bảo đảm quyền lợi cho các chủ sở hữu có đủ rõ ràng hay không.
CHUNG CƯ SẼ ĐƯỢC ĐỊNH GIÁ KHÁC ĐI…?
Trước đây, người mua căn hộ thường so sánh bằng vị trí, diện tích, giá bán, tiện ích, nội thất và tiềm năng tăng giá.
Trong tương lai, nếu đề xuất trên được phê duyệt, một biến số khác có thể ngày càng quan trọng:
Thời gian sử dụng còn lại của tòa nhà.
Hai căn hộ cùng diện tích, cùng khu vực nhưng một căn nằm trong dự án mới bàn giao, một căn thuộc tòa nhà đã vận hành 25–30 năm sẽ rất khác biệt.
Đặc biệt, chung cư càng lớn tuổi thì giá trị càng phụ thuộc vào:
- Chất lượng kết cấu và mức độ xuống cấp.
- Lịch sử bảo trì, sửa chữa.
- Quỹ bảo trì có minh bạch hay không.
- Năng lực của ban quản trị và đơn vị vận hành.
- Quy hoạch tương lai của khu đất.
- Khả năng cải tạo hoặc xây dựng lại.
Khi đó, quản lý vận hành không còn chỉ là chuyện dịch vụ tốt hay không, mà nó trở thành một yếu tố tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ kinh tế và thanh khoản của căn hộ.
Có thể hiểu rằng, chung cư sẽ mất giá nhanh khi tốc độ xuống cấp lớn hơn tốc độ phát triển của khu vực.
GÓC NHÌN ĐẦU TƯ: MUA RỒI ĐỂ ĐÓ … E LÀ RỦI RO!!!
Nếu đề xuất được duyệt, mình nghĩ nhà đầu tư chung cư trong tương lai cần có tìm hiểu nhiều thứ hơn:
- Mua ở giai đoạn nào?
- Động lực tăng giá đến từ đâu?
- Khai thác cho thuê được bao nhiêu năm?
- Khi nào tòa nhà bước vào chu kỳ sửa chữa lớn?
- Thời điểm nào nên tái cơ cấu tài sản?
Tư duy mua đầu cơ, đợi tăng giá mà không khai thác, không có dòng tiền, không tạo lợi nhuận,…e sẽ dần là không còn tồn tại.
Ngoài ra, mua chung cư cũ chỉ vì kỳ vọng “sắp được đền bù, xây mới” là chiến lược có mức độ bất định rất cao.
Nhà đầu tư phải hiểu quy hoạch khu đất, hệ số phát triển mới, khả năng lựa chọn chủ đầu tư, phương án tái định cư và thời gian triển khai thực tế.
Nếu những yếu tố đó chưa rõ, đây không còn là đầu tư vào một căn hộ, mà là đầu tư vào một kỳ vọng pháp lý chưa chắc xảy ra đúng thời điểm.
VỚI NGƯỜI MUA Ở THỰC, ĐÂY LÀ LÚC CẦN BÌNH TĨNH!
Người mua để sống trong 10–20 năm tới không nên vì một cuộc thảo luận chính sách mà từ bỏ hoàn toàn kế hoạch an cư.
Một căn hộ giúp gia đình sống gần nơi làm việc, tiết kiệm thời gian di chuyển, có môi trường an ninh, tiện ích đầy đủ và không tạo áp lực nợ quá lớn vẫn có giá trị sử dụng rất thực tế.
Tuy nhiên, tiêu chí chọn mua cần khắt khe hơn, ngoài vị trí, pháp lý, tiện ích,…chẳng hạn như:
- Dự án được xây dựng trên loại đất nào?
- Công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng từ thời điểm nào?
- Chủ đầu tư có lịch sử xây dựng tốt không?
- Tòa nhà được vận hành và bảo trì ra sao?
- Quỹ bảo trì đã được bàn giao, sử dụng minh bạch chưa?
- Khu đất có giá trị tái phát triển trong dài hạn không?
- Giá bán hiện tại đã phản ánh đúng tuổi đời công trình chưa?
Đối với người muốn để lại tài sản cho thế hệ sau, yêu cầu còn cao hơn.
Khi thời gian nắm giữ có thể kéo dài vài chục năm, người mua không thể chỉ nhìn vào căn hộ hiện tại, mà phải nhìn cả tương lai của khu đất và cơ chế xử lý khi công trình kết thúc vòng đời.
ĐÁNH GIÁ CHUNG
Tóm lại, đây vẫn còn nằm trong đề xuất, làm rõ hơn các vấn đề đã được nhắc đến từ 2023, giúp các công tác giải toả, thống nhất đền bù khi chung cư hết hạn sử dụng được tiến hành ổn thoả hơn, phù hợp hơn trong giai đoạn hiện nay.
Người mua ở thực không cần sợ chung cư, thay vào đó, chọn lọc được dự án chất lượng phù hợp với kế hoạch cuộc sống của mình.
Nhà đầu tư không cần rời bỏ phân khúc căn hộ, mà thay vào đó, có những chiến lược đầu tư phù hợp với tình hình chuyển biến thị trường sắp tới.
Một khi đề xuất chưa duyệt, mọi thứ cũng chỉ là trao đổi,…
Còn khi được duyệt, bạn cũng có những sự chuẩn bị phù hợp.
copy
vnexpress.net
. Nếu ai làm, ai hiểu đúng bản chất thì sẽ rõ. Chú nào viết báo này cũng có tìm hiểu đó. AE chịu khó đọc nội dung thay vì tiêu đề. 
.
cafef.vn
dantri.com.vn
