[Funland] Lãi suất vay ngân hàng tăng và ảnh hưởng đến BĐS thời gian tới

[Vạc Cát]

Em nghĩ cả 2 cụ đều đúng mà, góc nhìn khác nhau thôi. Cụ Vạc nhìn như Thống đốc còn cụ Túc nhìn như Bộ Tài Chén.

Tháng 11/2024, một báo cáo của ACBS xác nhận chênh lệch lãi suất VND-USD đang âm khoảng 1% — tức lãi suất VND thấp hơn USD, không chỉ là "chênh mỏng 1%" mà là đảo ngược hoàn toàn. Đây là tình huống nguy hiểm bậc nhất cho một nền kinh tế neo tỷ giá, giữ đồng nội tệ có lãi thấp hơn đồng ngoại tệ dự trữ nghĩa là không có động lực tài chính nào giữ chân dòng vốn, ngoài niềm tin thuần túy vào sự ổn định tỷ giá. Và Standard Chartered dự đoán NHNN sẽ phải tăng lãi thêm 50 điểm cơ bản ngay trong quý II/2025 — tức thị trường đã nhận ra sự bất thường này từ cuối 2024, rất lâu trước khi vấn đề 2026 hiện rõ. Đỉnh điểm của cơn sốt chung cư Hà Nội hình như rơi vào đoạn này.

Tổng hợp lại ta có:

2024-2025 — nén giá: chính sách tăng trưởng thời Bột ngọt ép lãi suất xuống, chênh lệch với USD rơi vào âm. Tiền rẻ chảy vào bất động sản. Đồng thời, khoảng cách tín dụng-huy động đã âm thầm hình thành, LDR đã bắt đầu tăng — nhưng bị che bởi lãi suất thấp nên chưa ai gọi đó là khủng hoảng.
2026 — trả giá, cộng dồn thêm ép mới: lãi phải tăng vọt để khôi phục chênh lệch an toàn (3-5%) với USD — đây là phần đã dự đoán được từ 2024. Nhưng cùng lúc đó, mệnh lệnh tăng trưởng hai con số lại đẩy thêm cầu tín dụng đúng vào lúc phải sửa chênh lệch lãi suất. Hai lực đáng lẽ không cùng lúc — một lực đòi hạ nhiệt (sửa sai 2024-2025), một lực đòi tăng tốc (mục tiêu mới 2026) — lại chồng lên nhau, khiến cú điều chỉnh trở nên gắt hơn nhiều so với một chu kỳ sửa sai bình thường.

Hai cụ đều xác nhận chênh lệch an toàn là 3-5%. Nếu Fed tăng lên vùng cao hơn nữa thì VND buộc phải giữ lãi ở mức đủ cao để không lặp lại kịch bản 2024 — bất kể khoảng cách tín dụng-huy động trong nước có cải thiện hay không (như cụ Vạc nhận định). Nhưng nếu FED hạ lãi suất thì Việt Nam hạ được theo bao nhiêu sẽ tùy thuộc vào chênh lệch huy động - tín dụng và dư địa của NHNN.

Em và cụ ấy cơ bản đã đồng ý mức chênh 3-5% là an toàn, nhưng khác nhau ở điểm: cái gì làm nên mức lãi suất huy động trên 9% ngày hôm nay. Vì vậy em nêu ngắn gọn 3 mệnh đề làm nền tảng để dự báo lãi suất sắp tới dựa theo lãi suất huy động ở Mỹ (hiện nay chừng 5% còn lãi suất FED chừng 3.5-3.75%):
1. Khi LS Mỹ 1% thì lãi suất huy động của VN có thể duy trì 4-5% bất kể đầu tư công mạnh hay yếu.
2. Khi LS Mỹ 5% như hiện nay thì ls huy động VN phải lên 8-9% bất kể đầu tư công thế nào, nếu không muốn lặp lại câu chuyện 2024-2025.
3. Dựa vào (1) và (2), lãi suất 8-9% huy đông hiện nay không phải bắt nguồn từ đầu tư công mà phải từ lãi suất Mỹ.

 

[TieuFu]

Cụ có biết vì sao tỷ giá hiện nay thấp trong khi nhập siêu năm nay 20 tỷ đô hết tháng 8?
Năm ngoái tỷ giá tăng liên tục, căng thẳng thiếu USD trong khi xuất siêu hơn 20 tỷ đô?

Chỗ ý bằng nửa miếng đớp của cá mập họ Trương !

 

[Vạc Cát]

Căn cứ vào tiền Việt mất giá 5% mỗi năm thì các cụ quên không nhắc.
Bhxh vẫn căn vào hệ số trượt giá để nhân bù lương đóng BHXH đó mà.

Giai đoạn 2010 2011 trượt giá tầm hơn 10%

Thực chất cái 3-5% anh em đang nhắc đến chính là mức độ trượt giá của VNĐ so với USD.

Công thức giúp VN ổn định ở đây là: (lãi suất VNĐ) - (% trôi tỷ giá) >= (lãi suất USD)
Nếu cụ nào học kinh tế sẽ nhận ra nó chính là cách diễn đạt khác của hiệu ứng Fisher quốc tế (IFE), trong đó kỳ vọng lạm phát E là chênh lệch giữa hai mức lãi suất của hai đồng tiền.

Khi thị trường phát hiện ra mức chênh lãi suất có sự khác biệt với mức độ mất giá giữa 2 đồng tiền, nó sẽ sản sinh ra nghiệp vụ arbitrage kiếm lợi trên sự chênh lệch đó. Ở VN khối FDI to vật, việc tối ưu dòng tiền để ăn chênh lệch này quá đơn giản.

Ví dụ nếu thị trường dự báo VNĐ mất giá 2% trong năm 2026 nhưng chênh lệch lãi suất lên tới 4% như hiện nay thì tự động dòng tiền USD sẽ tìm về VN chuyển qua VNĐ hưởng lãi suất 9-9.5% tại VN. Ngược lại giai đoạn 2024-2025 việc NHNN để chênh lệch lãi suất như cụ gì nói có lúc âm 1%, trong khi bản thân VNĐ được dự báo mất giá 3-4% mỗi năm giai đoạn đó, tạo ra một khoảng chênh tổng lên tới 4-5% thì tự động dòng tiền USD sẽ chảy ngược ra nước ngoài.

Đó chính là nguyên nhân vì sao 2024-2025 xuất siêu khủng mà USD thiếu và tỷ giá tăng, trong khi 2026 nhập siêu khủng mà tỷ giá lại ổn định và giảm.

Khi hiểu rõ cơ chế đó, chúng ta sẽ biết cái nào đang điều khiển lãi suất ở VN. Nếu NHNN muốn lãi suất huy động giảm về 5% khi lãi suất huy động ở Mỹ cũng 5% thì phải bằng cách nào đó để VNĐ không bị mất giá so với USD, thậm chí tăng giá. Nếu VN mà dư thừa USD như TQ thì xả dự trữ ngoại hối ào ào là được ngay.

 

[Vạc Cát]

Chỗ ý bằng nửa miếng đớp của cá mập họ Trương !

Giang hồ đồn đoán linh tinh thôi, thổi phồng mức độ. Em cứ theo đúng lề phải nói sao là em trích lại, chuyển vào còn nhiều hơn chuyển ra:

Bà Trương Mỹ Lan chuyển trái phép 4,5 tỉ USD ra nước ngoài bằng cách nào?

Sáng 26-9, phiên toà xét xử bà Trương Mỹ Lan và 33 đồng phạm tiếp tục xét hỏi liên quan đến hành vi vận chuyển trái phép tiền tệ qua biên giới

tuoitre.vn

 

[X_axe]

Thực chất cái 3-5% anh em đang nhắc đến chính là mức độ trượt giá của VNĐ so với USD.

Công thức giúp VN ổn định ở đây là: (lãi suất VNĐ) - (% trôi tỷ giá) >= (lãi suất USD)
Nếu cụ nào học kinh tế sẽ nhận ra nó chính là cách diễn đạt khác của hiệu ứng Fisher quốc tế (IFE), trong đó kỳ vọng lạm phát E là chênh lệch giữa hai mức lãi suất của hai đồng tiền.

Khi thị trường phát hiện ra mức chênh lãi suất có sự khác biệt với mức độ mất giá giữa 2 đồng tiền, nó sẽ sản sinh ra nghiệp vụ arbitrage kiếm lợi trên sự chênh lệch đó. Ở VN khối FDI to vật, việc tối ưu dòng tiền để ăn chênh lệch này quá đơn giản.

Ví dụ nếu thị trường dự báo VNĐ mất giá 2% trong năm 2026 nhưng chênh lệch lãi suất lên tới 4% như hiện nay thì tự động dòng tiền USD sẽ tìm về VN chuyển qua VNĐ hưởng lãi suất 9-9.5% tại VN. Ngược lại giai đoạn 2024-2025 việc NHNN để chênh lệch lãi suất như cụ gì nói có lúc âm 1%, trong khi bản thân VNĐ được dự báo mất giá 3-4% mỗi năm giai đoạn đó, tạo ra một khoảng chênh tổng lên tới 4-5% thì tự động dòng tiền USD sẽ chảy ngược ra nước ngoài.

Đó chính là nguyên nhân vì sao 2024-2025 xuất siêu khủng mà USD thiếu và tỷ giá tăng, trong khi 2026 nhập siêu khủng mà tỷ giá lại ổn định và giảm.

Khi hiểu rõ cơ chế đó, chúng ta sẽ biết cái nào đang điều khiển lãi suất ở VN. Nếu NHNN muốn lãi suất huy động giảm về 5% khi lãi suất huy động ở Mỹ cũng 5% thì phải bằng cách nào đó để VNĐ không bị mất giá so với USD, thậm chí tăng giá. Nếu VN mà dư thừa USD như TQ thì xả dự trữ ngoại hối ào ào là được ngay.

Cụ đang tự mâu thuẫn giữa các còm: trên cụ nói kỳ vọng tỷ giá sẽ ổn định, ở đây nói kỳ vọng tỷ giá sẽ trượt 3-5% và là yếu tố duy nhất của chênh ls.

Chênh ls cần tính tổng các rủi ro: country risk + commercial risk + FX risk. Nếu giả định tỷ giá ổn định (có vẻ đúng), thì chênh chỉ nên khoảng 4% thôi

 

[X_axe]

Cụ đang tự mâu thuẫn giữa các còm: trên cụ nói kỳ vọng tỷ giá sẽ ổn định, ở đây nói kỳ vọng tỷ giá sẽ trượt 3-5% và là yếu tố duy nhất của chênh ls.

Chênh ls cần tính tổng các rủi ro: country risk + commercial risk + FX risk. Nếu giả định tỷ giá ổn định (có vẻ đúng), thì chênh chỉ nên khoảng 4% thôi

Thêm: mà chênh 4% có khi cũng hơi quá. So TPCP Mỹ 10 năm 5%, TPCP VN 10 năm 7% thì chỉ chênh 2% thôi

 

[Vạc Cát]

Cụ đang tự mâu thuẫn giữa các còm: trên cụ nói kỳ vọng tỷ giá sẽ ổn định, ở đây nói kỳ vọng tỷ giá sẽ trượt 3-5% và là yếu tố duy nhất của chênh ls.

Chênh ls cần tính tổng các rủi ro: country risk + commercial risk + FX risk. Nếu giả định tỷ giá ổn định (có vẻ đúng), thì chênh chỉ nên khoảng 4% thôi

Cụ đọc không kỹ rồi, em nói giúp VN ổn định chứ không phải tỷ giá ổn định. Ổn định ở đây ám chỉ câu chuyện 2024-2025 khi VN đi ngược lại xu hướng và trả giá đắt về sau.

Cụ đang bắt đầu đi hơi sâu vào kỹ thuật tính toán, thứ em tránh. Cố gắng bình dân hoá các thuật ngữ và nguyên lý kinh tế theo phong cách cụ Lê Đăng Doanh hay Võ Trí Thành.

Cụ cứ gom toàn bộ các risks trên vào 1 nhóm chung em gọi là kỳ vọng mất giá VNĐ để anh em dễ theo dõi. Xét cho cùng mọi risks đều phải lượng hoá và quy thành % lãi suất.

 

[Vạc Cát]

Thêm: mà chênh 4% có khi cũng hơi quá. So TPCP Mỹ 10 năm 5%, TPCP VN 10 năm 7% thì chỉ chênh 2% thôi

Hai cái này bản chất khác nhau mà cụ?
TPCP VN và Mỹ chênh 2% phản ánh rủi ro cho vay USD giữa 2 quốc gia.
4% kia phản ánh rủi ro CỘNG VỚI sự mất giá kỳ vọng của đồng tiền.

 

[X_axe]

Hai cái này bản chất khác nhau mà cụ?
TPCP VN và Mỹ chênh 2% phản ánh rủi ro cho vay USD giữa 2 quốc gia.
4% kia phản ánh rủi ro CỘNG VỚI sự mất giá kỳ vọng của đồng tiền.

TPCP VNĐ còn thấp hơn

Ok 2% thiên về country risk, cộng thêm cả commercial risk và FX risk nữa khi nói về lãi suất thương mại. Kỳ vọng tỷ giá ổn định, giữa gửi ngân hàng vs gửi ngân hàng thì commercial risk khá thấp

 

[CuuTu]

Hiện nay công cụ lãi suất trực tiếp của NHNN gần như vô hiệu. Nên NHNN làm sao tăng / hạ được lãi suất VNĐ trực tiếp khi Fed tăng / giảm Fed rate?

Mà NHNN điều hành gián tiếp thông qua cung tiền, dùng công cụ hạn mức tín dụng là chính.

Cung tiền ảnh hưởng lên cán cân cung - cầu VNĐ của từng kỳ hạn. Cung cầu tiền vẫn là quan trọng nhất mệnh lệnh hành chính ko át được cung cầu thị trường.

Tính tổng cầu tiền (đặc biệt cầu dài hạn) thì yếu tố đầu tư là yếu tố rất quan trọng. Như BT BTC nói muốn tăng trưởng 10% thì phải tăng đầu tư (xã hội, ko chỉ Nn) từ khoảng 31-32% lên 40% GDP.

Tiền ngoại tệ di chuyển kết hối VNĐ để hưởng ls cao do chênh lệch ls (cũng là 1 nhu cầu VNĐ) cũng là 1 yếu tố quan trọng nhưng thử ước định lượng : giỏi khoảng 15-20 tỷ $ = 3-4% GDP

Như vậy, ai cũng đúng cả, nhưng ai đúng hơn? cầu VNĐ (nhất là kỳ hạn dài) tăng cao (tổng hợp nhiều yếu tố) trong khi cung kiểm soát để chống lạm phát.

chưa kể chênh lệch ls 3-4% (ví dụ country risk 2% + commercial risk 2%, giả định tỷ giá ổn định) thì có vẻ hợp lý,

chứ lên đến 5-6% e có vẻ như kiểu giải khát USD bằng nước biển?

Ở đây em nghĩ chúng ta không hoạch định chính sách nên không cần sa đà vào nghiệp vụ của Ngân hàng nhà nước. Chúng ta cùng phân tích để dự đoán hướng đi của dòng tiền, từ đó có kế hoạch cho mình. Khi nào cụ đổi tên thớt thành Hội đồng cố vấn kinh tài Chính phủ thì chúng ta mới cần tính xem NHNN, Bộ Tài chén...nên làm gì, làm được không ....

 

[Vạc Cát]

TPCP VNĐ còn thấp hơn

Ok 2% thiên về country risk, cộng thêm cả commercial risk và FX risk nữa khi nói về lãi suất thương mại. Kỳ vọng tỷ giá ổn định, giữa gửi ngân hàng vs gửi ngân hàng thì commercial risk khá thấp

Theo dõi cụ lâu nay em đoán cụ có background khá sâu về ngân hàng tài chính, cũng vì thế em đoán cụ cũng biết NHNN chơi chiêu gì để ép NHTM ôm cả đống TPCP với lãi suất rẻ mạt. Nhưng không thể làm mãi thế được, bây giờ huy động 8-9% mà ép anh em mua với lãi suất 4.xx% thì ế là phải. Cái gì cũng có giới hạn của nó.

 

[X_axe]

Cụ đọc không kỹ rồi, em nói giúp VN ổn định chứ không phải tỷ giá ổn định. Ổn định ở đây ám chỉ câu chuyện 2024-2025 khi VN đi ngược lại xu hướng và trả giá đắt về sau.

Cụ đang bắt đầu đi hơi sâu vào kỹ thuật tính toán, thứ em tránh. Cố gắng bình dân hoá các thuật ngữ và nguyên lý kinh tế theo phong cách cụ Lê Đăng Doanh hay Võ Trí Thành.

Cụ cứ gom toàn bộ các risks trên vào 1 nhóm chung em gọi là kỳ vọng mất giá VNĐ để anh em dễ theo dõi. Xét cho cùng mọi risks đều phải lượng hoá và quy thành % lãi suất.

Nó tổng hoà nhiều yếu tố. Nếu ko định lượng thì ko rõ yếu tố nào tác động lớn hơn yếu tố nào .

Hiện nay, kỳ vọng chung là tỷ giá ổn định và thực tế đang như vậy.

Còn khi Fed rate giảm, nó ko chỉ là Fed rate giảm, mà có thể đồng thời nó phản ánh Lạm phát toàn cầu giảm.

Nếu Lp giảm thì Nhnn có nhiều dư địa cung VNĐ hơn ---> Ls giảm.

Nếu Fed rate giảm lạm phát Mỹ giảm mà Lạm phát VN tăng thì có khi Ls VN phải tăng đi ngược chiều thế giới.

 

[Vạc Cát]

Nếu Fed rate giảm lạm phát Mỹ giảm mà Lạm phát VN tăng thì có khi Ls VN phải tăng đi ngược chiều thế giới.

Đúng vậy cụ. Chính gaii đoạn 2011-2013 lạm phát Mỹ thấp, lãi suất cũng loanh quanh 1% mà VN phải đẩy lãi suất lên 15-20% huy động là bởi vì lạm phát của chúng ta còn cao hơn thế.

Tuy nhiên trong phân tích ở trên em đang làm cái mà khối kinh tế gọi là "ceteris paribus", giả định các yếu tố khác ổn định không có bất thường hay thay đổi, chứ cứ kéo thêm các điều kiện đặc biệt khác thì quá nhiều cái NẾU.

 

[X_axe]

Đúng vậy cụ. Chính gaii đoạn 2011-2013 lạm phát Mỹ thấp, lãi suất cũng loanh quanh 1% mà VN phải đẩy lãi suất lên 15-20% huy động là bởi vì lạm phát của chúng ta còn cao hơn thế.

Tuy nhiên trong phân tích ở trên em đang làm cái mà khối kinh tế gọi là "ceteris paribus", giả định các yếu tố khác ổn định không có bất thường hay thay đổi, chứ cứ kéo thêm các điều kiện đặc biệt khác thì quá nhiều cái NẾU.

Hì hì mình cũng chém gió Ofer cho vui thôi, chia sẻ quan điểm cá nhân, ko phải nhà kinh tế học hay analyst.

Tóm lại như sau:

Tư duy mình rất đơn giản : tiền cũng như hàng hoá. Tuân theo quy luật cung cầu. Và công thức MxV=PxQ.

Chỉ thấy nhu cầu vốn (nhất là trung dài hạn, tổng hoà tất cả các yếu tố) lớn quá.

Mà khả năng cung vốn ko đẩy lên nổi (trong khi vẫn phải giữ mục tiêu lạm phát, tỷ giá, ổn định vĩ mô).

Nên e là lãi suất VNĐ cao còn kéo dài, chỉ mong là "cao" nhưng cao vừa phải, chỉ tương đương ls USD+ 3-4%

 

[Vạc Cát]

Hì hì mình cũng chém gió Ofer cho vui thôi, chia sẻ quan điểm cá nhân, ko phải nhà kinh tế học hay analyst.

Tóm lại như sau:

Tư duy mình rất đơn giản : tiền cũng như hàng hoá. Tuân theo quy luật cung cầu. Và công thức MxV=PxQ.

Chỉ thấy nhu cầu vốn (nhất là trung dài hạn, tổng hoà tất cả các yếu tố) lớn quá.

Mà khả năng cung vốn ko đẩy lên nổi (trong khi vẫn phải giữ mục tiêu lạm phát, tỷ giá, ổn định vĩ mô).

Nên e là lãi suất VNĐ cao còn kéo dài, chỉ mong là "cao" nhưng cao vừa phải, chỉ tương đương ls USD+ 3-4%

Hoàn toàn đồng ý với cụ. Em còn đi xa hơn chút khi cho rằng nếu VN không dính vấn đề gì lớn, việc kiểm soát để ls VNĐ trong khoảng ls USD +3-4% là khả thi, từ đó xây dựng dự báo lãi suất VNĐ sắp tới gắn với lãi suất FED luôn. Em viết vài bài khá dài về chủ đề này, nhưng nhiều cụ phản ứng và đưa ra những kỳ vọng hay giả định không thực tế:
- NHNN sẽ bơm tiền để lãi suất huy động VNĐ về 4-5% bất kể lãi suất huy động Mỹ đang 5% như hiện nay (FED 3.5-3.75).
- Nếu VN giảm nhu cầu đầu tư công thì lãi suất có thể giảm mạnh (nghĩ rằng nguyên nhân lãi suất 8-9.x% hiện nay do đầu tư công).
- Nếu Iran và Mỹ hết chiến tranh, lạm phát VN giảm mạnh thì có thể giảm mạnh lãi suất (đúng ra phải nhìn lạm phát Mỹ).
...

Nhiều cụ mơ ước quay về giai đoạn 2024-2025. VN mình mà làm thêm 1 cú như thế nữa thì không biết nền kinh tế này sẽ đi về đâu.

 

[Giang đại tá]

Đọc thớt này về mà ngồi rượu cháo lòng với mấy ông ở quê, lôi ra chém thấy nó sang cả người. Lần đầu em comt ở đây.
P/a: Hy vọng tối nay Fed không tăng ls, chứ doanh nghiệp vừa và nhỏ VN điêu đứng quá rồi. Tiền chảy hết vào chê bưn, đại dự án hết.

 

[Bonmuadichoi]

Về bản chất thì Lãi suất thực dương của ngân hàng bao gồm Lãi suất - lạm phát +- áp lực điều hành của anh NHNN (edied lại)
Áp lực điều hành của NHNN liên quan tới lãi suất tiền gửi của Fed và Tỷ giá hối đoái USDVND.
Giả dụ Fed tăng Ls gây áp lực hút tiền về Mỹ thì về lý thuyết có thể khiến tỉ giá USDVND tăng.
Tuy hiên đọc bài viết gần đây ở đâu đó thì một quan chức đã nói rằng, không phải Fed tăng Ls thì tỉ giá USDVND sẽ tăng hoặc chúng ta bắt buộc phải tăng ls, bài viết không nói rõ nhưng theo tôi có lẽ là bởi vì còn phụ thuộc năng lực huy động USD trong nước. Giả dụ vốn FDI hiện tại đổ vào nhiều, lãi suất tiền gửi VND cao cộng với việc siết cặp tỉ giá USD/VND cũng khiến dân bán tháo USD gia tăng nguồn cung ổn định thị trường.
Vậy nên phải xác định điểm mấu chốt của việc duy trì lãi suất cao đó là Lạm phát khiến tiền bị trượt giá. Và khi đó chỉ còn cách tăng lãi suất, không còn cách nào khác đâu các cụ ạ.

 

[Bonmuadichoi]

Xét biên mình chém gió: ngắn hạn Fed rate 4% +3/4% biên = 7-8%

Nếu ai mà vay ngắn hạn trên 8% là giải khát bằng nước biển rồi

Đó là cuộc giằng co muôn đời giữa tb công nghiệp vs tb tài chính. Trừ khi tb công nghiệp & tb tài chính là 1 chúng ta đều chém gió cả, cụ cứ chém đại đi

(nói đùa thôi, mình cứ nói ra mới biết mình sai ở đâu và cùng tám)

Êu, sao thằng Nga ngố nó lãi suất 2x mà nền công nghiệp sx thời chiến nó cứ phát triển cụ nhẩy.

 

[X_axe]

Êu, sao thằng Nga ngố nó lãi suất 2x mà nền công nghiệp sx thời chiến nó cứ phát triển cụ nhẩy.

Nga có 2 hệ thống lãi suất; Nga đặc biệt

 

[Bonmuadichoi]

Nga có 2 hệ thống lãi suất; Nga đặc biệt

Không có gì đặc biệt cả đâu.
Mà thôi lan man không hay : ))