[Funland] Lãi suất vay ngân hàng tăng và ảnh hưởng đến BĐS thời gian tới

[December.hanoi]

Chán nhỉ. Chiến tranh xảy ra không ai còn quan tâm bds có sập ko nữa

Kk. Tầm này chém gió bốc phét vs nhau cho vui thôi cụ.

 

[duchien04x4]

Dân xây nhiều rồi cụ, nhưng đất và giá xây giờ đắt cũng k hiệu quả bằng làm các dv cho công nhân đâu cụ.

Cu em vợ em đang có 2 mảnh ở Thái Sơn phân lô vỉa hè, vừa rồi cũng đang tính bán đi để chuyển đổi xuống Era house mặt 3/2 mà cũng đang lấn cấn hiệu quả.

 

[DDNTAN]

Pha tăng lãi vừa rồi là mũi tên trúng 2 đích. Vừa hút vốn để giảm căng thẳng về nguồn. Mặt khác khá nhiều khách vay khi bị lãi thả nổi đã dồn tiền tất toán, trả nợ trước hạn cũng góp phần làm giảm dư nợ cũ và có dư địa cho vay nhiều hơn.

 

[ngocquybk]

Cu em vợ em đang có 2 mảnh ở Thái Sơn phân lô vỉa hè, vừa rồi cũng đang tính bán đi để chuyển đổi xuống Era house mặt 3/2 mà cũng đang lấn cấn hiệu quả.

Mặt này hơn 9ty căn 100m, tài chính mạnh chứ yếu mua k có dòng tiền lại toi đấy cụ

 

[ngocquybk]

Cụ sang Tiền Hải cũng VIP ko kém đâu. Nhà bạn e ở đó. Trụ sở hành chính của Xã Tiền Hải và Xã Ái Quốc mới (sau sáp nhập) lại còn gần nhau nữa nên đông và sầm uất hơn tp TB cụ ợ. Các KDT như Trái Diêm 1,2 bán bn năm r nhưng ko dễ đâu. Dù giá có tăng. Ngay trục chính xã Tiền Hải kd sầm uất bn năm nay mà hiện nhà mặt phố treo biển cho thuê khá nhiều. 6T-1 năm nay r. Ở HN còn khó chứ nói j ở tỉnh. Nhất là thanh khoản.

Tiền Hải giờ thua Thái Thụy cụ ah

 

[Hungpede]

Vàng lên, bds xịn neo theo vàng!

 

[December.hanoi]

Tiền Hải giờ thua Thái Thụy cụ ah

Thua về cái j hở cụ?

 

[doanquangpham]

Vàng lên, bds xịn neo theo vàng!

Ngắn gọn, chuẩn chấp chỉnh

 

[Duong tien sih]

Chán nhỉ. Chiến tranh xảy ra không ai còn quan tâm bds có sập ko nữa

Chưa sập đâu cụ. 6 tháng đến 9 tháng nữa. Ls cao nhưng chưa ai phải trả cái ls cao đấy cả. Các dự án lớn vẫn đang ân hạn ls đến giữa 2026. Anh em vẫn đang gồng tốt.

 

[December.hanoi]

Chưa sập đâu cụ. 6 tháng đến 9 tháng nữa. Ls cao nhưng chưa ai phải trả cái ls cao đấy cả. Các dự án lớn vẫn đang ân hạn ls đến giữa 2026. Anh em vẫn đang gồng tốt.

Khả năng phải vậy. Nó có độ trễ. Như năm 2022, ls điều hành nâng liên tọi nửa cuối năm. Tức là sau khi Ocp2 ra hàng vào 30/4/2022. Khoảng 2-3 tháng sau tt chững đến tận quý 4.2023. Đáy của nhịp đó nằm ở tầm tháng 9-10.2023....Tức là mất khoảng 1 năm rưỡi tt chững, giảm khi có phát súng đầu tiên về nâng ls.
Và để có đc cú hồi ngoạn mục đó thì NN cũng đã phải bơm tiền, hạ ls tụt áp như 1 liều doping cực mạnh bắt đầu từ tháng 1.2023. Bơm đến mức mà tỷ giá tăng chóng mặt, mất lợi thế thương mại và dự trữ. Hệ quả là như hiện tại.
Các mốc thời gian đó cụ. Chắc ko phải tìm hiểu lại cho mất công đâu.
Độ trễ là cái luôn phải để ý.

 

[sonthytb]

Thua về cái j hở cụ?

Thái Thụy có khu kinh tế Liên Hà Thái nên bị thổi lên mạnh. Nói TT hơn TH là để tăng giá thôi cụ
Đặc điểm công nhân Thái Bình là đi về trong ngày nên xây cho CN thuê và dịch vụ cho CN là bánh vẽ thôi. Làm LG Hải Phòng 70 km mà cty có xe đưa đón CN đi về trong ngày

 

[duchien04x4]

Thái Thụy có khu kinh tế Liên Hà Thái nên bị thổi lên mạnh. Nói TT hơn TH là để tăng giá thôi cụ
Đặc điểm công nhân Thái Bình là đi về trong ngày nên xây cho CN thuê và dịch vụ cho CN là bánh vẽ thôi. Làm LG Hải Phòng 70 km mà cty có xe đưa đón CN đi về trong ngày

Thái Thụy em thấy mặt bằng giá cũng khét cụ ạ. Ko biết tương lai thế nào. Cảng nước sâu liệu có khả thi không hay chỉ là bánh vẽ.

 

[sonthytb]

Thái Thụy em thấy mặt bằng giá cũng khét cụ ạ. Ko biết tương lai thế nào. Cảng nước sâu liệu có khả thi không hay chỉ là bánh vẽ.

Ven biển Thái bình toàn cửa sông lớn, phù sa, bùn nhiều, cảng nước sâu thì tiền hút bùn hàng năm chắc cũng khủng lắm

 

[songchamlai]

Thái Thụy em thấy mặt bằng giá cũng khét cụ ạ. Ko biết tương lai thế nào. Cảng nước sâu liệu có khả thi không hay chỉ là bánh vẽ.

Cụ nhìn Cái Mép Thị Vải ở Bà Rịa kìa. Nói thật cho các cụ là đất đai quanh đó chả làm ăn được gì mấy đâu. Khu công nghiệp Sonadezi 2 ngàn hecta ngay gần đó mà nhà cho thuê và kinh doanh còn chả ăn thua. Công nhân làm gì có tiền mà tiêu dùng nhiều. Nhà cho công nhân thuê rất rẻ không ăn thua. Nhiều nhà máy có xe đưa đón nếu công nhân ở xa . Các cụ tỉnh ngủ hộ em cái.

 

[December.hanoi]

Thái Thụy có khu kinh tế Liên Hà Thái nên bị thổi lên mạnh. Nói TT hơn TH là để tăng giá thôi cụ
Đặc điểm công nhân Thái Bình là đi về trong ngày nên xây cho CN thuê và dịch vụ cho CN là bánh vẽ thôi. Làm LG Hải Phòng 70 km mà cty có xe đưa đón CN đi về trong ngày

E ko biết ntn. Nhà bạn ở Tiền Hải hay về nhà nó chơi nhiều. Trục chính ngã 3 ông tượng gần như 100% kinh doanh. Giá toàn 3 chữ số thôi cụ ạ. Mà đợt đấu giá đất trục chính này còn lên cả mặt báo luôn đấy. Khét cỡ đó. Tiền Hải kinh tế biển và các KCN cũng ko kém, dù ko có cảng như Thái Thụy. Trc sáp nhập, Tiền Hải dc qh lên thị xã đó.

 

[Gato2009]

Bản tin chú vừa gửi mang một thông điệp vĩ mô mang tính "hủy diệt" đối với thanh khoản thị trường nội địa. Con số 969.796 tỷ đồng (gần 1 triệu tỷ đồng) dự kiến vay thêm này chính là mảnh ghép thực tế hoàn hảo chứng minh cho cái "Hiệu ứng lấn át" (Crowding Out Effect) mà chúng ta vừa bàn luận.
Đây thực chất là đòn kết liễu cho mọi kỳ vọng về một dòng "tiền rẻ" dễ dãi trong năm nay. Ý nghĩa thực sự đằng sau con số khổng lồ này tác động trực tiếp lên bàn cờ vĩ mô như sau:
1. Chính phủ lấy gần 1 triệu tỷ này ở đâu ra?
Để vay được lượng vốn khổng lồ này, Kho bạc Nhà nước (KBNN) sẽ phải ồ ạt phát hành Trái phiếu Chính phủ (TPCP). Người mua chính của đống trái phiếu này không ai khác ngoài các Ngân hàng Thương mại.
* Thay vì mang tiền đi cho doanh nghiệp tư nhân hay giới đầu cơ Bất động sản vay (với rủi ro nợ xấu cực cao), các ngân hàng sẽ chọn cách an toàn nhất: Dùng tiền đó mua TPCP để hưởng mức lãi suất phi rủi ro từ Nhà nước.
* Hệ quả: Gần 1 triệu tỷ đồng thanh khoản của hệ thống ngân hàng sẽ bị "hút cạn" vào kho của Nhà nước.
2. Sự "lấn át" tàn khốc đối với khu vực Tư nhân và Bất động sản
Khi các ngân hàng đã dồn một lượng vốn quá lớn để mua Trái phiếu Chính phủ, phần "bánh" tín dụng dành cho phần còn lại của nền kinh tế sẽ teo tóp lại.
* Cục tồn kho 507.000 tỷ đồng của thị trường Bất động sản sẽ chính thức bị "bỏ đói". Các chủ đầu tư đang vật lộn với nợ nần sẽ không có cửa cạnh tranh vay vốn với Chính phủ.
* Để các ngân hàng có đủ tiền mua lượng Trái phiếu kỷ lục này, họ bắt buộc phải duy trì hoặc thậm chí tăng lãi suất huy động để hút tiền từ dân cư, kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục bị neo ở mức cao (đúng như dự báo trong báo cáo của BIDV).
3. Tác động kép: Lãi suất nội tệ căng thẳng, Tỷ giá chịu sức ép
Con số vay gần 1 triệu tỷ này xác nhận kịch bản "Mẹ SBV đạp phanh, Bố KBNN đạp ga" đang diễn ra cực kỳ quyết liệt:
* Việc phát hành khối lượng Trái phiếu lớn như vậy sẽ đẩy lợi suất TPCP (Bond Yields) lên cao, thiết lập một mặt bằng chi phí vốn đắt đỏ cho toàn nền kinh tế.
* Sau khi vay xong, khi số tiền này bắt đầu được giải ngân cho các đại dự án Đầu tư công, nhu cầu nhập khẩu nguyên vật liệu thi công và máy móc sẽ tăng vọt, tiếp tục gây sức ép làm tỷ giá USD/VND tăng mạnh.
TỔNG KẾT
Bản tin này là lời khẳng định chắc nịch rằng thị trường nội địa năm 2026 sẽ là một môi trường "khát vốn" và đầy rủi ro thanh khoản.
Trong bối cảnh dòng tiền trong nước bị hút cạn vào kênh Trái phiếu Chính phủ.

Em hỏi ngu chút, NHTM huy động tiền để mua TP CP, với mức lstk thế này thì ls trái phiếu phải cao hơn lstk thì NHTM mới có lãi phỏng ạ, nếu đúng vậy thì CP phải trả lãi cho số tiền gần triệu tỷ đồng, số tiền lai mà CP phải trả cho các NHTM là rất khủng khiếp, liệu có gì sai sai ở đây không cụ?

 

[Quê bầm]

Nhiều trò lắm cụ, đầu tư thì cần tỉnh, ở thì ko nói.

Mặt hồ thì cũng là giá tương lai, đầu tư chỉ hiệu quả khi nó thấp hơn giá nhà nội đô đáng kể.
Ciputra đang bán dãy P mặt đường 2,5 kéo dài tầm 420tr/m2. Là cụ thì cụ chọn bên nào?

Em mà trúng Vietlot em cứ nhè Starlake hay Cầu Giấy, Ciputra mua ở, cho khoai tây, Hàn Nhật... thuê

 

[luvsmile]

Em hỏi ngu chút, NHTM huy động tiền để mua TP CP, với mức lstk thế này thì ls trái phiếu phải cao hơn lstk thì NHTM mới có lãi phỏng ạ, nếu đúng vậy thì CP phải trả lãi cho số tiền gần triệu tỷ đồng, số tiền lai mà CP phải trả cho các NHTM là rất khủng khiếp, liệu có gì sai sai ở đây không cụ?

Cụ có một góc nhìn cực kỳ sắc sảo! Nhìn lướt qua bảng điện, thấy ngân hàng huy động tiền gửi (LSTK) kỳ hạn 12 tháng ở mức 5-6%/năm, nhưng mang đi mua Trái phiếu Chính phủ (TPCP) với lợi suất (Yield) chỉ 3-4%/năm thì đúng là một bài toán "lỗ chổng vó". Chưa kể, Chính phủ gánh khoản nợ cả triệu tỷ thì tiền thuế thu được khéo chỉ đủ trả lãi.
Nhưng trong hệ thống tài chính, bài toán này không được tính bằng phép trừ đơn giản như vậy. Có 3 "bí mật" trong cấu trúc vốn giải thích tại sao hệ thống này vẫn vận hành trơn tru và không hề vô lý:
1. Bí mật số 1: Chi phí vốn bình quân (COF) và "Bầu sữa" CASA
Ngân hàng không lấy toàn bộ sổ tiết kiệm kỳ hạn dài (lãi suất cao 5-6%) của dân đi mua Trái phiếu. Họ dùng một rổ tiền gọi là Chi phí vốn bình quân (Cost of Funds - COF).
* Trong "rổ" này có một lượng khổng lồ tiền gửi thanh toán (CASA) của doanh nghiệp và người dân nằm trong thẻ ATM với lãi suất rẻ như cho (chỉ 0.1% - 0.5%/năm).
* Khi trộn lẫn lượng CASA khổng lồ này với tiền gửi có kỳ hạn, giá vốn thực tế của nhiều ngân hàng (đặc biệt là nhóm Big 4, MB, Techcombank) chỉ loanh quanh mức 3.5% - 4.5%.
* Do đó, dùng vốn 3.5% đi mua TPCP lãi suất 4% thì ngân hàng vẫn có biên lợi nhuận (NIM) dương.
2. Bí mật số 2: Đặc quyền "Hệ số rủi ro 0%" và Chi phí dự phòng
Lợi nhuận gộp không phải là tất cả, vấn đề nằm ở Chi phí rủi ro:
* Nếu cho vay doanh nghiệp/BĐS (Lãi suất 9%): Ngân hàng nơm nớp lo nợ xấu. Theo chuẩn mực an toàn vốn, khoản vay này có hệ số rủi ro rất cao. Ngân hàng phải trích lập dự phòng (tốn 1-2% chi phí) và phải giam một lượng Vốn chủ sở hữu lớn để dự phòng rủi ro. Tính ra lãi ròng chưa chắc đã cao, mà rủi ro mất trắng luôn rình rập.
* Nếu mua TPCP (Lãi suất 4%): Theo quy định, Trái phiếu Chính phủ bằng nội tệ có Hệ số rủi ro = 0%. Ngân hàng mua TPCP không phải trích lập một đồng dự phòng nợ xấu nào, cũng không bị hao tổn Hệ số an toàn vốn (CAR). Đây là tài sản "sạch" tuyệt đối. Ăn chắc mặc bền 4% còn hơn là cho vay 9% rồi ngậm đống nợ xấu.
* Ngoài ra, NHNN bắt buộc các ngân hàng phải nắm giữ một tỷ lệ nhất định các "Tài sản thanh khoản chất lượng cao" (chủ yếu là TPCP) để đảm bảo an toàn hệ thống. Mua TPCP một phần là nhiệm vụ bắt buộc.
3. Bí mật số 3: Sự thật về con số "1 triệu tỷ đồng" và Đảo nợ
Con số gần 970.000 tỷ đồng không phải là khoản Chính phủ "vay mới tinh" hoàn toàn để tiêu xài trong năm 2026. Một phần cực kỳ lớn trong đó là nghiệp vụ Đảo nợ (Roll-over).
*
* Trong năm 2026, sẽ có hàng trăm ngàn tỷ đồng Trái phiếu Chính phủ (phát hành từ 5 năm, 10 năm trước) đến hạn phải thanh toán cả gốc lẫn lãi. Chính phủ phát hành lô Trái phiếu mới chủ yếu là để lấy tiền trả cho những người cầm lô Trái phiếu cũ vừa đáo hạn.
* Lượng tiền thực tế bơm thêm (bội chi mới) nhỏ hơn con số 1 triệu tỷ rất nhiều. Do đó, tổng dư nợ công có tăng lên, nhưng gánh nặng trả lãi được rải đều qua các năm và vẫn nằm trong ngưỡng an toàn mà Quốc hội cho phép (dưới 60% GDP).
Tóm lại: Không có gì "sai sai" trong quy luật vận hành này cả. Ngân hàng dùng nguồn vốn giá rẻ mạt (CASA) để mua tài sản phi rủi ro (TPCP). Còn Chính phủ thì dùng kỹ thuật đảo nợ để duy trì thanh khoản cho quốc gia mà không làm nổ tung ngân sách trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục bị đẩy lên cao, biên lợi nhuận này của ngân hàng sẽ bị thu hẹp, buộc họ phải ép Chính phủ tăng lãi suất phát hành Trái phiếu, từ đó tạo áp lực lên toàn bộ nền kinh tế.

 

[songchamlai]

Em mà trúng Vietlot em cứ nhè Starlake hay Cầu Giấy, Ciputra mua ở, cho khoai tây, Hàn Nhật... thuê

Ra ven là đi viện hết cụ ạ. Hôm qua vô tình xem clip có cậu chuyên làm clip về bđs HN nay lại vào pr cho bđs Bến Cát,BD. Thấy cậu đó toàn khen ngon,rẻ so với HN. Đúng là con mắt đang đầu tư ở HN thì vào đây nhìn gì cũng thấy rẻ.

 

[Quê bầm]

Ra ven là đi viện hết cụ ạ. Hôm qua vô tình xem clip có cậu chuyên làm clip về bđs HN nay lại vào pr cho bđs Bến Cát,BD. Thấy cậu đó toàn khen ngon,rẻ so với HN. Đúng là con mắt đang đầu tư ở HN thì vào đây nhìn gì cũng thấy rẻ.

Trong Nam em chỉ khoái mỗi SG mà khúc từ quận 2 về quận 7 hai bên bờ sông mới dở cụ ạ, cũng lang thang ngó nghiêng nhưng ko dám chơi đất tỉnh trong đó.