[Funland] Lãi suất vay ngân hàng tăng và ảnh hưởng đến BĐS thời gian tới

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

cụ thể tính như nào cụ? Ở TB người ta tính "có 37tr/m2 sàn" thôi
Nhà đầu tư bị “hớ” với cách tính tiền sử dụng đất

Tức là chia trung bình ra thì toàn bộ cao tầng khu S của ocean park 1 sẽ có đơn giá đất ko chịu thuế vat là 525k/m2 (Khu Ruby e nhớ ko nhầm tầm hơn 600k). Con số này e nghĩ là chia trung bình ra tổng diện tích thương phẩm của tất cả các tòa. Tổng số tiền sử dụng đất của toàn bộ diện tích thương phẩm đó chính là số tiền mà CĐT nộp cho nhà nước để được giao đất và triển khai dự án.

 

[Bonmuadichoi]

Tức là chia trung bình ra thì toàn bộ cao tầng khu S của ocean park 1 sẽ có đơn giá đất ko chịu thuế vat là 525k/m2 (Khu Ruby e nhớ ko nhầm tầm hơn 600k). Con số này e nghĩ là chia trung bình ra tổng diện tích thương phẩm của tất cả các tòa. Tổng số tiền sử dụng đất của toàn bộ diện tích thương phẩm đó chính là số tiền mà CĐT nộp cho nhà nước để được giao đất và triển khai dự án.

Vậy cụ đã biết là giá 1m2 đất nn giao cho chủ đầu tư cao hơn hoặc tối thiểu bằng bảng giá nn quy định chưa?

 

[afavour00]

Tức là chia trung bình ra thì toàn bộ cao tầng khu S của ocean park 1 sẽ có đơn giá đất ko chịu thuế vat là 525k/m2 (Khu Ruby e nhớ ko nhầm tầm hơn 600k). Con số này e nghĩ là chia trung bình ra tổng diện tích thương phẩm của tất cả các tòa. Tổng số tiền sử dụng đất của toàn bộ diện tích thương phẩm đó chính là số tiền mà CĐT nộp cho nhà nước để được giao đất và triển khai dự án.

37tr/m2 cũng là chia trung bình cho từng căn hộ đó cụ. Cứ cho là tiền sd đất ở TB tương đương với HN, thì giá phù hợp của một căn hộ thương mại = căn hộ NOXH + 37.6tr/m2 = 55-60 tr/m2. Khó mà thấp hơn được nữa, trừ khi NN có biện pháp giảm tiền sử dụng đất.

 

[X_axe]

Tức là chia trung bình ra thì toàn bộ cao tầng khu S của ocean park 1 sẽ có đơn giá đất ko chịu thuế vat là 525k/m2 (Khu Ruby e nhớ ko nhầm tầm hơn 600k). Con số này e nghĩ là chia trung bình ra tổng diện tích thương phẩm của tất cả các tòa. Tổng số tiền sử dụng đất của toàn bộ diện tích thương phẩm đó chính là số tiền mà CĐT nộp cho nhà nước để được giao đất và triển khai dự án.

Cụ mới tính tiền bồi thường gpmb đất, chưa tính nghĩa vụ tài chính (chênh lệch địa tô) nhà nước thu

Đúng ní nuận này : Chênh lệch địa tô hình thành do chuyển mục đích từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn

Định nghĩa pháp lý này: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

 

[cuongdiv]

Cụ mới tính tiền bồi thường gpmb đất, chưa tính nghĩa vụ tài chính (chênh lệch địa tô) nhà nước thu

Đúng ní nuận này : Chênh lệch địa tô hình thành do chuyển mục đích từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn

Chênh lệch địa tô này đáng ra phải áp dụng cả cho những bđs khi NN làm hạ tầng như đường xá được hưởng lợi, như nhà trong ngõ ra mặt đường lớn

 

[xe đạp mini62]

Cho cụ nào cần.
Ko hiểu sao NH này để lãi vay hấp dẫn thế thời điểm này.

 

[X_axe]

Chênh lệch địa tô này đáng ra phải áp dụng cả cho những bđs khi NN làm hạ tầng như đường xá được hưởng lợi, như nhà trong ngõ ra mặt đường lớn

Đã tính ko nói ní nuận rồi mà các cụ cứ bắt ní nuận tại sao nhà nước gpmb đất của ông B đang chiếm hữu, thu tiền sử dụng đất (hay chênh lệch địa tô) khi nhà phát triển developer A phát triển dự án X?

Vì, nếu dự án X đó nằm giữa đồng không mông quạnh ko có hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội quản lý nhà nước an ninh etc thì có ma nó mua.

Tăng giá trị của miếng đất đó ko chỉ nhờ ô developer A bỏ tiền ra đầu tư trong hàng rào, mà còn nhờ tổng hòa rất nhiều yếu tố có vai trò quan trọng của nhà nước.

Còn người chiếm hữu đất cũ là ông B cũng chẳng có đóng góp gì cả mà đòi được bồi thường cao. Chỉ được bồi thường đúng loại đất của ông đó đang chiếm hữu thôi.

Ní nuận này ai đọc Tôn Trung Sơn thì rất rõ đã viết 100 năm trước rồi 1924, và cụ Tôn thì lại học của ông Henry George người Mỹ 1839-1897

 

[X_axe]

Chênh lệch địa tô này đáng ra phải áp dụng cả cho những bđs khi NN làm hạ tầng như đường xá được hưởng lợi, như nhà trong ngõ ra mặt đường lớn

Một số nước ko thu chênh lệch địa tô trực tiếp mà thu trên lãi vốn Bds (capital gain) hay thuế thừa kế

 

[oddone]

Sẽ nghiên cứu áp thuế cao hơn với đất bỏ hoang, đất chậm sử dụng

Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nêu nhiều định hướng sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có đề xuất áp dụng mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.

baomoi.com

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Cảm ơn các cụ đã phản biện/góp ý. Em sẽ tìm hiểu thêm về kiến thức luật ạ!

 

[wue143]

có cụ nào biết công thức tính tiền sử dụng đất cho căn hộ cc không? tại sao trên mạng toàn nói chung chung, ko có bất cứ công thức cụ thể nào?

VD như dự án tái định cư này ở Thái Bình, riêng tiền sử dụng đất đã là 37,6tr/m2 sàn. Không hiểu ở HN, căn hộ thương mại bị đội lên bao nhiêu mà cụ kia bảo chỉ có 525k/m2??

Tính trên tổng diện tích xây dựng mà cụ, dự án ở Thái Bình có thể là ít tầng ít căn nhân lên tổng diện tích nhỏ thì chia đơn giá to, còn dự án ocp hai mấy ba mươi tầng chồng lên thì diện tích sàn xây dựng nó nhiều chia ra lại nhỏ

 

[Bonmuadichoi]

Tính trên tổng diện tích xây dựng mà cụ, dự án ở Thái Bình có thể là ít tầng ít căn nhân lên tổng diện tích nhỏ thì chia đơn giá to, còn dự án ocp hai mấy ba mươi tầng chồng lên thì diện tích sàn xây dựng nó nhiều chia ra lại nhỏ

Bảng giá đất từ gần 10 năm trước bên Gia Lâm khu vực xa xôi chỉ vài triệu/m chi ra cho tòa mấy chục tầng + khuôn viên thì vẫn rẻ.
Ngay cả hiện lại Long biên KV1 mặt phố cũng nhiều nơi chỉ 20 30tr/m thôi.
Ngược lại Hoàn Kiếm đa phần trên 300tr/m2.

 

[afavour00]

Tính trên tổng diện tích xây dựng mà cụ, dự án ở Thái Bình có thể là ít tầng ít căn nhân lên tổng diện tích nhỏ thì chia đơn giá to, còn dự án ocp hai mấy ba mươi tầng chồng lên thì diện tích sàn xây dựng nó nhiều chia ra lại nhỏ

báo viết sai, thực chất 4900m2 kia là diện tích đất, xây 15 tầng rồi chia ra thì mỗi m2 nộp khoảng 20tr thôi.

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

báo viết sai, thực chất 4900m2 kia là diện tích đất, xây 15 tầng rồi chia ra thì mỗi m2 nộp khoảng 20tr thôi.
View attachment 9670878

20tr/m2 sàn thực sự là quá lớn ấy, dự án ở tỉnh giá bán ra được 25tr/m2 đã khó rồi giờ nộp tiền từng này có mà vỡ mồm.

 

[Bonmuadichoi]

Nhà đầu tư bị “hớ” với cách tính tiền sử dụng đất

Không thống nhất được mức giá; tính tiền sử dụng đất không sát với thực tế, quá cao hoặc tính sau thời điểm giao đất đang khiến nhiều dự án bị “đứng hình” vì doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

baodautu.vn

5banhxe Việc bảng giá đất tăng cao dần sau hàng năm làm khó cho cả doanh nghiệp, vậy giá đất tăng cao là do doanh nghiệp BDS bơm thổi hay do NN cứ dồn tăng hàng năm vậy cụ?

Nếu xây chung cư thì giá đất trên m2 tại trung tâm đã hàng chục triệu/m2 sàn công thệm giải phóng mặt bằng, xây dựng, lãi vay ... vậy liệu có còn giá 40 50tr/m2 cho dân mua hay không? Mà giá chung cư đội lên thì giá nhà đất đương nhiên cũng đội lên.

 

[Bonmuadichoi]

Tôi lấy ví dụ như ở phố A bảng giá đất 150tr/m2, xây 1 bulding 30 tầng, mật độ xây dựng 30% thì:
Chi phí đất/m2 sàn là: 150triệu / (30% x 30 tầng) = ~ 16.67tr
Nghĩa là bán cho dân chưa tính VAT đã phải gánh gần 17tr nguyên tiền phí đất rồi, chưa kể bảng giá đất đó là mức sàn tối thiểu có thể bị áp cao hơn.

 

[5banhxe]

Tôi lấy ví dụ như ở phố A bảng giá đất 150tr/m2, xây 1 bulding 30 tầng, mật độ xây dựng 30% thì:
Chi phí đất/m2 sàn là: 150triệu / (30% x 30 tầng) = ~ 16.67tr
Nghĩa là bán cho dân chưa tính VAT đã phải gánh gần 17tr nguyên tiền phí đất rồi, chưa kể bảng giá đất đó là mức sàn tối thiểu có thể bị áp cao hơn.

Tận 16,67 triệu/m2 sàn nếu tính 30 tầng cơ à cụ? Kinh thật. Cao Xà Lá mỗi 45 tầng mà giá bán có 125 triệu/m2 thanh toán sớm cho căn xấu nhất, chả biết có đủ trả tiền đất không. Rồi những khu xa lơ xa lắc cũng treo giá 90-100 triệu/m2 căn hộ ở ngoại ô, chủ đầu tư chuyến này lấy tiền đâu ra mà trả tiền đất. Hy vọng là họ trả tiền sử dụng đất từ mấy năm trước khi giá chưa khủng như bây giờ, chứ không chắc sập cụ nhỉ.

Ông NN ăn quá dầy, chủ đầu tư chả được miếng nào. Hy vọng NN ăn dầy thế thì lấy tiền làm hạ tầng toàn quốc cho ngon.

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Tôi lấy ví dụ như ở phố A bảng giá đất 150tr/m2, xây 1 bulding 30 tầng, mật độ xây dựng 30% thì:
Chi phí đất/m2 sàn là: 150triệu / (30% x 30 tầng) = ~ 16.67tr
Nghĩa là bán cho dân chưa tính VAT đã phải gánh gần 17tr nguyên tiền phí đất rồi, chưa kể bảng giá đất đó là mức sàn tối thiểu có thể bị áp cao hơn.

Em lại thấy ko đúng, 1 dự án MĐXD là 30% thì chỉ có 30% là đất ở thôi, còn lại sẽ là hạ tầng giao thông (đất giao thông), công viên cây xanh (Đất cây xanh). Mỗi loại đất sẽ có giá khác nhau.

Đơn giá đất kia e giả sử là tính cho đất ở đi thì chỉ x với diện tích đất ở thôi làm sao được tính trên tổng diện tích sàn của 30 tầng.

Khi nào chia đầu căn hộ để tính lệ phí trước bạ thì mới là tính trên 30 sàn.

Ví dụ khu đất là 1 ha, đất ở 3000 m2
=> tổng tiền sử dụng đất ở chính là 150tr x 3000 = 450 tỷ.
Sàn xây dựng 3000m2 nhưng chỉ khoảng 2200 m2 là diện tích căn hộ còn lại là hàng lang, kỹ thuật, ...
=> tổng diện tích sàn căn hộ là 2200 x 30 = 66000 m2.
=> Đơn giá đất ở của tòa nhà phải chịu là 450 tỷ chia 66000 = 6tr8/m2

Tùy từng căn hộ có diện tích bn thì nhân với 6tr8 sẽ ra cái giá trị quyền sử dụng mà họ được công nhận trong sổ đỏ (phần diện tích đất sử dụng chung của cả tòa nhà). Chứ nếu ko thì sổ đỏ đã không tách thành 2 phần (đất và nhà)

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Đoạn này báo chia ngu quá, 4967 m2 sàn là 1 sàn hay bao nhiêu sàn? Em ko tin là 20 30 sàn vì chả có cái chung cư nào dt đất xây có 150 - 250 m2 đất

 

[Bonmuadichoi]

Em lại thấy ko đúng, 1 dự án MĐXD là 30% thì chỉ có 30% là đất ở thôi, còn lại sẽ là hạ tầng giao thông (đất giao thông), công viên cây xanh (Đất cây xanh). Mỗi loại đất sẽ có giá khác nhau.

Đơn giá đất kia e giả sử là tính cho đất ở đi thì chỉ x với diện tích đất ở thôi làm sao được tính trên tổng diện tích sàn của 30 tầng.

Khi nào chia đầu căn hộ để tính lệ phí trước bạ thì mới là tính trên 30 sàn.

Ví dụ khu đất là 1 ha, đất ở 3000 m2
=> tổng tiền sử dụng đất ở chính là 150tr x 3000 = 450 tỷ.
Sàn xây dựng 3000m2 nhưng chỉ khoảng 2200 m2 là diện tích căn hộ còn lại là hàng lang, kỹ thuật, ...
=> tổng diện tích sàn căn hộ là 2200 x 30 = 66000 m2.
=> Đơn giá đất ở của tòa nhà phải chịu là 450 tỷ chia 66000 = 6tr8/m2

Tùy từng căn hộ có diện tích bn thì nhân với 6tr8 sẽ ra cái giá trị quyền sử dụng mà họ được công nhận trong sổ đỏ (phần diện tích đất sử dụng chung của cả tòa nhà). Chứ nếu ko thì sổ đỏ đã không tách thành 2 phần (đất và nhà)

Điều này phải hỏi cụ nào có nghiệp vụ để confirm xác nhận với các thông tin của cụ mới được
Ngoài ra như đã nói nếu phục vụ mục đích công cộng (hạ tầng giao thông, cây xanh mặt nước) thì có thể nhà nước áp mức giá khác, nhưng phần đất ở chính kia có thể lại không chỉ bằng bảng giá đất quy định nữa (không phải chỉ áp mức sàn) mà sẽ theo giá thị trường.
Nghĩa là không phải cả lô to bán = tổng diện tích x giá quy định mà sẽ bằng tính giá thị trường x cả mảnh. Và khả năng sẽ không thể thấp hơn giá cả mảnh to x giá quy định