[Funland] Lựa chọn liền kề các khu đô thị

[Minhkhangpham]

Đợt này e thấy đúng là HN mưa dự án toàn các siêu đô thị khủng, nào là vin Olympic, sun Vĩnh Hưng… .e muốn tham khảo ý kiến các cụ?
Thứ nhất: liệu giá liền kề có hợp lý khi mà nguồn cung ra quá nhiều như vậy ko?
Thứ hai: quá nhiều dự án khủng thì các cụ sẽ lựa chọn liền kề khu đô thị nào ở hà nội?

 

[Porsche Panamera 4ss]

Quan trọng nhất là giá thì không đề cập, nói như bác thì cứ chọn cái trung tâm đẹp nhất mà quất như Vin gallery giảng võ chẳng hạn. Tất nhiên dự án ra nhiều thì sẽ ảnh hưởng đến giá của các dự án hiện hữu rồi.

Nghiêm túc thì như 2 lựa chọn bác nêu bên trên mà dựa vào vị trí thì sẽ chọn Sun Vĩnh Hưng rồi vì dự án này năm trong vành đai 2.5, tính là đất nội đô rồi. Cái Olympic kia sao bằng được.

 

[Minhkhangpham]

Quan trọng nhất là giá thì không đề cập, nói như bác thì cứ chọn cái trung tâm đẹp nhất mà quất như Vin gallery giảng võ chẳng hạn. Tất nhiên dự án ra nhiều thì sẽ ảnh hưởng đến giá của các dự án hiện hữu rồi.

Nghiêm túc thì như 2 lựa chọn bác nêu bên trên mà dựa vào vị trí thì sẽ chọn Sun Vĩnh Hưng rồi vì dự án này năm trong vành đai 2.5, tính là đất nội đô rồi. Cái Olympic kia sao bằng được.

E cũng đang tìm hiểu sun Vĩnh Hưng. Nếu giá hợp lý thì vị trí đó khá đẹp để lựa chọn

 

[Mợ toét 2710]

E cũng hóng giá rổ thế nào. Sau đợt chết lâm sàng này có bùng nổ?

 

[Porsche Panamera 4ss]

E cũng đang tìm hiểu sun Vĩnh Hưng. Nếu giá hợp lý thì vị trí đó khá đẹp để lựa chọn

Giá nếu tính như Gamuda, Louis City gần đấy thì giá liền kề Vĩnh Hưng cũng phải 300-350tr/m2 với căn đường nhỏ, 500tr+ với căn đường lớn

 

[Vạc Cát]

Đợt này e thấy đúng là HN mưa dự án toàn các siêu đô thị khủng, nào là vin Olympic, sun Vĩnh Hưng… .e muốn tham khảo ý kiến các cụ?
Thứ nhất: liệu giá liền kề có hợp lý khi mà nguồn cung ra quá nhiều như vậy ko?
Thứ hai: quá nhiều dự án khủng thì các cụ sẽ lựa chọn liền kề khu đô thị nào ở hà nội?

Để có câu trả lời thì cần làm rõ câu hỏi: cụ mua liền kề để làm gì?

 

[Bonmuadichoi]

Giá nếu tính như Gamuda, Louis City gần đấy thì giá liền kề Vĩnh Hưng cũng phải 300-350tr/m2 với căn đường nhỏ, 500tr+ với căn đường lớn

61 Lạc Trung đang bán liền kề xây thô tầm hơn 400tr/m2. Căn tầm 80m2 5 tầng, to tiền lại chỉ xây 6x m2 để gần 20m2 sân, ít người rớ vào được.
Mà còn đang chờ sổ.

 

[Minhkhangpham]

Để có câu trả lời thì cần làm rõ câu hỏi: cụ mua liền kề để làm gì?

E để giữ tiền thôi cụ ạ.

 

[Bonmuadichoi]

E để giữ tiền thôi cụ ạ.

Cụ hỏi liền kề Vĩnh Hưng thì chắc dự định cho ít nhất 2-3 năm nữa nên cũng có kế hoạch cho giai đoạn này rồi phải không.
Tầm 2 3 năm nữa là lại khả năng sóng mới rồi.

 

[caisua]

Để có câu trả lời thì cần làm rõ câu hỏi: cụ mua liền kề để làm gì?

Theo em là để ở. Em cũng nghĩ có khi làm căn liền kề và vài căn chung cư cho F1 quây quần khu này luôn

 

[WED88l1210]

Để có câu trả lời thì cần làm rõ câu hỏi: cụ mua liền kề để làm gì?

dĩ nhiên 99% để dành thay cho việc đầu tư sản suất và gửi bank rồi

 

[Vạc Cát]

E để giữ tiền thôi cụ ạ.

Theo em là để ở. Em cũng nghĩ có khi làm căn liền kề và vài căn chung cư cho F1 quây quần khu này luôn

dĩ nhiên 99% để dành thay cho việc đầu tư sản suất và gửi bank rồi

Em hỏi thăm để biết các cụ đang ủ mưu gì thôi, chứ tầm này khó dự báo phết. Nguồn cung thì ồ ạt cả thấp lẫn cao tầng, tỉnh nào cũng tràn ngập dự án. Chính sách lại thêm mấy ông NOXH với nhà ở cho thuê nguồn cung bạt ngàn, chưa kể khi đô thị đa mục tiêu thêm quả nhà ở thương mại giá rẻ. Quy hoạch thì mới có định hướng, còn nhiều thay đổi. Về phát triển kinh tế thì có chủ trương mới, động lực mới, chưa biết mai này chỗ nào mát mặt chỗ nào méo mặt. Cụ nào nhiều tiền thì cứ mỗi nơi mỗi loại hình rải một ít, chứ ít tiền thì rủi ro đặt nhầm cửa rất cao.

 

[Minhkhangpham]

Em hỏi thăm để biết các cụ đang ủ mưu gì thôi, chứ tầm này khó dự báo phết. Nguồn cung thì ồ ạt cả thấp lẫn cao tầng, tỉnh nào cũng tràn ngập dự án. Chính sách lại thêm mấy ông NOXH với nhà ở cho thuê nguồn cung bạt ngàn, chưa kể khi đô thị đa mục tiêu thêm quả nhà ở thương mại giá rẻ. Quy hoạch thì mới có định hướng, còn nhiều thay đổi. Về phát triển kinh tế thì có chủ trương mới, động lực mới, chưa biết mai này chỗ nào mát mặt chỗ nào méo mặt. Cụ nào nhiều tiền thì cứ mỗi nơi mỗi loại hình rải một ít, chứ ít tiền thì rủi ro đặt nhầm cửa rất cao.

Thì thế e mới hỏi là trong hàng loạt nguồn cung ra thị trường thì theo các cụ nên chọn khu vực nào? Vì đúng như cụ nói rủi ro đặt nhầm cửa rất cao. Nhiều khu tưởng ngon lại thành ko ngon.

 

[Vạc Cát]

Thì thế e mới hỏi là trong hàng loạt nguồn cung ra thị trường thì theo các cụ nên chọn khu vực nào? Vì đúng như cụ nói rủi ro đặt nhầm cửa rất cao. Nhiều khu tưởng ngon lại thành ko ngon.

Em còn đang có 1 suy nghĩ là liệu 10 năm, 20 năm nữa mô hình nhà liền kề trong khu đô thị mới có còn giá trị gì khác ngoài để ở?

Một căn nhà phố, nhà liền kề có giá trị kinh doanh nằm ở chỗ có bao nhiêu cư dân quanh đó (chung cư và ngõ nhỏ) trên mỗi nhà mặt tiền. Con số này sẽ phản ánh nguồn khách tiềm năng nếu ta mở cửa hàng, cửa hiệu hoặc cho thuê. Tuy nhiên mô hình kinh doanh đô thị đang thay đổi:
- Mặt bằng thương mại chân các toà chung cư đang lấn át mặt bằng thương mại nhà liền kề và nhà mặt phố, đặc biệt các khu đô thị mới trong khi cư dân vãng lai lại rất ít.
- Mô hình kinh doanh nhà LK, nhà mặt phố về lâu dài sẽ gặp khó vì vấn đề chỗ đỗ xe. Quy định về đỗ xe, cả xe máy lẫn ô tô, ngày càng chặt, lại không được lấn chiếm vỉa hè để kinh doanh như xưa.
- Thói quen người tiêu dùng đang thay đổi khi người dân có xu hướng vào các đại siêu thị mua sắm cuối tuần (1 công đi mua được nhiều thứ kết hợp ăn uống) và mua hàng online. Ngày càng ít lý do để đi ăn/mua sắm ở 1 nhà hàng/cửa hàng mặt phố nơi phải vất vả tìm chỗ đỗ xe cho mỗi cửa hàng mình định vào.

Nếu lợi ích kinh doanh của nhà LK không còn hoặc còn rất ít thì giá trị của nó trong tương lai sẽ là dấu hỏi lớn. Bởi vì để ở sẽ bị cạnh tranh với chung cư - loại hình mà nguồn cung sắp tới sẽ cực kỳ khủng khiếp.

 

[fitzwilliam]

Em còn đang có 1 suy nghĩ là liệu 10 năm, 20 năm nữa mô hình nhà liền kề trong khu đô thị mới có còn giá trị gì khác ngoài để ở?

Một căn nhà phố, nhà liền kề có giá trị kinh doanh nằm ở chỗ có bao nhiêu cư dân quanh đó (chung cư và ngõ nhỏ) trên mỗi nhà mặt tiền. Con số này sẽ phản ánh nguồn khách tiềm năng nếu ta mở cửa hàng, cửa hiệu hoặc cho thuê. Tuy nhiên mô hình kinh doanh đô thị đang thay đổi:
- Mặt bằng thương mại chân các toà chung cư đang lấn át mặt bằng thương mại nhà liền kề và nhà mặt phố, đặc biệt các khu đô thị mới trong khi cư dân vãng lai lại rất ít.
- Mô hình kinh doanh nhà LK, nhà mặt phố về lâu dài sẽ gặp khó vì vấn đề chỗ đỗ xe. Quy định về đỗ xe, cả xe máy lẫn ô tô, ngày càng chặt, lại không được lấn chiếm vỉa hè để kinh doanh như xưa.
- Thói quen người tiêu dùng đang thay đổi khi người dân có xu hướng vào các đại siêu thị mua sắm cuối tuần (1 công đi mua được nhiều thứ kết hợp ăn uống) và mua hàng online. Ngày càng ít lý do để đi ăn/mua sắm ở 1 nhà hàng/cửa hàng mặt phố nơi phải vất vả tìm chỗ đỗ xe cho mỗi cửa hàng mình định vào.

Nếu lợi ích kinh doanh của nhà LK không còn hoặc còn rất ít thì giá trị của nó trong tương lai sẽ là dấu hỏi lớn. Bởi vì để ở sẽ bị cạnh tranh với chung cư - loại hình mà nguồn cung sắp tới sẽ cực kỳ khủng khiếp.

Cụ toàn viết sớ để rút ra kết luận trớt quớt Cụ làm như phần lớn người mua LK vì lợi ích kinh doanh?
Trong một KDT thì khu để ở và kinh doanh phân chia rất rõ ràng. Tỉ trọng nhà để ở thường cao hơn nhiều so với kinh doanh. Số nhà có vị trí đẹp để kinh doanh rất hạn chế. Rõ ràng ban đầu người mua chỉ nhắm tới mục đích ở thì sao cụ phải lo việc không kinh doanh được làm LK mất giá trị?

 

[Vạc Cát]

Cụ toàn viết sớ để rút ra kết luận trớt quớt Cụ làm như phần lớn người mua LK vì lợi ích kinh doanh?
Trong một KDT thì khu để ở và kinh doanh phân chia rất rõ ràng. Tỉ trọng nhà để ở thường cao hơn nhiều so với kinh doanh. Số nhà có vị trí đẹp để kinh doanh rất hạn chế. Rõ ràng ban đầu người mua chỉ nhắm tới mục đích ở thì sao cụ phải lo việc không kinh doanh được làm LK mất giá trị?

Chuyện người mua LK có vì lợi ích kinh doanh hay không chẳng liên quan đến cách thị trường định giá một căn liền kề. Thị trường định giá nó thông qua những gì nó có thể đem lại: để ở, để kinh doanh hay kết hợp cả hai.

Ban đầu có thể mua chỉ để ở, nhưng khi bán đi, thị trường sẽ xem căn đó có thể mở cửa hàng cửa hiệu không, có thuận tiện đặt văn phòng công ty không, nếu cho thuê thì được bao nhiêu tiền mỗi tháng. Cùng giá trị để ở như nhau nhưng nếu 1 căn có thể cho thuê tầng dưới 20 triệu/1 tháng trong khi căn kia không thể cho thuê, thị trường sẽ không định giá hai căn đó như nhau.

Đến 1 ngày khi việc cho thuê hay mở cửa hàng với các căn liền kề vị trí đẹp trở nên khó khăn hay kém hiệu quả, giá giảm mạnh thì tự động những căn vị trí ít đẹp hơn vốn chỉ để ở lâu nay sẽ phải xuống giá theo. Đó là cơ chế khiến giá LK, dù để ở hay để KD, bị giảm giá khi mô hình kinh doanh/cho thuê của các căn liền kề biến mất.

 

[fitzwilliam]

Chuyện người mua LK có vì lợi ích kinh doanh hay không chẳng liên quan đến cách thị trường định giá một căn liền kề. Thị trường định giá nó thông qua những gì nó có thể đem lại: để ở, để kinh doanh hay kết hợp cả hai.

Ban đầu có thể mua chỉ để ở, nhưng khi bán đi, thị trường sẽ xem căn đó có thể mở cửa hàng cửa hiệu không, có thuận tiện đặt văn phòng công ty không, nếu cho thuê thì được bao nhiêu tiền mỗi tháng. Cùng giá trị để ở như nhau nhưng nếu 1 căn có thể cho thuê 20 triệu/1 tháng trong khi căn kia không thể cho thuê, thị trường sẽ không định giá hai căn đó như nhau.

Đến 1 ngày khi việc cho thuê hay mở cửa hàng với các căn liền kề vị trí đẹp trở nên khó khăn hay kém hiệu quả, giá giảm mạnh thì tự động những căn vị trí ít đẹp hơn vốn chỉ để ở lâu nay sẽ phải xuống giá theo. Đó là cơ chế khiến giá LK, dù để ở hay để KD, bị giảm giá khi mô hình kinh doanh/cho thuê của các căn liền kề biến mất.

Câu trên câu dưới cụ đá nhau chan chát. Mục đích, định giá một căn nhà đã được xác định rõ ràng từ khi CDT mở bán. Nếu một căn LK ngay từ đầu được định vị để ở, sau này vẫn chỉ dùng để ở thì nó chẳng mất đi giá trị gì. Còn nếu vô tình sau này nó lại kinh doanh được nữa thì căn đó chỉ có tăng giá trị.

Nếu luận điểm của cụ ngay từ đầu chỉ nhắm vào các căn có mục đích kinh doanh thì còn hiểu được.

 

[Vạc Cát]

Câu trên câu dưới cụ đá nhau chan chát. Mục đích, định giá một căn nhà đã được xác định rõ ràng từ khi CDT mở bán. Nếu một căn LK ngay từ đầu được định vị để ở, sau này vẫn chỉ dùng để ở thì nó chẳng mất đi giá trị gì. Còn nếu vô tình sau này nó lại kinh doanh được nữa thì căn đó chỉ có tăng giá trị.

Nếu luận điểm của cụ ngay từ đầu chỉ nhắm vào các căn có mục đích kinh doanh thì còn hiểu được.

Chuyện chủ đầu tư xác định mục đích của nó chẳng quan trọng. Thị trường định giá nó theo mô hình khác, và chủ đầu tư bán theo giá thị trường. Ví dụ chủ đầu tư thiết kế căn hộ để ở nhưng khu đó nhiều người nước ngoài thuê, giá leo thang, chủ đầu tư vẫn bán cao hơn những khu khác bất kể chi phí của họ như nhau. Với liền kề cũng thế, thiết kế để ở nhưng nếu dễ dàng kinh doanh hay cho thuê giá cao, chủ đầu tư sẽ đặt giá cao.

Ngay từ đầu khi người mua nhảy vào mua là đã chấp nhận mô hình định giá của thị trường rồi, bất kể mục đích là gì.

Tiếp theo, kể cả ông có mua căn chỉ để ở, thị trường cũng xác định căn LK đó chỉ để ở, định giá theo mức đó thì trong tương lai các căn đẹp hơn xuống giá do mô hình kinh doanh LK biến mất, căn "chỉ để ở" cũng giảm giá theo.

Túm lại các căn "chi để ở" mất giá theo 2 cách khi mô hình kinh doanh/cho thuê nhà LK biến mất:
- Một là ngay từ đầu chủ đầu tư đã định giá cao theo thị trường.
- Hai là bị các căn đẹp hơn ép tụt giá xuống.

 

[Vạc Cát]

Để tiện hình dung, em giả sử số liệu 3 căn ABC cùng diện tích khác vị trí trong 1 khu đô thị giả định:
Căn A chủ đầu tư xác định chỉ để ở, thị trường cũng nghĩ như thế, chủ đầu tư bán 10 tỷ
Căn B chủ đầu tư xác định chỉ để ở, thị trường nghĩ kinh doanh tốt, chủ đầu tư bán 12 tỷ
Căn C chủ đầu tư xác định để kinh doanh, thị trường cũng nghĩ vậy, chủ đầu tư bán 15 tỷ

Đến 1 ngày mô hình kinh doanh nhà hàng/cửa hàng hay mở văn phòng ở khu đô thị dần biến mất:
- Căn C thị trường chỉ chấp nhận mua 12 tỷ
- Căn B (vị trí đẹp hơn A) thị trường chỉ chấp nhận 10 tỷ
Căn A muốn bán phải hạ giá thấp hơn 10 tỷ ban đầu.

Quan điểm của em có thể sai nhưng em muốn các cụ hiểu đúng quan điểm của em trước khi bác bỏ nó. Quan điểm của em dựa trên 1 giả định quan trọng: chủ đầu tư không ngu, hay ít ra là không ngu hơn mặt bằng chung người mua. Chả có lý do gì chủ đầu tư lại bán một căn LK vị trí ngon có thể kinh doanh bằng giá một căn LK khác ở vị trí chỉ để ở, dù nó cùng nằm trong 1 khu thiết kế để ở.

 

[fitzwilliam]

Chuyện chủ đầu tư xác định mục đích của nó chẳng quan trọng. Thị trường định giá nó theo mô hình khác, và chủ đầu tư bán theo giá thị trường. Ví dụ chủ đầu tư thiết kế căn hộ để ở nhưng khu đó nhiều người nước ngoài thuê, giá leo thang, chủ đầu tư vẫn bán cao hơn những khu khác bất kể chi phí của họ như nhau. Với liền kề cũng thế, thiết kế để ở nhưng nếu dễ dàng kinh doanh hay cho thuê giá cao, chủ đầu tư sẽ đặt giá cao.

Ngay từ đầu khi người mua nhảy vào mua là đã chấp nhận mô hình định giá của thị trường rồi, bất kể mục đích là gì.

Tiếp theo, kể cả ông có mua căn chỉ để ở, thị trường cũng xác định căn LK đó chỉ để ở, định giá theo mức đó thì trong tương lai các căn đẹp hơn xuống giá do mô hình kinh doanh LK biến mất, căn "chỉ để ở" cũng giảm giá theo.

Túm lại các căn "chi để ở" mất giá theo 2 cách khi mô hình kinh doanh/cho thuê nhà LK biến mất:
- Một là ngay từ đầu chủ đầu tư đã định giá cao theo thị trường.
- Hai là bị các căn đẹp hơn ép tụt giá xuống.

Ý cụ là thuê để ở hay để kinh doanh? Nếu cho thuê ở thì mục đích vẫn là để ở. Trên cụ đang nói mục đích kinh doanh, mua sắm, giờ lại lập lờ khái niệm.

Khi xác định mua nhà chỉ để ở thì người mua sẽ định giá nó dựa trên giá trị ở, tức là giá trị sử dụng của gia đình hoặc tiềm năng cho thuê. Căn đó sau này vẫn ở được, cho thuê được thì chẳng có lí do gì nó lại giảm giá trị. Các rủi ro như quy hoạch thay đổi, dòng người rời khỏi khu vực đó thì bỏ qua vì ở đây chỉ bàn đến giá trị nội tại là ở hay kinh doanh.

Còn câu dưới nói thật em cũng chẳng hiểu cụ đang nói cái gì. Ví dụ em mua 1 căn LK để ở vì nó gần Hoàn Kiếm, nếu sau này HK vẫn là trung tâm thì kệ mịa bọn shophouse bên cạnh có cho thuê được hay không, nhà em vẫn giữ nguyên giá trị, thậm chí tăng lên vì hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nguồn cung mới ko còn.