[Funland] Lựa chọn liền kề các khu đô thị

[Vạc Cát]

Ý cụ là thuê để ở hay để kinh doanh? Nếu cho thuê ở thì mục đích vẫn là để ở. Trên cụ đang nói mục đích kinh doanh, mua sắm, giờ lại lập lờ khái niệm.

Khi xác định mua nhà chỉ để ở thì người mua sẽ định giá nó dựa trên giá trị ở, tức là giá trị sử dụng của gia đình hoặc tiềm năng cho thuê. Căn đó sau này vẫn ở được, cho thuê được thì chẳng có lí do gì nó lại giảm giá trị. Các rủi ro như quy hoạch thay đổi, dòng người rời khỏi khu vực đó thì bỏ qua vì ở đây chỉ bàn đến giá trị nội tại là ở hay kinh doanh.

Còn câu dưới nói thật em cũng chẳng hiểu cụ đang nói cái gì. Ví dụ em mua 1 căn LK để ở vì nó gần Hoàn Kiếm, nếu sau này HK vẫn là trung tâm thì kệ mịa bọn shophouse bên cạnh có cho thuê được hay không, nhà em vẫn giữ nguyên giá trị, thậm chí tăng lên vì hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nguồn cung mới ko còn.

Em rạch ròi cả 3 loại căn như vậy mà cụ vẫn nghĩ em lập lờ. Em lại tách riêng 2 cơ chế mất giá.

Túm lại căn của cụ thuộc loại gì, đừng quan tâm mục đích của cụ. Căn này có cho thuê kinh doanh được không (ở trên em còn ghi rõ cho thuê tầng 1 hay nhà hàng, cửa hàng, văn phòng). Nếu có nó là loại B. Nếu không thể cho thuê kinh doanh chỉ để ở là loại A ở trên. Cơ chế mất giá em cũng đã trình bày cả 2 loại rồi.

 

[fitzwilliam]

Em rạch ròi cả 3 loại căn như vậy mà cụ vẫn nghĩ em lập lờ. Em lại tách riêng 2 cơ chế mất giá.

Túm lại căn của cụ thuộc loại gì, đừng quan tâm mục đích của cụ. Căn này có cho thuê kinh doanh được không (ở trên em còn ghi rõ cho thuê tầng 1 hay nhà hàng, cửa hàng, văn phòng). Nếu có nó là loại B. Nếu không thể cho thuê kinh doanh chỉ để ở là loại A ở trên. Cơ chế mất giá em cũng đã trình bày cả 2 loại rồi.

Em có 2 căn LK trong compound thôi, nên xác định chỉ để ở rồi đó. Nói thật em cũng ko đọc còm chia loại A B C của cụ. Em hỏi nốt cụ câu này thôi: nhìn các dãy nhà chỉ để ở trong Vin Riverside, Greenbay, Starlake, Ciputra, Phú Mỹ Hưng,... Theo cụ giá trị của chúng nó sau này sẽ tăng hay giảm?

 

[Vạc Cát]

Em có 2 căn LK trong compound thôi, nên xác định để ở rồi đó. Nói thật em cũng ko đọc còm chia loại A B C của cụ. Em hỏi cụ câu này thôi: nhìn các dãy nhà chỉ để ở trong Vin Riverside, Greenbay, Starlake, Ciputra, Phú Mỹ Hưng,... Theo cụ giá trị của chúng nó sau này sẽ tăng hay giảm?

Nếu theo lập luận của em, tức là tương lai mô hình nhà LK thuần chỉ để ở thì nó sẽ kéo giảm toàn bộ mặt bằng LK của thị trường. Tuy nhiên điều đó không đồng nghĩa mọi khu đều giảm hoặc giảm tốc độ như nhau. Thị trường ko bao giờ hoạt động như thế.

Nhiều khu có những đặc điểm riêng như Ciputra giá cao ngất vì thiên hạ giữ khoe đẳng cấp chứ người ở thì vắng, cho thuê chả được bao nhiêu, mưa to vẫn ngập thì không tuân theo mô hình định giá truyền thống dựa trên giá cho thuê. Vin Riverside cũng thuộc nhóm này, căn 100 tỷ cho thuê có 30-40 triệu. Việc sống dựa vào mô hình thiên hạ cất giữ tài sản hay để thể hiện đẳng cấp có cái nguy hiểm là đến 1 ngày tự dưng họ không nghĩ như thế nữa thì giá sập.

Mấy khu còn lại nhìn chung giá mặt bằng hiện nay rất cao trong khi đất xung quanh còn nhiều. Nếu thuần chỉ để ở thì LK ở đây trong tương lai phải cạnh tranh với cả đám LK xây mới, LK chuyển từ kinh doanh sang ở và bạt ngàn chung cư cao cấp. LK ở Phú Mỹ Hưng bây giờ giá ngang hoặc vượt biệt thự nhiều khu khác với diện tích gấp rưỡi, gấp đôi. Ôm vào mấy khu giá cao thì lại quay về https://en.wikipedia.org/wiki/Greater_fool_theory, ôm cục than với hy vọng kịp chuyển sang tay người khác trước khi mình bị bỏng.

 

[Sống Gọn]

Nếu theo lập luận của em, tức là tương lai mô hình nhà LK thuần chỉ để ở thì nó sẽ kéo giảm toàn bộ mặt bằng LK của thị trường. Tuy nhiên điều đó không đồng nghĩa mọi khu đều giảm hoặc giảm tốc độ như nhau. Thị trường ko bao giờ hoạt động như thế.

Nhiều khu có những đặc điểm riêng như Ciputra giá cao ngất vì thiên hạ giữ khoe đẳng cấp chứ người ở thì vắng, cho thuê chả được bao nhiêu, mưa to vẫn ngập thì không tuân theo mô hình định giá truyền thống dựa trên giá cho thuê. Vin Riverside cũng thuộc nhóm này, căn 100 tỷ cho thuê có 30-40 triệu. Việc sống dựa vào mô hình thiên hạ cất giữ tài sản hay để thể hiện đẳng cấp có cái nguy hiểm là đến 1 ngày tự dưng họ không nghĩ như thế nữa thì giá sập.

Mấy khu còn lại nhìn chung giá mặt bằng hiện nay rất cao trong khi đất xung quanh còn nhiều. Nếu thuần chỉ để ở thì LK ở đây trong tương lai phải cạnh tranh với cả đám LK xây mới, LK chuyển từ kinh doanh sang ở và bạt ngàn chung cư cao cấp. LK ở Phú Mỹ Hưng bây giờ giá ngang hoặc vượt biệt thự nhiều khu khác với diện tích gấp rưỡi, gấp đôi. Ôm vào mấy khu giá cao thì lại quay về https://en.wikipedia.org/wiki/Greater_fool_theory, ôm cục than với hy vọng kịp chuyển sang tay người khác trước khi mình bị bỏng.

Có cái m.ư.t mà giảm giá nhà LK trong các kdt, cung thì ít cầu thì nhiều, tiền thì cả thế giới đều hoặc đã và sẽ bơm hết công suất. Đơn giản là thế. Càng gàn trung tâm càng đắt càng xa thì sẽ rẻ đi. Phân tích cái gì mà nhoặng cả lên.

 

[Bonmuadichoi]

Thôi nói xuôi nói ngược thì nếu được sở hữu Liền Kề hay BT gần trung tâm HN mà nằm trong một KHU ĐÔ THỊ được quy hoạch chuẩn thì vẫn hết sức yên tâm, họ có thể ở, kinh doanh, hoặc doanh nghiệp dùng làm văn phòng hoạt động.
Vậy thôi, câu chuyện hiện tại niềm tin vào tính bền vững của BDS đang lung lay. Và khát nhất của HN là liền kề có GIÁ VỪA MIẾNG và tối ưu công năng trong một KHU ĐÔ THỊ.
Chủ trương Hà Nội sẽ làm đô thị nén theo chiều thẳng đứng xoay quanh TOD để dân ở đó sử dụng metro một cách hiệu quả tối đa. Điều này sẽ khiến liền kề trong khu đô thị ngày càng khó, bởi vì liền kề không tối ưu nén mật độ dân số quanh nhà ga từ đó phát sinh nhu cầu sử dụng xe cá nhân. Đồn thời việc xây các khu đô thị vệ tinh giãn dân cũng sẽ gây thêm áp lực rất lớn lên giao thông nội đô, dẫn đến cơn khát nhà ở trung tâm.
Tiếp đến câu chuyện Trần Xuân Giá, hiện tại giá nhà đã ở vùng cao, vậy nên nó cần đi tích luỹ một thời gian tương đối, ai bán thì bán, ai mua ở thì mua, ai gửi tk để đợi ngày tái đầu tư thì gửi, chống chỉ định đòn bẩy cao.

 

[fitzwilliam]

Nếu theo lập luận của em, tức là tương lai mô hình nhà LK thuần chỉ để ở thì nó sẽ kéo giảm toàn bộ mặt bằng LK của thị trường. Tuy nhiên điều đó không đồng nghĩa mọi khu đều giảm hoặc giảm tốc độ như nhau. Thị trường ko bao giờ hoạt động như thế.

Nhiều khu có những đặc điểm riêng như Ciputra giá cao ngất vì thiên hạ giữ khoe đẳng cấp chứ người ở thì vắng, cho thuê chả được bao nhiêu, mưa to vẫn ngập thì không tuân theo mô hình định giá truyền thống dựa trên giá cho thuê. Vin Riverside cũng thuộc nhóm này, căn 100 tỷ cho thuê có 30-40 triệu. Việc sống dựa vào mô hình thiên hạ cất giữ tài sản hay để thể hiện đẳng cấp có cái nguy hiểm là đến 1 ngày tự dưng họ không nghĩ như thế nữa thì giá sập.

Mấy khu còn lại nhìn chung giá mặt bằng hiện nay rất cao trong khi đất xung quanh còn nhiều. Nếu thuần chỉ để ở thì LK ở đây trong tương lai phải cạnh tranh với cả đám LK xây mới, LK chuyển từ kinh doanh sang ở và bạt ngàn chung cư cao cấp. LK ở Phú Mỹ Hưng bây giờ giá ngang hoặc vượt biệt thự nhiều khu khác với diện tích gấp rưỡi, gấp đôi. Ôm vào mấy khu giá cao thì lại quay về https://en.wikipedia.org/wiki/Greater_fool_theory, ôm cục than với hy vọng kịp chuyển sang tay người khác trước khi mình bị bỏng.

Cụ toàn nếu, nhưng làm sao để xảy ra kịch bản ấy thì không nói. Thế theo cụ tài sản gì sẽ thay thế BDS làm đích đến cuối của dòng tiền? Vàng hay cổ phiếu, hay bitcoin?

Xét riêng trong BDS, chính cụ cho rằng chung cư là tiêu sản, còn nhà ngõ bây giờ bao nhiêu người dám mua để giữ tiền? Như vậy có phải giá trị cất trữ tài sản của LK BT trong KDT sẽ càng tăng trong tương lai?

 

[Vạc Cát]

Cụ nghĩ nhiều quá bị tẩu hoả nhập ma rồi

Bất kì 1 loại BĐS sản nào đều có thể dùng cho 2 mục đích:
- ở
- cho thuê

Nếu trong tương lai 1 trong 2 mục đích mất đi thì giá trị nó (có thể) giảm. Có thể thôi nhé, vì nếu mục đích kia mất đi nhưng mục đích còn lại nhu cầu tăng vọt thì nó vẫn tăng giá ầm ầm

Em có nói khác đâu. Cụ đọc kỹ lại xem: mất đi 1 mục đích (thuê kinh doanh) trong khi mục đích còn lại (để ở) bị cạnh tranh bởi nhiều loại hình khác, nguồn cung tăng mạnh. Vậy chỗ nào của em bị tẩu hoả nhập ma theo ý cụ?

 

[Vạc Cát]

Có cái m.ư.t mà giảm giá nhà LK trong các kdt, cung thì ít cầu thì nhiều, tiền thì cả thế giới đều hoặc đã và sẽ bơm hết công suất. Đơn giản là thế. Càng gàn trung tâm càng đắt càng xa thì sẽ rẻ đi. Phân tích cái gì mà nhoặng cả lên.

Còn nhiều kịch bản các cụ chưa nghĩ đến. Từng có giai đoạn LK và BT ở nhiều khu bị bán tống bán tháo trước phong trào kê khai tài sản trước Covid. Sau lại êm êm. Cái gì cũng có thể xảy ra.

Khái niệm trung tâm cũng vậy, nay nó là trung tâm, có thể mai không còn là trung tâm nữa, 1 cú dịch chuyển sáp nhập tỉnh hay chuyển thổ đu. Có những thứ khi nó đến mới biết, nếu biết trước thì đã là thiên tài.

 

[Vạc Cát]

Cụ toàn nếu, nhưng làm sao để xảy ra kịch bản ấy thì không nói. Thế theo cụ tài sản gì sẽ thay thế BDS làm đích đến cuối của dòng tiền? Vàng hay cổ phiếu, hay bitcoin?

Xét riêng trong BDS, chính cụ cho rằng chung cư là tiêu sản, còn nhà ngõ bây giờ bao nhiêu người dám mua để giữ tiền? Như vậy có phải giá trị cất trữ tài sản của LK BT trong KDT sẽ càng tăng trong tương lai?

Từ việc phân tích rủi ro của 1 loại tại sản (LK) cho tới việc xác định cái gì là đích đến của dòng tiền là một chặng đường dài, rất dài. Trước 2010 nếu ai đó nói về bitcoin hay các loại tiền ảo chắc chỉ nhận về cái bĩu môi, nhếch mép nếu không bị chửi thẳng vào mặt là dở hơi, thần kinh, nói nhảm. Xã hội thay đổi liên tục, nhiều cái xảy ra tương lai không ai nghĩ tới, cho nên ai đó dám bỏ từ NẾU để nói về tương lai khả năng cao là nói bậy.

Em có hàng đống kịch bản NẾU, có cái đã xảy ra, có cái có thể sẽ sớm xảy ra. Một đợt kiểm tra ồ ạt kê khai tài sản của người thuộc diện phải kê khai, kiểm tra thật sự chứ không phải hình thức? Một chính sách thuế mới đánh mạnh lên căn nhà thứ 2, thứ 3 hoặc những căn nhà giá trị lớn? Quy định mới kèm các biện pháp kiểm soát nguồn gốc tiền mua BĐS? Nhiều, rất nhiều. Có thể không ảnh hưởng đến các cụ trong veo nhưng ảnh hưởng đến rất nhiều người khác, họ ồ ạt xả và thay đổi đích đến dòng tiền của họ.

Rồi chuyện sáp nhập tỉnh hay chuyển trung tâm thậm chí thủ đô như em nói trước đó. Có thể hồ Gươm vẫn mãi là hồ Hoàn Kiếm nhưng các khu hành chính có thể di chuyển. Các trường đại học và bệnh viên có thể di dời. Các khu phố cổ, các khu lõi có thể bị đưa vào diện bảo tồn, đi ra đi vào hạn chế xe cộ, chủ yếu dành cho du lịch. Ở hay kinh doanh thì bất tiện đủ thứ. Các khu không phải bảo tồn thì có thể bị quy hoạch lại làm việc khác. Vừa rồi chả có nhà ngay cạnh hồ Gươm được đền hơn 400 tỷ mà chả thấy vui tí nào, thì cách hồ Gươm vài km có xá gì mà không thể bay.

"Nếu" của em còn nhiều, chỉ sợ các cụ lại nói nếu lo thế thì lo suốt đời, chả quyết được cái gì. Không hẳn nhé, quyết thì vẫn quyết, lo thì vẫn lo. Ra đường vẫn lo tránh xe bus, tránh trẻ trâu, nhường người đi bộ, sợ bị công an phạt, sợ bị ngã phải đội mũ bảo hiểm, sợ đủ thứ nhưng vẫn phải ra đường kiếm ăn. Nhưng người ra quyết định khi đã đánh giá rủi ro khác với người cứ làm đến đâu thì đến. Còn chuyện cụ hỏi cái gì sẽ thay thế BĐS thì câu trả lời của em là tuỳ hoàn cảnh và hiểu biết mỗi người. Ngay như BĐS, vào lúc giá nhà đang giảm, giá cho thuê không đủ trả lãi ngân hàng thì BĐS công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi) vẫn có tỷ suất lợi nhuận 8-10% trong khi giá vẫn tăng đều 10%/năm. Có những người thay vì trực tiếp mua miếng đất thì họ mua cổ phiếu cảng biển, vẫn ăn cổ tức đều mà tương lai ngành này còn sáng theo tăng trưởng xuất nhập khẩu của đất nước. Người quen em ôm cổ phiếu 1 cảng mấy năm nay lãi hơn 10 lần rồi mà cổ tức thì cứ 60-70% mệnh giá mỗi năm. BĐS không chỉ có mỗi biệt thự liền kề với chung cư, và tài sản không phải chỉ có mỗi BĐS.

 

[FC Juventus]

Từ việc phân tích rủi ro của 1 loại tại sản (LK) cho tới việc xác định cái gì là đích đến của dòng tiền là một chặng đường dài, rất dài. Trước 2010 nếu ai đó nói về bitcoin hay các loại tiền ảo chắc chỉ nhận về cái bĩu môi, nhếch mép nếu không bị chửi thẳng vào mặt là dở hơi, thần kinh, nói nhảm. Xã hội thay đổi liên tục, nhiều cái xảy ra tương lai không ai nghĩ tới, cho nên ai đó dám bỏ từ NẾU để nói về tương lai khả năng cao là nói bậy.

Em có hàng đống kịch bản NẾU, có cái đã xảy ra, có cái có thể sẽ sớm xảy ra. Một đợt kiểm tra ồ ạt kê khai tài sản của người thuộc diện phải kê khai, kiểm tra thật sự chứ không phải hình thức? Một chính sách thuế mới đánh mạnh lên căn nhà thứ 2, thứ 3 hoặc những căn nhà giá trị lớn? Quy định mới kèm các biện pháp kiểm soát nguồn gốc tiền mua BĐS? Nhiều, rất nhiều. Có thể không ảnh hưởng đến các cụ trong veo nhưng ảnh hưởng đến rất nhiều người khác, họ ồ ạt xả và thay đổi đích đến dòng tiền của họ.

Rồi chuyện sáp nhập tỉnh hay chuyển trung tâm thậm chí thủ đô như em nói trước đó. Có thể hồ Gươm vẫn mãi là hồ Hoàn Kiếm nhưng các khu hành chính có thể di chuyển. Các trường đại học và bệnh viên có thể di dời. Các khu phố cổ, các khu lõi có thể bị đưa vào diện bảo tồn, đi ra đi vào hạn chế xe cộ, chủ yếu dành cho du lịch. Ở hay kinh doanh thì bất tiện đủ thứ. Các khu không phải bảo tồn thì có thể bị quy hoạch lại làm việc khác. Vừa rồi chả có nhà ngay cạnh hồ Gươm được đền hơn 400 tỷ mà chả thấy vui tí nào, thì cách hồ Gươm vài km có xá gì mà không thể bay.

"Nếu" của em còn nhiều, chỉ sợ các cụ lại nói nếu lo thế thì lo suốt đời, chả quyết được cái gì. Không hẳn nhé, quyết thì vẫn quyết, lo thì vẫn lo. Ra đường vẫn lo tránh xe bus, tránh trẻ trâu, nhường người đi bộ, sợ bị công an phạt, sợ bị ngã phải đội mũ bảo hiểm, sợ đủ thứ nhưng vẫn phải ra đường kiếm ăn. Nhưng người ra quyết định khi đã đánh giá rủi ro khác với người cứ làm đến đâu thì đến. Còn chuyện cụ hỏi cái gì sẽ thay thế BĐS thì câu trả lời của em là tuỳ hoàn cảnh và hiểu biết mỗi người. Ngay như BĐS, vào lúc giá nhà đang giảm, giá cho thuê không đủ trả lãi ngân hàng thì BĐS công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi) vẫn có tỷ suất lợi nhuận 8-10% trong khi giá vẫn tăng đều 10%/năm. Có những người thay vì trực tiếp mua miếng đất thì họ mua cổ phiếu cảng biển, vẫn ăn cổ tức đều mà tương lai ngành này còn sáng theo tăng trưởng xuất nhập khẩu của đất nước. Người quen em ôm cổ phiếu 1 cảng mấy năm nay lãi hơn 10 lần rồi mà cổ tức thì cứ 60-70% mệnh giá mỗi năm. BĐS không chỉ có mỗi biệt thự liền kề với chung cư, và tài sản không phải chỉ có mỗi BĐS.

Cổ phiếu x10 mấy năm nay là VIC có phải không cụ. Cảm ơn cụ.

 

[Vạc Cát]

Cổ phiếu x10 mấy năm nay là VIC có phải không cụ. Cảm ơn cụ.

Cảng biển cụ nhé, không phải ông bạn mãnh liệt đâu.

 

[Vạc Cát]

BĐS nào chả có 2 mục đích này

Cụ chia loại làm j?

Chắc cụ không đọc từ đầu. LK có thể để ở, có thể để kinh doanh (ứng với cho thuê để ở, cho thuê để kinh doanh). Tuy nhiên đến 1 ngày LK có thể ko còn cho thuê để kinh doanh được nữa vì lý do nào đó thì chỉ còn lại mục đích để ở thôi.

Có cụ ở trên nói kể cả khi không còn cho thuê để kinh doanh được thì vẫn có thể để ở (hoặc cho thuê để ở), thì em có nói khi đó nó phải cạnh tranh với 3 nhóm: LK mới tại các KĐT mới ra, LK cũ vốn dùng để kinh doanh (nhà hàng, cửa hàng, văn phòng) nay chuyển thành nhà ở thuần tuý và cạnh tranh với các loại hình nhà ở khác như chung cư vốn có nguồn cung ngày càng khủng.

 

[Vạc Cát]

chung cư cũng để ở để cho thuê kinh doanh văn phòng...

cái j chả như nhau

Thật sự em không hiểu cụ đang nói về cái gì nữa. Túm lại cụ phản biện hay đồng ý với em, nếu phản biện thì là ý nào em nói sai?

 

[Bonmuadichoi]

Từ việc phân tích rủi ro của 1 loại tại sản (LK) cho tới việc xác định cái gì là đích đến của dòng tiền là một chặng đường dài, rất dài. Trước 2010 nếu ai đó nói về bitcoin hay các loại tiền ảo chắc chỉ nhận về cái bĩu môi, nhếch mép nếu không bị chửi thẳng vào mặt là dở hơi, thần kinh, nói nhảm. Xã hội thay đổi liên tục, nhiều cái xảy ra tương lai không ai nghĩ tới, cho nên ai đó dám bỏ từ NẾU để nói về tương lai khả năng cao là nói bậy.

Em có hàng đống kịch bản NẾU, có cái đã xảy ra, có cái có thể sẽ sớm xảy ra. Một đợt kiểm tra ồ ạt kê khai tài sản của người thuộc diện phải kê khai, kiểm tra thật sự chứ không phải hình thức? Một chính sách thuế mới đánh mạnh lên căn nhà thứ 2, thứ 3 hoặc những căn nhà giá trị lớn? Quy định mới kèm các biện pháp kiểm soát nguồn gốc tiền mua BĐS? Nhiều, rất nhiều. Có thể không ảnh hưởng đến các cụ trong veo nhưng ảnh hưởng đến rất nhiều người khác, họ ồ ạt xả và thay đổi đích đến dòng tiền của họ.

Rồi chuyện sáp nhập tỉnh hay chuyển trung tâm thậm chí thủ đô như em nói trước đó. Có thể hồ Gươm vẫn mãi là hồ Hoàn Kiếm nhưng các khu hành chính có thể di chuyển. Các trường đại học và bệnh viên có thể di dời. Các khu phố cổ, các khu lõi có thể bị đưa vào diện bảo tồn, đi ra đi vào hạn chế xe cộ, chủ yếu dành cho du lịch. Ở hay kinh doanh thì bất tiện đủ thứ. Các khu không phải bảo tồn thì có thể bị quy hoạch lại làm việc khác. Vừa rồi chả có nhà ngay cạnh hồ Gươm được đền hơn 400 tỷ mà chả thấy vui tí nào, thì cách hồ Gươm vài km có xá gì mà không thể bay.

"Nếu" của em còn nhiều, chỉ sợ các cụ lại nói nếu lo thế thì lo suốt đời, chả quyết được cái gì. Không hẳn nhé, quyết thì vẫn quyết, lo thì vẫn lo. Ra đường vẫn lo tránh xe bus, tránh trẻ trâu, nhường người đi bộ, sợ bị công an phạt, sợ bị ngã phải đội mũ bảo hiểm, sợ đủ thứ nhưng vẫn phải ra đường kiếm ăn. Nhưng người ra quyết định khi đã đánh giá rủi ro khác với người cứ làm đến đâu thì đến. Còn chuyện cụ hỏi cái gì sẽ thay thế BĐS thì câu trả lời của em là tuỳ hoàn cảnh và hiểu biết mỗi người. Ngay như BĐS, vào lúc giá nhà đang giảm, giá cho thuê không đủ trả lãi ngân hàng thì BĐS công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi) vẫn có tỷ suất lợi nhuận 8-10% trong khi giá vẫn tăng đều 10%/năm. Có những người thay vì trực tiếp mua miếng đất thì họ mua cổ phiếu cảng biển, vẫn ăn cổ tức đều mà tương lai ngành này còn sáng theo tăng trưởng xuất nhập khẩu của đất nước. Người quen em ôm cổ phiếu 1 cảng mấy năm nay lãi hơn 10 lần rồi mà cổ tức thì cứ 60-70% mệnh giá mỗi năm. BĐS không chỉ có mỗi biệt thự liền kề với chung cư, và tài sản không phải chỉ có mỗi BĐS.

QH Hoàn Kiếm theo tôi là sẽ đại phẫu sau này phát triển khủng khiếp luôn đó.
Không còn tình trạng lộn xộn mạnh ai nấy bán đâu.
Khu đẹp thì có lẽ vác ra đấu giá tiền TỶ

 

[Vạc Cát]

Ý cụ nói nó ko có nghĩa. Bđs nào chả sử dụng đa mục đích đc. Cụ suy 1 thứ mất giá xong nói thứ gần đó mất giá theo nó hơi buồn cười vì chả có cơ sở nào cả.

Ví dụ sau này ko ai thuê nhà mặt phố => giá nhà mặt phố giảm mạnh vì ko cho thuê đc nhưng giá nhà ngõ to chưa chắc giảm vì nhà phố nếu chỉ để ở rất ồn và bụi, thà ở nhà ngõ to còn hơn

Rồi, em hiểu khác biệt ở đâu thì mới nói được.

Giống như giai đoạn 2009 có văn bản bộ XD cấm sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng. 1 loạt căn hộ đang sử dụng làm văn phòng bị người thuê trả, đà tăng giá chung cư giai đoạn đó khựng lại

Cấm sử dụng chung cư làm văn phòng: Nên hay không?

Bộ Xây dựng vừa có Công văn số 2544/BXD-QLN quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, các căn hộ chung cư sử dụng sai mục đích như chuyển đổi thành văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là vi phạm quy định của pháp luật.

wiki.batdongsan.com.vn

Như giả định, nếu nhà mặt phố không còn làm kinh doanh được nữa, chỉ làm nhà ở thì những nhà lâu nay cho thuê cả nhà làm nhà hàng, cửa hàng sẽ trở về phục vụ mục đích ở, gia tăng nguồn cung nhà ở. Điểm sai của cụ là khi nghĩ giá nhà mặt phố giảm (vì ồn, bụi mà lại ko kinh doanh được) không ảnh hưởng đến giá nhà trong ngõ lớn. Tại sao sai?

Trong kinh doanh luôn có tình trạng 2 mặt hàng cùng mục đích sử dụng thuộc 2 phân khúc khác nhau kéo giá nhau lên xuống đồng pha. Đó là vì có 1 tập khách hàng có thể chấp nhận chuyển phân khúc miễn là giá chênh lệch đủ hợp lý. Nếu nhà xã hội đủ rẻ, nhiều người có tiền mua nhà ở thương mại cấp thấp sẽ chuyển sang mua NOXH, tiền dư ra làm việc khác. Nếu nhà mặt phố ồn và bụi kia giá rẻ hơn nhà ngõ lớn, một số người đang ở ngõ lớn không ngại bụi với ồn sẽ chuyển. Đó là chưa nói nguồn cung tăng do chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà hàng/cửa hàng/văn phòng sang nhà ở.

 

[Vạc Cát]

QH Hoàn Kiếm theo tôi là sẽ đại phẫu sau này phát triển khủng khiếp luôn đó.
Không còn tình trạng lộn xộn mạnh ai nấy bán đâu.
Khu đẹp thì có lẽ vác ra đấu giá tiền TỶ

Rất có thể như cụ nói. Nhìn sang các nước như Hàn, Trung hay châu Âu những khu phố cổ gắn với kiến trúc cần được bảo tồn sẽ được đưa vào diện giám sát đặc biệt, sửa chữa phải xin phép và phải làm theo hướng bảo tồn nguyên trạng ban đầu. Giá những khu này thì cực khủng và nó không phải để ở.

Tuy nhiên trong giai đoạn quy hoạch, mua trúng phải căn bị giải toả thì...

 

[Vạc Cát]

Tất nhiên sẽ có 1 số rất ít người thích hít bụi cũng giống như 1 tỷ người có 1 vài ng thích ăn cức thay vì ăn cơm nhưng ko thể chỉ vì vài người đó mà nói cức cũng ngon như cơm đc.


Chưa kể theo kiểu nếu of cụ, nhà phố chuyển sang nhà ở giá rẻ đi biết đâu hội ở chung cư nó chịu xuống cũng nên, vậy chắc j nhà ở trong ngõ to nó xuống giá.

Logic cứ nếu nếu nghe nó tếu tếu. Nên cụ còn tranh luận theo kiểu mò cua bắt ốc nếu nếu thì thôi dừng cho khoẻ

Thực tế hãng Honda, Yamaha và nhiều hãng xe máy Nhật từng nghĩ như thế khi xe máy TQ giá rẻ tràn vào VN, rồi cuối cùng phải hạ giá xe và sinh ra xe Wave alpha giá rẻ còn đến ngày hôm nay.

Sau đó các hãng ô tô Nhật cũng nghĩ tương tự trước trào lưu xe Hàn giá rẻ tràn vào VN. Kết cục chắc các cụ cũng biết.

Tuy nhiên không hãng nào miệt thị người mua xe như cách cụ diễn tả về nhà mặt phố ồn và bụi như phần in đậm ở trên. Ngay bây giờ hàng triệu người trên khắp đất nước này vẫn đang sống trong những căn nhà mặt phố ồn và bụi đó.

Nói chung logic đơn giản mà cụ cố tình không hiểu. Đến 1 ngày nhà mặt phố hay nhà LK không còn kinh doanh được nữa, nhiều căn nhà sẽ đổi mục đích sử dụng từ nhà hàng, cửa hàng, văn phòng thành nhà ở thuần tuý làm tăng nguồn cung. Một khi cung tăng thì giá giảm, một phân khúc giá giảm sẽ kéo theo phân khúc khác giảm theo.

 

[ncs]

Thực tế hãng Honda, Yamaha và nhiều hãng xe máy Nhật từng nghĩ như thế khi xe máy TQ giá rẻ tràn vào VN, rồi cuối cùng phải hạ giá xe và sinh ra xe Wave alpha giá rẻ còn đến ngày hôm nay.

Sau đó các hãng ô tô Nhật cũng nghĩ tương tự trước trào lưu xe Hàn giá rẻ tràn vào VN. Kết cục chắc các cụ cũng biết.

Tuy nhiên không hãng nào miệt thị người mua xe như cách cụ diễn tả về nhà mặt phố ồn và bụi như phần in đậm ở trên. Ngay bây giờ hàng triệu người trên khắp đất nước này vẫn đang sống trong những căn nhà mặt phố ồn và bụi đó.

Nói chung logic đơn giản mà cụ cố tình không hiểu. Đến 1 ngày nhà mặt phố hay nhà LK không còn kinh doanh được nữa, nhiều căn nhà sẽ đổi mục đích sử dụng từ nhà hàng, cửa hàng, văn phòng thành nhà ở thuần tuý làm tăng nguồn cung. Một khi cung tăng thì giá giảm, một phân khúc giá giảm sẽ kéo theo phân khúc khác giảm theo.

Sắp tới mà em cũng không biết là mấy năm nữa VN cũng sẽ quy định nhà ở chỉ có ở, không được vừa ở vừa kinh doanh giống các nước phát triển .

 

[FC Juventus]

Cảng biển cụ nhé, không phải ông bạn mãnh liệt đâu.

Xin cụ tên cổ thần cảng biển x10 trong mấy năm qua ạ. Em nghĩ mãi không ra. Cảm ơn cụ.

 

[Vạc Cát]

Sắp tới mà em cũng không biết là mấy năm nữa VN cũng sẽ quy định nhà ở chỉ có ở, không được vừa ở vừa kinh doanh giống các nước phát triển .

Đó là 1 rủi ro có thật. Không nói trước điều gì.