Trở lại chuyện quỹ bảo trì chung cư. Ở VN sinh ra Quỹ bảo trì 2% do chủ đầu tư tự trích từ tiền bán căn hộ. Đây là một sáng kiến hay vì nó ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư và giảm bớt gánh nặng chi phí hàng tháng cho cư dân nhưng lại khiến người dân nghĩ chi phí bảo trì sau này thấp, có gì đã có quỹ này lo.
Tại Mỹ và châu Âu không có quy định chủ đầu tư phải trích lại quỹ bảo trì. Hàng năm cư dân phải tự đóng tiền vào quỹ dự phòng, ngoài tiền phí dịch vụ vẫn đóng hàng tháng. Phí bảo trì hàng năm này không phải số cố định mà tăng dần theo số lượng các công trình sử dụng chung (bể bơi, sân chơi thể thao...) kèm theo và tuổi của toà nhà. Năm đầu mức đóng khoảng 0.2-0.5% giá trị căn hộ/năm và sẽ lên tới 1-2%/năm vào cuối chu kỳ đại tu (thường là 25-40 năm sau khi bàn giao). Trong trường hợp đến kỳ đại tu, số tiền tính toán dự kiến vượt quá số tiền quỹ dự phòng của quỹ thì sẽ phải nộp thêm tiền phát sinh đột xuất (ở Mỹ gọi là special assessment).
Đến cuối chu kỳ phải đại tu (major overhaul), thông thường quỹ phải đạt 20-30% tổng giá trị xây mới của toà nhà tại thời điểm đó. Chẳng hạn toà nhà xây 50 triệu đô, sau 30 năm giá trị xây mới nếu xây lại là 120 triệu thì phải có từ 24-36 triệu đô trong quỹ. Có nhiều trường hợp sau khi nhà thầu đánh giá chi phí đại tu vượt xa số tiền trong quỹ hoặc khi phát sinh sự cố lớn, mỗi căn hộ phải nộp thêm khá nhiều tiền, đôi khi là 5-10% giá trị căn hộ cho phần phát sinh này (special assessment), có những gia đình phải nộp vài chục ngàn thậm chí vài trăm ngàn đô. Những gia đình không có tiền sẽ phải lựa chọn hoặc đi vay ngân hàng, hoặc nhận nợ từ hiệp hội sở hữu nhà (HOA - với Mỹ) rồi trả dần và thậm chí phải bán nhà. Mỗi một đợt đại tu nhà là một cơn khủng hoảng lên cư dân chung cư.
Tại Việt Nam, hiện nay chưa có toà nhà chung cư cao tầng (theo nghĩa trên 15 tầng) nào bước vào giai đoạn đại tu. Đại đa số cư dân không có sự chuẩn bị cho tình huống phải nộp vài trăm triệu, thậm chí tiền tỷ cho cái ngày toàn bộ hệ thống kỹ thuật toà nhà phải bóc dỡ ra làm lại. Tuy nhiên luật VN quy định khá lỏng lẻo tình huống khi phát sinh chi phí đại tu sửa chữa lớn vượt quá quỹ bảo trì mà có căn hộ không có tiền đóng thì phải làm gì tiếp, đẩy BQT và cư dân kiện tụng lẫn nhau. Thực tế ở nhiều khu dân cư hiện nay dù chưa đến kỳ đại tu nhưng quỹ hết hoặc quỹ bị chủ đầu tư chiếm dụng, các khoản bảo trì sửa chữa lâm vào tình trạng trì trệ, thang máy hỏng hóc, hệ thống kỹ thuật trục trặc, chất lượng cuộc sống đi xuống mà không có cách gì giải quyết. Có những toà 300-400 căn chỉ 2 tháng máy mà 1 hỏng nhiều tháng nhất định không chịu đóng vài trăm nghìn tiền sửa mỗi hộ thì không hiểu sau này bổ đầu mỗi nhà vài trăm triệu sẽ ra sao?
Trong khi đó nhà chung cư vẫn xây ầm ầm, bán ào ào. Nếu VN không sớm xây dựng một hành lang pháp lý với chế tài đủ mạnh, chỉ 10-20 năm nữa nhiều chung cư xây giai đoạn trước 2010 sẽ lâm vào cảnh tê liệt, xuống cấp trầm trọng mà không có phương hướng giải quyết. Một số chủ nhà sẽ nhất quyết không đóng tiền, làm gì được họ?
tuoitre.vn
