[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[5banhxe]

Em tính cho bác nghe nhé, giờ với đơn giá xây dựng thông thường cho nhà 5 tầng thì nhà đất mất 30% giá trị cho căn nhà bác nhé. Còn em không hiểu Chung cư Cao Xà Lá bác bảo 90% giá trị xây dựng nó lấy căn cứ ở đâu. 109.980 m2/4500 căn hộ > Bình quân mỗi hộ 24m2 x 200tr/m2 > 4 - 5 tỷ. Cách tính của bác ngoài cảm tính ra em chưa thấy gì đáng tin.

- Cao Xà Lá là trên 13.000 căn hộ cụ nhé. 4500 căn cụ lấy ở đâu ra thế?
- Cách tính em nghĩ cụ cần tìm hiểu luật và quy định chứ công thức thế kia thì toi.

Cao Xà Lá 11ha nhưng mật độ xây dựng có 29% thôi, tiền sử dụng đất nộp theo cái 29% này tương đương với chừng hơn 3ha. Phần còn lại khu vực công cộng và đường đi không phải nộp. Biểu giá ở đây là 158 triệu/m2 nếu hệ số K là 2 thì tính gấp đôi lên.

Cụ lấy số tiền phải nộp kia chia cho 13.000 căn hộ được đâu đó 770 triệu/căn. Giá trung bình mỗi căn ở Cao Xà Lá từ Studio cho tới Penthouse chắc không dưới 8 tỷ đâu cụ nhỉ?

 

[Minh_Khang_135]

Để tranh luận chung cư là tiêu sản hay tích sản thì các cụ phải chia ra mới rõ ràng được. Chung cư có 2 phần là phần đất và phần nhà (thực tế thì nhà mặt đất cũng vậy)
- Phần đất: sở hữu chung, sử dụng lâu dài. Đây là phần mà trừ khi có thay đổi về quy hoạch thì mới bị thu hồi đất để làm dự án mới (tất nhiên có đền bù). => Do là sở hữu lâu dài nên tạm coi phần này là tích sản.

- Phần nhà: tất cả các tòa nhà đều có niên hạn sử dụng, sẽ xuống cấp theo thời gian. khi nhà chung cư hết niên hạn, xuống cấp (có kiểm định của cq nhà nước) thì cần >50% chủ sở hữu đồng ý để xây lại hoặc cải tạo => Chủ sở hữu phải góp tiền để xây lại theo tỷ lệ diện tích mình sở hữu. Về cơ bản thì cũng không khác gì nhà mặt đất cũ quá chủ nhà đập đi xây lại. Phần này có thể được coi là tiêu sản. Tuy nhiên thì chúng ta không nên coi nơi chúng ta ở dù là nhà mặt đất hay chung cư là tiêu sản, ở thì sẽ có giá trị ở, còn ko ở thì sẽ có giá trị cho thuê tạo ra dòng tiền.

cụ nói đúng.
nhà đất chỉ hơn chung cư ở chỗ là thích đập phá sửa lúc nào thì đập. còn nếu cùng giá tiền, so sánh điều kiện ở thì thua xa

 

[bdsTOD]

Bản chất chung cư là 1 công trình xây dựng , nó có hao mòn , khấu hao thì đương nhiên nó là tiêu sản. Nhưng đi kèm theo nó có 1 phần quyền sử dụng đất . Cái quyền này nó có thường giá trị tăng thêm theo thời gian, vị trí. Nhưng xét về cơ cấu thì giá trị tăng lên của quyền sử dụng đất đó sẽ không bao giờ bằng giá trị giảm xuống của khấu hao giá trị tài sản trên đó ( căn hộ chung cư ). Nhất là trong cơ cấu giá thành của chung cư của HN hiện tại. Một căn hộ chung cư 100 m2 có giá giao dịch là 8 tỷ, nhưng trong đó giá trị quyền sử dụng đất chỉ khoảng 7- 800 tr . Chỉ bằng 10% giá trị là còn tồn tại theo thời gian .

 

[5banhxe]

giờ tầm nhìn 5-10 năm thôi cụ
cái cụ nói chỉ đúng với điều kiện ko có gì thay đổi, chứ như đợt giải tỏa vừa rồi, giá trị nhà đất còn bao nhiêu cụ?
mình vẫn hay nói đùa với bạn bè, sống cho mình thôi, tính xa quá làm gì

Nếu tầm nhìn 5-10 năm thì không phải tích sản, đây là lướt sóng, là buôn đất hay gì cũng được. Em chỉ tranh luận mỗi khái niệm tích sản thôi.

Và tầm nhìn 5-10 năm cũng nên tránh các chung cư 20 năm tuổi vì nó sắp bước vào chu kỳ đại tu rồi.

 

[nhanma154]

Để tranh luận chung cư là tiêu sản hay tích sản thì các cụ phải chia ra mới rõ ràng được. Chung cư có 2 phần là phần đất và phần nhà (thực tế thì nhà mặt đất cũng vậy)
- Phần đất: sở hữu chung, sử dụng lâu dài. Đây là phần mà trừ khi có thay đổi về quy hoạch thì mới bị thu hồi đất để làm dự án mới (tất nhiên có đền bù). => Do là sở hữu lâu dài nên tạm coi phần này là tích sản.

- Phần nhà: tất cả các tòa nhà đều có niên hạn sử dụng, sẽ xuống cấp theo thời gian. khi nhà chung cư hết niên hạn, xuống cấp (có kiểm định của cq nhà nước) thì cần >50% chủ sở hữu đồng ý để xây lại hoặc cải tạo => Chủ sở hữu phải góp tiền để xây lại theo tỷ lệ diện tích mình sở hữu. Về cơ bản thì cũng không khác gì nhà mặt đất cũ quá chủ nhà đập đi xây lại. Phần này có thể được coi là tiêu sản. Tuy nhiên thì chúng ta không nên coi nơi chúng ta ở dù là nhà mặt đất hay chung cư là tiêu sản, ở thì sẽ có giá trị ở, còn ko ở thì sẽ có giá trị cho thuê tạo ra dòng tiền.

Nhiều cụ không biết chung cư nó không chỉ đơn giản là lấy diện tích căn chung cư/số tầng ra được diện tích đất để tích sản vì diện tích sử dụng chung của chung cư là rất lớn bao gồm cả khuôn viên khu chung cư nên muốn xem kỹ càng phải lấy tỷ lệ tổng diện tích sàn chung cư/tổng diện tích đất. Còn phần sàn chung cư sử dụng chung lại chia tiếp cho tỷ lệ tổng diện tích sàn 1 lần nữa mới tính đủ được.

 

[nhanma154]

Bản chất chung cư là 1 công trình xây dựng , nó có hao mòn , khấu hao thì đương nhiên nó là tiêu sản. Nhưng đi kèm theo nó có 1 phần quyền sử dụng đất . Cái quyền này nó có thường giá trị tăng thêm theo thời gian, vị trí. Nhưng xét về cơ cấu thì giá trị tăng lên của quyền sử dụng đất đó sẽ không bao giờ bằng giá trị giảm xuống của khấu hao giá trị tài sản trên đó ( căn hộ chung cư ). Nhất là trong cơ cấu giá thành của chung cư của HN hiện tại. Một căn hộ chung cư 100 m2 có giá giao dịch là 8 tỷ, nhưng trong đó giá trị quyền sử dụng đất chỉ khoảng 7- 800 tr . Chỉ bằng 10% giá trị là còn tồn tại theo thời gian .

Bác nói chuyện có cơ sở về phần diện tích đất đi đã. Thử tính cho 1 khu chung cư đi rồi hẵng lên tiếng về vấn đề này.

 

[bdsTOD]

Đã là tích sản thì không ai tích bằng chung cư cả. Họ chỉ tích = giá trị quyền sử dụng đất là cùng.

 

[Mr Chun]

Hateco đang làm rất mạnh khu này, full máy móc. Ra hàng đúng đợt này thì khó rồi. Nguồn cung quá khủng cho thị trường
(Gồm 10 tòa chung cư cao cấp (45–60 tầng), nhà phố thương mại (shophouse), liền kề và khu biệt thự khép kín, kèm theo 2 tòa tháp đôi văn phòng hạng A và khách sạn quốc tế)

 

[Minh_Khang_135]

Nếu tầm nhìn 5-10 năm thì không phải tích sản, đây là lướt sóng, là buôn đất hay gì cũng được. Em chỉ tranh luận mỗi khái niệm tích sản thôi.

Và tầm nhìn 5-10 năm cũng nên tránh các chung cư 20 năm tuổi vì nó sắp bước vào chu kỳ đại tu rồi.

thế theo cụ các căn nhà đất đợt rồi bị giải tỏa là tiêu sản hay tích sản

 

[Naunong]

Phải xét về vị trí tương đồng, cũng giống như giờ bác về tận Bắc Ninh, Hưng Yên mua để chờ tăng giá. Đa Sĩ 20 năm trước nó chưa có bất cứ 1 cái gì và thời điểm đó thì dân tình chuộng ở thành thị trong khu tập thể hơn là về "quê" để mua đất. Chưa kể cái mác hộ khẩu Hà Nội thời đó có giá không phải bt.

20 năm trước mua đất giữa trung tâm Hà Nội so với bây giờ còn lãi hơn. Người nhà bạn em bán nhà trong ngõ xe máy tránh ba gác, Trường Chinh đúng 20 năm trước cũng 52m2 nhà cũ rao tỷ 8 mãi không bán được vì nhà nát vào nhìn chán lắm. Bạn em hồi đó không có tiền nhưng có nghề nhận cho sửa chữa rồi bán cho dễ. Nó vay tiền, bỏ công sức sửa chữa đẹp đẽ sau 3 tháng bán được 2tỷ3. Sau đó chủ nhà đòi nó 2tỷ vì lý do giá nhà đất tăng. Nó chán bảo với em coi như công không, vì người nhà nên chỉ nói mồm không làm hđ. Bây giờ căn nhà đó không biết bao nhiêu, chắc cũng trên 15t cụ nhỉ

 

[nhanma154]

- Cao Xà Lá là trên 13.000 căn hộ cụ nhé. 4500 căn cụ lấy ở đâu ra thế?
- Cách tính em nghĩ cụ cần tìm hiểu luật và quy định chứ công thức thế kia thì toi.

Cao Xà Lá 11ha nhưng mật độ xây dựng có 29% thôi, tiền sử dụng đất nộp theo cái 29% này tương đương với chừng hơn 3ha. Phần còn lại khu vực công cộng và đường đi không phải nộp. Biểu giá ở đây là 158 triệu/m2 nếu hệ số K là 2 thì tính gấp đôi lên.

Cụ lấy số tiền phải nộp kia chia cho 13.000 căn hộ được đâu đó 770 triệu/căn. Giá trung bình mỗi căn ở Cao Xà Lá từ Studio cho tới Penthouse chắc không dưới 8 tỷ đâu cụ nhỉ?

Tiền sử dụng đất phải nộp khác với giá trị của lô đất, tổng diện tích đất này được đưa vào sổ chung của toàn bộ chung cư chứ không phải chỉ riêng phần xây dựng bác nhé. Cái này em đã tính cho nhiều khu rồi không dưới 20% giá trị nhà được đâu.

 

[bdsTOD]

Bác nói chuyện có cơ sở về phần diện tích đất đi đã. Thử tính cho 1 khu chung cư đi rồi hẵng lên tiếng về vấn đề này.

Về phần diện tích đất ? Em chưa hiểu . Cụ nói rõ hơn

 

[Quê bầm]

Bản chất chung cư là 1 công trình xây dựng , nó có hao mòn , khấu hao thì đương nhiên nó là tiêu sản. Nhưng đi kèm theo nó có 1 phần quyền sử dụng đất . Cái quyền này nó có thường giá trị tăng thêm theo thời gian, vị trí. Nhưng xét về cơ cấu thì giá trị tăng lên của quyền sử dụng đất đó sẽ không bao giờ bằng giá trị giảm xuống của khấu hao giá trị tài sản trên đó ( căn hộ chung cư ). Nhất là trong cơ cấu giá thành của chung cư của HN hiện tại. Một căn hộ chung cư 100 m2 có giá giao dịch là 8 tỷ, nhưng trong đó giá trị quyền sử dụng đất chỉ khoảng 7- 800 tr . Chỉ bằng 10% giá trị là còn tồn tại theo thời gian .

Những khu chung cư đẹp nó có cái vị trí đi lại thuận tiện, dễ gọi taxi bắt grab đi xe bus, gần trường gần văn phòng làm việc, công viên hồ nước, tiện lên cao tốc, gần chợ dân sinh, không gian thoải mái thoáng đãng view đẹp, tầng cao ko muỗi ko côn trùng ẩm mốc, bể bơi gym trong tòa nhà, xe oto phi ngay vào hầm khi đi mưa về, vào thang máy ko phải leo cầu thang, mở cửa ra gió vi vu cả ngày... những cái này nó giảm sao được, ngày càng khan hiếm khi người muốn sở hữu càng nhiều và tiền tung ra lưu thông tăng lên mỗi năm.

 

[nhanma154]

Về phần diện tích đất ? Em chưa hiểu . Cụ nói rõ hơn

Đất của khu chung cư không chỉ tính riêng phần xây dựng bác nhé. Nó bao gồm cả khuôn viên nữa. Trong sổ hồng nó ghi chung cả lô chứ không phải chi riêng phần xây đâu.

 

[5banhxe]

thế theo cụ các căn nhà đất đợt rồi bị giải tỏa là tiêu sản hay tích sản

Thế theo cụ vàng để trong két bị trộm lấy mất là tiêu sản hay tích sản? Nếu cụ nói nó là tiêu sản thì vâng, đất vừa rồi giải toả là tiêu sản.

 

[nhanma154]

Thế theo cụ vàng để trong két bị trộm lấy mất là tiêu sản hay tích sản? Nếu cụ nói nó là tiêu sản thì vâng, đất vừa rồi giải toả là tiêu sản.

Tiêu sản hay tích sản đối với cá nhân thì phải là giá trị dòng tiền mang lại chứ cứ ngồi chém thì vàng còn theo chu kỳ mà cầm 20 năm có khi vẫn còn lỗ là bt lấy đâu ra tích sản.

 

[Minh_Khang_135]

Thế theo cụ vàng để trong két bị trộm lấy mất là tiêu sản hay tích sản? Nếu cụ nói nó là tiêu sản thì vâng, đất vừa rồi giải toả là tiêu sản.

đúng rồi, thế sao cụ nói chung cư là tiêu sản

 

[5banhxe]

Tiền sử dụng đất phải nộp khác với giá trị của lô đất, tổng diện tích đất này được đưa vào sổ chung của toàn bộ chung cư chứ không phải chỉ riêng phần xây dựng bác nhé. Cái này em đã tính cho nhiều khu rồi không dưới 20% giá trị nhà được đâu.

Thì cụ tính đi, mỗi mét vuông Cao Xà Lá bao nhiêu tiền để em chia ra.

Ví dụ căn chung cư 3 ngủ 90m2 chủ đầu tư đang báo 160 triệu/m2 thanh toán sớm. Đâu đó 14-15 tỷ. Nếu 20% là 3 tỷ. Mà 90m2 này chia cho 45 tầng, mỗi nhà bình quân có 2 mét mặt đất thôi. Vậy mỗi mét vuông mặt đất là 1,5 tỷ để đạt được 20% như ý cụ.

 

[5banhxe]

đúng rồi, thế sao cụ nói chung cư là tiêu sản

Vì nó thoả mãn định nghĩa tiêu sản em nêu ở trên. Cứ đúng định nghĩa thì ta gọi là tiêu sản.

 

[Minh_Khang_135]

Tiêu sản hay tích sản đối với cá nhân thì phải là giá trị dòng tiền mang lại chứ cứ ngồi chém thì vàng còn theo chu kỳ mà cầm 20 năm có khi vẫn còn lỗ là bt lấy đâu ra tích sản.

thật, nhiều người cứ đọc mấy cái lý thuyết suông rồi áp dụng cứng nhắc cho tất cả mọi người. chán thiệt chớ