[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[luvsmile]

E vào hóng giá chung cư HN xem tăng hay giảm

 

[Minh_Khang_135]

Bản chất nó vẫn là tiêu sản nhưng bị che khuất bởi những thứ khác như mất cân bằng cung cầu, giá đất lên mạnh, FOMO... nên chưa lộ ra. Kiểu như công ty Samsung đang lỗ mảng điện thoại và điện tử lần đầu tiên trong iịch sử nhưng chả mấy ai quan tâm vì mảng chip nhớ siêu lợi nhuận che lấp đi.

Trở lại chuyện tiêu sản, hôm trước có cụ nào ngồi bóc tách chi phí đất ở trong cơ cấu giá thành khu Cao Xà Lá. Nếu hệ số K bằng 1 thì mỗi m2 sàn chung cư gánh 8 triệu tiền đất, còn cho K kịch khung thì lên 16 triệu/m2. Lấy 1 căn 3 ngủ 90m2 vị trí đẹp giá 160 triệu tt sớm làm chuẩn, như vậy tiền đất nằm trong khoảng 5-10% giá trị căn hộ. Phần còn lại 90-95% là tiền xây dựng, trong đó tính luôn cả lãi ngân hàng, lợi nhuận chủ đầu tư và các chi phí chìm nổi để ra được dự án.

Vẫn số tiền mua căn chung cư 90m2 đó nếu mua nhà mặt đất ngõ ô tô tránh được căn 40-50m2 trong đó tiền đất trị giá 10 tỷ chiếm 80% giá trị căn nhà, còn lại 2-3 tỷ xây 4-5 tầng được 6-8 phòng ngủ tha hồ sinh con đẻ cái với nuôi ông bà.

Thời gian trôi qua, 90-95% giá trị căn hộ chung cư ở phần xây dựng sẽ mất dần cho đến ngày đại tu hay đập đi xây lại, giá trị còn lại là 5-10% nằm trong đất (90m2 chia cho 45 tầng chắc được 2m2). Ở chiều ngược lại, nhà mặt đất chỉ mất 20% giá trị căn nhà khi nó cũ nát, phần 80% còn lại trong đất vẫn y nguyên.

Nói chung xác định mua chung cư thì để ở thôi. Muốn dành cho con thì không nên bắt chúng nó ôm những căn chung cư 25-30 tuổi vì lúc đó điện nước bắt đầu nát phải bỏ rất nhiều tiền ra làm lại, giá lúc đó có thể giảm mạnh, khó bán, bỏ thì thương vương thì tội. Ưu điểm duy nhất ở những chung cư 30+ năm tuổi là nếu về già không có câu lạc bộ hưu trí thì tham gia họp chung cư rất vui. Tha hồ nghe đấu tố, tranh tụng luật với các quy định, lâu lâu lại được phát biểu: tôi xin giới thiệu tôi là 5banhxe trước công tác ở cơ quan XYZ, tôi ở căn 4953 đã 30 năm nay, tôi có kinh nghiệm về lĩnh vực điện nước, xin phép quý cư dân tôi có một số ý kiến đóng góp sau...

cụ còn chưa hiểu bản chất của tiêu sản và tích sản là gì mà cụ viết dài thế?

 

[Minh_Khang_135]

Em và cụ có thấy đúng hay sai thì nó vẫn diễn ra như thế, chả khác được. Câu hỏi ở đây là sắp tới khi người mua nhà quay trở lại nhận thức được các vấn đề trên, họ sẽ hành động như thế nào?

Còn cá nhân em vẫn mua chung cư ở thôi, các con em cũng thế, ở chung cư tiện và văn minh. Cùng số tiền bỏ ra thì chung cư vẫn sướng hơn, chấp nhận giá trị mất dần trong tương lai, chả sao cả.

cụ càng nói càng chẳng hiểu gì về tài sản cả.
ở chung cư giá trị mất dần trong tương lai là sao cụ?
cách đây 20 năm cụ mua 1 căn tập thể chắc 500tr. giờ có khi 2-3 tỉ. như vậy có đc coi là giá trị mất dần ko? hay là cụ bảo tập thể ở 50 năm phải bỏ tiền ra bù căn mới, còn ở nhà đất thì ở mãi mãi, ko cần bỏ tiền sửa sang hoặc xây lại?

 

[Minh_Khang_135]

nhưng sang chỗ khác mua thì giá khu mới nó cũng cao hơn nhà cũ nhiều chứ cụ, vì giá tăng là theo thị trường chung. hơn nữa còn phải tính đến các yếu tố lạm phát, lãi suất.

thế nhà đất thì sao cụ

 

[5banhxe]

cụ còn chưa hiểu bản chất của tiêu sản và tích sản là gì mà cụ viết dài thế?

Em dùng định nghĩa ở đây cụ nhé:

 

[5banhxe]

cụ càng nói càng chẳng hiểu gì về tài sản cả.
ở chung cư giá trị mất dần trong tương lai là sao cụ?
cách đây 20 năm cụ mua 1 căn tập thể chắc 500tr. giờ có khi 2-3 tỉ. như vậy có đc coi là giá trị mất dần ko? hay là cụ bảo tập thể ở 50 năm phải bỏ tiền ra bù căn mới, còn ở nhà đất thì ở mãi mãi, ko cần bỏ tiền sửa sang hoặc xây lại?

Em đang bàn về những toà chung cư cao tầng xây gần đây, không bàn về nhà tập thể cũ.

 

[Quê bầm]

2012 em mua cái chung cư Royal 4 tỉ, giờ bán vội cũng được 9 tỉ. Cũng năm đấy bạn em mua cái nhà ngõ ở Hoàng Mai gần 4 tỉ, giờ bán 8 tỉ mà tắt thanh khoản. Thế là tiêu sản lại tăng giá nhanh hơn tài sản hả các cụ

Cả hai đều tăng giá, vừa ở vừa cho thuê được, ở mình làm ra bao thứ có cuộc sống gia đình ổn định từ lúc mua, còn quy ra vàng thì chung cư hay nhà đất mua đúng đỉnh 2009-2011 mà giữ tới tầm này thì nhà đất hay chung cư đều lỗ nếu quy ra vàng.

 

[5banhxe]

cụ còn chưa hiểu bản chất của tiêu sản và tích sản là gì mà cụ viết dài thế?

Em dùng định nghĩa này cụ nhé:

 

[Quê bầm]

Tại sao cụ lại cho lãi vay vào đây, nếu mua bằng tiền sẵn có thì sao? Và sao nó là tiêu sản được, cụ hiểu thế nào là tiêu sản? Ngoài ra CC vẫn có thể tăng giá theo thời gian cơ mà, những căn CC cao cấp ở vị trí đắc địa còn tăng nhiều lần theo thời gian mà cụ.

Các khu tập thể xây nửa thế kỷ trước, giấy tờ thì phức tạp đa dạng, xuống cấp nặng nề vẫn tăng giá.

 

[Minh_Khang_135]

Em đang bàn về những toà chung cư cao tầng xây gần đây, không bàn về nhà tập thể cũ.

chung cư cao tầng gần đây thì đến 30-50 năm cụ biết nn sẽ xử lý thế nào ko? sao đã vội kết luận giá trị giảm dần vậy cụ?

 

[Minh_Khang_135]

Em dùng định nghĩa này cụ nhé:

View attachment 9677020

thế nhà đất, cụ xây 1 cái nhà lên là ở vĩnh viễn à?

 

[Naunong]

cụ càng nói càng chẳng hiểu gì về tài sản cả.
ở chung cư giá trị mất dần trong tương lai là sao cụ?
cách đây 20 năm cụ mua 1 căn tập thể chắc 500tr. giờ có khi 2-3 tỉ. như vậy có đc coi là giá trị mất dần ko? hay là cụ bảo tập thể ở 50 năm phải bỏ tiền ra bù căn mới, còn ở nhà đất thì ở mãi mãi, ko cần bỏ tiền sửa sang hoặc xây lại?

So với nhà đất vẫn kém hơn nhiều cụ nhỉ. 20 năm trước ông anh em mua đất làng lò rèn Đa Sĩ Hà Đông hai trăm triệu được mảnh 50m2 ô tô vào được, giờ giá nó bao nhiêu em không ở đó không biết. Giá làng bún Phú Đô Mỹ Đình cũng 200tr được 50m ô tô qua giờ chắc cũng mười mấy tỷ

 

[nhanma154]

Cãi nhau làm gì các cụ, nhà đất mà ngon thì giá còn ngáo hơn cả chung cư vấn đề là tiền đâu mà mua nhà đất chứ không phải là chửi chung cư để giá nó rẻ đi mà mua. Đợt vừa r tái quy hoạch thì team nhà đất thanh khoản tắt nhanh hơn và phải cắt máu mạnh hơn để bù lại rủi ro quy hoạch. Team chung cư thì phân khúc cao cấp trên 100tr/m2 giảm mạnh vì thuần là game tài chính còn lại phân khúc 70 - 80tr/m2 giỏi lắm giảm được 15 - 20%. Chung cư Hà Nội muốn giảm sâu hơn về lại mốc 2021 tầm 40tr/m2 là chuyện không tưởng.

 

[5banhxe]

thế nhà đất, cụ xây 1 cái nhà lên là ở vĩnh viễn à?

Không cụ ợ. Bản chất như em đã trình bày ở trên:
- Chung cư như Cao Xà Lá thì 90-95% nằm ở xây dựng, cái này tự mất theo thời gian, còn lại có 5-10% là đất chả đủ bù tiền phá dỡ sau này.
- Nhà đất thì 20% nằm ở xây dựng, mất hết vẫn còn 80% nằm ở đất vĩnh viễn (tất nhiên nếu bị thu hồi giải toả thì thuộc chủ đề khác, cũng như cụ cất vàng trong két bị trộm lấy mất).

Túm lại nếu phần lớn giá trị của nó còn lại theo thời gian thì nó là tài sản/tích sản. Phần lớn giá trị của nó mất đi theo thời gian là tiêu sản.

 

[nhanma154]

So với nhà đất vẫn kém hơn nhiều cụ nhỉ. 20 năm trước ông anh em mua đất làng lò rèn Đa Sĩ Hà Đông hai trăm triệu được mảnh 50m2 ô tô vào được, giờ giá nó bao nhiêu em không ở đó không biết. Giá làng bún Phú Đô Mỹ Đình cũng 200tr được 50m ô tô qua giờ chắc cũng mười mấy tỷ

Phải xét về vị trí tương đồng, cũng giống như giờ bác về tận Bắc Ninh, Hưng Yên mua để chờ tăng giá. Đa Sĩ 20 năm trước nó chưa có bất cứ 1 cái gì và thời điểm đó thì dân tình chuộng ở thành thị trong khu tập thể hơn là về "quê" để mua đất. Chưa kể cái mác hộ khẩu Hà Nội thời đó có giá không phải bt.

 

[5banhxe]

chung cư cao tầng gần đây thì đến 30-50 năm cụ biết nn sẽ xử lý thế nào ko? sao đã vội kết luận giá trị giảm dần vậy cụ?

Em biết chứ, sau 25-30 năm phải thay toàn bộ hệ thống kỹ thuật, ít nhất là 25-30% giá trị xây mới. Đến 50 năm thì bắt đầu đại tu cả hệ thống kết cấu chịu lực, tuỳ mức độ suy hao xuống cấp. Sau 50 năm là số tiền đập vào bằng hoặc hơn số tiền dùng để xây mới. Mà giá trị xây dựng lại chiếm phần lớn giá trị của chung cư, phần đất chả đáng bao nhiêu.

 

[vietsky1507]

Chục năm nữa hết đất đẹp bán thu ngân sách, vậy thì ta đánh thuế BĐS bù lại, nước nào cũng vậy thôi. Lớ ngớ để lại cho con cũng thu 3-40% thuế TN nữa. Ko tính đc đâu, 1 tờ A4 đỏ lại thành đen. Tưởng Tài sản lại thành tiêu sản.

 

[nhanma154]

Không cụ ợ. Bản chất như em đã trình bày ở trên:
- Chung cư như Cao Xà Lá thì 90-90% nằm ở xây dựng, cái này tự mất theo thời gian, còn lại có 5-10% là đất chả đủ bù tiền phá dỡ sau này.
- Nhà đất thì 20% nằm ở xây dựng, mất hết vẫn còn 80% nằm ở đất vĩnh viễn (tất nhiên nếu bị thu hồi giải toả thì thuộc chủ đề khác, cũng như cụ cất vàng trong két bị trộm lấy mất).

Túm lại nếu phần lớn giá trị của nó còn lại theo thời gian thì nó là tài sản/tích sản. Phần lớn giá trị của nó mất đi theo thời gian là tiêu sản.

Em tính cho bác nghe nhé, giờ với đơn giá xây dựng thông thường cho nhà 5 tầng thì nhà đất mất 30% giá trị cho căn nhà bác nhé. Còn em không hiểu Chung cư Cao Xà Lá bác bảo 90% giá trị xây dựng nó lấy căn cứ ở đâu. 109.980 m2/4500 căn hộ > Bình quân mỗi hộ 24m2 x 200tr/m2 > 4 - 5 tỷ. Cách tính của bác ngoài cảm tính ra em chưa thấy gì đáng tin.

 

[Minh_Khang_135]

Không cụ ợ. Bản chất như em đã trình bày ở trên:
- Chung cư như Cao Xà Lá thì 90-95% nằm ở xây dựng, cái này tự mất theo thời gian, còn lại có 5-10% là đất chả đủ bù tiền phá dỡ sau này.
- Nhà đất thì 20% nằm ở xây dựng, mất hết vẫn còn 80% nằm ở đất vĩnh viễn (tất nhiên nếu bị thu hồi giải toả thì thuộc chủ đề khác, cũng như cụ cất vàng trong két bị trộm lấy mất).

Túm lại nếu phần lớn giá trị của nó còn lại theo thời gian thì nó là tài sản/tích sản. Phần lớn giá trị của nó mất đi theo thời gian là tiêu sản.

giờ tầm nhìn 5-10 năm thôi cụ
cái cụ nói chỉ đúng với điều kiện ko có gì thay đổi, chứ như đợt giải tỏa vừa rồi, giá trị nhà đất còn bao nhiêu cụ?
mình vẫn hay nói đùa với bạn bè, sống cho mình thôi, tính xa quá làm gì

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Để tranh luận chung cư là tiêu sản hay tích sản thì các cụ phải chia ra mới rõ ràng được. Chung cư có 2 phần là phần đất và phần nhà (thực tế thì nhà mặt đất cũng vậy)
- Phần đất: sở hữu chung, sử dụng lâu dài. Đây là phần mà trừ khi có thay đổi về quy hoạch thì mới bị thu hồi đất để làm dự án mới (tất nhiên có đền bù). => Do là sở hữu lâu dài nên tạm coi phần này là tích sản.

- Phần nhà: tất cả các tòa nhà đều có niên hạn sử dụng, sẽ xuống cấp theo thời gian. khi nhà chung cư hết niên hạn, xuống cấp (có kiểm định của cq nhà nước) thì cần >50% chủ sở hữu đồng ý để xây lại hoặc cải tạo => Chủ sở hữu phải góp tiền để xây lại theo tỷ lệ diện tích mình sở hữu. Về cơ bản thì cũng không khác gì nhà mặt đất cũ quá chủ nhà đập đi xây lại. Phần này có thể được coi là tiêu sản. Tuy nhiên thì chúng ta không nên coi nơi chúng ta ở dù là nhà mặt đất hay chung cư là tiêu sản, ở thì sẽ có giá trị ở, còn ko ở thì sẽ có giá trị cho thuê tạo ra dòng tiền.