[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[5banhxe]

Thì đương nhiên rồi cụ, làm gì có ai xây chung cư văn phòng ở nơi xa xôi hẻo lánh. Càng ra xa trung tâm sẽ càng ít chung cư văn phòng.
Còn tòa nhà đã trên 50 tầng là thuộc dạng siêu cao rồi, chi phí xây cũng không hề thấp. Những tòa đó không có chuyện 100 năm thì đập bỏ đâu cụ trừ khi đập xong xây lại có lợi ích lớn hơn. Vì vậy nếu nhìn tổng thể chi phí đập bỏ kia không hề lớn. Thứ 2 nữa là không ai xây chung cư trên 50 tầng cả, quá tốn kém, xây trên 50 tầng đòi hỏi kĩ thuật, vật liệu kết cấu nó khác. Cụ đếm xem cả HN này được bao nhiêu tòa trên 50 tầng. Chung cư trên 40 tầng đã là hiếm rồi

50 là để có con số cụ thể tính giá thôi, chứ như Cao Xà Lá cũng 45 rồi. Sau này các khu mới sẽ lấy con số này làm chuẩn, thấp quá không hiệu quả. Mà mấy tòa ở vị trí đắc địa đâu, Cao Xà Lá chẳng hạn, bao giờ thành trung tâm tài chính?

Chuyện 100 năm như em nói là khó dấy với VN. Lý do em đã trình bày ở trên. Ngay mốc 30 năm cũng đã là 1 mốc đại tu lớn rồi, em đang chờ xem họ giải quyết ra sao. Rất nhiều khu 20-30 tầng chuẩn bị đến ngày đó. Chi phí điện nước chiếm tới 25-35% chi phí xây dựng chung cư cao tầng, khi tháo ra thay mới còn cao hơn nữa.

 

[nttung0123]

Những câu chuyện về chung cư từ trước tới nay nó vẫn vậy ko hề thay đổi hay gia tăng, giảm bớt mà các cụ lại đem ra coi như rủi ro sẽ gặp phải từ khi xó chính sách mới. Nhà để ở thì cứ cho nó như vậy đi, cứ bắt nó vừa để ở vừa đẻ ra tiền làm gì? Chết có mang được đi đâu. Cứ cho mọi thứ nó vận động như nó từng vận động, ai thấy phù hợp thì quyết định cho hoàn cảnh của mình

 

[taiadau]

Những câu chuyện về chung cư từ trước tới nay nó vẫn vậy ko hề thay đổi hay gia tăng, giảm bớt mà các cụ lại đem ra coi như rủi ro sẽ gặp phải từ khi xó chính sách mới. ..

Cái này cực chuẩn này.... rất nhiều cụ ko hiểu hoặc hiểu lõm bõm hoặc cố tính lập lờ (có mục đích riêng) để gắn cái nghị quyết mới vào việc CC sẽ abcxyz này. Bản chất là tạo ra sp CC tốt hơn mà lại thành nguyên nhân khiến CC bắt đầu thành tiêu sản (nhắc lại là CC nó ntn thì vẫn là thế đó thôi)

 

[Quê bầm]

nói chung có tiền thì mua chung cư mới ở tầm 10-15 năm xong bán đi sang tòa khác. nó cũng giống như ô tô thôi. vậy rõ ràng là tiêu sản rồi chứ sao mà tài sản được.
có điều, ở nhà đất thì tầm 20-30 năm cũng phải xây lại hoặc sửa chữa lớn chứ cũng không ở mãi được. tuy nhiên ở nhà mặt đất thì sẽ có yếu tố là giá đất phần lớn sẽ tăng lên sau nhiều năm.
sau này thuế phí đánh vào BĐS nhiều như các nước phát triển thì em nghĩ cũng sẽ hạn chế bớt tình trạng đầu cơ.
hiện tại thì em cũng đang hướng theo phương án ở chung cư 10-15 năm thì đổi chung cư mới ngon hơn, do chưa đủ tiền mua biệt thự.

Chung cư mới mà ngon tiện đi lại, gần trung tâm nhiều tiện ích thì giá giờ toàn gần 200 tr/m2 trong khi chung cư thời trước vị trí đẹp trong nội đô trong vđ3, đi lại sinh hoạt học hành làm việc cực tiện, ai có căn cỡ 120m2 trở lên người ta ở quen sẽ cố kéo anh em họ hàng người quen về ở chung vui, ai mua liền kề biệt thự đẹp mới đổi thôi chứ chả ai dở hơi bán đi ko lý do cả. Nhà đất của em xây từ 2008 giờ nó vẫn cực chắc chắn và tối ưu công năng do kiến trúc sư lúc đó đã tính tối ưu cho khổ đất rồi, chả có lí do gì đập đi cả, thích mới sơn lại thôi, tường vẫn chắc hơn cua gạch chả bong tróc gì sất, làm hệ cửa nhựa và kính nên gần hai mươi năm nhìn nó vẫn đẹp ko bị lạc hậu,

 

[Quê bầm]

Cái này cực chuẩn này.... rất nhiều cụ ko hiểu hoặc hiểu lõm bõm hoặc cố tính lập lờ (có mục đích riêng) để gắn cái nghị quyết mới vào việc CC sẽ abcxyz này. Bản chất là tạo ra sp CC tốt hơn mà lại thành nguyên nhân khiến CC bắt đầu thành tiêu sản (nhắc lại là CC nó ntn thì vẫn là thế đó thôi)

Tiêu sản mà các dự án mới trong SG quanh Thủ Thiêm hay Thảo điền giờ ra mới toàn bán 250-350tr/m2, hãi hãi là.

 

[taiadau]

Tiêu sản mà các dự án mới trong SG quanh Thủ Thiêm hay Thảo điền giờ ra mới toàn bán 250-350tr/m2, hãi hãi là.

Thực ra em chỉ muốn nói là CC nó ko thay đổi bản chất vì cái nghị quyết này, còn nó là tiêu sản hay ko thì tùy từng dự án thôi. VD nhà đất ở làng quê, đất rẻ bèo làm quả biệt thự 5,6 tỏi lên.... hỏi các cụ xem sau mấy chục năm sau thì nó có là tiêu sản hay ko.

 

[Quê bầm]

Thực ra em chỉ muốn nói là CC nó ko thay đổi bản chất vì cái nghị quyết này, còn nó là tiêu sản hay ko thì tùy từng dự án thôi. VD nhà đất ở làng quê, đất rẻ bèo làm quả biệt thự 5,6 tỏi lên.... hỏi các cụ xem sau mấy chục năm sau thì nó có là tiêu sản hay ko.

Quê em cũng nhiều nhà xây nhất là con đi nước ngoài gửi tiền về làm quả lâu đài xong hai ông bà ở nhà chả leo lên nổi lau dọn tầng 2,3,4. Để bụi phủ phí phí là.

Chung cư đã ở là ko muốn xuống đất nữa, cứ chỗ quản lý dịch vụ ngon, tiện làm tiện trẻ con đi hoch, gần chợ gần công viên thì giờ Hà Nội có còn mấy chỗ nữa đâu. Sài gòn thì quá cuồng chung cư rồi, giá thuê căn 2pn mà gần trung tâm đi vào Quận 1 cỡ 20p thì từ 25-40 triệu/tháng rồi.

 

[alongcamepolly08]

Nghe ae vật nhau mệt quá. Mình chốt thử phát xem tn.
50 năm, lâu dài, đập, xây, quy định thay đổi qbc xyz.....Nhưng chính sách tài chính, tài khoá, vĩ mô...nó qd hết. Kinh tế mạnh, bơm tiền ra thì căn tập thể 20-30 năm, dắt xe lên xuống hàng ngày vẫn x2 x3. TDC đang ăn cơm vữa rơi cmn vào nồi cũng x2 x3 đc....,Đất ko sổ cũng x2 x3 đc.....Khựa chung cư nhà đất nó có 70 năm, lõi giá nó vẫn trên mây đc....Nên ae ko phải lo. Cứ có tiền, dòng tiền cái đã.....
Mọi loại thị trường đều vận hành bởi 1 số yếu tố chính. FOMO và lòng tham là yếu tố ko thể thiếu.
Kiểu j cũng chơi đc thôi.

Quả rơi vữa này giờ CC mới ko có rồi cụ ơi, toàn trần bê tông rồi chủ nhà làm thạch cao hay treo thả gì đó thôi, yên tâm bền vô đối nhá ; các thứ khác cháu hóng cụ vì thông tin, kinh nghiệm, nhận định của cụ nó chuẩn hơn cháu nhiều ạ

 

[oddone]

Có 1 điều chắc chắn là trước kia 100 người dư tiền có tư tưởng mua chung cư để giữ tiền, đợi tăng giá bán lại thì giờ sẽ giảm cực mạnh. Cá nhân em nghĩ còn không đến 5 người, và đó sẽ là các chung cư xây cao cấp đắc địa, phí dịch vụ rất cao. Tất nhiên nó sẽ vẫn thua mọi hình thức đầu tư tích sản khác.

 

[Quê bầm]

Có 1 điều chắc chắn là trước kia 100 người dư tiền có tư tưởng mua chung cư để giữ tiền, đợi tăng giá bán lại thì giờ sẽ giảm cực mạnh. Cá nhân em nghĩ còn không đến 5 người, và đó sẽ là các chung cư xây cao cấp đắc địa, phí dịch vụ rất cao. Tất nhiên nó sẽ vẫn thua mọi hình thức đầu tư tích sản khác.

Trong vd3 có giảm nhưng vẫn cao hơn rất nhiều so với đáy thuế quan tầm tháng 4/2025, tích sản người ta mua trọng gần trung tâm, tiện giao thông và ở mức chưa quá ngao tầm tháng 10-T12 năm ngoái nó ngáo quá thể, ai đu lúc đấy mà dùng đòn bẩy thì giờ mới hoang mang, còn mua từ đầu 2025 về trước thì giờ mà bán chỉ giảm lại chứ lỗ sao đc. Thể loại xây hàng vạn căn giữa đồng không mông quạnh hay xa tít ko có dân về ở, ở ko vào phố đi học đi làm được thì là thể loại khác, hơi cờ bạc tí rồi.

 

[5banhxe]

Những câu chuyện về chung cư từ trước tới nay nó vẫn vậy ko hề thay đổi hay gia tăng, giảm bớt mà các cụ lại đem ra coi như rủi ro sẽ gặp phải từ khi xó chính sách mới. Nhà để ở thì cứ cho nó như vậy đi, cứ bắt nó vừa để ở vừa đẻ ra tiền làm gì? Chết có mang được đi đâu. Cứ cho mọi thứ nó vận động như nó từng vận động, ai thấy phù hợp thì quyết định cho hoàn cảnh của mình

Anh em bàn chuyện CC có nên coi là tích sản không, hay là tiêu sản. Luật vừa rồi đang tìm cách xử lý một số vấn đề về hạn sử dụng nhưng thực tế có 2 tình huống chưa có câu trả lời rõ ràng, dù chưa đến thời hạn kết thúc của dự án:

Tình huống 1: Chung cư xuống cấp nghiêm trọng, không thể ở được an toàn, chi phí để đại tu vượt quá tiền bảo trì còn lại (ví dụ mỗi nhà phải góp thêm vài trăm triệu chẳng hạn). Tuy nhiên cư dân không thống nhất, một số người không chịu bỏ tiền hoặc không có tiền, thì làm thế nào?

Tình huống 2: Chung cư xuống cấp nghiêm trọng không thể ở được, không thể sửa chữa, tuy nhiên phương án phá đi xây lại không khả thi về mặt thương mại (không tính được phương án có lãi cho chủ đầu tư) thì các gia đình có nghĩa vụ phải đóng góp để xây lại như thế nào, hoặc nhà nước thu lại như thế nào?

Thực ra nhà mặt đất cũng từng có tình trạng tương tự. Những cụ nào ở biệt thự phố cổ chắc hiểu rõ chuyện này. Một căn biệt thự cắt ra mấy chục hộ sở hữu tầng trên tầng dưới hỗn độn, nhà xuống cấp nghiêm trọng mà không thể xây lại. Có chỗ dính vào bảo tồn còn không được sửa chữa.

Chỉ có nhà mặt đất riêng 1 chủ là đơn giản nhất, nhưng có rủi ro quy hoạch, nhất là ở những khu ngõ hẹp mật độ cao.

 

[Taochu]

Nói đến tuổi thọ chung cư, em nghĩ cụ nào ở trong mấy cái chung cư của bác Thản ấy, cũng phải nói là gan dạ. Em đang nghĩ thêm 1 vấn đề nữa là tầm vài chục năm mà chung cư xuống cấp nó sập, đè nát biệt thự, liền kề cạnh đó thì bắt đền ai nhỉ? Haizz giờ mua nhà đất khéo còn phải thêm yếu tố không ở cạnh chung cư à

 

[Minh_Khang_135]

E từng làm trong BQT chung cư đây. Nói chung cái gì chung thì lởm lắm. Sau 10 năm là một số thứ nó xuống cấp chán lắm rồi. May còn cái khung thôi. Quỹ bảo trì thì bị dùng hoang phí kiểu cha chung ko ai khóc. BQL thì cứ khai loạn lên hỏng hóc để sửa chữa thu phí. Chung cư từ 10 năm đổ ra thì thiết bị xuống cấp nhìn chán lắm, suốt ngày thay sửa thôi. Rồi độ 20 năm hết quỹ bảo trì thì xác định đi. Lúc đó ko bao giờ thu bổ sung đủ quỹ bảo trì thêm đươhc

cụ ở khu nào thế? nhà mình ở 11 năm rồi ổn, bảo trì thang máy định kỳ, chống thấm hàng năm... ở vẫn ok, chứ làm gì đến mức như bạn nói?

còn ở nhà đất thì cũng tầm 10-20 năm bạn cũng phải sửa nhiều thứ mà, chẳng qua là việc sửa sang nó dễ dàng hơn, ko phải xin xỏ ai nhiều như chung cư thôi

 

[firstXpan]

Khổ nỗi là bọn nước ngoài nó đếch tin vào năng lực trả nợ của nước mình do VNĐ mất giá liên tục, chính vì thế mấy ae hiện tại huy động nước ngoài được thì đều vay với lãi khá cao khoảng 12% (lãi USD, ko phải VNĐ).

Trong khi càng vươn mình thì càng thiếu vốn mạnh, càng phải vay nhiều (cả huy động nước ngoài lẫn trong nước) => làm sao lãi suất thấp được . Tầm này chỉ có gọt bớt dự án khủng, đầu tư đúng trọng tâm thì may ra

Em cũng vốt bỏ đi mấy cái dự án dìa dìa, lấy tiền mà xây cao tốc bắc nam thì mới vươn mình phát triển được, không thì chưa già đã rầu...

 

[Taochu]

Nói tiếp về chuyện các cụ đang tranh luận về tài sản hay tiêu sản, em thật các cụ đi 1 vòng các nướ phát triển xem có nước nào bị coi là tiêu sản không? Chung cư vùng lõi chả đắt vỡ mồm ấy các cụ, bđs thì số 1 vị trí, số 2 vị trí và 3 vân là vị trí thôi các cụ. Kể cả ngõ nội đô, ko dính quy hoạch tái thiết 100 năm thì vẫn cứ ngon thôi.

 

[nttung0123]

Tiêu sản hay tài sản tùy vị trí của từng người thôi. Vi du các cụ bảo mua ô tô vài năm mất giá đúng không, vậy là tiêu sản rõ rồi. Thế mua ô tô đấy kinh doanh vài năm lại hòa vốn bán đi lãi cái khoản tiền bán ô tô thì lại là tài sản. Đấy là tiền vật chất, còn giá trị tinh thần thì sao, mua ô tô vợ con gia đình được sướng thì là tài sản hay tiêu sản, cái nhà vị trú đẹp, ngay chỗ làm, cạnh trường con học thì có tính giá trị ấy vào không hay chỉ tính là bao năm hết hạn, sửa chữa, khấu hao? Mọi thứ do cung cầu, ki tính cũng phải tính cả giá trị phi vật chất vào, lý thuyết tiêu dùng khi con người ra quyết định mua hay không mua là tổng giá trị nhận được lớn hơn giá trị chi ra.

 

[bleo]

Trước Covid ai cũng xác định CC là tiêu sản. Mấy năm giá nó bốc đầu lên thì lại thành tài sản. 2026 giá giảm tụt quần ta lại thành Tiêu. Giờ ngồi khấn giá nó lên ta hoá thành Tài.

 

[5banhxe]

Nói tiếp về chuyện các cụ đang tranh luận về tài sản hay tiêu sản, em thật các cụ đi 1 vòng các nướ phát triển xem có nước nào bị coi là tiêu sản không? Chung cư vùng lõi chả đắt vỡ mồm ấy các cụ, bđs thì số 1 vị trí, số 2 vị trí và 3 vân là vị trí thôi các cụ. Kể cả ngõ nội đô, ko dính quy hoạch tái thiết 100 năm thì vẫn cứ ngon thôi.

Tiêu sản hay không phải nhìn vào giá trị của nó so với chi phí lũy kế.

Với chung cư, sau 30 năm thì chi phí để duy trì và đại tu nó sẽ vượt xa giá trị ban đầu. Giá của nó sau này nếu vẫn giữ được cao là nhờ nó tích lũy thêm cái phần bảo trì, duy tu và đại tu. Phần "đất" trong nó chỉ là vài mét vuông sau khi chia cho 40-50 tầng. Phần "nhà" thì phải đắp vài lần tiền xây nếu muốn nó trụ đến 50-70 năm hoặc hơn. Giống như mấy con Mercdes tuổi đời 2 chục năm luôn bảo dưỡng sửa chữa trong hãng, chủ tự hào giữ giá nhưng tiền bảo dưỡng và thay linh kiện quá tiền xe. Tiêu sản là thế

 

[Minh_Khang_135]

Tiêu sản hay không phải nhìn vào giá trị của nó so với chi phí lũy kế.

Với chung cư, sau 30 năm thì chi phí để duy trì và đại tu nó sẽ vượt xa giá trị ban đầu. Giá của nó sau này nếu vẫn giữ được cao là nhờ nó tích lũy thêm cái phần bảo trì, duy tu và đại tu. Phần "đất" trong nó chỉ là vài mét vuông sau khi chia cho 40-50 tầng. Phần "nhà" thì phải đắp vài lần tiền xây nếu muốn nó trụ đến 50-70 năm hoặc hơn. Giống như mấy con Mercdes tuổi đời 2 chục năm luôn bảo dưỡng sửa chữa trong hãng, chủ tự hào giữ giá nhưng tiền bảo dưỡng và thay linh kiện quá tiền xe. Tiêu sản là thế

cụ sống chung cư 30 năm chưa mà cụ rõ vậy
theo cụ nhà tập thể ngày xưa là tiêu sản hay tích sản

 

[5banhxe]

cụ sống chung cư 30 năm chưa mà cụ rõ vậy
theo cụ nhà tập thể ngày xưa là tiêu sản hay tích sản

- Việc em rõ vậy không liên quan gì đến em ở chung cư nào 30 năm tuổi hay chưa. Nếu có ở rồi thì cũng chỉ biết cái đó, nơi đó, chắc gì đúng với cái khác nếu năng lực hiểu biết và suy luận hạn hẹp.
Chúng ta chưa từng có ai lên mặt trời nhưng vẫn biết mặt trời sinh nhiệt nhờ phản ứng hợp hạch của Hydrogen sinh ra Helium. Nhiều người ở ngay trên mặt đất nói oang oang về điện hạt nhân mà chưa chắc biết Deuterium dùng để làm gì.
Nhiều nước khác đã có chung cư trên 50 tầng với tuổi đời vượt 100 năm, có thể lấy chuyện của họ làm kinh nghiệm cho tương lai.

- Nhà tập thể cũ xưa cái cao nhất là 13 tầng (727 Trần Hưng Đạo Q5 cũ TPHCM, xây 1960 chưa từng đại tu, được xếp vào nhóm nguy hiểm có thể sập bất cứ lúc nào) không thuộc phạm trù đang bàn là những chung cư cao tầng hiện đại (những cái 40-50 tầng đang xây và những cái 20-30 tầng xây cách đây 20 năm). Chi phí bảo trì của nhà tập thể 3-6 tầng xưa thấp hơn hiện nay rất nhiều. Tuy nhiên nó có cái mà tương lai chung cư cao tầng sẽ gặp:

Tình huống 1: Chung cư xuống cấp nghiêm trọng, không thể ở được an toàn, chi phí để đại tu vượt quá tiền bảo trì còn lại (ví dụ mỗi nhà phải góp thêm vài trăm triệu chẳng hạn). Tuy nhiên cư dân không thống nhất, một số người không chịu bỏ tiền hoặc không có tiền, thì làm thế nào?

Tình huống 2: Chung cư xuống cấp nghiêm trọng không thể ở được, không thể sửa chữa, tuy nhiên phương án phá đi xây lại không khả thi về mặt thương mại (không tính được phương án có lãi cho chủ đầu tư) thì các gia đình có nghĩa vụ phải đóng góp để xây lại như thế nào, hoặc nhà nước thu lại như thế nào?

Còn chuyện nó là tiêu hay tích thì còn phải chờ xem.