Trên này có mấy mợ có vẻ hâm mộ chung cư nội đô (vành đai 2 hất vào) cuồng nhiệt.
1.Nếu xét giá bán từ 2018-2019 đến bây giờ thì chung cư nội đô cũng tăng nóng rồi. Lý do nó tăng không phải vì giá trị nội tại của nó mà do sóng chung của cả thị trường.
Ví dụ Người nhà mình mua 1 căn 2 ngủ Vinhomes Metropolis 2019 giá khoảng 70 triệu/m2. Hiện căn này chắc hơn 200- 210 triệu/m2.
Hoặc 2019 căn Sun Lương Yên khoảng 50-60 triệu/m2, bây giờ khoảng 170- 180 triệu/m2.
Như vậy là sau 7 năm giá đã x3.
Nếu nó tăng vì vị trị đẹp, tiện ích nhiều, hạ tầng tốt và thu nhập của dân tăng lên thì mức tăng thường chỉ khoảng 10%/năm. Nó tăng x3 sau 7 năm rõ ràng là ăn theo sóng của cả thị trường. Khi căn hộ vùng ven như Smartcity, Oceanpark CĐT nó tạo sóng nó đẩy lên x2, x3 thì căn hộ trung tâm cũng nhiều người nhảy vào đầu cơ, ôm hàng thổi giá thôi.
2. Chung cư từ vành đai 2 hất vào có nhiều người đầu cơ không ? Hay chỉ để ở ?
Tỷ lệ này đầu cơ sẽ thấp hơn căn hộ vùng ven, nhưng số lượng cũng không ít đâu. Khi thị trường lên, lãi suất thấp, nhiều đội nhóm gom tiền ôm các căn hộ trung tâm. Nhìn chung là tòa nhà nào cũng có nhóm hay văn phòng ôm vài căn.
3. Như vậy nó tăng do sóng chung của thị trường và lãi suất thấp. Bây giờ lãi suất cao thì đương nhiên phải giảm. Ban đầu 10% - 20%. Sau đó nếu lãi suất cao liên tục, kéo dài, ví dụ 15% quật cho 3 năm liên tục, căn hộ vùng ven giảm 40%-50% thì căn hộ trung tâm cũng phải giảm 25% - 30% là bình thường.
Ví dụ căn hộ Metropolis kia mà lãi suất cao liên tục từ bây giờ tới 2028, có khi về 140-150 triệu/m2 cũng là bình thường thôi.
4.Có nhiều người dư tiền ôm nhiều căn hộ trung tâm. Nhóm này thì không sợ lãi suất cao. Tuy nhiên khi ôm nhiều căn hộ trung tâm, họ cũng mất nhiều cơ hội đầu tư khi các chỗ khác có khi x4, x5, x6. Rồi họ cũng sẽ lỡ cơ hội nếu 1-2 năm nữa nhiều siêu phẩm căn hộ ven sông Hồng xuất hiện.
Nhóm này chỉ sợ đánh thuế BĐS. Nếu sau 5 năm nữa, chính phủ đánh thuế BĐS hàng năm 2% - 3% giá trị tài sản, thì cho thuê cũng không gánh được. Lúc đó giá còn giảm nữa.
5. Quỹ đất trung tâm còn nhiều không ? Câu trả lời là nếu đại chỉnh trang đô thị, gom dân từ các ngõ ngách và vùng ven sông Hồng để tăng hệ số sử dụng đất xây chung cư thì căn hộ trung tâm sẽ rất nhiều. Vì chỉ cần 5000m2 là đã có thể xây được 1 tòa nhà 40-50 tầng rồi. Khi đó căn hộ cũ xây 10-15 năm trước sẽ bộc lộ hạn chế, yếu điểm về công nghệ xây dựng so với các tòa nhà mới.
Nhìn chung mình thấy căn hộ trung tâm HN giá đã rất cao so với thu nhập của dân HN và mối tương quan với các thành phố lớn trên thế giới. Nên nhớ căn hộ trung tâm Seoul, vùng đắt giá nhất, hạ tầng, tiện ích gọi là Bố của Hà Nội, kết nối tàu điện ngầm 15p đi mọi vị trí trong trung tâm thành phố giá 1 tỷ/m2, nhưng thu nhập của dân Seoul gấp khoảng 7-8 lần Hà Nội.
www.facebook.com
. Thôi em đi ra thật. Chào các cụ mợ
