[Funland] Nên hiểu giá nhà hn ở góc nhìn khác

[Patriots]

Em nói thật. Cụ chả hiểu gì về chuyển đổi đất từ nông nghiệp hay nhà xưởng sản xuất sang đất ở. Thì theo em không nên chém phong long ạ …

em cũng chả hiểu lắm. Nhưng từng có vài khách hàng có nhà xưởng sản xuất ở Phú Nghĩa, Chương Mỹ thì thế này:

- đầu tiên là xin đất để lập nhà xưởng sản xuất. Diện tích khoảng một vài ha đến chục ha …

- trước khi Hà Tây nhập Hanoi. Hầu như tất cả các nhà xưởng sản xuất mà em biết ở An Khánh, Phú Nghĩa, Chương Mỹ, Ứng Hoà vv. Đều lobby để nhà xưởng của họ được chuyển đổi từ đất sản xuất sang đất ở. Phí lobby từ vài tỷ có khi cả trăm tỷ cho 1 nhà xưởng vài chục ha vv và không phải ai cũng thành công

- khi đã được chuyển đổi thành đất ở. Thì toàn bộ diện tích cả một vài ha hay vài chục ha đều là đất ở. Không tính là xây nhà bao nhiêu m2, sân vườn bao nhiêu m2 , đường nội bộ bao nhiêu m2 vv đâu ạ. Tất cả đều tính là đất ở. Cũng có thể đó là điều mọi người muốn khi xin chuyển đổi? Ngu gì tự giới hạn mình, để sau phải gò bó chỉ được xây ở chừng này chừng này vv?

khách hàng em những người chuyển đổi thành công đều mừng hơn trúng số! Có người ở An Khánh thì sau vài năm cho thuê thu mỗi tháng 10k usd tiền thuê đất để Hàn Quốc tổ chức sản xuất. Thì đã kết hợp với một đơn vị bds để xây chung cư cao cấp bán thu lời rất nhiều tiền nhặt tiền không hết. Có người vẫn giữ nguyên hiện trạng đến giờ. Toàn bộ cả vài ha đều là đất ở. Nhưng bên trong một phần lớn vẫn là nhà xưởng sản xuất , sân vườn, nhà ở công nhân này nọ và điều cho thuê 1 phần diện tích để hàng tháng thu vài trăm tr duy trì sản xuất vv

Không có con số thì chém cho vui thôi cụ. Cụ có con số nào về phí chuyển đổi đất của một DA và số m2 thì chia ra là ra phí chuyển đổi của một m2 thôi.

 

[AndyHoang79]

Chính ra phải tính độ mạnh của VNĐ mới đúng cụ nhỉ? Thời đó 30tr mua được 1 cây vàng, tính ra 0.6 - 1 cây vàng/m2. Giờ thì vàng 150tr VNĐ/cây, giá chung cư 90 - 150tr/m2 cũng vẫn là 0.6 - 1 cây vàng/m2.
Vậy tính ra giá chung cư cũng chẳng thay đổi gì với giá vàng, chỉ tăng so với VNĐ thôi.

Đúng cụ ơi, tiền luôn luôn được in ra không như các tài sản khác, tiền chỉ là công cụ trung gian để trao đổi hàng hoá, trao đổi tài sản.

 

[Nguoimoivao3]

Không có con số thì chém cho vui thôi cụ. Cụ có con số nào về phí chuyển đổi đất của một DA và số m2 thì chia ra là ra phí chuyển đổi của một m2 thôi.

Phí chuyển đổi thì theo quy định... em cũng không tìm hiểu vì chả mấy liên can ...

Còn cái Vài tỷ hay cả trăm tỷ. Là em chỉ nói về chi phí lobby thôi ạ ...

 

[tieunhupha]

Vẫn biết giữa thu nhập và nhà đất nó là như vậy, nhưng em hỏi con Al thì nó bảo thế này ạ: Theo các thống kê và nghiên cứu, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam dao động từ 88% đến 90% (xếp hạng trong top 3 toàn cầu, chỉ sau một số quốc gia như Kazakhstan và Trung Quốc). Tỷ lệ này vượt trội hơn rất nhiều so với nhiều nước phát triển như Mỹ (khoảng 66%) hay Pháp (65%)

Gần đây có chia ruộng cho dân cày nên ở nông thôn trừ số ít người quá phế còn thì có nhà hết mà cụ. Đội thanh niên lên HN làm việc thuê nhà nhiều nhưng ở quê cơ bản cũng có nhà (nếu sổ đỏ có gắn tên) nên con số kia là cao nhưng thực chất nó khác chứ cụ.

 

[Khongdanhvong]

Vẫn biết giữa thu nhập và nhà đất nó là như vậy, nhưng em hỏi con Al thì nó bảo thế này ạ: Theo các thống kê và nghiên cứu, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam dao động từ 88% đến 90% (xếp hạng trong top 3 toàn cầu, chỉ sau một số quốc gia như Kazakhstan và Trung Quốc). Tỷ lệ này vượt trội hơn rất nhiều so với nhiều nước phát triển như Mỹ (khoảng 66%) hay Pháp (65%)

Sở hữu quyền sử dụng chứ sở hữu nhà như Mỹ đâu

 

[Duong tien sih]

Về tính tiền sử dụng đất cho OCP2-3 các cụ tính sai hết. V nó nộp từ 2022 rồi
Tính ra 15 000 tỷ cho 750ha đất 2 dự án trên. Chia trung bình ra khoảng 2 triệu/m2.

Vinhomes nộp 15.000 tỷ thuế sử dụng đất cho 2 dự án lớn tại Hưng Yên

Trong 6 tháng đầu năm, tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn tỉnh Hưng Yên ước đạt trên 26.271 tỷ đồng. Trong đó, Vinhomes đóng góp 15.000 tỷ tiền sử dụng đất cho 2 đại dự án Dream City và Khu đô thị Đại An.

mekongasean.vn

.

Chi phí xây dựng một biệt thự 200m2 của V kịch kim cả hạ tầng, xây thô và tiền sử dụng đất thì dưới 7 tỷ thôi.
Còn liền kề 60-70m2 tất cả chi phí dưới 3 tỷ là cái chắc.
Bán giá nào cũng còn lãi đậm. Nó còn nhiều hàng lắm, lãi suất mà tiếp tục cao, họ còn bán rẻ nữa.

 

[afavour00]

Về tính tiền sử dụng đất cho OCP2-3 các cụ tính sai hết. V nó nộp từ 2022 rồi
Tính ra 15 000 tỷ cho 750ha đất 2 dự án trên. Chia trung bình ra khoảng 2 triệu/m2.

Vinhomes nộp 15.000 tỷ thuế sử dụng đất cho 2 dự án lớn tại Hưng Yên

Trong 6 tháng đầu năm, tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn tỉnh Hưng Yên ước đạt trên 26.271 tỷ đồng. Trong đó, Vinhomes đóng góp 15.000 tỷ tiền sử dụng đất cho 2 đại dự án Dream City và Khu đô thị Đại An.

mekongasean.vn

.

Chi phí xây dựng một biệt thự 200m2 của V kịch kim cả hạ tầng, xây thô và tiền sử dụng đất thì dưới 7 tỷ thôi.
Còn liền kề 60-70m2 tất cả chi phí dưới 3 tỷ là cái chắc.
Bán giá nào cũng còn lãi đậm. Nó còn nhiều hàng lắm, lãi suất mà tiếp tục cao, họ còn bán rẻ nữa.

đất ở thường chiếm 30% quy mô dự án thôi cụ, và 15k tỉ kia là tiền sd đất cho 30% của 750ha, chia ra thì khoảng 6.3tr/m2. Đất ruộng ở nông thôn thì con số này khá sát thực tế.

 

[Duong tien sih]

đất ở thường chiếm 30% quy mô dự án thôi cụ, và 15k tỉ kia là tiền sd đất cho 30% của 750ha, chia ra thì khoảng 6.3tr/m2. Đất ruộng ở nông thôn thì con số này khá sát thực tế.

OCP2-3 tiền sử dụng đất ở Hưng Yên nên rẻ hơn trên Hà Nội nhiều.
Mình biết nhiều CĐT khu công nghiệp, tức là phần hạ tầng đường xá, điện và nước trong KCN làm với chất lượng cao hơn KĐT hết khoảng 2 triệu/m2. Nếu KĐT làm cả cảnh quan, hồ nước thì kịch thủ hết 5 -10 triệu/m2 là hết cỡ.
Cộng với tiền sử dụng đất, các chi phí khác, tính ra 30 triệu- 40 triệu/m2 là chi phí gốc. Thế nên bán giá nào cũng lãi từ 60-70-80 triệu/m2.

Ở các KĐT đa mục tiêu, miễn tiền sử dụng đất, đang dự kiến giá LK-BT là 60-70 triệu/m2.

 

[Nguoimoivao3]

Về tính tiền sử dụng đất cho OCP2-3 các cụ tính sai hết. V nó nộp từ 2022 rồi
Tính ra 15 000 tỷ cho 750ha đất 2 dự án trên. Chia trung bình ra khoảng 2 triệu/m2.

Vinhomes nộp 15.000 tỷ thuế sử dụng đất cho 2 dự án lớn tại Hưng Yên

Trong 6 tháng đầu năm, tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn tỉnh Hưng Yên ước đạt trên 26.271 tỷ đồng. Trong đó, Vinhomes đóng góp 15.000 tỷ tiền sử dụng đất cho 2 đại dự án Dream City và Khu đô thị Đại An.

mekongasean.vn

.

Chi phí xây dựng một biệt thự 200m2 của V kịch kim cả hạ tầng, xây thô và tiền sử dụng đất thì dưới 7 tỷ thôi.
Còn liền kề 60-70m2 tất cả chi phí dưới 3 tỷ là cái chắc.
Bán giá nào cũng còn lãi đậm. Nó còn nhiều hàng lắm, lãi suất mà tiếp tục cao, họ còn bán rẻ nữa.

cụ tự tính à?

còn em tự tính thì thế này:

- 15k tỷ chia đổ đồng 28k căn lk lẫn bt 23 => đổ đồng tiền thuế đất mỗi căn đã là 3 tỷ kể cả đất dành cho hạ tầng tiện ích vv. Chưa hề tính chi phí xây dựng. Cả nhà lẫn hạ tầng

- chi phí xây thô đổ đồng 2 tỷ / căn, to bé bù nhau

- chi phí xây dựng hạ tầng tiện ích: đổ đồng cũng phải 2 tỷ / căn; khoảng 15k tỷ cho cả 23; diện đường trường trạm biển hồ nhân tạo công viên nước kênh đào quảng trường kinh dfi ánh sáng vv

- chi phí bộ máy, lãi vay bank : 20% + 10% thuế bán mỗi căn

Bán được hết 28k căn thì Vin cũng chỉ thu về đổ đồng 30k tỷ là cùng. Mà giờ vẫn chưa bán hết . Nên Vin có khi thu chưa đủ bù chi cho OP23. Lãi có khi vẫn còn ở tương lai. Trông vào phí quản lý cũng như bán mấy chục tòa chung cư vv

 

[beautycenter3866]

cụ tự tính à?

còn em tự tính thì thế này:

- 15k tỷ chia đổ đồng 28k căn lk lẫn bt 23 => đổ đồng tiền thuế đất mỗi căn đã là 3 tỷ kể cả đất dành cho hạ tầng tiện ích vv. Chưa hề tính chi phí xây dựng. Cả nhà lẫn hạ tầng

- chi phí xây thô đổ đồng 2 tỷ / căn, to bé bù nhau

- chi phí xây dựng hạ tầng tiện ích: đổ đồng cũng phải 2 tỷ / căn; khoảng 15k tỷ cho cả 23; diện đường trường trạm biển hồ nhân tạo công viên nước kênh đào quảng trường kinh dfi ánh sáng vv

- chi phí bộ máy, lãi vay bank : 20% + 10% thuế bán mỗi căn

Bán được hết 28k căn thì Vin cũng chỉ thu về đổ đồng 30k tỷ là cùng. Mà giờ vẫn chưa bán hết . Nên Vin có khi thu chưa đủ bù chi cho OP23. Lãi có khi vẫn còn ở tương lai. Trông vào phí quản lý cũng như bán mấy chục tòa chung cư vv

o2-3 bán hết cho thứ cấp rồi cụ. cả thấp lẫn cao. mas, mik, cap mua sạch rồi. V đã xong từ lâu rồi cụ ạ.

 

[Nguoimoivao3]

o2-3 bán hết cho thứ cấp rồi cụ. cả thấp lẫn cao. mas, mik, cap mua sạch rồi. V đã xong từ lâu rồi cụ ạ.

sao có cụ ở đây bảo vẫn chưa bán hết hàng chủ đầu tư vẫn còn?

 

[afavour00]

OCP2-3 tiền sử dụng đất ở Hưng Yên nên rẻ hơn trên Hà Nội nhiều.
Mình biết nhiều CĐT khu công nghiệp, tức là phần hạ tầng đường xá, điện và nước trong KCN làm với chất lượng cao hơn KĐT hết khoảng 2 triệu/m2. Nếu KĐT làm cả cảnh quan, hồ nước thì kịch thủ hết 5 -10 triệu/m2 là hết cỡ.
Cộng với tiền sử dụng đất, các chi phí khác, tính ra 30 triệu- 40 triệu/m2 là chi phí gốc. Thế nên bán giá nào cũng lãi từ 60-70-80 triệu/m2.

Ở các KĐT đa mục tiêu, miễn tiền sử dụng đất, đang dự kiến giá LK-BT là 60-70 triệu/m2.

cụ có nhớ trước có rất nhiều bài báo mổ xẻ chi phí sản xuất 1 chiếc iphone của nhà táo không? thường thì chi phí sx chiếm khoảng 40-50% giá thành niêm yết. Tức là Apple lãi 100% cho mỗi chiếc iphone bán ra.
Nhưng khi đối chiếu với biên lợi nhuận thực tế trong bctc của Apple thì con số chỉ là khoảng 30-40%.

Tương tự, khi nhìn vào bctc của Vin thì biên lợi nhuận của nó cũng chỉ tầm 30-40%. Em nghĩ do chi phí lo lót, sale, marketing, chiết khấu đại lý, thuế, lãi suất,... cũng cắn khá nhiều vào lợi nhuận chứ ko lời như chỉ nhìn vào phần thô đâu.

 

[a_cheng]

Sở hữu quyền sử dụng chứ sở hữu nhà như Mỹ đâu

Em nói thật, sở hữu quyền sử dụng mà một năm đóng có vài chục nghìn tiền thuế đất phi nông nghiệp cho căn nhà 15-20 tỷ, không phải đóng các loại bảo hiểm này kia.
Còn ở Mỹ nhé, nó cho cụ "quyền sở hữu" căn nhà 20 tỷ nhé, mời cụ đóng các loại thuế phí sau:
1. Thuế tài sản( từ 0.3 đến 2.2% giá trị căn nhà tuỳ bang, em cứ lấy trung bình như bang Cali là 1% đi): 200 củ/ năm.
2. Bảo hiểm nhà ở: 60 - 120 củ
3. Phí quản lý khu dân cư (HOA): 60 - 180 củ/ năm
4. Phí bảo trì dự phòng... bla bla bla.
Nói chung hết từ 400 - 700 củ cho một căn nhà 20 tỷ tại Mỹ 1 năm.
Vậy cụ thích sở hữu nhà như bên Mỹ hay sở hữu quyền sử dụng đất như bên ta? Em nói thật là sau khi tìm hiểu về các loại thuế phí bên đó, em thấy bên đó còn giống sở hữu quyền hơn cả ta nữa, riêng khoản đóng thuế nhà đất có khác mie gì mua quyền sở hữu đâu, đóng chậm nó cho ra đường liền.

 

[iamvuanhson]

cụ có nhớ trước có rất nhiều bài báo mổ xẻ chi phí sản xuất 1 chiếc iphone của nhà táo không? thường thì chi phí sx chiếm khoảng 40-50% giá thành niêm yết. Tức là Apple lãi 100% cho mỗi chiếc iphone bán ra.
Nhưng khi đối chiếu với biên lợi nhuận thực tế trong bctc của Apple thì con số chỉ là khoảng 30-40%.

Tương tự, khi nhìn vào bctc của Vin thì biên lợi nhuận của nó cũng chỉ tầm 30-40%. Em nghĩ do chi phí lo lót, sale, marketing, chiết khấu đại lý, thuế, lãi suất,... cũng cắn khá nhiều vào lợi nhuận chứ ko lời như chỉ nhìn vào phần thô đâu.

Cụ nói chuẩn rồi, mà đấy còn chưa kể những thứ cụ nói mới trong phạm vi vinhomes, vingroup còn đem tiền vinhomes đầu ******* các công ty con đang lỗ nhiều nữa nên lợi nhuận tổng cũng không hề cao, đang lỗ ấy chứ

 

[LiKaShing]

Cụ nói chuẩn rồi, mà đấy còn chưa kể những thứ cụ nói mới trong phạm vi vinhomes, vingroup còn đem tiền vinhomes đầu ******* các công ty con đang lỗ nhiều nữa nên lợi nhuận tổng cũng không hề cao, đang lỗ ấy chứ

Ko nên nói như vậy. Vì sẽ ko đi vào bản chất vấn đề. Chỉ xét về bds mà thôi. Thì ko xét các cộg ty khác. Việc lãi lỗ trọg hệ sinh thái chúng ta ko quạ tâm. Chúng ta chỉ quan tâm lãi lỗ trong vh thôi. Để biết rằng bài toán giảm giá của họ.
giảm như vậy thì đã giảm sâu hay chưa.

 

[LiKaShing]

Chiến thuật giảm giá để đẩy hàng đi đã được thực hiện từ lâu rồi. Không giống như nhiều người khác. A V là người hiểu rõ hơn ai hết về hậu quả của việc bắt sai xu hướng và ôm hàng. Từ thơi ở bên đông âu ngay khi mới khởi nghiệp việc thua lỗ từ buôn quần áo do ôm hàng.
nên sau này a áp dụng triệt để chi bđs. Từ những năm 2012 -2016 giai đoạn bds đi xuống khi đó xây khu timen city bats động sản đóng băng. Nhưng rất linh hoạt giảm giá ưu đãi tặng voucher để đẩy hàng đi. Ko hề nao núng.
giai đoạn cuối năm 2025 nhận thấy tình hình xấu, áp dụng luôn chiến thuật giảm giá. Mà giảm sâu một nhát luôn để bán được hàng chứ ko giảm nhỉ giọt như nhiều chủ đầu tư khác.
cái a v làm là tốc độ để làm cái khác. Chứ ko kiểu giảm túc tắc tí một nhằm deal với thị trường gỡ được tí nào hay tí đấy của nhiều người

 

[ruou_nep_40]

Chiến thuật giảm giá để đẩy hàng đi đã được thực hiện từ lâu rồi. Không giống như nhiều người khác. A V là người hiểu rõ hơn ai hết về hậu quả của việc bắt sai xu hướng và ôm hàng. Từ thơi ở bên đông âu ngay khi mới khởi nghiệp việc thua lỗ từ buôn quần áo do ôm hàng.
nên sau này a áp dụng triệt để chi bđs. Từ những năm 2012 -2016 giai đoạn bds đi xuống khi đó xây khu timen city bats động sản đóng băng. Nhưng rất linh hoạt giảm giá ưu đãi tặng voucher để đẩy hàng đi. Ko hề nao núng.
giai đoạn cuối năm 2025 nhận thấy tình hình xấu, áp dụng luôn chiến thuật giảm giá. Mà giảm sâu một nhát luôn để bán được hàng chứ ko giảm nhỉ giọt như nhiều chủ đầu tư khác.
cái a v làm là tốc độ để làm cái khác. Chứ ko kiểu giảm túc tắc tí một nhằm deal với thị trường gỡ được tí nào hay tí đấy của nhiều người

Như vàng trong nước hôm qua đã giảm về 133 củ luôn thế mà chênh lệch giữa giá mua vào với giá bán ra lại đẩy tăng lên 5 triệu

 

[Khongdanhvong]

Em nói thật, sở hữu quyền sử dụng mà một năm đóng có vài chục nghìn tiền thuế đất phi nông nghiệp cho căn nhà 15-20 tỷ, không phải đóng các loại bảo hiểm này kia.
Còn ở Mỹ nhé, nó cho cụ "quyền sở hữu" căn nhà 20 tỷ nhé, mời cụ đóng các loại thuế phí sau:
1. Thuế tài sản( từ 0.3 đến 2.2% giá trị căn nhà tuỳ bang, em cứ lấy trung bình như bang Cali là 1% đi): 200 củ/ năm.
2. Bảo hiểm nhà ở: 60 - 120 củ
3. Phí quản lý khu dân cư (HOA): 60 - 180 củ/ năm
4. Phí bảo trì dự phòng... bla bla bla.
Nói chung hết từ 400 - 700 củ cho một căn nhà 20 tỷ tại Mỹ 1 năm.
Vậy cụ thích sở hữu nhà như bên Mỹ hay sở hữu quyền sử dụng đất như bên ta? Em nói thật là sau khi tìm hiểu về các loại thuế phí bên đó, em thấy bên đó còn giống sở hữu quyền hơn cả ta nữa, riêng khoản đóng thuế nhà đất có khác mie gì mua quyền sở hữu đâu, đóng chậm nó cho ra đường liền.

Khi nào bị thu hồi cụ mới thấy thế nào là quyền sở hữu. Bên đó đóng thuế khi thu hồi đền giá thị trường, và cụ hưởng trọn mọi loại hạ tầng.

Khoản bảo hiểm có bắt buộc đâu cụ, tự nguyện mà, cụ đưa vào gây hiểu lầm. BH tự đóng để khi cháy nổ thiên tai BH đền cho, không bắt buộc. Còn phí bảo trì chỉ cho khu dân cư nào đó tương tự khu đt của VN ấy.

Thuế 1% là 200tr thì thu nhập bình quân 1,5 tỷ, ổn mà. Muốn rẻ hơn nữa đi xa hơn giá nhà rẻ hơn. VN thì cho đi đâu đi đó, mua 20 tỷ đền 5 tỷ cứ cho mua tđc bán được 6 tỷ thì vẫn lỗ 1/2, bằng 45 năm cụ đóng thuế ở Mỹ

 

[LiKaShing]

Như vàng trong nước hôm qua đã giảm về 133 củ luôn thế mà chênh lệch giữa giá mua vào với giá bán ra lại đẩy tăng lên 5 triệu

Đợt này ko thấy ai thắc mắc là chênh giá vàng giữa việt nam và thế giới cao quá nữa. Tưởng thắc mắc để mua.
giừo giá chênh còn có 6 triệu.
rõ ràng việc chênh giá đơn giản là do nhu cầu lớn, nguồn cung bị hạn chế và xuất hiện chênh cao.
bây giờ nhu cầu ít đi tự khắc nó giảm chênh
. Chênh mua chênh bán tăng lên 5 triệu là biện pháp đẩy rủi ro cho khách hàng trọg lúc giá đáng giảm từng ngày.

 

[quangzizi]

em cho rằng savills thống kê không chính xác cung 3 năm tới.
Riêng xà lá mas là 10k căn. chưa kể thằng cao su bên cạnh cũng đang rục rịch. river park sunshine....vvv
mà lại bảo cả HN có mỗi 50k/căn cho cả 3 năm thì ất ơ cầu đường.

Đọc gì mấy cái này cụ, riêng con ô lim píc sắp tới chắc không dưới 150k căn chưa kể lô lốc các loại dự án khác.