[Funland] Nên hiểu giá nhà hn ở góc nhìn khác

[PlaStork]

em biết ối người mua từ 2013, 2014 đến giờ vẫn giữ…

khôbg vay bank, cũng không có nhu cầu tiền. Thì việc gì phải bán và lý do gì phải gãy cánh ạ?

cá biệt em có chị bạn rất thân. 2000 bỏ 246tr mua miếng đất có nhà cấp 4 cũ nát 70m2 ở ngõ nhỏ Quan Nhân. Không xây ở cũng không bán. Mãi mấy năm sau mới cho thuê 1tr rồi sau dfos 3,4tr / thang suốt cả chục năm. Giá thị trường 4 tỷ rồi 6 tỷ cũng không bán …

giờ các ngõ Quan Nhân giải tỏa làm đường cái nhà cấp 4 này lại không dính giải tỏa, vẫn còn cách mặt đường mới 10m. Hiện có người trả 14 tỷ bà chị không bán …

bà chị còn từng mua 10 miếng đất Yên nghĩa cách đây gần chục năm. Mỗi miếng 50m2 giá 10tr/m2 . Mỗi lô tính ra 500tr. Giờ bán nhanh cũng 5 tỷ / lô. Tính ra là X10 …

chả phải trả lãi bank đồng nào

Những người cụ vừa mô tả có đông không, chiếm 95% hay 99% những người mua nhà trên thị trường?

 

[a_cheng]

Khi nào bị thu hồi cụ mới thấy thế nào là quyền sở hữu. Bên đó đóng thuế khi thu hồi đền giá thị trường, và cụ hưởng trọn mọi loại hạ tầng.

Khoản bảo hiểm có bắt buộc đâu cụ, tự nguyện mà, cụ đưa vào gây hiểu lầm. BH tự đóng để khi cháy nổ thiên tai BH đền cho, không bắt buộc. Còn phí bảo trì chỉ cho khu dân cư nào đó tương tự khu đt của VN ấy.

Thuế 1% là 200tr thì thu nhập bình quân 1,5 tỷ, ổn mà. Muốn rẻ hơn nữa đi xa hơn giá nhà rẻ hơn. VN thì cho đi đâu đi đó, mua 20 tỷ đền 5 tỷ cứ cho mua tđc bán được 6 tỷ thì vẫn lỗ 1/2, bằng 45 năm cụ đóng thuế ở Mỹ

Bảo hiểm không bắt buộc nhưng gần như ai cũng mua cụ ạ. Bên đó bảo hiểm nhà nó phổ biến khác gì bảo hiểm y tế đâu, và nếu cụ trả góp thì là bắt buộc.
Ở VN muốn ko bị gpmb thì cụ mua nhà trong khu đô thị hoặc mua chung cư, kê cao gối mà ngủ.
Còn cụ so sánh thuế 1% với thu nhập làm gì, nó khập khiễng lắm. Đang nói trên giá nhà cụ lại quy ra thu nhập là sao?
Em nói thật, bào tiền dân thì tư bản nó là thầy rồi. Đúng kiểu hàng năm nộp cả mấy nghìn đô tiền bảo hiểm y tế, lúc đau bụng chờ 2 tuần mới cho siêu âm, sau đó cầm tờ bill vài trăm đô được bảo hiểm thanh toán khen y tế miễn phí. Trong khi ở VN ra bệnh viện vào khoa tự nguyện chờ 15-30 phút có ngay, mất 120k.

 

[lonelystorm0109]

Khi nào bị thu hồi cụ mới thấy thế nào là quyền sở hữu. Bên đó đóng thuế khi thu hồi đền giá thị trường, và cụ hưởng trọn mọi loại hạ tầng.

Khoản bảo hiểm có bắt buộc đâu cụ, tự nguyện mà, cụ đưa vào gây hiểu lầm. BH tự đóng để khi cháy nổ thiên tai BH đền cho, không bắt buộc. Còn phí bảo trì chỉ cho khu dân cư nào đó tương tự khu đt của VN ấy.

Thuế 1% là 200tr thì thu nhập bình quân 1,5 tỷ, ổn mà. Muốn rẻ hơn nữa đi xa hơn giá nhà rẻ hơn. VN thì cho đi đâu đi đó, mua 20 tỷ đền 5 tỷ cứ cho mua tđc bán được 6 tỷ thì vẫn lỗ 1/2, bằng 45 năm cụ đóng thuế ở Mỹ

Cái hay của Mỹ là cụ có thể dùng chi phí để khấu trừ thuế thu nhập cá nhân. Còn ở VN thì mơ đi

 

[Khongdanhvong]

Bảo hiểm không bắt buộc nhưng gần như ai cũng mua cụ ạ. Bên đó bảo hiểm nhà nó phổ biến khác gì bảo hiểm y tế đâu, và nếu cụ trả góp thì là bắt buộc.
Ở VN muốn ko bị gpmb thì cụ mua nhà trong khu đô thị hoặc mua chung cư, kê cao gối mà ngủ.
Còn cụ so sánh thuế 1% với thu nhập làm gì, nó khập khiễng lắm. Đang nói trên giá nhà cụ lại quy ra thu nhập là sao?
Em nói thật, bào tiền dân thì tư bản nó là thầy rồi. Đúng kiểu hàng năm nộp cả mấy nghìn đô tiền bảo hiểm y tế, lúc đau bụng chờ 2 tuần mới cho siêu âm, sau đó cầm tờ bill vài trăm đô được bảo hiểm thanh toán khen y tế miễn phí. Trong khi ở VN ra bệnh viện vào khoa tự nguyện chờ 15-30 phút có ngay, mất 120k.

Chuyện nào ra chuyện đó, không nên đánh sang chuyện khác cụ ơi.
Rõ ràng bảo hiểm nó là tự nguyện, còn đa số đóng thì chứng tỏ họ có tiền họ mới đóng, cụ không đóng ai bắt đâu.
Còn cụ bảo mua nhà trong kđt thì hàng triệu nhà dân đã xây và ở vất đi đâu cụ??? Và bao % dân HN có tiền để mua? Chung cư thì khi cũ cụ cũng phải đi thôi. Nguyên tắc cụ không có sở hữu nhà nên nn có thể di dời cụ, không hôm nay thì 10, 20,... năm nữa.
Bảo tư bản bào hay không thì cảm tính nói gì chẳng được. Dân như em đã từng làm việc cho cả nn, tư nhân và tư bản thì em chỉ thích làm cho tư bản thôi

 

[Broker11]

Savills thống kê dựa trên kế hoạch mở bán của các CĐT. KH mở bán chắc chắn và thông tin của đv nghiên cứu tt khác với việc động thổ và thông tin của báo chí, sale. Các năm trước e vẫn xem các bc của savills, CBRE, JLL và thấy họ tư vấn khá chính xác. Dữ liệu là một phần, sử dụng ntn là tuỳ người.

nó thống kê cung 3 năm tới bởi các dự án hiện tại nó biết là mở bán.
còn những dự án chưa công bố nó ko nói rồi
riêng HN ngoài cái vin olym + kđt đa mục tiêu + noxh mà 50k căn/3 năm là ấm ớ.
bây giờ chưa công bố nhưng 2027 sẽ có thôi.

 

[23 zô 23 zô 23 uống]

Chiến thuật giảm giá để đẩy hàng đi đã được thực hiện từ lâu rồi. Không giống như nhiều người khác. A V là người hiểu rõ hơn ai hết về hậu quả của việc bắt sai xu hướng và ôm hàng. Từ thơi ở bên đông âu ngay khi mới khởi nghiệp việc thua lỗ từ buôn quần áo do ôm hàng.
nên sau này a áp dụng triệt để chi bđs. Từ những năm 2012 -2016 giai đoạn bds đi xuống khi đó xây khu timen city bats động sản đóng băng. Nhưng rất linh hoạt giảm giá ưu đãi tặng voucher để đẩy hàng đi. Ko hề nao núng.
giai đoạn cuối năm 2025 nhận thấy tình hình xấu, áp dụng luôn chiến thuật giảm giá. Mà giảm sâu một nhát luôn để bán được hàng chứ ko giảm nhỉ giọt như nhiều chủ đầu tư khác.
cái a v làm là tốc độ để làm cái khác. Chứ ko kiểu giảm túc tắc tí một nhằm deal với thị trường gỡ được tí nào hay tí đấy của nhiều người

xả hàng chiết khấu sâu là chuyện bình thường

 

[Duong tien sih]

xả hàng chiết khấu sâu là chuyện bình thường

V nó bán 70tr/m2 nó vẫn còn lãi đậm mà. Tiền sử dụng đất tính ra khoảng 5tr/m2 thôi. Xây thô và hạ tầng thì đáng mấy đâu.
CĐT Khu công nghiệp làm điện, nước, đường cho xe container đi mà cũng vài triệu/m2. Khu đô thị thì đào cái hồ, trồng mấy cây xoài, chà là là xong.
Tính full chi phí kể cả lobby thì 40tr/m2 là hết phim.

 

[LiKaShing]

xả hàng chiết khấu sâu là chuyện bình thường

Cũng ko hẳn là bình thường đâu. Mà chỉ một số định vị cao cấp giá cao vút thì mới dám giảm sâu. Còn thì cứ túc tắc theo dõi thị trường xong cắc bụp tí một.

 

[Khongdanhvong]

V nó bán 70tr/m2 nó vẫn còn lãi đậm mà. Tiền sử dụng đất tính ra khoảng 5tr/m2 thôi. Xây thô và hạ tầng thì đáng mấy đâu.
CĐT Khu công nghiệp làm điện, nước, đường cho xe container đi mà cũng vài triệu/m2. Khu đô thị thì đào cái hồ, trồng mấy cây xoài, chà là là xong.
Tính full chi phí kể cả lobby thì 40tr/m2 là hết phim.

Với lại khi cc cũ, phải di dời thì đi đâu và đền ra sao cũng là một bài toán nữa.

 

[Broker11]

em biết ối người mua từ 2013, 2014 đến giờ vẫn giữ…

haiz. thị trg quyết định bởi những người "giao dịch" mà. mua xong vứt đấy ảnh hưởng gì
cổ phiếu FPT tụt từ 100 về 70 là do những ng cầm cổ mang ra bán nhiều hơn ng mua.
chứ thằng cầm fpt đến chết thì tác động gì giá thị trường đâu mà đi kể

 

[haiquan23]

Về tính tiền sử dụng đất cho OCP2-3 các cụ tính sai hết. V nó nộp từ 2022 rồi
Tính ra 15 000 tỷ cho 750ha đất 2 dự án trên. Chia trung bình ra khoảng 2 triệu/m2.

Vinhomes nộp 15.000 tỷ thuế sử dụng đất cho 2 dự án lớn tại Hưng Yên

Trong 6 tháng đầu năm, tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn tỉnh Hưng Yên ước đạt trên 26.271 tỷ đồng. Trong đó, Vinhomes đóng góp 15.000 tỷ tiền sử dụng đất cho 2 đại dự án Dream City và Khu đô thị Đại An.

mekongasean.vn

.

Chi phí xây dựng một biệt thự 200m2 của V kịch kim cả hạ tầng, xây thô và tiền sử dụng đất thì dưới 7 tỷ thôi.
Còn liền kề 60-70m2 tất cả chi phí dưới 3 tỷ là cái chắc.
Bán giá nào cũng còn lãi đậm. Nó còn nhiều hàng lắm, lãi suất mà tiếp tục cao, họ còn bán rẻ nữa.

Con số 15k Tỷ này chỉ là cho 1 giai đoạn, không phải full dự án đâu.
Xưa dự án em làm ở Thanh Hóa tính trung bình đã 11 triệu/m2 dự án hỗn hợp khách sạn, nhà ở.
Nên 2 triệu/ m2 ở HƯng Yên chưa hợp lý đâu

 

[Duong tien sih]

Con số 15k Tỷ này chỉ là cho 1 giai đoạn, không phải full dự án đâu.
Xưa dự án em làm ở Thanh Hóa tính trung bình đã 11 triệu/m2 dự án hỗn hợp khách sạn, nhà ở.
Nên 2 triệu/ m2 ở HƯng Yên chưa hợp lý đâu

Nếu cụ chưa tin thì kiểm tra con số sau đây của năm 2024 nhé. Thời điểm này chuẩn bị ra Luật đất đai 2024 và tăng tiền sử dụng đất. Nên các CĐT đa số tất tay đóng luôn để cho rẻ.
Cụ cứ lấy số tiền đóng chia cho diện tích là ra thôi:

Hà Nội bội thu tiền sử dụng đất – Vinhomes, BRG, Ciputra rót hàng chục nghìn tỷ

Trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận số tiền thu từ đất đai lên tới 86.751 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ 2024. Đáng nói, phần lớn đến từ các doanh nghiệp bất động sản lớn nộp tiền sử dụng đất cho loạt dự án đô thị tầm cỡ.

tctd.vn

Ví dụ:

• V: hơn 12.000 tỷ đồng cho dự án tại ĐP
• Công ty Nam Thăng Long (Ciputra): gần 13.600 tỷ đồng
• BRG Smart City (Đông Anh): gần 10.000 tỷ đồng

Ví dụ dự án ĐP: 12000 tỷ cho 133 ha, tức là chưa đến 1 triệu/m2 đâu. Mật độ xây dựng khoảng 26% thì tính ra tiền sử dụng đất là 4 triệu/m2.
Đấy là Hà Nội đấy nhé. Còn Hưng Yên, trước 2022 thì phải rẻ hơn.
Còn cụ nào làm trong doanh nghiệp hoặc thực tế đã làm doanh nghiệp xây khu đô thị, đóng tiền Sử dụng đất thì cho anh em con số để thông não nhé.

 

[BloodOwl87]

Chuyện nào ra chuyện đó, không nên đánh sang chuyện khác cụ ơi.
Rõ ràng bảo hiểm nó là tự nguyện, còn đa số đóng thì chứng tỏ họ có tiền họ mới đóng, cụ không đóng ai bắt đâu.
Còn cụ bảo mua nhà trong kđt thì hàng triệu nhà dân đã xây và ở vất đi đâu cụ??? Và bao % dân HN có tiền để mua? Chung cư thì khi cũ cụ cũng phải đi thôi. Nguyên tắc cụ không có sở hữu nhà nên nn có thể di dời cụ, không hôm nay thì 10, 20,... năm nữa.
Bảo tư bản bào hay không thì cảm tính nói gì chẳng được. Dân như em đã từng làm việc cho cả nn, tư nhân và tư bản thì em chỉ thích làm cho tư bản thôi

Việt Kiều sống bên mẽo cũng nhiều người nheo nhóc ko kham nổi chi phí đâu mợ ạ, nhìn 1 khía cạnh của vấn đề thì ko nói lên gì đâu. Rể nhà ông chú em giờ dắt cả nhà về Vn sống cho dễ thở đây. Nhà nó đi từ năm 7x nhé.
À tất nhiên là nó văn minh và sòng phẳng hơn mình ở cái việc đền bù nói riêng và tôn trọng pháp lý nhân quyền nói chung.

 

[ngo.duonganh]

Chuyện nào ra chuyện đó, không nên đánh sang chuyện khác cụ ơi.
Rõ ràng bảo hiểm nó là tự nguyện, còn đa số đóng thì chứng tỏ họ có tiền họ mới đóng, cụ không đóng ai bắt đâu.
Còn cụ bảo mua nhà trong kđt thì hàng triệu nhà dân đã xây và ở vất đi đâu cụ??? Và bao % dân HN có tiền để mua? Chung cư thì khi cũ cụ cũng phải đi thôi. Nguyên tắc cụ không có sở hữu nhà nên nn có thể di dời cụ, không hôm nay thì 10, 20,... năm nữa.
Bảo tư bản bào hay không thì cảm tính nói gì chẳng được. Dân như em đã từng làm việc cho cả nn, tư nhân và tư bản thì em chỉ thích làm cho tư bản thôi

Không bắt buộc nhưng không mua mà dính thiên tai địch họa gì là ra dại luôn đấy cụ, nhưng bang có nguy cơ cháy rừng hay động đất cao như California 90-95% đều mua hết chứ không phải do có tiền đâu. Lỡ không may bị thì chi phí sửa chữa, xây mới cực kỳ tốn kém, ngôi nhà trị giá $1M thì chi phí xây dựng có thể mất 1 nửa, như cụ cụ có dám không mua không?

 

[haiquan23]

Nếu cụ chưa tin thì kiểm tra con số sau đây của năm 2024 nhé. Thời điểm này chuẩn bị ra Luật đất đai 2024 và tăng tiền sử dụng đất. Nên các CĐT đa số tất tay đóng luôn để cho rẻ.
Cụ cứ lấy số tiền đóng chia cho diện tích là ra thôi:

Hà Nội bội thu tiền sử dụng đất – Vinhomes, BRG, Ciputra rót hàng chục nghìn tỷ

Trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận số tiền thu từ đất đai lên tới 86.751 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ 2024. Đáng nói, phần lớn đến từ các doanh nghiệp bất động sản lớn nộp tiền sử dụng đất cho loạt dự án đô thị tầm cỡ.

tctd.vn

Ví dụ:

• V: hơn 12.000 tỷ đồng cho dự án tại ĐP
• Công ty Nam Thăng Long (Ciputra): gần 13.600 tỷ đồng
• BRG Smart City (Đông Anh): gần 10.000 tỷ đồng

Ví dụ dự án ĐP: 12000 tỷ cho 133 ha, tức là chưa đến 1 triệu/m2 đâu. Mật độ xây dựng khoảng 26% thì tính ra tiền sử dụng đất là 4 triệu/m2.
Đấy là Hà Nội đấy nhé. Còn Hưng Yên, trước 2022 thì phải rẻ hơn.
Còn cụ nào làm trong doanh nghiệp hoặc thực tế đã làm doanh nghiệp xây khu đô thị, đóng tiền Sử dụng đất thì cho anh em con số để thông não nhé.

Dẫn chứng của cụ không phải em không tin, mà là dự án được chia thành các giai đoạn đầu tư.
NĐT ko nộp tiền SDĐ 1 lần mà theo diện tích đất được giao từng giai đoạn.
Đơn cử như trong link của bác, Dự án DIA của SS đóng 4.600 Tỷ cho 42 Ha tương đương hơn 10 triệu/m2 cả hạ tầng. Nếu tính mật độ Xây dựng 30% thì 30 triệu/ m2. Nên tính đan phượng 12k tỷ cho toàn 133ha là chưa chuẩn, nó chỉ rơi vào 1 phần dự án thôi.
Năm 2022 em làm chứng thư thẩm định giá dự án ở Thanh hóa đổ đồng là 10 triệu/m2 tính cả hạ tầng (bao gồm cả thấp tầng, khách sạn, TT hội nghị ...).

 

[Duong tien sih]

Dẫn chứng của cụ không phải em không tin, mà là dự án được chia thành các giai đoạn đầu tư.
NĐT ko nộp tiền SDĐ 1 lần mà theo diện tích đất được giao từng giai đoạn.
Đơn cử như trong link của bác, Dự án DIA của SS đóng 4.600 Tỷ cho 42 Ha tương đương hơn 10 triệu/m2 cả hạ tầng. Nếu tính mật độ Xây dựng 30% thì 30 triệu/ m2. Nên tính đan phượng 12k tỷ cho toàn 133ha là chưa chuẩn, nó chỉ rơi vào 1 phần dự án thôi.
Năm 2022 em làm chứng thư thẩm định giá dự án ở Thanh hóa đổ đồng là 10 triệu/m2 tính cả hạ tầng (bao gồm cả thấp tầng, khách sạn, TT hội nghị ...).

Con số của cụ bao gồm cả hạ tầng và tiền sử dụng đất là 10 triệu/m2 là cũng khá sát thực tế. Làm dự án ở Hà Nội thì có thể cao hơn nhưng chắc cũng chỉ 20 triệu/m2 thôi. Vì tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ thấp trong đó, tính loanh quanh vài triệu/m2 mà.

 

[haiquan23]

Con số của cụ bao gồm cả hạ tầng và tiền sử dụng đất là 10 triệu/m2 là cũng khá sát thực tế. Làm dự án ở Hà Nội thì có thể cao hơn nhưng chắc cũng chỉ 20 triệu/m2 thôi. Vì tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ thấp trong đó, tính loanh quanh vài triệu/m2 mà.

Tiền SDĐ kia chưa sát cụ ạ.
Vì thực tế như dự án DIA của SS, 4600 tỷ kia chỉ tiền SDĐ cho khối thấp tầng+ hạ tầng quanh thấp tầng. ( tầm gần 600 căn).
Phần tiền SDĐ cho cao tầng được tính riêng và đóng vào đợt sau.
Nên tính ra tiền SDĐ của thấp tầng tín tầm 7 tỷ/ căn 100m2 ~ 70 triệu /m2.
Số này tương đối sát so với bảng giá đất công bố 2025 của nhà nước cho khu vực này bác ạ.
Nên thực tế giá dự án cao 1 phần do áp khung giá đất mới cao.
CĐT cũng tiện đó đẩy giá lên.

 

[Patriots]

Con số của cụ bao gồm cả hạ tầng và tiền sử dụng đất là 10 triệu/m2 là cũng khá sát thực tế. Làm dự án ở Hà Nội thì có thể cao hơn nhưng chắc cũng chỉ 20 triệu/m2 thôi. Vì tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ thấp trong đó, tính loanh quanh vài triệu/m2 mà.

Cháu nói rồi, một lô ở ocp giá đất chuyển đổi khoảng kịch là 1 tỷ, xây thì dưới 2 tỷ. Bán 28 tỷ có Discout xuống 25 hay để đó vay ngân hàng 20 vẫn lãi đậm. Nhưng cơ bản cũng sẽ nổ thôi

 

[songchamlai]

Cháu nói rồi, một lô ở ocp giá đất chuyển đổi khoảng kịch là 1 tỷ, xây thì dưới 2 tỷ. Bán 28 tỷ có Discout xuống 25 hay để đó vay ngân hàng 20 vẫn lãi đậm. Nhưng cơ bản cũng sẽ nổ thôi

Với phân khúc các anh gọi là cao cấp thì em thấy là dư rồi và tiếp tục dư nhiều trong 3 năm nữa. LK,BT thì nhiều hàng đầu cơ và bỏ trống hơn 10 năm nay. Nhìn về tt bđs thì em chả thấy bất kỳ tín hiệu gì tốt trong tương lai khi giá càng ngày càng cao. Có lẽ chính sách noxh và nhà cho thuê của chính phủ tới đây mới là cứu cánh cho thị trường và người dân kèm theo sự pt của giao thông công cộng.

 

[Bán đất ăn dần]

Chỉ có khoảng 17% hộ gia đình Mỹ có tổng tài sản ( gồm nhà, cổ phiếu, trái phiếu và tiền tiết kiệm) từ 1 triệu USD.
Nên cụ nào bảo nhà ở VN 30 tỷ - 40 tỷ là bình thường, em nghĩ là quá nhầm đấy.