[Funland] Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình...

[son.nguyen.1979]

chi phí đầu tư xây dựng 30tr/m2, căn 70m2 2,1 tỉ
thuê nhà giá 15tr/ tháng rẻ hơn nhiều, chỉ tương đương tiền chi phí lãi vay
vậy là nhiều người sẽ không còn nhất thiết phải mua nữa, thay đổi văn hóa mua nhà tích lũy, hạn chế đầu cơ, giảm giá

Cụ nói đúng trong trường hợp nhà nước có quỹ đất để xây nhà ở xã hội, cho dân thuê dài hạn 10-20 thậm chí 30 năm. Và chỉ có ông nhà nước mới làm được điều này. Giống như hệ thống HDB của Singapore. Chứ bảo tư nhân đứng ra xây chung cư cho dân thuê thì lỗ chổng vó, và chả ông tư nhân nào ngu mà bỏ tiền tấn ra thu tiền lẻ trong vài chục năm cả

Và trong phân khúc chung cư thì vẫn có dòng chung cư trung cấp và cao cấp, phân khúc này tư nhân họ sẽ đầu tư, và được sử dụng lâu dài giống như nhà mặt đất. Bên Sing họ được sở hữu 99 năm còn bên mỹ thì lâu dài như dòng sản phẩm " Fee-simple condominium " rất phổ biến ở các thành phố lớn.

 

[Lid001]

Quan trọng nhất là tỷ lệ biểu quyết bao nhiêu % đồng ý thì được thông qua. Cái này chắc phải luật hoá tương tự như vấn đề biểu quyết của cổ đông trong công ty cổ phần được quy định trong luật doanh nghiệp. Tiếp theo là những hộ khó khăn không có tiền đóng vào thì xử lý như thế nào.

Ngân hàng sẽ vào cuộc. Ai không có tiền thì vay, thế chấp luôn sổ của căn nhà. Tiền xây chắc chắn thấp hơn tiền cụ mua mới rất nhiều nếu chung cư vị trí đẹp. Còn không thì bán suất của mình cho chủ đầu tư nhận tiền thôi cụ

 

[Saigonphobmw]

Muốn đập đi xây lại thì phải có luật lá chặt chẽ hơn. Một khu dân cư cả trăm, ngàn hộ dân, có phải nói xây là xây được luôn đâu, còn ý kiến, khả năng tài chính của mỗi người, rồi thì xây giá nào, hoàn thiện ra làm sao. Gia đình có vài người xây cái nhà còn cãi nhau um tỏi lên nữa là mấy trăm đến cả nghìn người.

Nói chung hết 50 hay 70 năm. 100 hộ thì tổng tiền xây, thiết kế nhiêu tiền, chia ra cho 100 là xong. Ko mất tiền đất.

Vd chỗ em chung cư 1000m2, 20 tầng. Hỏi AI tiền xây hoàn thiện với 10tr 1m2 thì tầm 300 tỷ. Tính ra 150 căn thì mỗi căn tốn 2 tỷ. Quá rẻ. Căn hộ em hiện giờ giá gd là 8 tỷ

 

[corolla antils]

Chung cư bản chất từ lâu đã có tuổi đời sử dụng từ khi nằm trên bản thiết kế, có các Quy chuẩn và tiêu chuẩn thiết kế để định hình về chất lượng, tuổi công trình (liên quan địa chất, môi trường sống con người và sự bào mòn của tự nhiên, thời tiết…) đã được định hình. CC là tài sản lớn nên chúng ta cứ mặc định nghĩ nó sẽ tồn tại mãi. Trước nay các CC cũ cây 5-6 tầng đã tồn tại nhiều chục năm, giờ đã đến lúc cần phá bỏ xây lại thì vướng vào việc tài sản cá nhân, sử dụng lâu dài nên tất nhiên là khó làm, mà ko làm thì luôn ẩn hiện rủi ro cao vì xuống cấp nghiêm trọng, tính mạng ko an toàn…Việc đưa CC có tuổi vào HD khi mua bán là hợp lý, bởi lúc đó CC sẽ phải có thiết kế với những quy định, quy chuẩn chặt hơn… ví dụ định hình tồn tại 50-70 năm thì chất lượng phải đảm bảo an toàn đến hết vòng đời, tương đương tiền mua cũng phải tương tự. Thuật ngữ cap cấp hay thấp cấp sẽ ko chỉ là vị trí đẹp, nội thất sang trọng mà chất lượng bền vững của các chung cư này phải tương xứng, tồn tại nhiều năm hơn các CC thấp cấp hơn.., chúng ta lựa chọn sự phù hợp cho mình. Tương lai, ta sẽ mua CC với giá trị thật hơn, chuẩn hơn!?

 

[zaiwaz123]

Muốn đập đi xây lại thì phải có luật lá chặt chẽ hơn. Một khu dân cư cả trăm, ngàn hộ dân, có phải nói xây là xây được luôn đâu, còn ý kiến, khả năng tài chính của mỗi người, rồi thì xây giá nào, hoàn thiện ra làm sao. Gia đình có vài người xây cái nhà còn cãi nhau um tỏi lên nữa là mấy trăm đến cả nghìn người.

Vâng cụ!
Người mua CC chỉ được sử dụng căn hộ đó trong thời gian 50 - 70 năm chẳng hạn. Hết thời gian đó auto cắt điện, cắt nước là xong. Bản thân người mua khi ký hợp đồng mua bán điều khoản thời gian sử dụng được ghi rõ ràng thì họ cũng xác định tư tưởng trước khi thanh toán tiền.

 

[son.nguyen.1979]

Luật ở Mẽo cho các cụ tham khảo:

Khi tòa nhà quá cũ, cư dân có thể làm gì?

1. Sửa chữa hoặc cải tạo lớn

Hiệp hội condominium có thể thay mái, kết cấu, thang máy, đường ống, mặt ngoài và các bộ phận chung. Chi phí thường lấy từ quỹ dự phòng, bảo hiểm, khoản vay của hiệp hội hoặc khoản thu bổ sung từ các chủ căn hộ. Luật bang Washington, chẳng hạn, quy định hiệp hội chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và thay thế các phần sở hữu chung, trừ khi hồ sơ dự án quy định khác.

2. Phá toàn bộ và xây lại

Việc này có thể thực hiện nếu:

• đạt tỷ lệ biểu quyết theo luật và điều lệ tòa nhà;
• giải quyết quyền lợi của các ngân hàng đang nhận thế chấp;
• có phương án tài chính;
• đáp ứng quy hoạch, chiều cao, mật độ, phòng cháy và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành;
• được chính quyền địa phương cấp phép.

Một chủ căn hộ riêng lẻ không thể tự quyết định phá và xây lại toàn bộ chung cư. Tại Florida, những thay đổi lớn đối với phần sở hữu chung phải được thông qua theo hồ sơ dự án; nếu hồ sơ không quy định tỷ lệ, luật thường yêu cầu 75% tổng quyền biểu quyết đối với thay đổi hoặc bổ sung đáng kể.

3. Chấm dứt condominium rồi tái phát triển

Các chủ sở hữu có thể bỏ mô hình condominium cũ, bán hoặc gom toàn bộ đất để xây dự án mới. Sau đó họ có thể:

• nhận tiền theo giá trị quyền sở hữu;
• góp quyền sử dụng đất vào dự án mới;
• thỏa thuận nhận căn hộ mới;
• hoặc bán toàn bộ cho một nhà phát triển.

Ví dụ, bang Washington yêu cầu ít nhất 80% quyền biểu quyết của các căn không thuộc chủ đầu tư để chấm dứt cộng đồng condominium, trừ một số ngoại lệ; thỏa thuận phải quy định việc bán tài sản và phân chia tiền cho chủ căn hộ cũng như bên nhận thế chấp.

Florida còn quy định rõ rằng việc chấm dứt một condominium không ngăn cản việc lập một condominium mới trên chính khu đất đó.

Chủ căn hộ cũ có chắc chắn được nhận căn mới không?

Không chắc chắn. Điều đó phụ thuộc vào phương án được thông qua. Có ba khả năng phổ biến:

• Mỗi chủ cũ góp thêm tiền và nhận căn mới.
• Chủ cũ được đổi quyền sở hữu cũ lấy một căn hoặc một phần giá trị dự án mới.
• Tòa nhà và đất được bán, chủ cũ chỉ nhận tiền sau khi trừ nợ, chi phí và các khoản thế chấp.

Nếu dự án mới xây nhiều tầng hơn hoặc có giá trị cao hơn, phần giá trị tăng thêm thường phải được phân chia theo thỏa thuận với nhà phát triển và theo tỷ lệ quyền lợi của từng chủ căn hộ.

 

[son.nguyen.1979]

Nói chung hết 50 hay 70 năm. 100 hộ thì tổng tiền xây, thiết kế nhiêu tiền, chia ra cho 100 là xong. Ko mất tiền đất.

Vd chỗ em chung cư 1000m2, 20 tầng. Hỏi AI tiền xây hoàn thiện với 10tr 1m2 thì tầm 300 tỷ. Tính ra 150 căn thì mỗi căn tốn 2 tỷ. Quá rẻ. Căn hộ em hiện giờ giá gd là 8 tỷ

Quan trọng là cái giá trị còn lại của bất động sản phần lớn nó nằm ở quyền sử dụng ( định đoạt tài sản ) chứ nó không nằm ở giá trị xây dựng.

 

[Haiau69]

Luật ở Mẽo cho các cụ tham khảo:

Khi tòa nhà quá cũ, cư dân có thể làm gì?

1. Sửa chữa hoặc cải tạo lớn

Hiệp hội condominium có thể thay mái, kết cấu, thang máy, đường ống, mặt ngoài và các bộ phận chung. Chi phí thường lấy từ quỹ dự phòng, bảo hiểm, khoản vay của hiệp hội hoặc khoản thu bổ sung từ các chủ căn hộ. Luật bang Washington, chẳng hạn, quy định hiệp hội chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và thay thế các phần sở hữu chung, trừ khi hồ sơ dự án quy định khác.

2. Phá toàn bộ và xây lại

Việc này có thể thực hiện nếu:

• đạt tỷ lệ biểu quyết theo luật và điều lệ tòa nhà;
• giải quyết quyền lợi của các ngân hàng đang nhận thế chấp;
• có phương án tài chính;
• đáp ứng quy hoạch, chiều cao, mật độ, phòng cháy và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành;
• được chính quyền địa phương cấp phép.

Một chủ căn hộ riêng lẻ không thể tự quyết định phá và xây lại toàn bộ chung cư. Tại Florida, những thay đổi lớn đối với phần sở hữu chung phải được thông qua theo hồ sơ dự án; nếu hồ sơ không quy định tỷ lệ, luật thường yêu cầu 75% tổng quyền biểu quyết đối với thay đổi hoặc bổ sung đáng kể.

3. Chấm dứt condominium rồi tái phát triển

Các chủ sở hữu có thể bỏ mô hình condominium cũ, bán hoặc gom toàn bộ đất để xây dự án mới. Sau đó họ có thể:

• nhận tiền theo giá trị quyền sở hữu;
• góp quyền sử dụng đất vào dự án mới;
• thỏa thuận nhận căn hộ mới;
• hoặc bán toàn bộ cho một nhà phát triển.

Ví dụ, bang Washington yêu cầu ít nhất 80% quyền biểu quyết của các căn không thuộc chủ đầu tư để chấm dứt cộng đồng condominium, trừ một số ngoại lệ; thỏa thuận phải quy định việc bán tài sản và phân chia tiền cho chủ căn hộ cũng như bên nhận thế chấp.

Florida còn quy định rõ rằng việc chấm dứt một condominium không ngăn cản việc lập một condominium mới trên chính khu đất đó.

Chủ căn hộ cũ có chắc chắn được nhận căn mới không?

Không chắc chắn. Điều đó phụ thuộc vào phương án được thông qua. Có ba khả năng phổ biến:

• Mỗi chủ cũ góp thêm tiền và nhận căn mới.
• Chủ cũ được đổi quyền sở hữu cũ lấy một căn hoặc một phần giá trị dự án mới.
• Tòa nhà và đất được bán, chủ cũ chỉ nhận tiền sau khi trừ nợ, chi phí và các khoản thế chấp.

Nếu dự án mới xây nhiều tầng hơn hoặc có giá trị cao hơn, phần giá trị tăng thêm thường phải được phân chia theo thỏa thuận với nhà phát triển và theo tỷ lệ quyền lợi của từng chủ căn hộ.

Ngưỡng 75% với 80% là khá khó đạt khi đưa ra biểu quyết trên thực tế.

 

[poiuy]

Vấn đề cốt lõi ở đây phải đưa ra được cách xử lý các hệ lụy sau khi hết thời hạn sẽ là thế nào?? Đuổi hết người đang sống ở đấy đi, ai đóng tiền mới thì được ở chỗ mới, còn ai không có tiền đóng thì sao?? Có được đền bù không? Đền bù do ai trả??

Không có tiền đóng thì sẽ phải chuyển thành thuê hoặc bán lại suất mà đi chỗ khác thuê. Quan trọng là NN phải có đủ nguồn lực để tạm ứng ra làm nhà hoặc có các tập đoàn tư nhân mạnh có thể bỏ vốn ra trước rồi thu lại sau. Như hiện nay NN không bỏ được tiền ra còn tư nhân toàn tay không bắt giặc nên nó mới bế tắc bao năm với nhà chung cư cũ.

 

[Lid001]

Nhắc đến Mẽo có trường hợp khá hay các cụ ạ. Đó là có những tòa nhà cũ nhưng vị trí quá đẹp như ở trung tâm New York hoặc Cali, chủ đầu tư họ đồng ý bỏ tiền mua đứt ô đất định giá cả tỷ đô để xây tháp siêu sang, vậy là các chủ hộ đều thống nhất không góp tiền xây lại mà bán đứt ô đất cho chủ đầu tư, mỗi nhà đút túi mấy triệu $$. Không biết sau này nước mình sẽ có trường hợp như vậy không?

 

[son.nguyen.1979]

Không có tiền đóng thì sẽ phải chuyển thành thuê hoặc bán lại suất mà đi chỗ khác thuê. Quan trọng là NN phải có đủ nguồn lực để tạm ứng ra làm nhà hoặc có các tập đoàn tư nhân mạnh có thể bỏ vốn ra trước rồi thu lại sau. Như hiện nay NN không bỏ được tiền ra còn tư nhân toàn tay không bắt giặc nên nó mới bế tắc bao năm với nhà chung cư cũ.

Bảo nhà nước tạm ứng thì khó, phần lớn sẽ do ban quản trị hoặc hiệp hội chung cư tự giải quyết. Trong trường hợp xấu nhất thì có thể bán lại mảnh đất đó cho nhà đầu tư khác. Tiền thu được chia đều cho các hộ.

 

[Patriots]

Cái này mấy năm trước bàn rồi bỏ, từ khi ông anh em có ocp thì có chia nhỏ căn hộ để bán và sinh rà Studio, trước đó quy định căn hộ to để giới hạn mật độ. Hôm nay bảo 50 năm thì cho tất cả hay chỉ những DA bắt đầu từ ngày mai? Thời kỳ này làm gì có cái gì ổn định mà phải lo, cái ổn định nhất là thay đổi, biết hôm nay thôi, ngày mai ra sao ai mà biết

 

[phuongmit]

Nhiều ông cố mua CC trả lãi NH, trả xong khéo lại chuẩn bị bỏ tiền ra góp để xây lại. Nghĩ cũng mệt rồi. Thuê cho nhanh.

Cứ đợi chốt phương án, ban hành luật làm cơ sở thực hiện rồi tính tiếp cụ ạ. Giờ mới là bài thử phản ứng thôi, đi vào thực tế e nghĩ nó k đơn giản 1+1=2 như vài cụ đang đưa ra đâu

 

[Haiau69]

Em không nghĩ là hết 50 năm auto phá dỡ xây mới. nếu toà nhà xây kiên cố và được bảo trì tốt thì 50 năm khả năng kết cấu cơ bản vẫn còn tốt. Nên chắc phải có cơ chế kiểm định lại để kéo dài thời hạn nếu nhà vẫn tốt.

Tấn nhiên đến lúc nào đó thì cũng phải đập đi xây lại nhưng không nhất thiết là 50 năm.

 

[poiuy]

Bảo nhà nước tạm ứng thì khó, phần lớn sẽ do ban quản trị hoặc hiệp hội chung cư tự giải quyết. Trong trường hợp xấu nhất thì có thể bán lại mảnh đất đó cho nhà đầu tư khác. Tiền thu được chia đều cho các hộ.

NN tạm ứng thì sau này có thể thông qua ngân hàng với gói vay ưu đãi, chẳng hạn thế. Tóm lại vai trò NN vẫn phải có thì mới tiến hành được.

 

[Trần Đoành.]

Không có gì là mãi mãi. Em ủng hộ có thời hạn. Kể cả giấy ĐKKH

Cụ....anh dũng khi nói ra điều mà tất cả các ông chồng muốn nói mà ko dám
Nhân tiện em quảng cáo tý
Hiện em có chương trình khuyến mãi 100% hàm răng giả cho các cụ ọp phơ,đk là do vợ tương tác vật lý khi đề cập thời hạn của giấy ĐKKH

 

[son.nguyen.1979]

không bao giờ có chuyện CC hết hạn sử dụng mà diện tích đất xây CC đó vẫn thuộc quyền sử dụng của các chủ căn hộ.

Nhà nước đang xây dựng cơ chế đấy, xem cái " không bao giờ " của cụ còn đúng trong tương lai gần nữa không.

 

[Mystery2024]

Với định hướng "quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại chung cư xây mới theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu", không những không làm chung cư kém hấp dẫn, ngược lại còn đảm bảo an toàn và chất lượng sống lâu dài cho chủ sở hữu. Hiện tại các khu nhà tập thể xuống cấp, thậm chí các chung cư có tuổi đời trên 10 năm thường gặp vấn đề khi xin ý kiến cư dân đầu tư, sửa chữa, nâng cấp tòa nhà.

Nên công bằng rằng, không thể vì một số gia đình gặp khó khăn hoặc chưa được thỏa mãn quyền lợi mà bắt toàn bộ cư dân trên tòa chung cư chấp nhận chất lượng sống thấp, thiếu an toàn. Tại thời điểm hết thời hạn sử dụng, nếu đánh giá công trình cần xây sửa lại theo tiêu chuẩn chung do Nhà Nước quy định, thì những người không đủ điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể chuyển nhượng quyền của mình cho người khác, quyền đó hoàn toàn có thể truyền đời con cháu. Họ không mất nhà, họ vẫn còn giá trị quyền sử dụng đất chung và quyền được bỏ tiền xây dựng lại nhà ở trên chính mảnh đất đó, vị trí đó. Thử nghĩ xem, một chung cư nằm ở nội thành Hà Nội (4 quận cũ) giá trị của nó đâu chỉ ở số tiền bỏ ra xây dựng lại công trình? Quyền được tái định cư tại chỗ, và quyền được bỏ tiền ra xây lại cũng có thể chuyển nhượng. Nếu điều kiện gia đình khó khăn thì nhận tiền, chuyển tới nơi ở mới, đảm bảo an toàn chung của cộng đồng mới là hợp lý. Mỗi gia đình chuyển đến sống đều hiểu rằng điều kiện sống của mình được bảo đảm, cũ/nát/thiếu an toàn là được thay mới. Giá do thị trường quyết định, chưa bao giờ cái nhà trên đất lại ảnh hưởng trọng yếu đến một quyết định mua. Nếu thế thì xây cái nhà to trên núi để bán chả hơn là về thành phố lớn.

Với quan điểm như trên, thì chờ đợi văn bản sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan được ban hành cụ thể. Khó làm vì không biết phải làm sao. Chứ biết trước phải bước vào đâu, bước dài hay ngắn, hành lang an toàn ở chỗ nào, thì đi được tất.

 

[zaiwaz123]

Nhà nước đang xây dựng cơ chế đấy, xem cái " không bao giờ " của cụ còn đúng trong tương lai gần nữa không.

Cụ cho mốc thời gian đi để mời các cụ khác cùng kiểm chứng, tương lai gần là bao nhiêu năm?

 

[sthd]

không biết vô tình hay hữu ý mà có công ty thì đã hạn chế phát triển dự án mới, có ngân hàng thì đã hạn chế cho vay bđs từ mấy tháng trước