Khả năng Hà Nội “xoá sạch” toàn bộ nhà ngõ ngách nội đô trong 50–100 năm tới là rất thấp. Thực tế hơn là: thành phố sẽ
cải tạo dần từng khu, mở thêm trục đường, tái thiết các khu quá xuống cấp hoặc nguy hiểm, còn phần lớn mạng lưới ngõ nhỏ vẫn sẽ tồn tại rất lâu.
Lý do là vì Hà Nội có cấu trúc đô thị đặc biệt: mật độ dân cư cực cao, lịch sử hàng trăm năm, sở hữu đất phân mảnh và chi phí giải phóng mặt bằng quá lớn. Ngay trong quy hoạch mới, định hướng chính là “cải tạo, chỉnh trang, tái thiết” chứ không phải đập bỏ toàn bộ nội đô cũ.
Có vài điểm quan trọng:
- Quy hoạch Hà Nội đến 2045–2065 hướng tới mô hình “đa cực, đa trung tâm”, tức là kéo dân và việc làm ra các đô thị vệ tinh thay vì dồn hết vào lõi cũ.
- Nội đô cũ sẽ ưu tiên:
- mở các tuyến vành đai, đường xuyên tâm,
- cải tạo chung cư cũ,
- giảm mật độ dân cư,
- bổ sung không gian xanh và hạ tầng.
- Nhưng điều đó không đồng nghĩa toàn bộ nhà trong ngõ sẽ bị xoá.
Thực tế, ngay cả các thành phố giàu như Tokyo, Seoul hay Paris cũng vẫn còn vô số ngõ nhỏ sau hàng trăm năm phát triển. Họ chỉ:
- nâng cấp hạ tầng,
- siết phòng cháy chữa cháy,
- gom các khu quá xuống cấp để tái thiết từng phần.
Hà Nội còn khó hơn vì:
- Giá đền bù cực lớn.
- Quyền sở hữu đất chia nhỏ từng hộ.
- Dân số đông.
- Nội đô còn nhiều di tích, phố cũ, làng xóm đô thị hóa.
- Ngân sách không thể làm đồng loạt hàng nghìn hecta.
Bạn có thể thấy điều này qua thực tế:
- nhiều quy hoạch 1/2000 tồn tại 20–30 năm vẫn chưa triển khai,
- nhiều nhà nằm trong quy hoạch đường nhưng người dân vẫn xây sửa và sinh sống bình thường,
- thành phố thường chỉ làm được các tuyến trọng điểm như vành đai, metro, nút giao lớn.
Với các quận lõi như Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Thanh Xuân, định hướng hiện nay chủ yếu là “cải tạo và chỉnh trang” hơn là xoá trắng xây lại.
Tuy nhiên, xu hướng dài hạn có thể là:
- Nhà mặt đường lớn, gần metro, gần trung tâm tài chính → giá trị tăng mạnh.
- Nhà ngõ sâu, hạ tầng kém, khó cứu hoả → có thể bị giảm sức hút tương đối.
- Những khu ngõ nhưng vị trí trung tâm tốt, pháp lý sạch, ngõ đủ rộng → vẫn rất có giá trị vì phục vụ nhu cầu ở thật.
Nói cách khác:
- Hà Nội tương lai có thể hiện đại hơn nhiều,
- nhưng “thành phố ngõ” gần như vẫn sẽ là ADN của Hà Nội trong rất nhiều thập kỷ nữa.
Thậm chí, trong 100 năm tới, khả năng cao là Hà Nội sẽ phát triển kiểu:
- nhiều trung tâm mới ở phía Đông, Tây, Bắc,
- còn lõi cũ sẽ được cải tạo từng lớp,
- chứ không phải biến toàn bộ nội đô thành Manhattan hay Singapore.
ngang ngửa phố đông thượng hải với gangnam seoul đấy chứ 
rồi một nhóm nữa đồn đô thị thể thao là trung tâm mới chứ cầu giấy xưa rồi cụ 
.
