[Funland] Em tỉnh ngộ : Có lẽ đã đến lúc không phải cố để mua nhà

[nttung0123]

Có thể tính đơn giản như này, tạm lấy 1 căn NOXH cho gia đình:

- Giá chung cư NOXH hiện nay khoảng 20 triệu / m2, diện tích ở 4 người khoảng 65m2 --> giá mua đứt là 1,3 tỷ / căn. Lợi nhuận trong đó là 10% thì giá thành là 1,18 tỷ / căn.

- Khấu hao 25 năm thì mỗi năm là 47 triệu / năm. Chi phí vận hành quản lý 10 triệu / năm. Chi phí lãi vay, chi phí vốn, tài chính vv khoảng 10% / năm là cỡ 100 triệu / năm.

---> tiền thuê phải cỡ (47 + 10 + 100 ) / 12 tháng = 15,7 triệu / tháng mới đủ bù đắp chi phí.

Quá cao so với giá thuê chung cư tương đương chất lượng NOXH 65m2 hiện nay chiếm nhiều nhất là lãi vay, chi phí vốn (về sau có thể giảm dần nhưng chi phí ban đầu rất nặng).

Cho nên, mô hình xây để cho thuê thuần túy rất khó khả thi. Mà nên chuyển qua mô hình thuê mua leasing, sở hữu sau 5 năm hoặc 10 năm thuê. Lợi cả đôi bên.

Thêm / đính chính: chưa tính 47 triệu / năm khấu hao không đủ để trả gốc vốn vay nếu trả đủ gốc vay thì phải cỡ 18-19 triệu / tháng cho căn NOXH 65m2. Quá cao so với mặt bằng giá thuê hiện nay. Khó khả thi.

Cụ tính đúng các chi phí phải bỏ ra, mô hình này thì giá cho thuê mà có lãi rất khó, mà tính như trên là full 100% phòng, nếu tỷ lệ giảm xuống thấp thì chi phí còn cao nữa

 

[Hổ Con]

Đấy là cụ nghĩ theo cách của cụ, còn bố mẹ già của bạn kia U80 sẽ nghĩ khác.
Những điều làm cho mình vui không chắc những điều làm cho bố mẹ vui.
Nếu cố gắng làm cho bố mẹ vui là tốt nhất.

Một lời khen của hàng xóm nhà ông bà đẹp quá, có thể tác dụng tốt cho sức khỏe hơn sơn hào hải vị con cái mua.

Có cccc! Nghe khen xong về vắt óc suy nghĩ còn nợ món này món kia, thằng cả con út cho bao nhiêu khéo lại tăng huyết áp. Cụ lý thuyết vl !! Hx có người khen nhưng sẽ có ng chê là sỹ bọ, khoẻ hay yếu cứ làm đi rồi biết.

 

[X_axe]

Cụ tính đúng các chi phí phải bỏ ra, mô hình này thì giá cho thuê mà có lãi rất khó, mà tính như trên là full 100% phòng, nếu tỷ lệ giảm xuống thấp thì chi phí còn cao nữa

Hiện nay đa số công nhân gần KCN thuê cỡ 20-25m2 cho 1 gia đình trẻ (con còn nhỏ) với giá thuê khoảng 2 triệu/ căn / tháng.

Nên, khoảng cách từ mong muốn đến hiện thực là rất xa

 

[X_axe]

Cụ tính đơn giá 20 triệu/m2 là tính giá bán cả đất rồi. Cho thuê thì không tính tiền đất vào, và sau 30 năm cho thuê thì giá đất sẽ tăng vài lần, ăn lãi là ở cái đấy.

Bạn cứ đưa vào các phép tính thử xem. Tiền bạc có số cả ko chỉ khơi khơi định tính

Ví dụ : loại trừ các râu ria thì cũng phải cỡ 14-15 triệu / m2. Bóp nhỏ căn xuống còn 45 m2 thì cũng phải tầm 10-12 triệu / tháng mới đủ bù

Vẫn quá cao so với thu nhập người lao động nếu chỉ thu thuần tiền thuê để bù chi phí xây nhà cho thuê

 

[Lucas_lee]

Chào các bác. Em hiện nay đang phải còng lưng ra trả lãi ngân hàng cho căn nhà định mua cho thằng cu lớn chuẩn bị đến tuổi tìm hiểu. Ban đầu em dự tính mua nhà rồi đóng theo tiến độ, nhưng khốn nạn thay ngân hàng nó tăng lãi suất cao vl sau khi hết ân hạn. Trong khi công việc lại đi xuống. Lãi è cổ ra trả. Em tính toán sau khi trả hết nợ thì tiền lãi chiếm hơn 1/2 giá trị căn nhà. Trong khi nếu tập trung trả nợ thì không còn tiền mà tiêu. Nếu không mua nhà trả góp thì cuộc sống chắc chắn sẽ an nhàn hơn rất rất nhiều.

Bàn đi tính lại mới thấy mình ngu nghe theo truyền thông nó cứ rót vào tai mua nhà cho nó an cư.... Đáng lẽ kệ m* con cái, nó có phần của nó. mình có phần của mình, tự nhiên đi rước cái khoản vay vào để còng lưng ra nuôi thằng ngân hàng mb. Thà cứ để cho nó đi làm rồi thuê nhà mà ở khi còn dễ chịu hơn là cố sống chết để mua 1 căn hộ rồi trả lãi ngân hàng.Bao tiền làm ăn rồi cũng chỉ để nuôi thằng ngân hàng.

Các bác có thấy thế là đúng không ?? Các bác chửi em đi để cho em sáng mắt ra.

Đáng lẽ cụ nên làm điều này từ 10 năm trc (Vay mua nhà cho con). Khi đó sức cụ còn khoẻ để cày tiền, giá nhà còn chưa cao.
Vấn đề của cụ là tầm nhìn chứ ko phải là è cổ hay ko è cổ. Cụ ko è cổ thì con cụ cũng è cổ, mà nó lại tội nghiệp hơn vì giờ giá nhà quá cao so với thu nhập rồi.

 

[nttung0123]

Bạn cứ đưa vào các phép tính thử xem. Tiền bạc có số cả ko chỉ khơi khơi định tính

Ví dụ : loại trừ các râu ria thì cũng phải cỡ 14-15 triệu / m2. Bóp nhỏ căn xuống còn 45 m2 thì cũng phải tầm 10-12 triệu / tháng mới đủ bù

Vẫn quá cao so với thu nhập người lao động nếu chỉ thu thuần tiền thuê để bù chi phí xây nhà cho thuê

Nhiều Cụ ảo tưởng cứ nghĩ nhà cho thuê kiểu như bao cấp nhà nước ngày xưa, nếu bao cấp giá nhà thì nhà nước đã không giao cho doanh nghiệp đứng ra làm dự án. Nếu doanh nghiệp làm thì họ tính đủ cho phí kể cả ko có lãi nhưng không bao gio tính phương án chịu lỗ cả. Kể cả nhà nước hỗ trợ tiền lãi suất nhưng cũng chỉ trong thời gian đầu làm dự án, tiền cho thuê đất là nguồn thu của nhà nước thì phải thu chỉ là thu ở mức nào thôi. Giá cho thuê sẽ không thể thấp hơn lãi suất tiết kiệm của giá trị nhà cộng chi phí vận hành. Rủi ro là nếu không full khách thuê thì các chi phí sẽ dồn cho các cụ đang thuê

 

[lanhchuachaplin]

Bạn cứ đưa vào các phép tính thử xem. Tiền bạc có số cả ko chỉ khơi khơi định tính

Ví dụ : loại trừ các râu ria thì cũng phải cỡ 14-15 triệu / m2. Bóp nhỏ căn xuống còn 45 m2 thì cũng phải tầm 10-12 triệu / tháng mới đủ bù

Vẫn quá cao so với thu nhập người lao động nếu chỉ thu thuần tiền thuê để bù chi phí xây nhà cho thuê

Còn vấn đề bị chôn vốn nữa. Ngân sách chi ra 1 cục rồi thu tiền lẻ hàng tháng thì ko thể làm quy mô lớn. Phải dùng vốn xã hội, vd xây xong, chứng khoán hóa thành REIT, để xã hội nhảy vào mua chứng chỉ REIT, ngân sách rút được vốn ra để xây quay vòng tiếp.
Nhưng nếu muốn xã hội tham gia, thì tỉ suất lợi nhuận lại cần đủ cao, mà thế thì giá thuê phải cao, có thể cao hơn cả giá dân đang cho thuê.
Chúng ta có thể tạo sóng, đẩy giá cho thuê ngoài thị trường lên theo lần, giống sóng giá bđs vừa qua. Lúc đấy, giá cho thuê noxh, đạt tỉ suất lợi nhuận để xã hội hóa, lại thành giá hợp lý.

 

[Hanh Ha]

Lại mấy gương mặt quen vào khoe con với nhiều nhà.

Chẳng có ai lại ko tự hào khi con cái mình thành đạt cả. Thành đạt của con cái là thành công lớn nhất của bố mẹ. Em nghĩ thế.

 

[X_axe]

Còn vấn đề bị chôn vốn nữa. Ngân sách chi ra 1 cục rồi thu tiền lẻ hàng tháng thì ko thể làm quy mô lớn. Phải dùng vốn xã hội, vd xây xong, chứng khoán hóa thành REIT, để xã hội nhảy vào mua chứng chỉ REIT, ngân sách rút được vốn ra để xây quay vòng tiếp.
Nhưng nếu muốn xã hội tham gia, thì tỉ suất lợi nhuận lại cần đủ cao, mà thế thì giá thuê phải cao, có thể cao hơn cả giá dân đang cho thuê.
Chúng ta có thể tạo sóng, đẩy giá cho thuê ngoài thị trường lên theo lần, giống sóng giá bđs vừa qua. Lúc đấy, giá cho thuê noxh, đạt tỉ suất lợi nhuận để xã hội hóa, lại thành giá hợp lý.

Tỷ suất lợi nhuận quá thấp thì ko thể bán token REIT được đâu. Thà người ta gửi tiết kiệm còn hơn tội gì mua REIT

 

[nttung0123]

Trên tivi được phỏng

Còn vấn đề bị chôn vốn nữa. Ngân sách chi ra 1 cục rồi thu tiền lẻ hàng tháng thì ko thể làm quy mô lớn. Phải dùng vốn xã hội, vd xây xong, chứng khoán hóa thành REIT, để xã hội nhảy vào mua chứng chỉ REIT, ngân sách rút được vốn ra để xây quay vòng tiếp.
Nhưng nếu muốn xã hội tham gia, thì tỉ suất lợi nhuận lại cần đủ cao, mà thế thì giá thuê phải cao, có thể cao hơn cả giá dân đang cho thuê.
Chúng ta có thể tạo sóng, đẩy giá cho thuê ngoài thị trường lên theo lần, giống sóng giá bđs vừa qua. Lúc đấy, giá cho thuê noxh, đạt tỉ suất lợi nhuận để xã hội hóa, lại thành giá hợp lý.

Ngân sách bỏ ra thì ko tính chi phí tiền vay, các khoản thuế, tiền thuê không tính nên thấp, giá thuê tính kiểu thu hồi vốn thì giá mới thấp. Hiện nay trên phương tiện truyền thông đều hiểu giá thuê theo kiểu này nên ai cũng phấn khởi, trên tivi còn phát biểu nhờ vậy mà họ thuê được giá phù hợp với thu nhập lao động trung bình. Nhưng bản chất lại giao cho doanh nghiệp làm, riêng chi phí tài chính lãi vay đã nhiều rồi, giá thuê không bao gio thấp cả

 

[X_axe]

Nhiều Cụ ảo tưởng cứ nghĩ nhà cho thuê kiểu như bao cấp nhà nước ngày xưa, nếu bao cấp giá nhà thì nhà nước đã không giao cho doanh nghiệp đứng ra làm dự án. Nếu doanh nghiệp làm thì họ tính đủ cho phí kể cả ko có lãi nhưng không bao gio tính phương án chịu lỗ cả. Kể cả nhà nước hỗ trợ tiền lãi suất nhưng cũng chỉ trong thời gian đầu làm dự án, tiền cho thuê đất là nguồn thu của nhà nước thì phải thu chỉ là thu ở mức nào thôi. Giá cho thuê sẽ không thể thấp hơn lãi suất tiết kiệm của giá trị nhà cộng chi phí vận hành. Rủi ro là nếu không full khách thuê thì các chi phí sẽ dồn cho các cụ đang thuê

Net Yield (lợi tức) cho thuê nhà VN quá thấp chỉ khoảng 3%. Thấp hơn cả lãi tiết kiệm

Nên chỉ trông vào doanh thu tiền thuê là rất khó khăn với cả Người cho thuê và Người thuê. Cần bổ sung thêm nguồn thu khác

 

[Giejack]

Em sống ở thủ đô Mỹ, Đức, Bồ Đào Nha và Việt Nam thì thấy rằng so với các nơi thì cuộc sống ở Hà Nội là quá áp lực cả về thu nhập, cơ hội sở hữu nhà, môi trưởng sống và tự do tư tưởng và mối quan hệ người với người cũng như dân với chính quyền.
Đi với các bạn học cứ mỗi khi nghe về các chủ đề này là em phải lái ra chuyện khác để khỏi mang tiếng nói xấu quê nhà. Đối với em, thì bia rượu, nhà hàng, gái gú Việt Nam vẫn là chuẩn vị của em nhất, và em chỉ muốn nói về mấy chủ đề đó. Sao không đóng thớt rồi chuyển chủ đề nhỉ

 

[Le Nhu Tung]

Cụ thế là chuẩn, tầng 1 đủ tiện nghi, thậm chí nếu diện tích rộng, có sân phơi thì bố trí khoảng sân cho các cụ phơi luôn quần áo cho tiện.

Đất rộng có thêm khu bếp phụ làm cỗ bàn, thêm sân bên và trước nhà để phơi đồ kê bàn ghế, sau 2 năm sử dụng giờ thi thoảng các cụ bảo là may ngày đó ko cố ko ở đến chỉ có trả nợ với dọn hết hơi ạ.

 

[Marble Trans]

Chết có mang đất đi được đâu. Chôn thì 2 m2

Nhưng để lại cho con thì nó đỡ vất vả.

 

[Marble Trans]

Em sống ở thủ đô Mỹ, Đức, Bồ Đào Nha và Việt Nam thì thấy rằng so với các nơi thì cuộc sống ở Hà Nội là quá áp lực cả về thu nhập, cơ hội sở hữu nhà, sự tự do trong tư tưởng, môi trưởng sống và tự do tư tưởng và mối quan hệ người với người cũng như dân với chính quyền.
Đi với các bạn học cứ mỗi khi nghe về các chủ đề này là em phải lái ra chuyện khác để khỏi mang tiếng nói xấu quê nhà. Đối với em, thì bia rượu, nhà hàng, gái gú Việt Nam vẫn là chuẩn vị của em nhất, và em chỉ muốn nói về mấy chủ đề đó. Sao không đóng thớt rồi chuyển chủ đề nhỉ

Bên đó văn hoá họ khác, thích nay đây mai đó nên nhà thuê, mobihome mới phát triển. Với khi mất không thờ cúng nên không quan trọng sở hữu nhà riêng.

 

[Le Nhu Tung]

Được hàng xóm khen, tự hào phấn khởi, sống khỏe thêm 10 năm lại không tốt à? Chứ ở nhà không hoành tráng, lại buồn vì không được hàng xóm khen, có sống vui không khỏe được bằng không ?
Cố gắng chiều bố mẹ, chứ bạn đừng áp đặt suy nghĩ lên bố mẹ. Họ được vui nhất khi sống với quan niệm của mình.

Hàng xóm khen có mấy câu cho vui mồm chứ có cho tiền xây đâu mà nghe họ. Em chỉ thấy quyết định đó là đúng và hiện tại các cụ cũng bảo may ngày đó không cố để ôm nợ trong khi giờ các cụ nghỉ hưu chỉ đủ tiền sống thôi. Cái cần tự hào là gia đình đoàn kết, con cháu hiếu học, văn minh với xóm làng...

 

[newmanhn]

Nhiều cụ cả đời chẳng cầm cái chổi quét nhà thì nhà to để làm gì?
Biệt thự bể bơi thì đa số chủ nhân bụng to, lò xo dụt hoặc thời gian ăn với gia đình còn không có thì cả năm xuống nước được mấy lần?
Cuộc sống hiện đại thì nhà cả năm cũng chẳng có khách nào đến chơi, trừ bố mẹ và anh em đến được đôi lần trong năm... thế thì nhà cũng không cần phòng khách.
Nói chung là chỉ cần đủ dùng theo yêu cầu là được, còn đâu thì nuôi thêm ít sở thích riêng nữa là ok.
Có điều kiện thì mua nhà cho F1, không có thì ở chung... cứ suy nghĩ thế cho nó đơn giản.
Mà thế hệ F1 bây giờ nhiều đứa chúng nó còn không thèm lập gia đình nên cũng không cần lo quá xa.

 

[Matizcoi]

Các cụ tính toán xây NƠXH là lỗ đã bao giờ hỏi bác V em đang làm ăn đất cát phất lên ầm ầm mà vẫn phải chấp nhận lõm - bỏ xiền ra mần ô tô mí xe điện chưa? Chỉ cần 1 cái Nghị quyết là xong tất hehe. Ví dụ luôn nhé, nhà nước cấp cho các ông nhiều xiền đất (vì cũng chỉ có đất thôi chứ làm gì có xèng), chủ trương xây nhà cho người nghèo thuê hoặc mua với giá rẻ (nghe quen chưa), ngoài hỗ trợ đất cát còn được miễn thuế phí các kiểu ... trong vòng xx năm, gọi mấy anh đông xiền lên nói chuyện chơi chơi, anh nào cãi nửa lời thì ngay lập tức sở thuế gửi công văn sang bên điều tra .....

 

[Hổ Con]

Chẳng có ai lại ko tự hào khi con cái mình thành đạt cả. Thành đạt của con cái là thành công lớn nhất của bố mẹ. Em nghĩ thế.

Một là trẻ trâu, 2 là thất bại chẳng có gì để khoe mợ nhỉ ! Chỗ CCCM lớn tuổi đưa ra quan điểm e vào cũng mở mang đầu óc nên dạng đó e không chấp! Kính mợ 1 ly ! Giờ này thẩm trà chờ đi chơi thôi.

 

[Marble Trans]

Nhiều cụ cả đời chẳng cầm cái chổi quét nhà thì nhà to để làm gì?
Biệt thự bể bơi thì đa số chủ nhân bụng to, lò xo dụt hoặc thời gian ăn với gia đình còn không có thì cả năm xuống nước được mấy lần?
Cuộc sống hiện đại thì nhà cả năm cũng chẳng có khách nào đến chơi, trừ bố mẹ và anh em đến được đôi lần trong năm... thế thì nhà cũng không cần phòng khách.
Nói chung là chỉ cần đủ dùng theo yêu cầu là được, còn đâu thì nuôi thêm ít sở thích riêng nữa là ok.
Có điều kiện thì mua nhà cho F1, không có thì ở chung... cứ suy nghĩ thế cho nó đơn giản.
Mà thế hệ F1 bây giờ nhiều đứa chúng nó còn không thèm lập gia đình nên cũng không cần lo quá xa.

Biệt thự bể bơi có thể không bơi mấy nhưng nó như điểm nhấn cảnh quan trong tổng thể, điều hoà không khí và nhiều tiền mới làm được.