[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[saiback]

Chứng khoán với BĐS có điểm khác nhau cực kỳ lớn ở thanh khoản. Thanh khoản là thời gian và chi phí để chuyển tài sản thành tiền. Trong xu hướng giảm chứng khoán vẫn có người lao vào bắt và khi không đạt kỳ vọng họ tiếp tục cắt lỗ. Người bắt giá rẻ thì cắt lỗ giá rẻ hơn. Vòng xoáy cắt lỗ đẩy giá xuống mức thấp cùng cực. Người cắt lỗ sau cùng hầu như không phải người mua ở đỉnh.

BĐS thì khác, nhất là ở bối cảnh lãi suất tăng cao. Hiếm ai đi vay để bắt đáy rồi cắt lỗ sâu hơn với khối tài sản lớn, thanh khoản kém. Người mua bằng tiền thịt thì ôm giữ chứ đã vào bắt thì không ai nghĩ đến bán. Tương lai mịt mờ nhất với BĐS là tắt thanh khoản khi hết người cắt lỗ chứ giá không tuột mất phanh được đâu các cụ ạ. Giá nhà sơ cấp ra không rẻ thì hiếm người bán nhà thứ cấp giá như cho. Tự nhiên mua gạo, mua rau giá cao lại đi bán nhà giá rẻ.

Thêm vào đó, nếu giá chỉ giảm ở chung cư, ở nhà đất, ở ngoại thành... ở một sản phẩm riêng lẻ nào đó thì riêng nó chết lâu. Chứ lại giảm chung như đo sàn toàn VNindex thì nó cũng dắt nhau hồi cả hội, em đoán thế. Tới ngưỡng nào đó mới phân hoá thằng hồi ít hơn, thằng hồi nhiều hơn, thằng vượt đỉnh.

Em thấy có nhiều cụ hay có đánh giá sai lầm đó là nghĩ mọi quyết định đều là “ý muốn chủ quan”. Còn em thì nhìn nhận khác, đó là tại sao họ phải làm vậy, họ phải đánh đổi điều gì?

Có bank nào muốn cho vay 15-20% không? Hay họ chỉ muốn huy động 0% và cho vay 4-5% thôi, vừa dễ vừa nhàn. Nhưng điều gì ép họ phải tăng ls huy động (đầu vào) và tăng ls cho vay (đầu ra)?

Có nhà nước nào muốn ls lên 10-15 hay 20% để doanh nghiệp khó làm ăn- chết la liệt không hay họ muốn 0%? Vậy điều gì khiến họ “phải làm như thế”? Họ sẽ bất chấp để hạ ls xuống để cứu khi doanh nghiệp khó khăn?
Vai trò của nhà nước là quản lý và điều hành tổng thể, họ luôn cân nhắc “thiệt hơn” và “được mất” nhằm giữ “ổn định”. Vừa là ổn định cuộc sống nhân dân cũng là ổn định chế độ, và họ sẽ sẵn sàng hi sinh bất cứ thứ gì để duy trì điều đó và nhằm đạt mục tiêu tổng thể.

Ví dụ việc tăng giảm ls, họ sẽ duy trì nó cao hoặc thấp cho tới khi nó (cao quá hoặc thấp quá) gây ảnh hưởng tới ổn định hệ thống. Việc tăng cường đầu tư công cũng vậy, hiện đang bơm rất mạnh nhưng thực tế họ cũng sẽ sẵn sàng dừng lại đột ngột nếu có nguy hiểm tới ổn định hệ thống.

Khi cho vay thì bank định giá bđs bằng 80% giá thị trường, và cho vay 80% giá trị đó, tức là cho vay 60% giá trị bđs thôi. Người làm bank bảo e thế.

Kinh nghiệm làm thẩm định của em trc đây thì định giá ~ 80-85% khi thị trường khó khăn hoặc 90-95% khi thị trường tốt. Còn cho vay thì tuỳ bank, 70-80% hoặc 90%.

 

[Mystery2024]

Em thấy có nhiều cụ hay có đánh giá sai lầm đó là nghĩ mọi quyết định đều là “ý muốn chủ quan”. Còn em thì nhìn nhận khác, đó là tại sao họ phải làm vậy, họ phải đánh đổi điều gì?

Có bank nào muốn cho vay 15-20% không? Hay họ chỉ muốn huy động 0% và cho vay 4-5% thôi, vừa dễ vừa nhàn. Nhưng điều gì ép họ phải tăng ls huy động (đầu vào) và tăng ls cho vay (đầu ra)?

Có nhà nước nào muốn ls lên 10-15 hay 20% để doanh nghiệp khó làm ăn- chết la liệt không hay họ muốn 0%? Vậy điều gì khiến họ “phải làm như thế”? Họ sẽ bất chấp để hạ ls xuống để cứu khi doanh nghiệp khó khăn?
Vai trò của nhà nước là quản lý và điều hành tổng thể, họ luôn cân nhắc “thiệt hơn” và “được mất” nhằm giữ “ổn định”. Vừa là ổn định cuộc sống nhân dân cũng là ổn định chế độ, và họ sẽ sẵn sàng hi sinh bất cứ thứ gì để duy trì điều đó và nhằm đạt mục tiêu tổng thể.

Ví dụ việc tăng giảm ls, họ sẽ duy trì nó cao hoặc thấp cho tới khi nó (cao quá hoặc thấp quá) gây ảnh hưởng tới ổn định hệ thống. Việc tăng cường đầu tư công cũng vậy, hiện đang bơm rất mạnh nhưng thực tế họ cũng sẽ sẵn sàng dừng lại đột ngột nếu có nguy hiểm tới ổn định hệ thống.


Kinh nghiệm làm thẩm định của em trc đây thì định giá ~ 80-85% khi thị trường khó khăn hoặc 90-95% khi thị trường tốt. Còn cho vay thì tuỳ bank, 70-80% hoặc 90%.

Em không biết giờ các bank có dùng thẩm định độc lập không, chứ trước đây dùng bộ phận thẩm định tài sản thuộc ngân hàng, hoặc ngân hàng nào củ chuối cho nhân viên tín dụng tự thẩm định tài sản, đặc biệt với khoản vay giá trị nhỏ hoặc ít rủi ro như chứng minh tài chính (chẳng hạn).

Bộ phận thẩm định tài sản thuộc ngân hàng thì dìm giá xuống chứ chả bao giờ định đúng giá thị trường hay nâng giá cao để nhân viên định giá phải chịu trách nhiệm khi nợ quá hạn. Chỉ có nhân viên tín dụng tự định giá thì mới có trò nâng giá, chụp ảnh đểu, gắn ảnh tài sản này lên lô đất khác... Mà giá thì cũng không có giá thị trường theo kiểu các tổ chức độc lập định giá đâu. Được 80% giá thị trường là quá nhiều. Em nghĩ trừ các dự án mà chủ đầu tư hợp tác với ngân hàng mới có giá cao thôi. Nhà riêng lẻ của dân thì còn khướt.

Nói chung là đừng có chậm nợ quá lâu, bết quá thì có thiếu giá trị tài sản tí chả sao. Các cụ ấy cứ doạ kiểu tài sản đảm bảo giảm giá phải bổ sung. Ai định giá lại mà giảm? Phải trình nhé, còn lâu. CIC liên quan đến phân loại nợ chứ liên quan gì giá tài sản đảm bảo.

 

[Minh Quoc 79]

Chứng khoán với BĐS có điểm khác nhau cực kỳ lớn ở thanh khoản. Thanh khoản là thời gian và chi phí để chuyển tài sản thành tiền. Trong xu hướng giảm chứng khoán vẫn có người lao vào bắt và khi không đạt kỳ vọng họ tiếp tục cắt lỗ. Người bắt giá rẻ thì cắt lỗ giá rẻ hơn. Vòng xoáy cắt lỗ đẩy giá xuống mức thấp cùng cực. Người cắt lỗ sau cùng hầu như không phải người mua ở đỉnh.

BĐS thì khác, nhất là ở bối cảnh lãi suất tăng cao. Hiếm ai đi vay để bắt đáy rồi cắt lỗ sâu hơn với khối tài sản lớn, thanh khoản kém. Người mua bằng tiền thịt thì ôm giữ chứ đã vào bắt thì không ai nghĩ đến bán. Tương lai mịt mờ nhất với BĐS là tắt thanh khoản khi hết người cắt lỗ chứ giá không tuột mất phanh được đâu các cụ ạ. Giá nhà sơ cấp ra không rẻ thì hiếm người bán nhà thứ cấp giá như cho. Tự nhiên mua gạo, mua rau giá cao lại đi bán nhà giá rẻ.

Thêm vào đó, nếu giá chỉ giảm ở chung cư, ở nhà đất, ở ngoại thành... ở một sản phẩm riêng lẻ nào đó thì riêng nó chết lâu. Chứ lại giảm chung như đo sàn toàn VNindex thì nó cũng dắt nhau hồi cả hội, em đoán thế. Tới ngưỡng nào đó mới phân hoá thằng hồi ít hơn, thằng hồi nhiều hơn, thằng vượt đỉnh.

Câu từ nhẹ nhàng, xinh xắn mềm mại nhưng tư duy khá ok.
Hình như bạn là nữ pk?
Hơn khối anh man man trên này.

 

[bdssapteo]

Khi cho vay thì bank định giá bđs bằng 80% giá thị trường, và cho vay 80% giá trị đó, tức là cho vay 60% giá trị bđs thôi. Người làm bank bảo e thế.

Mua chung cư thì được vay tới 80% giá trị hợp đồng. Đây mới là cái nguồn cơn cho việc cắt lỗ . Cũng là cái để đẩy giá thị trường bđs trước kia

 

[Entropy]

Mua chung cư thì được vay tới 80% giá trị hợp đồng. Đây mới là cái nguồn cơn cho việc cắt lỗ . Cũng là cái để đẩy giá thị trường bđs trước kia

Đứa nào ham đỏ đen vay tới 80% thì đứt ko oan cụ nhé. Còn nguồn cơn tăng giá chung cư nhịp rồi đổ cho đội cò con đầu cơ thì hơi oan cụ ơi. Chung cư nội độ bật tăng cực mạnh đúng thời điểm anh tôi chuẩn bị ra hàng Smartcity.

 

[Gonzalo.1206]

Nhìn chung mà dùng đòn bẩy là khi có nhu cầu mua nhà để ở chứ không phải đầu tư, nếu vay tới 30 % thì đã là không có lãi rồi, nếu lãi được 30 % thì lãi đó là nuôi ngân hàng, còn vay trên 30 % đổ lên là rất liều trừ trường hợp nếu không vay mua nhanh thì mất cơ hội trong khi chờthoát tài sản khác để tất toán, . Còn lại không có tài sản khác thoát thì đa số các trường hợp ngộp đều rơi vào trường hợp này. Sắp tới em chuẩn bị vào Vinh để xử lý một nợ xấu bị ngộp. Có muốn mua cũngkhông đến lượt mình.

 

[LonelyStorm]

Em thấy có nhiều cụ hay có đánh giá sai lầm đó là nghĩ mọi quyết định đều là “ý muốn chủ quan”. Còn em thì nhìn nhận khác, đó là tại sao họ phải làm vậy, họ phải đánh đổi điều gì?

Có bank nào muốn cho vay 15-20% không? Hay họ chỉ muốn huy động 0% và cho vay 4-5% thôi, vừa dễ vừa nhàn. Nhưng điều gì ép họ phải tăng ls huy động (đầu vào) và tăng ls cho vay (đầu ra)?

Có nhà nước nào muốn ls lên 10-15 hay 20% để doanh nghiệp khó làm ăn- chết la liệt không hay họ muốn 0%? Vậy điều gì khiến họ “phải làm như thế”? Họ sẽ bất chấp để hạ ls xuống để cứu khi doanh nghiệp khó khăn?
Vai trò của nhà nước là quản lý và điều hành tổng thể, họ luôn cân nhắc “thiệt hơn” và “được mất” nhằm giữ “ổn định”. Vừa là ổn định cuộc sống nhân dân cũng là ổn định chế độ, và họ sẽ sẵn sàng hi sinh bất cứ thứ gì để duy trì điều đó và nhằm đạt mục tiêu tổng thể.

Ví dụ việc tăng giảm ls, họ sẽ duy trì nó cao hoặc thấp cho tới khi nó (cao quá hoặc thấp quá) gây ảnh hưởng tới ổn định hệ thống. Việc tăng cường đầu tư công cũng vậy, hiện đang bơm rất mạnh nhưng thực tế họ cũng sẽ sẵn sàng dừng lại đột ngột nếu có nguy hiểm tới ổn định hệ thống.


Kinh nghiệm làm thẩm định của em trc đây thì định giá ~ 80-85% khi thị trường khó khăn hoặc 90-95% khi thị trường tốt. Còn cho vay thì tuỳ bank, 70-80% hoặc 90%.

Tầm này khó lắm, lãi suất còn lâu mới hạ. Sang năm khả năng sẽ thấy làn sóng phá sản, vỡ nợ. Thị trường sẽ phải thanh lọc và khi đấy đòn bẩy trên thị trường giảm đi, nhu cầu tín dụng ít lại thì lãi suất mới hạ nhiệt được.

 

[Mystery2024]

Tầm này khó lắm, lãi suất còn lâu mới hạ. Sang năm khả năng sẽ thấy làn sóng phá sản, vỡ nợ. Thị trường sẽ phải thanh lọc và khi đấy đòn bẩy trên thị trường giảm đi, nhu cầu tín dụng ít lại thì lãi suất mới hạ nhiệt được.

Mấy ông cá nhân vay mua BĐS thì chiếm được bao nhiêu % tổng dự nợ thị trường mà cụ tính là nhu cầu tín dụng ít lại? Dư nợ BĐS phần lớn thuộc về các doanh nghiệp từ lớn đến rất lớn triển khai dự án BĐS. Dăm ba cái ông lin kin mua nhà, chấp cả ông môi giới đầu cơ luôn, bằng cái móng tay.

Lãi suất ngoài là công cụ điều hành, nó phản ánh Giá của Tiền. Cầu nhiều (nhu cầu vay lớn) mà Cung hạn chế (Vốn tự có của ngân hàng + Huy động từ nền kinh tế), thì nó phải tăng chứ ấn nó cũng khó giảm. Vậy nên mới nói đến trái phiếu, đến cổ phiếu, đến nguồn vốn khác để thực hiện các đại dự án.

 

[kumori]

Mấy ông cá nhân vay mua BĐS thì chiếm được bao nhiêu % tổng dự nợ thị trường mà cụ tính là nhu cầu tín dụng ít lại? Dư nợ BĐS phần lớn thuộc về các doanh nghiệp từ lớn đến rất lớn triển khai dự án BĐS. Dăm ba cái ông lin kin mua nhà, chấp cả ông môi giới đầu cơ luôn, bằng cái móng tay.

Lãi suất ngoài là công cụ điều hành, nó phản ánh Giá của Tiền. Cầu nhiều (nhu cầu vay lớn) mà Cung hạn chế (Vốn tự có của ngân hàng + Huy động từ nền kinh tế), thì nó phải tăng chứ ấn nó cũng khó giảm. Vậy nên mới nói đến trái phiếu, đến cổ phiếu, đến nguồn vốn khác để thực hiện các đại dự án.

Vậy cụ nghĩ 2 năm qua người mua nhà bao nhiêu phần % sử dụng tiền thịt hoàn toàn mà không có đòn bẩy?

 

[Quê bầm]

Nhân nói tới hệ thống giao thông mới hình thành. E nghĩ tới hôm nọ e đi bus.
Nhà e cách bến bus 50m. Cách BRT 150m. Nói chung rất tiện, ko phải đi bộ xa. Hôm trc e đi bus lên Lò Đúc xem đồ nội thất, e ra sớm 10p chờ xe, mà mồ hôi mẹ mồ hôi con thánh thót. Thời tiết HN mùa hè mà chờ đợi phương tiện công cộng cũng hao sức phết cụ ạ.

Em mới gặp một số nhà chờ mấy nước trung đông có điều hoà còn lại thì em thấy toàn lộ thiên theo thời tiết nhưng nếu có mấy cái skywalk như Sing Mã Thai hay Phil cũng đỡ được khoản nắng mưa.

 

[moongket]

Cụ mua 30 năm 2017 còn e mua 26 năm 2020, mua 28 năm 2021. Ước gì có cỗ máy thời gian

Em mua 12,5tr 1m2 cc năm 2020 cụ à tất nhiên là noxh hjhj

 

[L.C.D]

Đứa nào ham đỏ đen vay tới 80% thì đứt ko oan cụ nhé. Còn nguồn cơn tăng giá chung cư nhịp rồi đổ cho đội cò con đầu cơ thì hơi oan cụ ơi. Chung cư nội độ bật tăng cực mạnh đúng thời điểm anh tôi chuẩn bị ra hàng Smartcity.

Đọc những tin rao bán nhà vì ngộp bank, vay tới 70-80% và ngộp, e ko hiểu ng vay nghĩ gì luôn.
Cá nhân e mà cứ nghĩ tới vay là e đã nhìn thấy chuỗi ngày mất ngủ phía trước.
Cho đến bây giờ e vẫn chưa bao giờ dùng thẻ tín dụng tiêu trước trả sau. Tất cả các thẻ bank của e đều là debit. Hèn thế chứ nị.

 

[Mystery2024]

Vậy cụ nghĩ 2 năm qua người mua nhà bao nhiêu phần % sử dụng tiền thịt hoàn toàn mà không có đòn bẩy?

Em chả nghĩ gì cả. Ông nào vay nhiều quá, tư duy xanh cỏ đỏ ngực thì đúng quy trình lãi suất tăng là cắt lỗ thôi. Cắt không được thì ngân hàng ôm nợ quá hạn chờ xử lý. Cắt hết chỗ đấy thì thôi chứ cụ muốn thế nào? Mấy ông cắt được đã cắt rồi. Những người vay mà đỡ được bằng thu nhập hàng tháng thì cứ trả nợ tiếp. Những ai không vay thì thôi, đóng băng đóng biếc quan trọng gì. Cụ hỏi 10 cụ mợ ở đây có sở hữu từ 1 BĐS trở lên, 11 người chỉ cần giữ được tài sản và đủ ăn là hạnh phúc chứ quan tâm quái gì đến người mua nhà bao nhiêu % sử dụng đòn bẩy.

 

[L.C.D]

Em mới gặp một số nhà chờ mấy nước trung đông có điều hoà còn lại thì em thấy toàn lộ thiên theo thời tiết nhưng nếu có mấy cái skywalk như Sing Mã Thai hay Phil cũng đỡ được khoản nắng mưa.

E ít đc đi nước ngoài nên thật ra ko có nhiều hiểu biết lắm. Nhưng Sing, Nhật, Hàn đi ngầm nhiều phết ạ. Nhật thì điều hoà (với thang máy) nhà trồng đc, 1 số ga lộ thiên vẫn có điều hoà hay quạt gì đó e thấy mát lắm.

 

[bintao]

 

[thichchemgio]

Chứng khoán với BĐS có điểm khác nhau cực kỳ lớn ở thanh khoản. Thanh khoản là thời gian và chi phí để chuyển tài sản thành tiền. Trong xu hướng giảm chứng khoán vẫn có người lao vào bắt và khi không đạt kỳ vọng họ tiếp tục cắt lỗ. Người bắt giá rẻ thì cắt lỗ giá rẻ hơn. Vòng xoáy cắt lỗ đẩy giá xuống mức thấp cùng cực. Người cắt lỗ sau cùng hầu như không phải người mua ở đỉnh.

BĐS thì khác, nhất là ở bối cảnh lãi suất tăng cao. Hiếm ai đi vay để bắt đáy rồi cắt lỗ sâu hơn với khối tài sản lớn, thanh khoản kém. Người mua bằng tiền thịt thì ôm giữ chứ đã vào bắt thì không ai nghĩ đến bán. Tương lai mịt mờ nhất với BĐS là tắt thanh khoản khi hết người cắt lỗ chứ giá không tuột mất phanh được đâu các cụ ạ. Giá nhà sơ cấp ra không rẻ thì hiếm người bán nhà thứ cấp giá như cho. Tự nhiên mua gạo, mua rau giá cao lại đi bán nhà giá rẻ.

Thêm vào đó, nếu giá chỉ giảm ở chung cư, ở nhà đất, ở ngoại thành... ở một sản phẩm riêng lẻ nào đó thì riêng nó chết lâu. Chứ lại giảm chung như đo sàn toàn VNindex thì nó cũng dắt nhau hồi cả hội, em đoán thế. Tới ngưỡng nào đó mới phân hoá thằng hồi ít hơn, thằng hồi nhiều hơn, thằng vượt đỉnh.

Chứng nó khác thêm 1 điểm là nó chia được ra nhỏ thành "cổ" bán tùy theo số lượng được nên kỳ vọng giá cũng dễ dàng hơn. Chứ chứng mà bán 1 volume to kiểu 1 "block" giá trị ngang bđs thì cỏ lúa như nhau thôi . Tiếc cái bđs thì người ta không chia 1 căn chung cư thành 1000 phần bán đi được

 

[Mr Chun]

Lãi huy động thế này thì sắp toang hết

 

[Mystery2024]

Chứng nó khác thêm 1 điểm là nó chia được ra nhỏ thành "cổ" bán tùy theo số lượng được nên kỳ vọng giá cũng dễ dàng hơn. Chứ chứng mà bán 1 volume to kiểu 1 "block" giá trị ngang bđs thì cỏ lúa như nhau thôi . Tiếc cái bđs thì người ta không chia 1 căn chung cư thành 1000 phần bán đi được

Chia nhỏ, giá trị thấp thì nhiều người có thể tham gia mua bán hơn. Đó là một trong hai yếu tố quyết định thanh khoản đó cụ. Toàn ông mua để ở với ông bán để ở với nhau thì phải đợi phát sinh nhu cầu mới giao dịch được. Thêm ông đầu cơ tham gia thì lúc đó số người tham gia thị trường đông hơn, muốn mua muốn bán dễ hơn. Yếu tố thứ hai là chứng khoán được tổ chức thành sàn giao dịch tập trung, tức là gom ông mua ông bán vào một chỗ, các ông tìm nhau dễ hơn, chuyển nhượng cho nhau nhanh chóng hơn.

Lấy ví dụ chia nhỏ như cổ phiếu của các công ty chưa lên sàn thì vẫn khó mua bán vì người mua người bán khó gặp nhau. Nhưng cùng là trên sàn thì cổ phiếu cơ sở thanh khoản tốt hơn là phái sinh do số người tham gia đông hơn. Phái sinh khi có biến, cắt lỗ là người mua như mất hút, bán là sập giá. Vậy nên đầu cơ cũng có tác dụng của nó là tạo thanh khoản cho thị trường.

 

[banhmypate]

View attachment 9739229

Bất động sản KCN đến ngày sẽ thoái trào
Em thấy người người nhà nhà, DN đổ xô làm bđs kcn
Công nghệ gia nhập đợn giản, dễ bắt chước và nguồn cung nhiều

 

[banhmypate]

166K lượt xem · 2,1K cảm xúc | Giai đoạn này nên giữ chặt túi tiền mình nha quý vị #nguyenphuonghang | Fan Cô Hằng

Giai đoạn này nên giữ chặt túi tiền mình nha quý vị #nguyenphuonghang

www.facebook.com

Cô Hằng khuyên nên giữ chặt túi tiền của mình