[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[Duong tien sih]

Bác tính thế chưa thực tế, ko có dự án nào xây hết đất cả. Thường chung cư xây tầm 30% đất (Tmes 20%), trừ thêm cỡ 20% hành lang/thang máy/Kỹ thuật/rác, 30 tầng thì gánh thêm 2 hầm nữa coi như bỏ qua tính hết vào giá thành 25tr/m2 xây kia.
Vậy để xây căn hộ 90m2 cần KĐT mặt bằng cỡ 90*1.2/30% = 360m2. Xây 30 tầng thì mỗi căn 360/30=12m2 đất. Ví dụ đất 200tr thì nó rơi vào 2.4 tỷ tiền đất nhé.

Cái này BXD chưa có công thức tính.
Còn mình nghĩ là nó sẽ tính dựa trên sổ hồng của căn hộ được cấp. Trong sổ hồng bao giờ cũng có phần:
- Thửa đất: Chính là diện tích toàn bộ tòa nhà và có thể bao gồm đường đi xung quanh. Phần diện tích tính cho từng căn hộ sẽ tính theo tỷ lệ nhất định.
- Nhà ở: Diện tích sử dụng riêng, sàn xây dựng.

Phần diện tích sử dụng đất được đền bù sẽ tính theo tỷ lệ trong thửa đất của tòa nhà. Tuy nhiên căn hộ 90m2 không thể được 12 m2 đất được. Như vậy tỷ lệ có x7.
CĐT mới sẽ không thể xây dựng được tòa nhà mới dựa trên tỷ lệ này.
90m2 cùng lắm được 5-6 m2 đất thôi và tính theo bảng giá nhà nước tại thời điểm thu hồi.

 

[ThạchLựuMộc2024]

Bác tính thế chưa thực tế, ko có dự án nào xây hết đất cả. Thường chung cư xây tầm 30% đất (Tmes 20%), trừ thêm cỡ 20% hành lang/thang máy/Kỹ thuật/rác, 30 tầng thì gánh thêm 2 hầm nữa coi như bỏ qua tính hết vào giá thành 25tr/m2 xây kia.
Vậy để xây căn hộ 90m2 cần KĐT mặt bằng cỡ 90*1.2/30% = 360m2. Xây 30 tầng thì mỗi căn 360/30=12m2 đất. Ví dụ đất 200tr thì nó rơi vào 2.4 tỷ tiền đất nhé.

em thấy theo nghị quyết mới, chung cư cấp 1 và cấp đặc biệt, áp dụng cho chung cư 20 tầng trở lên, thì giá trị sử dụng ghi trên sổ là 100 năm. Vậy hết cả cuộc đời rồi, lo làm gì cho lắm

 

[Duong tien sih]

em thấy theo nghị quyết mới, chung cư cấp 1 và cấp đặc biệt, áp dụng cho chung cư 20 tầng trở lên, thì giá trị sử dụng ghi trên sổ là 100 năm. Vậy hết cả cuộc đời rồi, lo làm gì cho lắm

Cụ không lo nhưng Nhà đầu tư họ sẽ lo. Dòng tiền thông minh sẽ không chảy nhiều vào căn hộ nữa đâu. Người ta chỉ mua khi có nhu cầu ở thực. Còn mua để đầu tư chờ tăng giá hoặc mua để cho thuê sẽ ít đi.
Giá trị căn hộ có thể chỉ giảm giá 20% - 30% và có thể đi ngang 3-5 năm.
Hơn nữa mua căn hộ bây giờ người ta sẽ nhìn vào năm bắt đầu sử dụng và đếm ngược. Ví dụ:
- THNC từ 2006 trở lại đây. Nhiều tòa đã 20 năm tuổi.
- Royal city từ 2012, tức là gần 15 tuổi.
- Times city các tòa T từ 2013, tức là 14 tuổi.
.................................................................................

Mình đang ở thì chẳng có gì phải lo cả. Nhưng giá bán tài sản là giá của kỳ vọng. Trước khi có Nghị quyết này thì chung cư trên mây xanh, còn hiện tại người ta đã nhìn nhận đúng thực tế hơn.

 

[nguyenfa]

Cụ không lo nhưng Nhà đầu tư họ sẽ lo. Dòng tiền thông minh sẽ không chảy nhiều vào căn hộ nữa đâu. Người ta chỉ mua khi có nhu cầu ở thực. Còn mua để đầu tư chờ tăng giá hoặc mua để cho thuê sẽ ít đi.
Giá trị căn hộ có thể chỉ giảm giá 20% - 30% và có thể đi ngang 3-5 năm.
Hơn nữa mua căn hộ bây giờ người ta sẽ nhìn vào năm bắt đầu sử dụng và đếm ngược. Ví dụ:
- THNC từ 2006 trở lại đây. Nhiều tòa đã 20 năm tuổi.
- Royal city từ 2012, tức là gần 15 tuổi.
- Times city các tòa T từ 2013, tức là 14 tuổi.
.................................................................................

Mình đang ở thì chẳng có gì phải lo cả. Nhưng giá bán tài sản là giá của kỳ vọng. Trước khi có Nghị quyết này thì chung cư trên mây xanh, còn hiện tại người ta đã nhìn nhận đúng thực tế hơn.

Tóm lại là giờ dân đầu tư gửi ngân hàng hoặc mua đất không quy hoạch, người mua chung cư để ở yên tâm vì có hướng xử lý tài sản sau khi hết niên hạn không bị nhập nhằng như trước, nhà đầu tư chung cư xác định cắt lỗ thoát hàng và xác định giá sẽ không bao giờ về lại được 10/2025, người có nhu cầu mua ở hoan hô vì sắp tới giá chung cư về đúng giá trị thật và có khi khỏi cần mua luôn vì đi thuê kinh tế hơn nhiều. Xác định mua chung cư như mua oto, cần thì mua chấp nhận khấu hao, chưa cần lắm thì thuê như đi taxi cho tiết kiệm. Chung quy lại là thị trường chung cư minh bạch và hết ngáo giá phải không Cụ

 

[Duong tien sih]

Tóm lại là giờ dân đầu tư gửi ngân hàng hoặc mua đất không quy hoạch, người mua chung cư để ở yên tâm vì có hướng xử lý tài sản sau khi hết niên hạn không bị nhập nhằng như trước, nhà đầu tư chung cư xác định cắt lỗ thoát hàng và xác định giá sẽ không bao giờ về lại được 10/2025, người có nhu cầu mua ở hoan hô vì sắp tới giá chung cư về đúng giá trị thật và có khi khỏi cần mua luôn vì đi thuê kinh tế hơn nhiều. Xác định mua chung cư như mua oto, cần thì mua chấp nhận khấu hao, chưa cần lắm thì thuê như đi taxi cho tiết kiệm. Chung quy lại là thị trường chung cư minh bạch và hết ngáo giá phải không Cụ

Tóm lại là ở Chung cư là vẫn ngon, vì không lo quy hoạch gì cả.
Còn giá kỳ vọng trước đây căn 90m2 Times City khoảng 10-11 tỷ thì có thể xuống 8 tỷ rồi đi ngang 3-5 năm. Sau đó xã hội phát triển thì nó vẫn tăng giá đều theo tốc độ mất giá của tiền Việt.

Còn mua Chung cư để đầu tư chờ tăng giá, hoặc cho Thuê sẽ không hiệu quả nữa với giá mua bây giờ.

 

[Lid001]

Vê lâu dài, chung cư khi bán chủ sẽ phải trừ khấu hao vào giá thôi. Nhưng trừ thế nào còn tùy vào vị trí, chất lượng tòa nhà. Như nhà đất mà cũ quá thì chủ hay ghi bán đất tặng nhà mà các cụ

 

[oddone]

Bác tính thế chưa thực tế, ko có dự án nào xây hết đất cả. Thường chung cư xây tầm 30% đất (Tmes 20%), trừ thêm cỡ 20% hành lang/thang máy/Kỹ thuật/rác, 30 tầng thì gánh thêm 2 hầm nữa coi như bỏ qua tính hết vào giá thành 25tr/m2 xây kia.
Vậy để xây căn hộ 90m2 cần KĐT mặt bằng cỡ 90*1.2/30% = 360m2. Xây 30 tầng thì mỗi căn 360/30=12m2 đất. Ví dụ đất 200tr thì nó rơi vào 2.4 tỷ tiền đất nhé.

Vấn đề là có chủ đầu tư nào đủ lực mua lại toàn bộ lô đất với giá 200tr/m2 không để mà chia đều cho mỗi chủ hộ cụ ạ.

Tiếp theo là bài toán kinh tế. 36.5ha tính ra giá bán là 73000 tỉ. Chủ đầu tư mua lại xây mới giả sử diện tích 30%, còn lại đường nội bộ, kv kỹ thuật hạ tầng, không gian cây xanh công viên → 109.500 m2 xây liền kề + chung cư mới. Tổng mọi chi phí thiết kế xây dựng + hoa hồng bán sạch hàng + lợi nhuận kỳ vọng sẽ cần là bao nhiêu?

Nếu bán cả lô đất được giá thế thì các khu tập thể cũ nát đã bán xong lâu rồi, nhưng có chủ đầu tư nào mua đâu ạ? Lãi mỏng lãi ít không bõ để họ làm khi mà cần nguồn vốn khổng lồ.

Để đạt được mức lợi nhuận đủ hấp dẫn cho nhà đầu tư mới nhảy vào thì phải bán cả lô đất với giá chiết khấu cực sâu, đạt được đồng thuận khi toàn bộ các hộ dân mỗi chủ hộ nhận vài trăm triệu là hết cỡ.

 

[taiadau]

. .
Mình đang ở thì chẳng có gì phải lo cả. Nhưng giá bán tài sản là giá của kỳ vọng. Trước khi có Nghị quyết này thì chung cư trên mây xanh, còn hiện tại người ta đã nhìn nhận đúng thực tế hơn.

Lên mây xanh đâu phải là do nghị quyết hay ko nghị quyết đâu cụ. Khi có nghị quyết này... thì Time, Roy,... hay các CC khác cũng ko có gì thay đổi về bản chất cả. Còn do tâm lý, do hiểu biết, do thông tin... hoàn toàn có thể gây ra việc giá cả thay đổi... mà có vẻ đa số đều nhận xét là sẽ giảm... thực sự thì có nghị quyết này thì CC càng chất lượng hơn trước đối với người sở hữu, còn việc hiểu được điều này thì phụ thuộc trình độ mỗi người.

 

[BigboyHN]

Bây h cbi sang tháng 8 r. Và tháng 1 có cụ hỏi thì e cũng đã nói thẳng như cụ nói chứ ko phải chờ đến bây h đâu cụ. Và e còn nói thêm nhé, nếu vẫn tiếp tục bơm cho, ra thêm các siêu DA, siêu đô thị....thì ko biết tới mùa nào mới thấy mặt giời ấy.
Các cụ giao lưu nhiêu thì biết tính e, nói thẳng chả ngại cái đếch j, mất ko biết bn nick vì nói thẳng r, tất nhiên là khách quan nhất có thể. NÊN, ngồi lại đánh giá toàn bộ về thể chế và nền kinh tế...Hành vi, động lực/cơ, ý chí...đằng sau mỗi quyết định và dự án.... Nó cực kỳ phức tạp và bản chất của nó có thể là đối nghịch hẳn lại vs truyền thông. Có những cái làm r, nhiều năm sau còn rất mỏi mệt khắc phục.
Lãi suất nó đi sau những cái đó. Ngay cả việc ô quỹ đất lớn nhất.. abcxyz.. nay báo lãi khủng trong bối cảnh ntn là ae cũng phải đặt 1 dấu chấm hỏi to đùng r?

Moá. Vừa cmt tối qua . Tầm này thì có bao nhiêu cũng ăn như thuồng luồng.

Nóng: Ngân hàng Nhà nước tiếp tục nới tỷ lệ cho vay/huy động, áp dụng chính thức từ ngày mai (1/8)

Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định giảm tỷ lệ khấu trừ số dư tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước khi tính tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi từ 80% xuống 50%, áp dụng trong giai đoạn từ ngày 1/8/2026 đến hết 31/7/2028.

m.cafef.vn

 

[vietsky1507]

Moá. Vừa cmt tối qua . Tầm này thì có bao nhiêu cũng ăn như thuồng luồng.

Nóng: Ngân hàng Nhà nước tiếp tục nới tỷ lệ cho vay/huy động, áp dụng chính thức từ ngày mai (1/8)

Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định giảm tỷ lệ khấu trừ số dư tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước khi tính tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi từ 80% xuống 50%, áp dụng trong giai đoạn từ ngày 1/8/2026 đến hết 31/7/2028.

m.cafef.vn

cứ coi như có thêm nguồn vốn, nhưng NHNN liệu có để thanh khoản dồi dào ko, hay một đầu thì bơm, đầu kia lại cho máy bơm hút về. Ls qua đêm vừa hạ chút thì OMO đã bị hút ròng rồi. Ko có usd về mạnh thì còn lâu mới dám bơm thanh khoản như trc. Hoặc phải siết siêu dự án giảm cầu tín dụng. Mấy cái thông tư giờ ko ăn thua. Chờ thôi

 

[ncs]

Lên mây xanh đâu phải là do nghị quyết hay ko nghị quyết đâu cụ. Khi có nghị quyết này... thì Time, Roy,... hay các CC khác cũng ko có gì thay đổi về bản chất cả. Còn do tâm lý, do hiểu biết, do thông tin... hoàn toàn có thể gây ra việc giá cả thay đổi... mà có vẻ đa số đều nhận xét là sẽ giảm... thực sự thì có nghị quyết này thì CC càng chất lượng hơn trước đối với người sở hữu, còn việc hiểu được điều này thì phụ thuộc trình độ mỗi người.

Chung cư mới sau khi nghị quyết đi vào hiệu lực không khác gì chung cư hiện tại cả. Về quyền sd đất đều lâu dài. Về niên hạn sd có quy định hay không thì không thay đổi bản chất là chung cư hiện nay cũng đến lúc hỏng phải phá dỡ và lúc đó dân phải bỏ tiền ra để xây dựng lại. Các cụ đừng đánh đồng với nhà khu tập thể vì tập thể nó còn dư địa để xây cao tầng nên có giá trị gia tăng. Giả sử bây giờ NN quy định các khu tập thể xuống cấp không an toàn xây lại dt đúng như ban đầu và cư dân bỏ tiền xây ra thì giá tập thể tụt không phanh ngay

 

[BigboyHN]

cứ coi như có thêm nguồn vốn, nhưng NHNN liệu có để thanh khoản dồi dào ko, hay một đầu thì bơm, đầu kia lại cho máy bơm hút về. Ls qua đêm vừa hạ chút thì OMO đã bị hút ròng rồi. Ko có usd về mạnh thì còn lâu mới dám bơm thanh khoản như trc. Hoặc phải siết siêu dự án giảm cầu tín dụng. Mấy cái thông tư giờ ko ăn thua. Chờ thôi

Chờ j cụ? Chờ thêm phiên điều trần thứ 2, 3 nữa à?

 

[nttung0123]

Chung cư mới sau khi nghị quyết đi vào hiệu lực không khác gì chung cư hiện tại cả. Về quyền sd đất đều lâu dài. Về niên hạn sd có quy định hay không thì không thay đổi bản chất là chung cư hiện nay cũng đến lúc hỏng phải phá dỡ và lúc đó dân phải bỏ tiền ra để xây dựng lại. Các cụ đừng đánh đồng với nhà khu tập thể vì tập thể nó còn dư địa để xây cao tầng nên có giá trị gia tăng. Giả sử bây giờ NN quy định các khu tập thể xuống cấp không an toàn xây lại dt đúng như ban đầu và cư dân bỏ tiền xây ra thì giá tập thể tụt không phanh ngay

Nếu cho nhà tập thể mà cư dân tự bỏ tiền ra xây cho phép xây tâng gấp đôi dtich thì khối khu tự bỏ ra, căn bản ko có quy định về việc này nên không tự bỏ ra được.

 

[dynamo_x]

CXL này cc

 

[banhmypate]

Nhu cầu vốn lớn của các dự án CSHT do các tập đoàn tư nhân thực hiện như Vingroup, Masterise Group, Sungroup, Thaco Group... đang dần tác động lên thị trường tín dụng truyền thống.

Ngân hàng vận hành trên một vòng quay đơn giản: nhận tiền gửi, rồi dùng số tiền đó cho vay. Khi cho vay tăng nhanh hơn tiền gửi trong thời gian dài, ngân hàng dần thiếu nguồn để đáp ứng hết nhu cầu vay vốn. Việt Nam đang ở trong tình trạng này ba năm liên tiếp:
2023: tín dụng +11,5% vs huy động vốn +11,2%
2024: +13,8% vs +9,1%
2025: +17,9% vs +14,1%
Đầu năm 2026, khảo sát các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước thực hiện kỳ vọng chênh lệch cả năm chỉ còn 1,8 điểm %. Nhưng hết 6 tháng, thực tế đi ngược lại: tín dụng +7,4% trong khi huy động chỉ +5,0%, tức khoảng cách 2,4 điểm % chỉ trong nửa năm, vượt cả mức kỳ vọng ban đầu.
Về quy mô: dư nợ cho vay toàn hệ thống đang vượt số dư tiền gửi khoảng 2,7 triệu tỷ đồng (khoảng 104 tỷ USD), trong khi tín dụng đã bằng 146% GDP.
Thị trường đang nhìn nhận nhu cầu vốn cho các dự án hạ tầng là lực đẩy chính của tăng trưởng tín dụng. Với doanh nghiệp, điều này nghĩa là ngân hàng có thể phải chọn lọc hơn: không ngừng cho vay, nhưng giải ngân chậm và kỹ hơn, doanh nghiệp thiếu tài sản thế chấp hoặc cần vốn dài hạn sẽ cảm nhận sớm nhất.
Theo Koru Capital nhu cầu tìm vốn ngoài kênh ngân hàng truyền thống ngày càng rõ, hướng tới:
Private credit: vay linh hoạt dựa trên dòng tiền, không qua ngân hàng
Growth equity: gọi vốn cổ phần để mở rộng mà không làm căng bảng cân đối, đổi lại cổ đông sáng lập chấp nhận pha loãng một phần sở hữu
M&A: bán một phần hoặc toàn bộ mảng kinh doanh hiện có để thu hồi vốn, tái phân bổ vào cơ hội tăng trưởng mới
Nguồn fb

 

[Lalalandphim]

Chờ j cụ? Chờ thêm phiên điều trần thứ 2, 3 nữa à?

Cụ Trung lên ba hay Trungleba gì bảo làm bank, năm ngoái hay bơm nhiệt tình và cãi nhau với cụ bảo sập bằng mắt giờ đâu nhỉ, lâu ko thấy quay lại thớt

 

[banhmypate]

Nóng: NHNN tiếp tục nới tỷ lệ cho vay/huy động từ ngày mai

(VNF) - NHNN vừa quyết định giảm tỷ lệ khấu trừ số dư tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước khi tính tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi từ 80% xuống 50%, áp dụng trong giai đoạn từ ngày 1/8/2026 đến hết 31/7/2028.

vietnamfinance.vn

Các cụ đánh giá sao về quy định này ạ?

 

[banhmypate]

cứ coi như có thêm nguồn vốn, nhưng NHNN liệu có để thanh khoản dồi dào ko, hay một đầu thì bơm, đầu kia lại cho máy bơm hút về. Ls qua đêm vừa hạ chút thì OMO đã bị hút ròng rồi. Ko có usd về mạnh thì còn lâu mới dám bơm thanh khoản như trc. Hoặc phải siết siêu dự án giảm cầu tín dụng. Mấy cái thông tư giờ ko ăn thua. Chờ thôi

Moá. Vừa cmt tối qua . Tầm này thì có bao nhiêu cũng ăn như thuồng luồng.

Nóng: Ngân hàng Nhà nước tiếp tục nới tỷ lệ cho vay/huy động, áp dụng chính thức từ ngày mai (1/8)

Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định giảm tỷ lệ khấu trừ số dư tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước khi tính tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi từ 80% xuống 50%, áp dụng trong giai đoạn từ ngày 1/8/2026 đến hết 31/7/2028.

m.cafef.vn

siêu dự án vẫn ra ầm ầm đây cụ?
Chưa thấy 1 dn tư nhân nào đc giao 10k ha nhẹ như lông hồng như thế này.
À em nói lộn
Phải sửa là: chưa thấy có 1 h20 nào giao đất cho 1 DN tư nhân lắm _ dễ _ nhanh như này.

e cảm giác có 1 cái gì đó xấu_ cực xấu đang đến cụ BigboyHN ơi

 

[BigboyHN]

Cụ Trung lên ba hay Trungleba gì bảo làm bank, năm ngoái hay bơm nhiệt tình và cãi nhau với cụ bảo sập bằng mắt giờ đâu nhỉ, lâu ko thấy quay lại thớt

Chắc Say goodbye r cụ ợ. Cụ ấy làm bank nhưng nghỉ r. Năm ngoái oánh đất tỉnh xong all in Quốc Oai xong ko biết lặn đâu mất.
Ngoài ra còn cụ Mabumap2k6 thư thoảng vẫn lướt trong này. Bảo e phân tích vớ vẩn, tư duy ngược đường lối và định hướng....Còn nói thêm mấy cái thông tin e cung cấp chỉ thuộc tầm chi nhánh ai cũng biết. Ko biết cụ ấy có đi mách MM hay ko nhưng mấy lần e bị ra đảo hả hê vs bảo e là đáng đời vì toàn nói linh tinh. Có mặt e thì mé o thấy tranh luận, cứ thấy e nghỉ mát là lại bâu vào nói sau lưng.
Cùng nghề vs nhau cả nhưng chưa thấy mấy cụ cho thông tin sớm hoặc giải thích cho ae nhiều cái cụ thể. Lại càng ko nói dc những góc khuất.
Có những ae giao lưu nhiều, dù nick mới nhưng chỉ cần nói nick cũ là e kể ra từng chi tiết nếu chia sẻ. Chắc chắn ko sót 1 cụ nào. Còn mà ve sầu thoát xác thì e chịu. Cụ vẫn nhớ những cái ntn thì chắc cụ cũng biết năm ngoái e bầm dập ntn vs nhiều cụ trên này.
Nó là điều quá bt vì trc h e vẫn luôn bị như vậy. Ngay cả đợt covid cbi bơm tiền, bảo ae tranh thủ ls thấp cũng bị chửi ko ra cái j.

 

[BigboyHN]

Lợi nhuận nhiều, báo cáo đẹp thì đc vay nhiều hơn à cụ

Hình ảnh đẹp hơn. .