Bicu
Xe hơi
- Biển số
- OF-653178
- Ngày cấp bằng
- 16/5/19
- Số km
- 179
- Động cơ
- 108,709 Mã lực
Đoạn trích từ tạp chí The Economist vừa rồi phản ánh một bức tranh rất thực tế và khốc liệt về thị trường bất động sản Trung Quốc.
Để bạn hiểu sâu hơn về câu chuyện này, tôi sẽ giải thích các thuật ngữ kinh tế và bối cảnh cốt lõi đã dẫn đến cuộc khủng hoảng này nhé (Google gemini)
1. Bối cảnh: Vì sao bất động sản Trung Quốc lại sụp đổ?
Trong nhiều thập kỷ, bất động sản là động lực tăng trưởng khổng lồ của Trung Quốc (chiếm khoảng 25-30% GDP). Mô hình kinh doanh của các nhà phát triển (chủ đầu tư) chủ yếu dựa vào vay nợ cao và bán nhà hình thành trong tương lai (presales).
Thay vì cứu các công ty bất động sản hoặc hoàn tiền cho người dân (như cặp vợ chồng đệ đơn kiện trong bài), chính phủ chọn chương trình "Bảo đảm giao nhà" (Baojiao lou).
Dù quy mô và thể chế có những điểm khác biệt, cấu trúc của "quả bom nợ" này ở Việt Nam và Trung Quốc chia sẻ 4 điểm tương đồng sâu sắc:
1. Sự sụp đổ của mô hình "Mỡ nó rán nó" (Bán nhà hình thành trong tương lai)
Cả hai thị trường đều phụ thuộc quá mức vào việc bán nhà trên giấy (presales).
Giống như cách các chủ đầu tư Trung Quốc lấy tiền cọc của dự án A để đi thâu tóm quỹ đất cho dự án B, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam cũng sử dụng đòn bẩy tài chính tương tự. Khi dòng tiền đột ngột bị nghẽn (do siết tín dụng hoặc khủng hoảng niềm tin), chuỗi domino sụp đổ. Hậu quả là hàng loạt dự án tại các thành phố lớn rơi vào cảnh thi công đình trệ, giam lỏng hàng nghìn tỷ đồng tài sản của người dân giữa những khối bê tông dang dở.
2. Cú sốc "Cai nghiện tiền rẻ"
Đây là điểm tương đồng đau xót nhất. Trong suốt thời kỳ tiền rẻ, người mua nhà bị hấp dẫn bởi các gói "hỗ trợ lãi suất 0%", "ân hạn nợ gốc 18-24 tháng". Nhưng thực chất, chi phí đó đã được chủ đầu tư cộng gộp vào giá bán ban đầu.
Đến thời điểm hiện tại, khi thời gian ân hạn kết thúc, người mua phải đối mặt với một "cú đấm bồi" kép:
Cũng giống như cách Bắc Kinh kiên quyết không tung gói cứu trợ (bail-out) bằng tiền mặt cho các ông lớn như Evergrande để tránh rủi ro đạo đức, giới chức quản lý tại Việt Nam cũng giữ quan điểm: Doanh nghiệp làm sai phải tự chịu trách nhiệm, tự bán bớt tài sản để trả nợ.
Sự can thiệp chủ yếu nằm ở việc tháo gỡ các rào cản pháp lý (để dự án có thể tiếp tục triển khai) và cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ trái phiếu/nợ ngân hàng, chứ không dùng ngân sách để bơm máu trực tiếp. Hệ quả là quá trình "tiêu hóa" cục máu đông nợ xấu này sẽ diễn ra từ từ, và cái giá phải trả sẽ được san sẻ lên bảng cân đối kế toán của các ngân hàng, lợi nhuận của doanh nghiệp, và cả sức chịu đựng của những người dân đã trót vay mua nhà.
Để bạn hiểu sâu hơn về câu chuyện này, tôi sẽ giải thích các thuật ngữ kinh tế và bối cảnh cốt lõi đã dẫn đến cuộc khủng hoảng này nhé (Google gemini)
1. Bối cảnh: Vì sao bất động sản Trung Quốc lại sụp đổ?
Trong nhiều thập kỷ, bất động sản là động lực tăng trưởng khổng lồ của Trung Quốc (chiếm khoảng 25-30% GDP). Mô hình kinh doanh của các nhà phát triển (chủ đầu tư) chủ yếu dựa vào vay nợ cao và bán nhà hình thành trong tương lai (presales).
- Vòng xoáy nợ nần: Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc/thế chấp của người mua nhà ở dự án A, nhưng thay vì dùng toàn bộ tiền đó để xây dự án A, họ lại mang đi mua đất và làm dự án B, dự án C.
- "Ba lằn ranh đỏ" (Three Red Lines): Vào năm 2020, lo sợ bong bóng nợ vỡ tung, chính phủ Trung Quốc ban hành chính sách siết chặt tín dụng khắt khe đối với các chủ đầu tư. Khi nguồn vốn ngân hàng bị cắt đứt, các chủ đầu tư không có tiền để xây tiếp các dự án đang dở dang. Kết quả là hàng loạt ông lớn (như Evergrande, Country Garden) vỡ nợ, kéo theo hàng ngàn dự án "đắp chiếu".
- Vay thế chấp âm vốn (Underwater Mortgage / Negative Equity):
- Định nghĩa: Đây là tình trạng khi số tiền bạn còn nợ ngân hàng (khoản vay thế chấp) lại cao hơn giá trị thị trường hiện tại của chính căn nhà đó.
- Trong ngữ cảnh bài báo: Người mua nhà cách đây 5 năm đã vay với giá cao. Nay giá nhà giảm mạnh (có thể giảm tới 50%). Nếu căn nhà ban đầu mua giá 10 tỷ (vay 7 tỷ), nay nhà rớt giá chỉ còn 5 tỷ, thì họ đang nợ ngân hàng số tiền lớn hơn cả việc bán căn nhà đi. Đó là lý do bài báo nói: "Nếu công trình không bao giờ hoàn thành, ít nhất họ có thể có cơ hội rũ bỏ các khoản vay thế chấp" (chấp nhận mất nhà, mất cọc để xù nợ, còn hơn là còng lưng trả nợ cho một tài sản đã rớt giá thê thảm).
- Đảo nợ (Debt Rollover):
- Định nghĩa: Là hình thức lấy khoản vay mới để trả cho khoản vay cũ sắp đến hạn, nhằm tránh bị tuyên bố vỡ nợ.
- Trong ngữ cảnh bài báo: Ngân hàng bơm 7 nghìn tỷ nhân dân tệ cho các dự án, nhưng thực chất tiền đó không được dùng để mua xi măng, sắt thép (new funding) mà phần lớn dùng để trả các khoản lãi/nợ cũ của chủ đầu tư. Điều này giải thích tại sao tiền thì có bơm mà nhà thì vẫn chưa xây xong.
- Gói cứu trợ (Bail-out):
- Định nghĩa: Việc chính phủ (hoặc một tổ chức) sử dụng tiền để cứu một công ty hoặc ngành kinh tế khỏi sự phá sản.
- Trong ngữ cảnh bài báo: Chính quyền Bắc Kinh kiên quyết không tung gói cứu trợ cho các chủ đầu tư để tránh "rủi ro đạo đức" (moral hazard) – tức là nếu chính phủ cứ cứu, các doanh nghiệp sau này sẽ lại tiếp tục vay nợ vô tội vạ vì nghĩ rằng kiểu gì cũng được cứu.
Thay vì cứu các công ty bất động sản hoặc hoàn tiền cho người dân (như cặp vợ chồng đệ đơn kiện trong bài), chính phủ chọn chương trình "Bảo đảm giao nhà" (Baojiao lou).
- Vì sao không hoàn tiền? Nếu hoàn tiền cho một cặp vợ chồng, hàng triệu người khác cũng sẽ đòi lại tiền. Hệ thống tài chính sẽ sụp đổ ngay lập tức.
- San sẻ tổn thất (Socializing the losses): Nghĩa là thiệt hại khổng lồ này sẽ không do một bên gánh chịu toàn bộ, mà được chia nhỏ ra cho toàn xã hội. Người dân phải chấp nhận nhận nhà trễ và giá trị nhà suy giảm; ngân hàng phải chấp nhận gia hạn nợ và chịu lợi nhuận thấp hơn; chính quyền địa phương thất thu từ việc bán đất.
Dù quy mô và thể chế có những điểm khác biệt, cấu trúc của "quả bom nợ" này ở Việt Nam và Trung Quốc chia sẻ 4 điểm tương đồng sâu sắc:
1. Sự sụp đổ của mô hình "Mỡ nó rán nó" (Bán nhà hình thành trong tương lai)
Cả hai thị trường đều phụ thuộc quá mức vào việc bán nhà trên giấy (presales).
Giống như cách các chủ đầu tư Trung Quốc lấy tiền cọc của dự án A để đi thâu tóm quỹ đất cho dự án B, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam cũng sử dụng đòn bẩy tài chính tương tự. Khi dòng tiền đột ngột bị nghẽn (do siết tín dụng hoặc khủng hoảng niềm tin), chuỗi domino sụp đổ. Hậu quả là hàng loạt dự án tại các thành phố lớn rơi vào cảnh thi công đình trệ, giam lỏng hàng nghìn tỷ đồng tài sản của người dân giữa những khối bê tông dang dở.
2. Cú sốc "Cai nghiện tiền rẻ"
- Tại Trung Quốc: Cuộc khủng hoảng bị kích hoạt bởi chính sách "Ba lằn ranh đỏ" (2020), cắt đứt đột ngột nguồn vốn vay của các tập đoàn bất động sản vung tay quá trán.
- Tại Việt Nam: Biến cố khởi nguồn từ các cuộc thanh lọc thị trường trái phiếu doanh nghiệp (cuối 2022) và động thái kiểm soát chặt room tín dụng vào bất động sản. Các doanh nghiệp vốn quen sống dựa vào việc phát hành trái phiếu lãi suất cao và đảo nợ liên tục bỗng chốc đứt gãy thanh khoản. Cơn khát vốn khiến các dự án buộc phải đắp chiếu.
Đây là điểm tương đồng đau xót nhất. Trong suốt thời kỳ tiền rẻ, người mua nhà bị hấp dẫn bởi các gói "hỗ trợ lãi suất 0%", "ân hạn nợ gốc 18-24 tháng". Nhưng thực chất, chi phí đó đã được chủ đầu tư cộng gộp vào giá bán ban đầu.
Đến thời điểm hiện tại, khi thời gian ân hạn kết thúc, người mua phải đối mặt với một "cú đấm bồi" kép:
- Lãi suất thả nổi tăng vọt: Đột ngột phải gánh mức lãi suất trên 10%/năm trong bối cảnh thu nhập giảm sút.
- Tài sản vô hình hoặc rớt giá: Phải nai lưng trả nợ hàng tháng cho những căn hộ chậm tiến độ vô thời hạn, hoặc nếu có nhận nhà thì giá trị giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp cũng đã sụt giảm (tương tự như tình trạng "vay thế chấp âm vốn" ở Trung Quốc).
Cũng giống như cách Bắc Kinh kiên quyết không tung gói cứu trợ (bail-out) bằng tiền mặt cho các ông lớn như Evergrande để tránh rủi ro đạo đức, giới chức quản lý tại Việt Nam cũng giữ quan điểm: Doanh nghiệp làm sai phải tự chịu trách nhiệm, tự bán bớt tài sản để trả nợ.
Sự can thiệp chủ yếu nằm ở việc tháo gỡ các rào cản pháp lý (để dự án có thể tiếp tục triển khai) và cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ trái phiếu/nợ ngân hàng, chứ không dùng ngân sách để bơm máu trực tiếp. Hệ quả là quá trình "tiêu hóa" cục máu đông nợ xấu này sẽ diễn ra từ từ, và cái giá phải trả sẽ được san sẻ lên bảng cân đối kế toán của các ngân hàng, lợi nhuận của doanh nghiệp, và cả sức chịu đựng của những người dân đã trót vay mua nhà.
