[Funland] Lãi suất vay ngân hàng tăng và ảnh hưởng đến BĐS thời gian tới

[Bonmuadichoi]

Tôi lấy ví dụ như ở phố A bảng giá đất 150tr/m2, xây 1 bulding 30 tầng, mật độ xây dựng 30% thì:
Chi phí đất/m2 sàn là: 150triệu / (30% x 30 tầng) = ~ 16.67tr
Nghĩa là bán cho dân chưa tính VAT đã phải gánh gần 17tr nguyên tiền phí đất rồi, chưa kể bảng giá đất đó là mức sàn tối thiểu có thể bị áp cao hơn.

 

[5banhxe]

Tôi lấy ví dụ như ở phố A bảng giá đất 150tr/m2, xây 1 bulding 30 tầng, mật độ xây dựng 30% thì:
Chi phí đất/m2 sàn là: 150triệu / (30% x 30 tầng) = ~ 16.67tr
Nghĩa là bán cho dân chưa tính VAT đã phải gánh gần 17tr nguyên tiền phí đất rồi, chưa kể bảng giá đất đó là mức sàn tối thiểu có thể bị áp cao hơn.

Tận 16,67 triệu/m2 sàn nếu tính 30 tầng cơ à cụ? Kinh thật. Cao Xà Lá mỗi 45 tầng mà giá bán có 125 triệu/m2 thanh toán sớm cho căn xấu nhất, chả biết có đủ trả tiền đất không. Rồi những khu xa lơ xa lắc cũng treo giá 90-100 triệu/m2 căn hộ ở ngoại ô, chủ đầu tư chuyến này lấy tiền đâu ra mà trả tiền đất. Hy vọng là họ trả tiền sử dụng đất từ mấy năm trước khi giá chưa khủng như bây giờ, chứ không chắc sập cụ nhỉ.

Ông NN ăn quá dầy, chủ đầu tư chả được miếng nào. Hy vọng NN ăn dầy thế thì lấy tiền làm hạ tầng toàn quốc cho ngon.

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Tôi lấy ví dụ như ở phố A bảng giá đất 150tr/m2, xây 1 bulding 30 tầng, mật độ xây dựng 30% thì:
Chi phí đất/m2 sàn là: 150triệu / (30% x 30 tầng) = ~ 16.67tr
Nghĩa là bán cho dân chưa tính VAT đã phải gánh gần 17tr nguyên tiền phí đất rồi, chưa kể bảng giá đất đó là mức sàn tối thiểu có thể bị áp cao hơn.

Em lại thấy ko đúng, 1 dự án MĐXD là 30% thì chỉ có 30% là đất ở thôi, còn lại sẽ là hạ tầng giao thông (đất giao thông), công viên cây xanh (Đất cây xanh). Mỗi loại đất sẽ có giá khác nhau.

Đơn giá đất kia e giả sử là tính cho đất ở đi thì chỉ x với diện tích đất ở thôi làm sao được tính trên tổng diện tích sàn của 30 tầng.

Khi nào chia đầu căn hộ để tính lệ phí trước bạ thì mới là tính trên 30 sàn.

Ví dụ khu đất là 1 ha, đất ở 3000 m2
=> tổng tiền sử dụng đất ở chính là 150tr x 3000 = 450 tỷ.
Sàn xây dựng 3000m2 nhưng chỉ khoảng 2200 m2 là diện tích căn hộ còn lại là hàng lang, kỹ thuật, ...
=> tổng diện tích sàn căn hộ là 2200 x 30 = 66000 m2.
=> Đơn giá đất ở của tòa nhà phải chịu là 450 tỷ chia 66000 = 6tr8/m2

Tùy từng căn hộ có diện tích bn thì nhân với 6tr8 sẽ ra cái giá trị quyền sử dụng mà họ được công nhận trong sổ đỏ (phần diện tích đất sử dụng chung của cả tòa nhà). Chứ nếu ko thì sổ đỏ đã không tách thành 2 phần (đất và nhà)

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Đoạn này báo chia ngu quá, 4967 m2 sàn là 1 sàn hay bao nhiêu sàn? Em ko tin là 20 30 sàn vì chả có cái chung cư nào dt đất xây có 150 - 250 m2 đất

 

[Bonmuadichoi]

Em lại thấy ko đúng, 1 dự án MĐXD là 30% thì chỉ có 30% là đất ở thôi, còn lại sẽ là hạ tầng giao thông (đất giao thông), công viên cây xanh (Đất cây xanh). Mỗi loại đất sẽ có giá khác nhau.

Đơn giá đất kia e giả sử là tính cho đất ở đi thì chỉ x với diện tích đất ở thôi làm sao được tính trên tổng diện tích sàn của 30 tầng.

Khi nào chia đầu căn hộ để tính lệ phí trước bạ thì mới là tính trên 30 sàn.

Ví dụ khu đất là 1 ha, đất ở 3000 m2
=> tổng tiền sử dụng đất ở chính là 150tr x 3000 = 450 tỷ.
Sàn xây dựng 3000m2 nhưng chỉ khoảng 2200 m2 là diện tích căn hộ còn lại là hàng lang, kỹ thuật, ...
=> tổng diện tích sàn căn hộ là 2200 x 30 = 66000 m2.
=> Đơn giá đất ở của tòa nhà phải chịu là 450 tỷ chia 66000 = 6tr8/m2

Tùy từng căn hộ có diện tích bn thì nhân với 6tr8 sẽ ra cái giá trị quyền sử dụng mà họ được công nhận trong sổ đỏ (phần diện tích đất sử dụng chung của cả tòa nhà). Chứ nếu ko thì sổ đỏ đã không tách thành 2 phần (đất và nhà)

Điều này phải hỏi cụ nào có nghiệp vụ để confirm xác nhận với các thông tin của cụ mới được
Ngoài ra như đã nói nếu phục vụ mục đích công cộng (hạ tầng giao thông, cây xanh mặt nước) thì có thể nhà nước áp mức giá khác, nhưng phần đất ở chính kia có thể lại không chỉ bằng bảng giá đất quy định nữa (không phải chỉ áp mức sàn) mà sẽ theo giá thị trường.
Nghĩa là không phải cả lô to bán = tổng diện tích x giá quy định mà sẽ bằng tính giá thị trường x cả mảnh. Và khả năng sẽ không thể thấp hơn giá cả mảnh to x giá quy định

 

[X_axe]

Bảng giá đất từ gần 10 năm trước bên Gia Lâm khu vực xa xôi chỉ vài triệu/m chi ra cho tòa mấy chục tầng + khuôn viên thì vẫn rẻ.
Ngay cả hiện lại Long biên KV1 mặt phố cũng nhiều nơi chỉ 20 30tr/m thôi.
Ngược lại Hoàn Kiếm đa phần trên 300tr/m2.

Như Lotte Eco Smart Thủ Thiêm, tổng 7,4ha có 1,4ha đất ở; 2,6ha đất thương mại, dịch vụ cho thuê; và 2,45ha đất giao thông không thu tiền sử dụng, mà tổng tiền nộp hơn 16 nghìn tỷ. Đến nay vẫn nợ, Lotte suýt chạy làng có Phát Đạt vào mua 35% mà cũng vẫn chưa nộp

Chủ dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm nợ thuế hơn 15.700 tỷ đồng

Lotte Properties HCMC, doanh nghiệp triển khai dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, đang nợ hơn 15.704 tỷ đồng tiền thuế quá hạn.

dautuvietnam.com.vn

 

[Bonmuadichoi]

Như Lotte Eco Smart Thủ Thiêm, tổng 7,4ha có 1,4ha đất ở; 2,6ha đất thương mại, dịch vụ cho thuê; và 2,45ha đất giao thông không thu tiền sử dụng, mà tổng tiền nộp hơn 16 nghìn tỷ. Đến nay vẫn nợ, Lotte suýt chạy làng có Phát Đạt vào mua 35% mà cũng vẫn chưa nộp

Chủ dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm nợ thuế hơn 15.700 tỷ đồng

Lotte Properties HCMC, doanh nghiệp triển khai dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, đang nợ hơn 15.704 tỷ đồng tiền thuế quá hạn.

dautuvietnam.com.vn

Nếu vậy trừ đi 2,45ha đất không thu tiền sử dụng là còn 4ha mà 16 ngàn tỷ thì là 400tr/m2

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Như Lotte Eco Smart Thủ Thiêm, tổng 7,4ha có 1,4ha đất ở; 2,6ha đất thương mại, dịch vụ cho thuê; và 2,45ha đất giao thông không thu tiền sử dụng, mà tổng tiền nộp hơn 16 nghìn tỷ. Đến nay vẫn nợ, Lotte suýt chạy làng có Phát Đạt vào mua 35% mà cũng vẫn chưa nộp

Chủ dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm nợ thuế hơn 15.700 tỷ đồng

Lotte Properties HCMC, doanh nghiệp triển khai dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, đang nợ hơn 15.704 tỷ đồng tiền thuế quá hạn.

dautuvietnam.com.vn

Như vậy đất ở + TMDV là 4 ha. Chia trung bình 400tr/m2.
1.4 ha xây đc tầm 4 - 5 tòa mỗi tòa 40 tầng thì lo gì chứ. Nhìn con số 400tr tưởng to nhưng chia ra đầu căn hộ nó còn bé tý. Vậy nên các CĐT mới lãi lớn.

Quay lại câu chuyện cũ e nghĩ thực sự thì ocean park 1 hồi 2018 nó bán 30tr/m2 đã lãi siêu siêu lớn rồi. Tiền đất chia đầu căn hộ đúng 525k/m2.

 

[5banhxe]

Nếu vậy trừ đi 2,45ha đất không thu tiền sử dụng là còn 4ha mà 16 ngàn tỷ thì là 400tr/m2

https://thuvienphapluat.vn/phap-luat-nha-dat/tong-quan-du-an-lotte-eco-smart-city-thu-thiem-45.html

Chia 15.700 tỷ kia cho 505.000m2 sàn thì ra cỡ 30 triệu/m2 tiền đất. Tính vo vậy thôi chứ gồm cả sàn nhà ở lẫn thương mại, cả tầng hầm lẫn khu dịch vụ, có cái siêu lợi nhuận có cái chạy dòng tiền, nhưng khu này mà bán thì kiểu gì chả nửa tỷ mỗi mét vuông.

 

[Bonmuadichoi]

Như vậy đất ở + TMDV là 4 ha. Chia trung bình 400tr/m2.
1.4 ha xây đc tầm 4 - 5 tòa mỗi tòa 40 tầng thì lo gì chứ. Nhìn con số 400tr tưởng to nhưng chia ra đầu căn hộ nó còn bé tý. Vậy nên các CĐT mới lãi lớn.

Quay lại câu chuyện cũ e nghĩ thực sự thì ocean park 1 hồi 2018 nó bán 30tr/m2 đã lãi siêu siêu lớn rồi. Tiền đất chia đầu căn hộ đúng 525k/m2.

Hiện tại bảng giá đất thủ thiêm 2026 cao nhất chỉ khoảng 150tr/m2 thôi, nhưng khi định giao cho Lotte với mức giá tính ra cao hơn bảng giá đất quy định.
Nghĩa là sẽ giao theo giá "thị trường" và cao hơn giá quy định của bảng giá đất, coi bảng giá đất là mức sàn.

 

[X_axe]

Nếu vậy trừ đi 2,45ha đất không thu tiền sử dụng là còn 4ha mà 16 ngàn tỷ thì là 400tr/m2

Một cái khoai nữa là tiền sử dụng đất phải đi trước. Tức là 16000 tỷ phải nộp trước. Cứ lấy lãi nhẹ 11% thì sau 4 năm nó thành 25000 tỏi. Trong khi bây giờ vay Bđs cũng khó, kẹt vốn

 

[X_axe]

https://thuvienphapluat.vn/phap-luat-nha-dat/tong-quan-du-an-lotte-eco-smart-city-thu-thiem-45.html

View attachment 9671002

Chia 15.700 tỷ kia cho 505.000m2 sàn thì ra cỡ 30 triệu/m2 tiền đất. Tính vo vậy thôi chứ gồm cả sàn nhà ở lẫn thương mại, cả tầng hầm lẫn khu dịch vụ, có cái siêu lợi nhuận có cái chạy dòng tiền, nhưng khu này mà bán thì kiểu gì chả nửa tỷ mỗi mét vuông.

Ngon thì nhảy vô mà xơi. Xương lắm. Đầu tiên có 15k tỷ mà nộp nợ cho nn ko?

 

[X_axe]

Đoạn này báo chia ngu quá, 4967 m2 sàn là 1 sàn hay bao nhiêu sàn? Em ko tin là 20 30 sàn vì chả có cái chung cư nào dt đất xây có 150 - 250 m2 đất

Cụ xem lại cho kỹ đi, báo viết 4-5 tầng tức tính ra khoảng hơn 1000m2 / sàn (diện tích chiếm đất)

 

[Walter White]

Nghị quyết mới về Bds :
- Chung cư xây dựng mới sẽ gắn thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình => Sẽ có sự phân hoá lớn trong phân khúc Chung cư
- Hạn chế phân lô trong các Khu đô thị tại thành phố lớn => Nguồn cung Đất Phân Lô - Thấp Tầng tại Hà Nội và HCM trong tương lai sẽ giảm mạnh
quyết tâm giảm giá chung cư đúng ko các cụ?

 

[banhmypate]

Nghị quyết mới về Bds :
- Chung cư xây dựng mới sẽ gắn thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình => Sẽ có sự phân hoá lớn trong phân khúc Chung cư
- Hạn chế phân lô trong các Khu đô thị tại thành phố lớn => Nguồn cung Đất Phân Lô - Thấp Tầng tại Hà Nội và HCM trong tương lai sẽ giảm mạnh
quyết tâm giảm giá chung cư đúng ko các cụ?

Ý chí của các bác lãnh đạo là hạ giá bđs

 

[Walter White]

Ý chí của các bác lãnh đạo là hạ giá bđs

Hay muốn đẩy hàng tồn bác nhỉ

 

[X_axe]

Nghị quyết mới về Bds :
- Chung cư xây dựng mới sẽ gắn thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình => Sẽ có sự phân hoá lớn trong phân khúc Chung cư
- Hạn chế phân lô trong các Khu đô thị tại thành phố lớn => Nguồn cung Đất Phân Lô - Thấp Tầng tại Hà Nội và HCM trong tương lai sẽ giảm mạnh
quyết tâm giảm giá chung cư đúng ko các cụ?

Cũ mới gì đều có niên hạn theo quy định xây dựng hết niên hạn phải đập thôi trừ khi kiểm định tốt còn ở an toàn. Lâu nay vẫn vậy mà có phải mới đâu?

Mất an toàn xây dựng mất an toàn ở thì phải đập thôi. Còn đất sở hữu chung vẫn tiếp tục sở hữu lâu dài ---> xây lại cc trên đất cũ

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Cụ xem lại cho kỹ đi, báo viết 4-5 tầng tức tính ra khoảng hơn 1000m2 / sàn (diện tích chiếm đất)

Em vẫn chưa hiểu sao chỉnh trang khu tập thể lại phải nộp thêm tiền sử dụng đất, e nghĩ bài báo này cần xác thực lại về thông tin

 

[banhmypate]

Hay muốn đẩy hàng tồn bác nhỉ

Đẩy hàng tồn thì phải thổi như năm ngoái
Đẩy được ối hàng tồn ocp2-3
Chứ giờ cung bđs thương mại ra ồ ạt, chưa kể noxh, nhà cho thuê mua…. Thì e nghĩ cung > cầu rất nhiều, giá sẽ tự phải điều chỉnh thôi.

 

[X_axe]

Em vẫn chưa hiểu sao chỉnh trang khu tập thể lại phải nộp thêm tiền sử dụng đất, e nghĩ bài báo này cần xác thực lại về thông tin

Chắc họ phải có lý do cá biệt nào đó chẳng lẽ cq nhà nước nói chơi? luật đất đai, bđs, nhà ở, xây dựng là 1 rừng luật nắm rõ thông tin cá biệt mới phán được ko thể đoán mò