[Funland] Mạn đàm về giá chung cư HN sắp tới.

[banhmypate]

Lãi huy động thế này thì sắp toang hết

Của SCharter phải k cụ

 

[Seanzen]

Chứng nó khác thêm 1 điểm là nó chia được ra nhỏ thành "cổ" bán tùy theo số lượng được nên kỳ vọng giá cũng dễ dàng hơn. Chứ chứng mà bán 1 volume to kiểu 1 "block" giá trị ngang bđs thì cỏ lúa như nhau thôi . Tiếc cái bđs thì người ta không chia 1 căn chung cư thành 1000 phần bán đi được

Anh V từng chia nhỏ rồi đấy cụ

 

[Mr Chun]

Anh V từng chia nhỏ rồi đấy cụ

Anh còi kb chia bh chưa cụ hay úp bô

 

[banhmypate]

 

[Jason88]

Mảnh đất sản sinh toàn giới tinh hoa mà, e cũng quê Hưng Yên nha hihi

 

[alongcamepolly]

Mảnh đất sản sinh toàn giới tinh hoa mà, e cũng quê Hưng Yên nha hihi

Chúc mừng cụ, hy vọng sẽ có làn gió mới thúc đẩy tăng trưởng toàn diện hơn, ổn định hơn ạ

 

[saiback]

Em không biết giờ các bank có dùng thẩm định độc lập không, chứ trước đây dùng bộ phận thẩm định tài sản thuộc ngân hàng, hoặc ngân hàng nào củ chuối cho nhân viên tín dụng tự thẩm định tài sản, đặc biệt với khoản vay giá trị nhỏ hoặc ít rủi ro như chứng minh tài chính (chẳng hạn).

Bộ phận thẩm định tài sản thuộc ngân hàng thì dìm giá xuống chứ chả bao giờ định đúng giá thị trường hay nâng giá cao để nhân viên định giá phải chịu trách nhiệm khi nợ quá hạn. Chỉ có nhân viên tín dụng tự định giá thì mới có trò nâng giá, chụp ảnh đểu, gắn ảnh tài sản này lên lô đất khác... Mà giá thì cũng không có giá thị trường theo kiểu các tổ chức độc lập định giá đâu. Được 80% giá thị trường là quá nhiều. Em nghĩ trừ các dự án mà chủ đầu tư hợp tác với ngân hàng mới có giá cao thôi. Nhà riêng lẻ của dân thì còn khướt.

Nói chung là đừng có chậm nợ quá lâu, bết quá thì có thiếu giá trị tài sản tí chả sao. Các cụ ấy cứ doạ kiểu tài sản đảm bảo giảm giá phải bổ sung. Ai định giá lại mà giảm? Phải trình nhé, còn lâu. CIC liên quan đến phân loại nợ chứ liên quan gì giá tài sản đảm bảo.

Mợ phải hiểu là cùng bank nhưng tín dụng độc lập thẩm định, ông thẩm định cũng phải sát giá để tín dụng ng ta cho vay được nhiều (trừ trường hợp khách vay ít thì họ ko qtrong lắm) chứ ko phải thích định giá thấp là đc đâu, chi nhánh (tín dụng) nó khiếu nại lên hội sở đó.

Ngoài ra tuỳ bank sẽ có thời gian thẩm định lại khác nhau, trc bọn e làm thì là 1 năm định giá lại 1 lần. Nếu thị trường đi ngang hoặc giảm nhẹ xíu ko đáng kể thì đôi khi tín dụng họ cũng nhờ giữ nguyên mức giá thẩm định cũ để khách đỡ phải xoay tiền nộp bù vào. Còn nếu thị trường giảm mạnh thì kệ tín dụng, vẫn phải giảm giá theo thực tế. Lúc đó tín dụng sẽ yêu cầu khách ném thêm tài sản đảm bảo hoặc trả bớt để đảm bảo tỷ lệ cho vay.

 

[LonelyStorm]

Mấy ông cá nhân vay mua BĐS thì chiếm được bao nhiêu % tổng dự nợ thị trường mà cụ tính là nhu cầu tín dụng ít lại? Dư nợ BĐS phần lớn thuộc về các doanh nghiệp từ lớn đến rất lớn triển khai dự án BĐS. Dăm ba cái ông lin kin mua nhà, chấp cả ông môi giới đầu cơ luôn, bằng cái móng tay.

Lãi suất ngoài là công cụ điều hành, nó phản ánh Giá của Tiền. Cầu nhiều (nhu cầu vay lớn) mà Cung hạn chế (Vốn tự có của ngân hàng + Huy động từ nền kinh tế), thì nó phải tăng chứ ấn nó cũng khó giảm. Vậy nên mới nói đến trái phiếu, đến cổ phiếu, đến nguồn vốn khác để thực hiện các đại dự án.

Ủa, thế lãi vay cao doanh nghiệp BĐS vẫn sống khoẻ hả cụ ? Thế sao hồi 2022-2023 phải chạy chiến dịch truyền thông "cứu hay ko cứu BĐS" để cứu mấy cái ông to to đấy. Đừng nghĩ rằng lãi suất cao chỉ thanh lọc NĐT cá nhân. Xin lỗi cụ chứ các ông lớn toàn chơi gấp thếp, đòn bẩy còn kinh hơn cá nhân nhiều nhé.

 

[Mystery2024]

Mợ phải hiểu là cùng bank nhưng tín dụng độc lập thẩm định, ông thẩm định cũng phải sát giá để tín dụng ng ta cho vay được nhiều (trừ trường hợp khách vay ít thì họ ko qtrong lắm) chứ ko phải thích định giá thấp là đc đâu, chi nhánh (tín dụng) nó khiếu nại lên hội sở đó.

Ngoài ra tuỳ bank sẽ có thời gian thẩm định lại khác nhau, trc bọn e làm thì là 1 năm định giá lại 1 lần. Nếu thị trường đi ngang hoặc giảm nhẹ xíu ko đáng kể thì đôi khi tín dụng họ cũng nhờ giữ nguyên mức giá thẩm định cũ để khách đỡ phải xoay tiền nộp bù vào. Còn nếu thị trường giảm mạnh thì kệ tín dụng, vẫn phải giảm giá theo thực tế. Lúc đó tín dụng sẽ yêu cầu khách ném thêm tài sản đảm bảo hoặc trả bớt để đảm bảo tỷ lệ cho vay.

Em còn biết cách các cụ thẩm định giá tài sản như thế nào nếu là bên định giá độc lập, hoặc là bộ phận định giá của ngân hàng. Bản thân em cũng ra được tờ trình cho cụ. Có một câu kinh điển ngày xưa các sếp ngân hàng hỏi nhân viên định giá là: "Nếu có vấn đề gì bán giá mày thẩm định mày có mua không?". Ai cũng vì mình cả thôi, còn đừng bảo là khách vào ngân hàng vay vốn tròn xoe chằn chặn hoàn thiện. Ông tín dụng thì muốn cho vay, nhiều khi chỉ là để đạt doanh số chứ chưa xét ăn uống gì của khách. Nhưng từ ông thẩm định tài sản đến ông ngồi quản lý hồ sơ cho vay thu nợ đều muốn làm chặt. Đa số là không thòi cái nọ thì thụt cái kia, cái ông mà ngon lành cái gì cũng ngon thì một là nó không vay, hai là nó vay phải lãi suất thấp và đủ thứ ưu đãi. Cứ thử kiện giá thẩm định thấp xem, người ta ăn cái gì thì rào giậu cái đấy, ông thẩm định giá không có mồm cãi đấy. Nó ra giá được thì đủ cơ sở bảo vệ, ông sếp nào chỉ đạo tăng giá thì ký vào đấy.

Lâu rồi em không nhìn cái quy trình nên em nói không biết bây giờ quy trình có giảm nhẹ, nhanh gọn được thêm cái gì không. Ví dụ các dự án BĐS hợp tác với ngân hàng thì còn bảo ra cái chỉ thị toàn bộ các căn thuộc dự án này điều chỉnh giảm giá, ra tờ trình đồng loạt. Chứ mà nhà riêng lẻ thì rảnh mà lôi nhà khách ra thẩm định lại. Tiền đâu mà trả lương nhân viên không làm việc mới đi bới việc cũ hả cụ. Chuẩn mực của tín dụng là cứ trả được nợ thì cái gì cũng đúng, quá hạn thì đúng cũng thành sai.

 

[Maruko_2609]

biến j thế cc

 

[Minh_Khang_135]

Em chả nghĩ gì cả. Ông nào vay nhiều quá, tư duy xanh cỏ đỏ ngực thì đúng quy trình lãi suất tăng là cắt lỗ thôi. Cắt không được thì ngân hàng ôm nợ quá hạn chờ xử lý. Cắt hết chỗ đấy thì thôi chứ cụ muốn thế nào? Mấy ông cắt được đã cắt rồi. Những người vay mà đỡ được bằng thu nhập hàng tháng thì cứ trả nợ tiếp. Những ai không vay thì thôi, đóng băng đóng biếc quan trọng gì. Cụ hỏi 10 cụ mợ ở đây có sở hữu từ 1 BĐS trở lên, 11 người chỉ cần giữ được tài sản và đủ ăn là hạnh phúc chứ quan tâm quái gì đến người mua nhà bao nhiêu % sử dụng đòn bẩy.

lâu lắm mới thấy 1 comment vừa có tầm vừa giống mình.
còn lại toàn các cụ clone vào lo cho những người vay mua bđs. phân tích dựa vào cảm xúc, ai ko giống cảm xúc của họ thì kéo hết clone vào công kích cá nhân

 

[Mystery2024]

Ủa, thế lãi vay cao doanh nghiệp BĐS vẫn sống khoẻ hả cụ ? Thế sao hồi 2022-2023 phải chạy chiến dịch truyền thông "cứu hay ko cứu BĐS" để cứu mấy cái ông to to đấy. Đừng nghĩ rằng lãi suất cao chỉ thanh lọc NĐT cá nhân. Xin lỗi cụ chứ các ông lớn toàn chơi gấp thếp, đòn bẩy còn kinh hơn cá nhân nhiều nhé.

Cụ đọc kỹ em viết cái gì. Lãi suất cao cụ định thanh lọc dự án BĐS nào trong những năm tới? Giả sử lãi cao, chi phí cao, xong các anh í xây nhà bạt ngàn bán lại cho các cụ giá thấp.

 

[LonelyStorm]

Cụ đọc kỹ em viết cái gì. Lãi suất cao cụ định thanh lọc dự án BĐS nào trong những năm tới? Giả sử lãi cao, chi phí cao, xong các anh í xây nhà bạt ngàn bán lại cho các cụ giá thấp.

Chi phí cao chẳng liên quan gì đến giá bán cao, giá cao hay giá thấp còn phải xem thị trường hấp thụ được ko ? Sao cụ ko bảo Vinfast bán giá cao hơn nữa đi, h mỗi xe ra thị trường bên Vinfast đều đang gồng lỗ đấy ? H cứ niêm yết giá cao là bán được thì sao CĐT ko lên hẳn 200-300tr/m2 đi ? Sao Cao xà lá rumour xong giá tụt ko phanh h bảng hàng vẫn ế ầm ầm kia kìa ? Tư duy của cụ buồn cười thật, lãi vay nó ảnh hưởng cả nền kinh tế từ SX đến kinh doanh mà theo cụ lại chỉ ảnh hưởng mỗi mấy ông đầu cơ nhỏ lẻ thì em cũng chịu )

 

[Mystery2024]

Chi phí cao chẳng liên quan gì đến giá bán cao, giá cao hay giá thấp còn phải xem thị trường hấp thụ được ko ? Sao cụ ko bảo Vinfast bán giá cao hơn nữa đi, h mỗi xe ra thị trường bên Vinfast đều đang gồng lỗ đấy ? H cứ niêm yết giá cao là bán được thì sao CĐT ko lên hẳn 200-300tr/m2 đi ? Sao Cao xà lá rumour xong giá tụt ko phanh h bảng hàng vẫn ế ầm ầm kia kìa ? Tư duy của cụ buồn cười thật, lãi vay nó ảnh hưởng cả nền kinh tế từ SX đến kinh doanh mà theo cụ lại chỉ ảnh hưởng mỗi mấy ông đầu cơ nhỏ lẻ thì em cũng chịu )

Lẽ ra em không nói chuyện thêm nữa, để cụ tự đọc lại và tự cân nhắc. Nói chuyện trên này chỉ gợi ý thôi, phải tự hiểu ạ.

Chi phí đầu vào cao liên quan đến giá thành cao. Ví dụ cụ sản xuất 1 cái ghế, thì tiền nhựa, tiền nhân công, tiền khấu hao máy móc nhà xưởng, tiền lãi vay... là các đầu chi phí được dùng để tính giá thành. Cụ bán bằng giá thành là hòa vốn, lỗ chi phí cơ hội là lãi tiền gửi ngân hàng. Chứ giờ sao lại nói chi phí cao không liên quan đến giá bán? Thế thì doanh nhân đi buôn ngược ạ?

Cái việc sản xuất ra rồi bán ế phải hạ giá bán lỗ dưới giá thành là câu chuyện khác hoàn toàn với việc lập kế hoạch chi phí cao xong sản xuất ầm ầm để bán giá thấp. Cái đó là cơ bản nhất của kinh doanh rồi, em không nghĩ phải giải thích đâu.

 

[TorienT]

Chi phí cao chẳng liên quan gì đến giá bán cao, giá cao hay giá thấp còn phải xem thị trường hấp thụ được ko ? Sao cụ ko bảo Vinfast bán giá cao hơn nữa đi, h mỗi xe ra thị trường bên Vinfast đều đang gồng lỗ đấy ? H cứ niêm yết giá cao là bán được thì sao CĐT ko lên hẳn 200-300tr/m2 đi ? Sao Cao xà lá rumour xong giá tụt ko phanh h bảng hàng vẫn ế ầm ầm kia kìa ? Tư duy của cụ buồn cười thật, lãi vay nó ảnh hưởng cả nền kinh tế từ SX đến kinh doanh mà theo cụ lại chỉ ảnh hưởng mỗi mấy ông đầu cơ nhỏ lẻ thì em cũng chịu )

Logic đơn giản kiểu không bán được hàng, vay lãi cao thì phải giảm giá thì đi học kinh tế làm gì cụ

 

[LonelyStorm]

Logic đơn giản kiểu không bán được hàng, vay lãi cao thì phải giảm giá thì đi học kinh tế làm gì cụ

Thế cụ thử bảo các chuyên gia kinh tế đi bán hàng xem, bao nhiêu ông thành công ? Giá bán do cung cầu thị trường quyết định chứ người mua người ta ko có quan tâm giá thành sản xuất của cụ là bao nhiêu. Khi người mua ko có lựa chọn thì giá cao họ cũng phải mua kể cả giá thành của cụ là cực thấp. Còn khi người mua có nhiều lựa chọn thì đương nhiên cái gì rẻ nhất, tốt nhất họ sẽ chọn. Logic này mà các cụ ko hiểu thì cũng ko cần tranh luận nữa làm gì.

 

[Maruko_2609]

 

[Aurola]

Thị trường này nếu bán nhà đi thì 100% các cụ sẽ táy máy và tiêu đi lãi của số tiền gửi hoặc đầu tư vào kênh khác.
Thậm chí âm vào tiền gửi.
Vứt vào bds cũng là một cách giữ tiền đó : )) nghĩ đơn giản vậy thôi.
Cứ cầm 10 năm là biết ai thắng thua trên thị trường này.

Về cơ bản, em thấy BĐS sinh sôi nhiều, dù thế nào cũng là vậy, nhất là nhà đất hoặc những CC có chủ đầu tư uy tín (trên những địa bàn lõi trung tâm).
Bản thân e nghèo rớt mùng tơi, nếu ko có tích góp qua BĐS thì lương nn 3 cọc 3 đồng chắc ngẻo từ lâu chứ cũng chả đủ nuôi con đầu tư học hành

 

[Maruko_2609]

vin2 có đáy mới

 

[Aurola]

Sáng đọc tin này thấy yêu đời hơn lạ kỳ, em có 1 mảnh ở đây, cũng gần nhà cụ rừng. Rất hi vọng và hi vọng. Quê ck em lại ở đây nữa!